Der Fondsbrief Nr. 182

INHALTSVERZEICHNIS

Fonds-Check: One Group vergibt Anlegerkapital als Kredit für Projektentwicklung

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Jamestown: Nächster US-Fonds startet mit Immobilie in New York

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Fonds-Check: Internet-Stars nehmen Anleger mit zurück in die Zukunft

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Steuern: Neue Gesetze bedrohen Existenz von Goldfinger-Fonds

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Auf ein Wort: Helmut Hohmann über die Vorteile von Master-KVGs

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Zweitmarkt: Realistische Preisfindung auf den Handelsplattformen

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Reportage: Weißrussland macht sich schick für Sport und Investoren

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BaFin-Gestattungen: Ein Drittel weniger Fonds als im Jahr zuvor

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Personalia 23

Recht einfach: Von PIBs und PRIPs und VIBs

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Impressum 24

Immobilienfinanzierung: Spezielle Fonds ersetzen zunehmend Bankdarlehen

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NR. 182 I 10. KW I 08.03.2013 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Länger als zwei Wochen ist es her, dass die mutmaßlichen Betrüger von S&K verhaftet wur-

den, und noch immer bestimmen die beiden Jungspunde die Medien. Was konnten wir alles

lesen und hören in den vergangenen Tagen. Reflexartig leierten Verbraucherschützer und

Anlegeranwälte ihr Mantra herunter, dass geschlossene Fonds für private Kapitalanleger

verboten gehören: „Auch wenn Ihnen Ihre Bank dazu rät - kaufen Sie nie einen geschlosse-

nen Fonds!“ Manch ein Autor hob den Fall S&K auf eine philosophische Ebene. Verglich

die Manager (welche Manager??) und ihre Bikinimädchen auf den Motorhauben der

Luxuskarossen mit den Taliban in Erwartung der 70 Jungfrauen. Oder so ähnlich, ich hab‘s

nicht ganz kapiert.

Meine Prognose aus dem vorigen Editorial hat sich bewahrheitet: Der geschlossene Fonds

als Synonym für Betrug und Beschiss. Wissen die ganzen Experten nicht, dass ein Schnee-

ballsystem auch mit bereits regulierten Kapitalanlagen wie beispielsweise Anleihen funktio-

niert, oder haben Sie es schon vergessen? Leute, es gibt in der Branche der geschlossenen

Fonds, wie überall im Leben, solche und solche. Seriöse Anbieter und schwarze Schafe.

Gönner und Ganoven.

Schauen Sie also genau hin, informieren Sie sich. Machen Sie sich schlau, dann bleiben

Sachwertinvestitionen keine böhmischen Dörfer. Ein Gutachten der International Real Esta-

te Business School der Universität Regensburg (IREBS) unterstreicht die Bedeutung

indirekter Immobilienanlagen. Fazit: Indirekte Immobilienanlagen können Anlagerisiken redu-

zieren, ihre Vielfalt wirkt stabilisierend auf die Immobilienmärkte, ein qualifizierter Vertrieb

vermeidet Klumpenrisiken. „Aus unserer Sicht ist eine anreizökonomische Regulierung des

Vertriebs effizienter als eine Überregulierung der Produkte“, heißt es.

Keine dumme Idee. Denn sie schafft Markthygiene. Laufen die Anlagen nicht wie kalkuliert,

verdient der Vertrieb weniger und wird neue Angebote des Initiators links liegen lassen. Ge-

gen Betrug hilft solch eine Regulierung aber auch nicht.

Meiner Meinung nach...

Viel Spaß beim Lesen!

Ihr direkter Weg zu uns!

Jamestown

Start in New York

Der Kölner US-Fonds-Spe-zialist Jamestown hat einen weiteren Fonds am Start: Der „Jamestown 28“ ist wie sein Vorgänger ein Blind-Pool mit einer ersten konkreten Immobilie. Der Initiator hat eine Beteiligung von 53 Pro-zent am Geschäftshaus Milk Studios in New York City angekauft. Die verbleibenden 47 Prozent hält der Vorgän-gerfonds „Jamestown 27“, der mit dieser Transaktion sein gesamtes Eigenkapital investiert hat.

