Zahlen und Fakten...Hamburg – VÖLCKERS & CIE Immobilien München – NAI apollo Frankfurt am Main – NAI apollo Düsseldorf – imovo Köln / Bonn – Larbig & Mortag Immobilien

Zahlen und Fakten

Büroinvestmentmarkt und Bürovermietungsmarkt Top-5 Deutschland Q3 2018

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NAI apollo group – Ihr Partner für Deutschland

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Hamburg – VÖLCKERS & CIE Immobilien

München – NAI apollo

Frankfurt am Main – NAI apollo

Düsseldorf – imovo

Köln / Bonn – Larbig & Mortag Immobilien

Ulm – Objekta Real Estate Solutions

Ruhrgebiet – CUBION Immobilien

Mannheim – STRATEGPRO REAL ESTATE

Flächenumsatz Die Berliner Büroflächenvermietungsmarkt wird im dritten Quartal 2018 durch ein geringeres Flächenangebot limitiert. So ist in den Monaten Juli bis September ein Flächenumsatz durch Vermie-tungen und Eigennutzer in Höhe von nur 192.000 m² erfasst worden. Für die ersten drei Quartale 2018 summiert sich das Umsatzvolumen auf insgesamt 578.000 m². Damit ist es spürbar hinter dem Rekordvorjahr (Q1-Q3 2017: 705.000 m²) geblieben. Infolge des Angebotsmangels hat auch der Anteil der Großver-mietungen abgenommen. Zu diesen zählen u.a. der Abschluss durch Vattenfall mit 27.000 m² Bürofläche oder auch durch die DIN e.V. mit mehr als 14.000 m². Die Nachfrage durch die Viel-zahl der unverändert im Raum stehenden Gesuche wird in den kommenden Monaten durch den Flächenmangel gebremst, weshalb für das Gesamtjahr 2018 ein Flächenumsatz im Bereich von 800.000 bis 850.000 m² realistisch erscheint.

Angebot & Leerstand Die derzeitige Marktentwicklung hat den Leerstand im dritten Quartal erneut absinken lassen. Zum Stand Ende September liegt die Leerstandquote bei nur noch 1,6 %. In zentralen Lagen muss von Vollvermietung gesprochen werden. Wenngleich das Projektentwicklungsvolumen bis 2020 auf weit über eine Millio-nen m² zugenommen hat, kann dennoch aufgrund der extrem hohen Nachfrage sowie bereits vorhandener Vorvermietungsquo-ten mit keiner Entlastung gerechnet werden.

Mieten Die Gemengelage aus hoher Nachfrage und geringem Flächen-angebot hat in allen Teilmärkten zu stark steigenden Mietniveaus geführt. So ist die Spitzenmiete gegenüber dem Vorjahr um 13,3 % auf nun 34,00 €/m² gestiegen, während bei der Durch-schnittsmiete sogar ein Plus von 20,5 % steht. Diese liegt im dritten Quartal nun bei 20,60 €/m². Ein Ende dieses Trends ist vorerst nicht in Sicht.

Investmentmarkt Der Berliner Büroinvestmentmarkt zeigt sich auch im dritten Quartal 2018 äußerst dynamisch, weshalb sich das Investment-volumen innerhalb der ersten neun Monate auf 2,30 Mrd. Euro kumuliert. Hiervon entfallen alleine auf die letzten drei Monate rund 1,0 Mrd. Euro. Zu dem guten Abschneiden des dritten Quartals haben vor allem Großdeals im dreistelligen Millionenbe-reich beigetragen. Dazu zählen der Verkauf des Mosse-Palais an BMO Real Estate Partners für ca. 300 Mio. Euro, der Erwerb des Zalando-Campus für 235 Mio. Euro durch Hines oder auch die Veräußerung der Rosenthaler Höfe an RFR für weit über 100 Mio. Euro. Berlin steht weiterhin im Fokus der Investoren. So werden auch im finalen Quartal einige Großdeals über die Bühne gehen. Entsprechend wird 2018 ein überdurchschnittlichen Bürotransak-tionsvolumen erwartet. Die Bürospitzenrendite ist im dritten Quar-tal um weitere 5 Basispunkte auf nun 2,85 % gesunken.