Das Gebäude mit rund 30.000 Quadratmetern liegt zwischen den Stadtteilen Chelsea und Meatpacker District und ist zu 95 Prozent an 14 verschiedenen Nutzer vermietet. Prominentester Mieter ist das Modelabel Giorgio Armani mit rund 5.000 Quadratmetern. Die Immobilie kostete insgesamt 326 Millionen Dollar. Die Deka Bank stellt ein Darle-hen über 168,5 Millionen Dollar zu einem Zinssatz von knapp 3,7 Prozent bis zum Jahr 2020 zur Verfügung.

In den kommenden Monaten wird der Fonds weitere Im-mobilien kaufen. Jamestown rechnet damit, dass sich pri-vate Anleger ab 30.000 Dol-lar mit mindestens 150 Milli-onen Dollar beteiligen wer-den. Sie sollen Ausschüttun-gen von 5,25 Prozent bekom-men, dazu weitere 110 Pro-zent ihres Einsatzes aus dem geplanten Verkauf der Im-mobilien. Die Fondslaufzeit gibt Jamestown mit sieben bis zwölf Jahren an.

NR. 182 I 10. KW I 08.03.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2

„Beim nächsten Fonds wird alles anders“, hatte One-Group-Chef Lah-cen Knapp versichert, nachdem wir uns den ersten Immobilienfonds des Newcomers angeschaut hatten und ihn nicht besonders toll fanden (Siehe Fondsbrief Nr. 175, „Verbes-serungspotenzial“). Das aktuelle Angebot „Pro Real Deutschland Fonds 2“ unterscheidet sich in einigen Punkten tatsächlich von seinem Vorgänger, nicht nur was die weichen Kosten betrifft. Anleger verlas-sen sich jedoch weiterhin komplett auf die One Group Holding. Sie steht für die Zinsen und die Rückzahlung des Eigenkapitals gerade. Der Fonds ist im Prinzip eine Immobilien-Anleihe. Anle-ger zahlen im Vertrauen auf die han-delnden Personen ihr Geld ein. Ein-fluss nehmen können sie nicht. Konzept: Zeichner des Fonds beteili-gen sich ab 10.000 Euro plus fünf Pro-zent Agio. Sie finanzieren keine kon-kret bekannten Immobilien, sondern stellen ihr Geld als Darlehen der One Project Development GmbH (OPD) zur Verfügung. Diese Gesellschaft wie-

derum wird gemäß Prospekt Projekt-entwicklungen in bestimmten Städten finanzieren. Strategie: Preise und Mieten für Woh-nungen steigen in den deutschen Met-ropolen kontinuierlich. Wie bei solchen Entwicklungen üblich, warnen bereits die ersten vor einer Blase. Anderer Ex-perten wiegeln dagegen ab. Tatsache ist: Ohne Ende werden die Preise nicht steigen. Das Zeitfenster für Gewinn bringende Investitionen ist irgendwann zu. Ob das schon 2016 - so lange läuft der Fonds - so weit sein wird? Wahr-scheinlich eher nicht. Die Finanzierung von Wohnungen bietet neben den übli-chen Risiken auch weiterhin gute Chancen. Kalkulation: Die Projektgesellschaft verzinst das Darlehen zu 9,8 Prozent. Beim Anleger kommen davon acht Pro-zent p.a. an. Die Laufzeit des Fonds ist bis Mitte 2016 vergleichsweise kurz; das sind gerade einmal gut drei Jahre. Treten Anleger mit Stichtag 15. März ein, sollen sie Rückflüsse von 132,6 Prozent vor Steuern bekommen, das sind 122,8 Prozent nach Steuern. Die

Fonds-Check

Fast eine Immobilien-Anleihe Fonds Nummer zwei der One Group vergibt Darlehen an Projekte

Summe setzt sich zusammen aus laufenden Aus-schüttungen, Sonderzinsen und der Rückzahlung des eingesetzten Kapitals. Investitionskriterien: Die Liste der Standorte bietet keine Überraschungen: Darauf stehen die Top-7 aus Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Mün-chen und Stuttgart. Eine Reaktion auf den Zwei-Klassen-Trend in Deutschland. Während in ländli-chen Regionen immer mehr Wohnungen und Einfa-milienhäuser leer stehen und nur mit Mühe und ho-hen Preisabschlägen verkauft werden können, set-zen in den angesagten Metropolen Mieten und Prei-se ihren Höhenflug fort. So kosteten zum Beispiel Eigentumswohnungen in Hamburg 2011 im Schnitt 31 Prozent mehr als 2003, in Berlin kletterten die Preise sogar um 39 Prozent. Sicherheitenvertrag: Der Fonds hat mit der OPD einen Vertrag abgeschlossen. Darin tritt die Projekt-gesellschaft Ansprüche wie Gewinnbezugsrechte und eventuelle Liquidationserlöse als Sicherheit an den Fonds ab. Wohl eher ein symbolischer Akt, denn sollten die Projekte platzen, nutzt auch solch ein Ver-

trag nicht viel. Das Kapital wäre ver-loren. Voraussetzun-gen: Ein Inves-t i t i o n s b e i r a t prüft und ent-scheidet, wel-che Projekte mit Mitteln aus dem Fonds finanziert werden. Als Mitglie-der nennt der Prospekt Rechtsanwalt Georg Faerber, Vermögensverwalter und Vermittler Christoph Ludz und Harald Boberg, unter anderem Aufsichtsratsmitglied der Patrizia Immobilien AG. Bis zu drei weitere Mitglieder können hinzukommen.


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Hamburg Trust

US-Fonds platziert

Hamburg Trust hat seinen dritten US-Fonds für vermö-gende Anleger ab 100.000 Dollar Mindestbeteiligung platziert. Exklusiver Ver-triebspartner dabei war das Bankhaus Lampe. Zeichner des „Finest Selections 4 Spe-cial Situations“ investieren hauptsächlich in New York, Washington und San Francis-co und sollen eine Zielrendite von acht Prozent vor Steuern erzielen. Auswahl und Ver-waltung der Immobilien er-folgt durch die Paramount Group, ein Unternehmen der Otto-Gruppe.

Bf


In Frage kommen ausschließlich Immo-bilienprojekte, die eine Eigenkapitalren-dite von mehr als 30 Prozent erwarten lassen. Fremdkapital auf Ebene der Projekte ist möglich. Die jeweiligen Ent-wickler sollen sich mit 40 Prozent am Eigenkapital beteiligen. Von „müssen“ ist im Prospekt zu diesem Punkt nicht die Rede. Fraglich ist daher, wie ver-bindlich dieses Kriterium ist. Fraglich auch, welcher Projektentwickler so vol-le Kassen hat. Die OPD soll die Projek-te maximal anderthalb Jahre halten. Damit ist klar, dass der Fonds sein Ka-pital reinvestiert. Partner: Entscheidendes Partnerunter-nehmen ist, wie schon im ersten Fonds, Gibbins European Architects. Das Unternehmen ist fürs Projekt-Controlling zuständig, es überwacht zum Beispiel die Baukosten und die Termine.

Weiche Kosten: An dieser Stelle kün-digt der Initiator ein neuartiges Konzept an. Die anfänglichen Kosten des Ei-genkapitalfonds summieren sich inklu-sive Agio auf nur rund sechs Prozent. Provisionen, Vergütungen und Gebüh-ren finanzieren die Macher der One Group zunächst vor. Das Geschäft lohnt sich für den Initiator, wenn die Projekte höherer Gewinne abwerfen als die acht Prozent, die den Anlegern zustehen. Die Interessengleichheit ist ein Pluspunkt des Angebots. Die lau-fenden Nebenkosten der Beteiligung machen rund 1,5 Prozent des Fonds-volumens aus. One Group will mindes-tens zehn Millionen Euro einsammeln, kann das Volumen jedoch auf bis zu 50 Millionen Euro erhöhen. Anbieter: Das One Capital Emissi-onshaus ist unter dem Dach der One Group für die Konzeption von Publi-