Bestand & Umsatz

Leerstandsquote

Spitzen- & Durchschnittsmiete

Spitzenrendite & Transaktionsvolumen

18,10 18,20 18,30 18,30 18,40 18,52 18,56 18,58

547.000 553.000 515.000611.000

876.000 895.000932.000

578.000

0100.000200.000300.000400.000500.000600.000700.000800.000900.0001.000.000

17,00

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18,00

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19,00

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20,00

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q1-Q3 2018

Bürobestand in Mio. m²

Flächenumsatz in m² (Vermietungen und Eigennutzer)

Durchschnittliche Vermietungsleistung 5 Jahre (765.800 m²)

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7,57,1 6,7

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q3 2018

Büroleerstand in %

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12,40 12,40 12,50 13,0014,70 15,90

19,20 20,60

21,50 22,00 22,00 22,50 24,50

28,20 31,0034,00

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q3 2018

Durchschnittsmiete in €/m²

Spitzenmiete in €/m²Q

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790

1.880 1.6202.150

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5,10 4,954,90 4,60

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3,50

2,90

2,85

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1.0001.5002.0002.5003.0003.5004.0004.5005.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q1-Q32018

Bürotransaktionsvolumen (in Mio. €) 5-jähriger Durchschnitt (2.850 Mio. €)Spitzenrendite Büro (netto) in %

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Zahlen & Daten

BERLIN Q3 2018

Flächenumsatz Der Hamburger Büroflächenvermietungsmarkt hat ein gutes drittes Quartal 2018 erfahren. Mit einem Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer von 176.000 m² liegt dieses 8,6 % über dem Vorjahresquartal. Für die ersten drei Quartale summiert sich das Umsatzvolumen auf 423.000 m², womit es sich lediglich 7,8 % unter dem Rekordvorjahr bewegt (Q1-Q3 2017: 459.000 m²). Insbesondere im Hinblick auf die sinkende Flächenverfügbarkeit ist dies positiv. So können Gesuche ober-halb von 5.000 m² quasi nur noch in Projektentwicklungen be-dient werden. Dementsprechend sind die größten Abschlüsse, neben dem Eigennutzerstart der Beiersdorf AG mit ca. 45.000 m² Bürofläche, in Projekten erfolgt. Hierzu zählen bei-spielsweise die Anmietung von 12.000 m² durch akquinet im Projekt Bramfelder Spitze oder von rund 8.600 m² durch Design Offices in der Entwicklung Olympus Campus. Unter Berücksich-tigung der aktuellen Marktnachfrage ist für das Gesamtjahr ein Umsatz in der Spanne von 550.000 bis 600.000 m² als realistisch einschätzbar.

Angebot & Leerstand Die positive Marktentwicklung hat die Flächenverfügbarkeit in Hamburg erneut sinken lassen. Zum Ende des dritten Quartals liegt die Leerstandsrate bei nur noch 4,0 %. Auch die zuletzt gestiegene Entwicklertätigkeit wird bis Ende 2019 zu keiner nen-nenswerten Angebotsentspannung führen, da bereits der Groß-teil der Flächen vorvermietet ist.

Mieten Infolge der hohen Nachfrage bei gleichzeitig sinkender Flächen-verfügbarkeit ist die Spitzenmiete im dritten Quartal auf nun 27,00 €/m² angestiegen. Damit ist hier ein Plus von 1,9 % ge-genüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Die Durchschnittsmiete rangiert aktuell bei 15,60 €/m², womit diese im Jahresvergleich um 3,3 % zugelegt hat.

Investmentmarkt Im Hamburger Transaktionsmarkt für Büroimmobilien sind im dritten Quartal 2018 einige großvolumige Verkäufe erfasst wor-den. Hierzu zählen u.a. der Erwerb des Olympus Campus durch die Ärzteversorgung Westfalen-Lippe und Hines für ca. 250 Mio. Euro sowie der Verkauf des Hanse Forums an Warburg-HIH Invest für ca. 100 Mio. Euro. Insgesamt beläuft sich das Invest-mentvolumen für Büros in den Monaten Juli bis September 2018 auf 820 Mio. Euro. Für die ersten drei Quartale summiert es sich auf 1,65 Mrd. Euro, womit es sich 50,0 % über dem Vorjahres-zeitraum bewegt. Aller Wahrscheinlichkeit nach wird das Bü-rotransaktionsvolumen im Gesamtjahr oberhalb der 2 Mrd. Euro Marke abschließen. Die Bürospitzenrendite bleibt im dritten Quar-tal stabil bei 3,05 %.

Bestand & Umsatz

Leerstandsquote



13,15 13,40 13,50

13,50 13,55 13,62 13,7013,73538.000

434.000 440.000

527.300 538.000 557.000629.000

423.000

0

100.000

200.000

300.000

400.000

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12,50

13,00

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q1-Q3 2018




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8,7

7,2 7,26,6

5,5 5,24,4

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10,0

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q3 2018

Büroleerstand in %

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13,80 14,00 13,90 14,30 14,60 15,30 15,10 15,60

23,50 24,00 24,00 24,00 24,8026,00 26,50 27,00

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q3 2018



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1.030 1.1301.470

2.300 2.5402.800

1.9901.650

5,00 4,75 4,70 4,504,10

3,403,05 3,05

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q1-Q32018


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Zahlen & Daten

HAMBURG Q3 2018

Flächenumsatz Auf dem Münchener Büroflächenvermietungsmarkt setzt sich die positive Entwicklung im dritten Quartal 2018 fort. So ist in den Monaten Juli bis September ein Flächenumsatz durch Vermie-tungen und Eigennutzer in Höhe von 221.000 m² erfasst worden. Dies sind 22,1 % mehr als im Vorjahreszeitraum. In Summe ergibt sich für die ersten drei Quartale ein Gesamtumsatz von 692.000 m², der sich mit einem Plus von 100.000 m² ebenfalls deutlich über dem Vorjahresniveau bewegt. Vorhandene Gesuche, die zeitnah zum Abschluss kommen, werden sich spürbar auf das vierte Quartal auswirken. Dement-sprechend kann für das Gesamtjahr 2018 die überdurchschnittli-che Umsatzprognose im Bereich von 900.000 m² aufrechterhal-ten werden.

Angebot & Leerstand Auch im dritten Quartal hat sich der Trend des Leerstandsab-baus fortgesetzt. So ist die Leerstandsquote innerhalb der letzten drei Monate auf 2,5 % gesunken, womit diese 0,9 %-Punkte unter dem Vorjahreswert liegt. In den für das Jahr 2019 prognos-tizierten Fertigstellungen sind lediglich nur noch 20 % (ca. 90.000 m²) verfügbar, die höchstwahrscheinlich vor Fertigstellung vom Markt absorbiert werden. Mit einer leichten Entlastung der Angebotsseite ist demnach ab dem Jahr 2020 zu rechnen.

Mieten Das knapper werdende Flächenangebot zeigt sich im dritten Quartal in einem deutlichen Anstieg der Durchschnittsmiete auf 18,40 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr hat diese um 10,8 % zuge-legt. Die Spitzenmiete liegt derzeit bei 37,00 €/m², womit diese ggü. dem Vorquartal unverändert ist, jedoch im Vergleich zum Vorjahr um 2,8 % angestiegen ist. Im Schlussquartal sollte sich hier auch eine weitere Zunahme zeigen, zumal potenzielle Mieter im Wettstreit um die verbliebenen Flächen mittlerweile bereit sind, die Angebotspreise zu überbieten.