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Stand 01. Juni 2012. Diese Anzeige enthält werbliche Aussagen und ist kein Angebot im Sinne der gesetzlichen Vorgaben. Eine etwaige Anlageentscheidung bezüglich der Vermögensanlage sollte der Anleger auf die Prüfung des gesamten Verkaufsprospekts stützen. Bei dieser Übersicht handelt es sich lediglich um eine unverbindliche Information ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Grund-lage des öffentlichen Angebotes und einer Beteiligung an der Vermögensanlage ist einzig und ausschliesslich der veröffentlichte Verkaufsprospekt der Sweden WoodEnergy 1 GmbH & Co. KG vom 22.12.2011, der bei ausgewählten Vertriebspartnern in Deutschland sowie der Green Investors AG kostenlos erhältlich ist. Der Verkaufsprospekt kann auch im Internet unter www.green-investors.de heruntergeladen werden. Die ausführliche Darstellung der wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Grundlagen sowie insbesondere der wesentlichen Risiken der Vermögensanlage ist in dem o.g. Verkaufsprospekt den Seiten 21 ff. zu entnehmen. Es besteht ein Risiko des Nichteintritts von Prognosen sowie ein Standortauswahl-Risiko, da die zu erwerbenden bzw. errichtenden Holzheizwerke noch nicht feststehen. Es handelt sich hierbei um eine unternehmerische Beteiligung mit der Möglichkeit des Totalverlusts der Kapitaleinlage (inkl. Agio). Soweit im Zusammenhang mit Informationen zum Beteiligungsangebot »Sweden WoodEnergy 1« Aussagen zu steuerlichen Aspekten getroffen werden, ist dabei stets zu berücksichtigen, dass die steuerliche Behandlung im konkreten Einzelfall von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers abhängt und zudem künftigen Änderungen unterworfen sein kann.

kumsfonds zuständig. Der aktuelle Fonds ist das zweite Angebot für private Kapitalanleger. Die Hol-ding hat ihr Stammkapital nach eigenen Angaben vor wenigen Tagen auf eine Million Euro erhöht. In Kürze soll sie in eine Aktiengesellschaft umgewan-delt werden.

Steuern: Anlieger erzie-len, anders als bei sonst üblichen Immobilien-fonds, keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern als Darlehensgeber aus Kapitalvermögen. M e i n e r M e i n u n g nach... Blind-Pool-Fonds, der das Kapital der Anleger als Darle-hen für Immobilienpro-jekte vergibt. So etwas wie eine Immobilienan-leihe. Anleger verlassen

sich dabei auf die One Group Holding und ihre Ma-nager. Läuft alles gut, herzlichen Glückwunsch zu Zinsen von acht Prozent. Wenn nicht, können Zeich-ner trotz Sicherheitenvertrag Geld verlieren.

Hamburg T


Vorteil Wohnungen. Seit 20 Jahren steigen die Werte kontinuierlich stärker als bei Gewerbeimmobilien. Die Bundesbank warnt vor einer Blase, doch andere Experten sehen die Entwicklung deutlich gelassener (siehe auch Seiten 18 und 23 dieser Ausgabe).

Investieren mit den Profis!

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shopping edition 3Prognostizierte Auszahlungen 6,0 % p.a., steigend auf 7,0 % p.a. vor Steuern

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Track Record Hamburg Trust

• Spezialist für Immobilieninvestments • Alle Fonds performen planmäßig• Langjährige erfolgreiche Zusammenarbeit

des Teams mit der ECE

Erfolgsbilanz ECE

• Europäische Marktführerin bei Shoppingcentern• Management von 185 Centern in 16 Ländern• 19 Mrd. Euro Einzelhandelsumsatz

„shopping edition 3“: „Sehr gut“ (AA-)

Management von Hamburg Trust: „Hohe Qualität“ (A+)

Schlaghosen, Miniröcke, der VW Käfer – alles kommt irgendwann wieder, wenn auch in zeitge-mäß aufgehübschter Verpackung. Gleiches gilt, geplatzte Internet-Blase hin oder her, ganz offen-sichtlich auch für Investments. Mit der „Internet Stars I GmbH & Co. KG“ können Anleger indirekt in Dotcom-Unternehmen investieren. Bis Ende Oktober 2013 sollen mit Zeichnungsbeträ-gen ab 20.000 Euro plus fünf Prozent Agio zehn bis maximal 20 Millionen Euro zusammenkommen. Un-terhalb eines Mindestvolumens von 500.000 Euro droht die Rückabwicklung mit Kostenrisiko. Die Lauf-zeit ist bis Ende 2020 geplant und kann um zwei Jahre verlängert werden. Markt: Der Trend geht bereits seit Jahren zum Onli-ne-Einkauf – nicht nur Amazons Siegeszug legt Zeugnis davon ab. Als Wachstumsmärkte und dem-entsprechend als mögliche Investitionsfelder des