Investmentmarkt In München sind auf dem Investmentmarkt für Büroimmobilien im Zeitraum Juli bis September ca. 0,5 Mrd. Euro angelegt worden. Für die ersten drei Quartale 2018 summiert sich das Volumen somit auf 3,09 Mrd. Euro, womit es ein Fünftel über dem Vorjah-resniveau liegt. Zu den größten Bürotransaktionen des dritten Quartals zählen der Verkauf des Westend Yard für ca. 140 Mio. Euro an die Ärzteversorgung Westfalen Lippe und Commodus Real Estate Capital sowie der Erwerb der Liegenschaft Rupert-Mayer-Straße 46-52 durch die UBS für ein Sondervermögen für über 100 Mio. Euro. In der Vermarktung befindliche Büroimmobi-lien werden im vierten Quartal tragen dazu bei, dass 2018 ein Bürotransaktionsvolumen oberhalb des langjährigen Durch-schnitts prognostiziert werden kann. Die ungebrochene Nachfra-ge hat die Bürospitzenrendite auf derzeit 2,90 % sinken lassen.

Bestand & Umsatz

Leerstandsquote



19,70

20,1020,20 20,20

20,10 20,14 20,20 20,22

880.000714.000

606.000638.200 761.000 784.000

977.000

692.000

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

19,00

19,50

20,00

20,50

21,00

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q1-Q3 2018

Bürobestand in Mio. m²*

Flächenumsatz in m² (Vermietungen und Eigennutzer)*

Durchschnittliche Vermietungsleistung 5 Jahre (753.200 m²)*

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7,0

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q3 2018

Büroleerstand in %*

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14,30 15,10 14,95 15,70 16,20 16,50 17,10 18,40

30,50 31,0032,00 34,00 34,00

35,50 36,50 37,00

0,00

5,00

10,00

15,00

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25,00

30,00

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q3 2018

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2.790 2.900 3.1004.000

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q1-Q32018

Bürotransaktionsvolumen (in Mio. €)5-jähriger Durchschnitt (3.700 Mio. €)Spitzenrendite Büro (netto) in %

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Zahlen & Daten

MÜNCHEN Q3 2018


Spitzenmiete in €/m²

Flächenumsatz Der Frankfurter Büroflächenvermietungsmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei hat im dritten Quartal 2018 an die äu-ßerst positive Entwicklung des ersten Halbjahres anknüpfen können. Mit einem Flächenumsatz von ca. 187.000 m² durch Vermietungen und Eigennutzer sind die Monate Juli bis Septem-ber 2018 das stärkste dritte Quartal der letzten zehn Jahre. Für die ersten drei Quartale 2018 summiert sich der Flächenumsatz auf rund 441.000 m², womit das Ergebnis eines der besten seit Datenerfassung ist. Zu den größten Deals des bisherigen Jahresverlaufes zählen die Anmietung der Commerzbank im Cielo (Theodor-Heuss-Allee 100) über 36.100 m² sowie der Abschluss durch Spaces über9.200 m² im Global Tower (Neue Mainzer Straße 32-36). Beimletztgenannten Deal wurde Spaces durch NAI apollo beraten.Anstehende Vermietungen werden für eine Fortsetzung der posi-tiven Marktentwicklung sorgen. Insofern kann für 2018 ein über-durchschnittlicher Flächenumsatz prognostiziert werden, der sichim besten Fall in den Top-3 der letzten 25 Jahre einordnen wird.

Angebot & Leerstand Die sehr positive Vermietungsleistung sowie hohe Vorvermie-tungsquoten bei Projektentwicklungen zeigen sich in einem merklichen Leerstandsabbau. So hat sich der Leerstand inner-halb des letzten Quartals um weitere 55.000 m² reduziert. Die hieraus resultierende Quote liegt bei 7,3 %, womit diese inner-halb der letzten drei Monate um 0,5 %-Punkte gesunken ist.

Mieten Infolge von hochpreisigen Anmietungen, u.a. in Projektentwick-lungen, hält die positive Mietpreisentwicklung weiterhin an. Dem-entsprechend steigt die Spitzenmiete um 50 Cent/m² auf aktuell 41,50 €/m². Damit liegt sie nur noch 50 Cent unter dem Höchst-wert der letzten 15 Jahre. Die Durchschnittsmiete legt im Quar-talsvergleich um weitere 10 Cent auf 21,50 €/m² zu.

Investmentmarkt Der Frankfurter Büroinvestmentmarkt ist im bisherigen Jahr durch ein fulminantes Marktgeschehen geprägt und erreicht bereits zum jetzigen Zeitpunkt nahezu das Ergebnis des gesamten Vor-jahres. Insgesamt beträgt das Bürotransaktionsvolumen 5,46 Mrd. Euro, womit es 51,7 % über dem Vorjahresniveau liegt. Zu dem sehr guten Abschneiden haben weitere Megadeals im drit-ten Quartal beigetragen. Hierzu zählen u.a. der Verkauf des Om-niturms für 700 Mio. Euro an den offenen Fonds Hausinvest der Commerz Real oder auch die Veräußerung des Junghof Plazas für 400 Mio. Euro an Triuva. In Summe beläuft sich das Bü-rotransaktionsvolumen des dritten Quartals auf 2,81 Mrd. Euro. Die aktuelle Entwicklung deutet darauf hin, dass das Gesamtjahr 2018 den alten Rekordhalter aus 2007 (6,41 Mrd. Euro) ablösen kann. Die hohe Nachfrage hat die Spitzenrendite für Büroimmobi-lien um zusätzliche 5 Basispunkte auf nun 3,15 % sinken lassen.

Bestand & Umsatz

Leerstandsquote



11,59 11,55 11,6011,60

11,52 11,49 11,39 11,34

427.000514.900 452.000

369.400

394.000540.900

711.600

441.000

0

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q1-Q3 2018




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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q3 2018

Büroleerstand in %

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19,50 20,50 20,50 20,50 20,50 19,30 20,70 21,50

36,50 36,00 38,00 38,00 39,20 39,00 40,30 41,50

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25,00

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q3 2018



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Zahlen & Daten

FRANKFURT Q3 2018

Bestand & Umsatz

Leerstandsquote



7,39

7,537,51

7,57 7,607,51

7,46 7,47

317.000 313.000 344.000 232.000

402.000330.000 345.000

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050.000100.000150.000200.000250.000300.000350.000400.000450.000

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q1-Q3 2018




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Bürotransaktionsvolumen (in Mio. €) 5-jähriger Durchschnitt (1.490 Mio. €) Spitzenrendite Büro (netto) in %

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*Ab Q2 2018 verändertes Marktgebiet (ausschließlich Stadtgebiet). Keine Vergleichbarkeit mit Vorberichten.

Zahlen & Daten

DÜSSELDORF Q3 2018

FlächenumsatztzDer Düsseldorfer Büroflächenvermietungsmarkt hat sich im drit-ten Quartal 2018 verhalten entwickelt. Im Zeitraum Juli bis Sep-tember ist ein Büroflächenumsatz im Stadtgebiet* durch Vermie-tungen und Eigennutzer in Höhe von rund 89.000 m² erfasst worden. Damit liegt dieser 9,8 % unter dem Vorjahresquartal. Dennoch kann das Quartalsergebnis mit einem Plus von 19,3 % im Vergleich zum zehnjährigen Quartalsdurchschnitt sowie unter Berücksichtigung der Angebotsverknappung in zentralen Innen-stadtlagen als positiv bewertet werden. Für die ersten drei Quar-tale 2018 summiert sich der Umsatz auf 266.000 m². Zu den größten Abschlüssen der ersten neun Monate 2018 zählt u.a. die Anmietung von 5.200 m² durch die WTS Steuerberatungsgesell-schaft im „Shift“. Diese wurde exklusiv durch imovo betreut. Für das Gesamtjahr kann weiterhin von einer konstant hohen Nachfrage ausgegangen werden. Entsprechend wird für das Düsseldorfer Stadtgebiet an der Gesamtjahresprognose zwi-schen 350.000 und 400.000 m² festgehalten.