Fonds stellt der Prospekt E-Commerce und Social Media heraus. In der Vergangenheit hat sich aller-dings häufig herausgestellt, dass pro Sparte nur ein Player wirklich erfolgreich wurde und im Laufe der Zeit die Wettbewerber aufkaufen oder verdrängen konnte. Insofern kommt es, und daran hat sich seit der Jahrtausendwende nichts geändert, entschei-dend darauf an, den späteren Klassenprimus früh genug zu identifizieren – keine leichte Aufgabe. Investitionsobjekt: Die Fondsgesellschaft investiert nicht direkt in die Unternehmen, sondern vergibt ein Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt in einer Höhe zwischen 500.000 und 16,4 Millionen Euro an die Internet Stars Beteiligungs GmbH. An dieser Gesellschaft können sich auch weitere Inves-toren beteiligen, sie soll Unternehmen der Internet- und E-Commerce-Branche mit Standort in Deutsch-land finanzieren, mit dem Schwerpunkt Wachstums-finanzierung. In Frage kommen auch First Mover in

Jamestown


Fonds-Check

Zurück in die Zukunft Internet Stars will zweites Amazon finanzieren - Fonds vergibt Nachrangdarlehen

Entscheidend ist die Expertise vor Ort

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Beteiligung ab $ 30.000 plus 5% Agio

Risikostreuung durch mehrere

Investitionsobjekte an

verschiedenen Standorten

5,25% p.a. Ausschüttung aus Vermietung ab

2014 prognostiziert

110% Eigenkapitalrückfluss aus Verkauf

nach 7 bis 12 Jahren angestrebt

Günstige Besteuerung der Erträge

in den USA

Maßgeblich für das öffentliche Angebot einer Beteiligung ist ausschließlich der durch die JAMESTOWN US-Immobilien GmbH veröffentlichte Verkaufsprospekt einschließlich Nachträgen, der zur kostenlosen Abgabe bereit gehalten wird.

ZBI

Fonds Nr. 8 am Start

Nach dem Vorbild früherer Angebote hat die Zentral Boden Immobilien Gruppe (ZBI) aus Erlangen den Fonds „ZBI Professional 8“ aufgelegt. Wie seine Vorgän-ger investiert er in Wohnan-lagen vor allem in Berlin. Über sein Netzwerk will ZBI die Immobilien vergleichs-weise günstig kaufen und später, besser vermietet, mit Gewinn wieder verkaufen. Zeichner sollen einen Ge-winn von 7,5 Prozent p.a. erzielen. Überschüsse wer-den zur Hälfte zwischen An-legern und Initiator geteilt.

Realis


Nischenmärkten. Die Haltedauer der Beteiligungen soll jeweils zwei bis drei Jahre betragen. Einnahmen: Das Darlehen wird in mehreren Tranchen ausgereicht und ist zum 31. Dezember 2020 zurückzuzah-len. Ungewöhnlich: Die variable Verzin-sung wird von der Darlehensnehmerin bestimmt und „orientiert“ sich an deren Geschäftsergebnis, eine genauere Spezifizierung sieht der Darlehensver-trag nicht vor. Die Fondsgesellschaft als Darlehensgeberin hat keinerlei Ein-fluss auf die Höhe der Verzinsung. Die Fondsprognose beruht auf einer Ver-zinsung von 28 Prozent p.a. – ange-sichts der Ergebnisse konventioneller Venture Capital-Fonds in der Vergan-genheit eine unrealistisch erscheinen-de Annahme. Die Erträge aus der Anla-ge freier Liquidität werden vorsichtshal-ber mit null angesetzt.

Kosten: Die Investitionsquote liegt bei enttäuschenden 78 Prozent des Fonds-volumens inklusive Agio und ist damit indiskutabel niedrig. Allein 3,8 Prozent wandern in die Liquiditätsreserve, ohne dass klar wird, wozu ein Fonds, der lediglich ein Darlehen ausreicht, eine so großzügige Reserve benötigt. Die laufenden Kosten liegen mit 1,8 Pro-zent des Kommanditkapitals ebenfalls recht hoch. Exit und Gesamtrückfluss: Der ge-plante Exit aus den Beteiligungen via Trade Sale oder IPO (was sich aller-dings in den vergangenen Jahren als dorniger Weg gezeigt hat) ist für die Fondsgesellschaft nur insoweit von Belang, als sich die variable Darlehens-verzinsung je nach Erfolg ändern soll. Im Prospektszenario soll ein Vorsteuer-Gesamtrückfluss von 199 Prozent er-reicht werden – wir erinnern uns, auf