Angebot & Leerstand Obwohl die Umsatzleistung leicht nachgegeben hat, ist die Flä-chenverfügbarkeit gesunken. Zum Ende des Monats September 2018 beträgt die Leerstandsquote 7,1 %, die somit innerhalb der letzten drei Monate um 0,1 %-Punkte abgenommen hat.

Mieten Die Spitzenmiete im Düsseldorfer Markt ist im dritten Quartal 2018 im Vergleich zum Vorquartal stabil bei 27,00 €/m² geblie-ben. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum verbucht diese einen Anstieg um 0,50 €/m². Die Durchschnittsmiete ist innerhalb der letzten zwölf Monate um 0,95 €/m² auf derzeit 15,80 €/m² ange-stiegen, was ein Plus von 6,4 % bedeutet.

Investmentmarkt Der Düsseldorfer Büroinvestmentmarkt ist durch ein extrem starkes drittes Quartal gekennzeichnet. So ist allein in den letzten drei Monaten ein Bürotransaktionsvolumen in Höhe von 990 Mio. Euro erfasst worden. Für die ersten drei Quartale beläuft sich das Ergebnis auf 1,68 Mrd. Euro. Damit ist der sehr hohe Vorjahres-wert um fast ein Drittel übertroffen worden. Allein im dritten Quar-tal fanden vier Deals oberhalb von 100 Mio. Euro statt. Dazu zählen der Verkauf der Metro-Zentrale für 270 Mio. Euro an Ar-minius sowie der Erwerb des Stadttors für ca. 200 Mio. Euro an den Deka-Fonds Westinvest Immovalue. Das Gesamtjahr 2018 wird ein Ergebnis nahe dem Vorjahresrekord erwartet. Infolge der hohen Nachfrage hat die Spitzenrendite für Büroim-mobilien um weitere 5 Basispunkte auf nun 3,35 % abgenom-men.me

BERLINKASTEN-MANN Real Estate Advisors GmbH & Co. KGDirk C. KastenHardenbergstraße 27 10623 BerlinTelefon: + 49 (0) 30 - 600 31 55 - [email protected] www.kasten-mann.de

HAMBURGVÖLCKERS & CIE Immobilien GmbH Real Estate AdvisorsJochen VölckersRaboisen 5 20095 HamburgTelefon: + 49 (0) 40 - 485 052 - [email protected] www.voelckers.de

MÜNCHENapollo real estate GmbHThilo HechtPrinzregentenstraße 18 80538 MünchenTelefon: +49 (0) 89 - 21 547 130 - [email protected] www.nai-apollo.de

FRANKFURT AM MAIN apollo real estate GmbH & Co. KGChartered SurveyorsMartin AngersbachSchillerstraße 20 60313 Frankfurt am MainTelefon: + 49 (0) 69 - 970 505 - [email protected] www.nai-apollo.de

DÜSSELDORFimovo GmbHKnud SchaafSchanzenstraße 102 40549 DüsseldorfTelefon: + 49 (0) 211- 909 966 - [email protected] www.imovo.de

KÖLN / BONNLarbig & Mortag Immobilien GmbHUwe MortagTheodor-Heuss-Ring 23 50668 KölnTelefon: +49 (0) 221 - 998 997 - [email protected] www.larbig-mortag.de

ULMObjekta Real Estate Solutions GmbHMatthias KralischNeue Straße 85 89073 UlmTelefon: + 49 (0) 731- 407 026 - [email protected] www.objekta-realestate.de

RUHRGEB IETCUBION Immobilien AGMarkus BüchteAkazienallee 65 45478 Mülheim an der RuhrTelefon: + 49 (0) 208 - 97 067 - [email protected] www.cubion.de

MANNHEIM – HEIDELBERGSTRATEGPRO Real Estate GmbHMichael ChristMollstraße 41 68165 MannheimTelefon: +49 (0) 621 - 729 265 - [email protected] www.strategpro.de

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