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Neues von den Australien-Experten: der Bayernfonds Australien 9Australien wächst stabil – nutzen Sie Ihre Chancen Down under

Green Building Investment im südlichen Teil des zentralen Geschäftsviertels von Adelaide – überwiegend an

staatliche Mieter sowie an namhafte Mieter aus den Bereichen Banken und Versicherungen sowie Rechtsberatung

vermietet. Prognostizierte Aus schüttungen / Entnahmen 6 % p. a. ansteigend auf 7 % p. a.1)

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1) Details sind dem alleinverbindlichen Verkaufsprospekt zu entnehmen. Ausschüttungen / Entnahmen enthalten auch Kapitalrückzahlungen.

Basis einer jährlichen Verzinsung von 28 Prozent. Bei um zehn Prozent vermindertem „Exitszenario“, wobei nicht klar wird, wie das berechnet wird, sänke er auf 185 Prozent. Nettogewinne oberhalb der Prog-nose nach allen Kosten, Steuern und Zinszahlungen an die Fondsgesellschaft werden 50:50 aufgeteilt. Der Fonds ist gewerblich konzipiert. Anbieter: Jörg Rathke, Spiritus Rector der Internet Stars, ist seit Jahren Geschäftsführer einer bran-chen-einschlägigen Personalberatung. Am Initiator beteiligt sind die Jupiter Holding AG und die Moun-tain Capital Management AG mit jeweils mindes-tens 25 Prozent. Angesichts der im Prospekt ange-führten jahrelangen Erfahrung als Investor in Inter-net-Unternehmen verwundert die Bewertung der Mountain-Partners-Homepage durch WOT, dem füh-renden Tool für die Bewertung von Website-Reputationen, mit warn-rot – wo bleibt hier die Kom-petenz in Sachen SEO (Suchmaschinen-Opti-mierung) in eigener Sache? Nach Angaben des Initi-ators haben die Investments von Mountain Partners in den vergangenen Jahren ein Durchschnittsmultip-le von 3,5 erreicht.

Meiner Meinung nach... Anleger, die trotz der häu-fig enttäuschenden Ergebnisse aus der Vergangen-heit dennoch auf Venture Capital-Investments setzen wollen, finden zweifellos Alternativen zu diesem frag-würdigen Angebot – mit adäquater Kostenstruktur und deutlich transparenterer Konstruktion.

Stephanie von Keudell


Flieg nicht zu hoch… Im März 2000 platzte die Dotcom-Blase an der New Yorker Technologiebörse Nasdaq. Quelle: Nasdaq

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Project Gruppe

INREV-Mitglied

Die Project Gruppe ist der europäischen Vereinigung von Investoren in nichtbör-sennotierten Immobilien-fonds (INREV) beigetreten. Die Vereinigung verfolgt die Strategie, höhere Transpa-renz, Zugänglichkeit, Profes-sionalität und Standards für branchenübliche Verfahren zu fördern. Aktuell hat IN-REV rund 340 Mitglieder, darunter Fondsmanager, in-stitutionelle Anleger, Initia-toren und Berater. Der Ver-band mit Sitz in Amsterdam wurde 2003 gegründet.


Wollen gut verdienende Fondsspa-rer ihre persönliche Einkommens-teuerlast reduzieren, sollten sie auf der Suche nach geeigneten Angebo-ten im Bereich der geschlossenen Fondsbranche jetzt wachsam sein und eher zunächst einmal die Aktivi-täten des Fiskus beobachten. Da es in jüngster Zeit eine zunehmen-de Zahl gibt, ergreifen Bundesregie-rung und Bundesrat gesetzliche Ge-genmaßnahmen und haben dabei be-sonders geschlossene Fonds im Auge, die den negativen Progressionsvorbe-halt ausnutzen und durch Ankauf von Gold, anderen Rohstoffen oder Contai-nern den persönlichen Einkommens-

steuersatz der Sparer gegen null Pro-zent reduzieren. Positive Gerichtsentscheidung Das Hessische Finanzgericht stellt zwar in diesem Goldfingerfall jetzt per Urteil (11 K 3175/09) klar, dass die steuerliche Berücksichtigung von Ver-lusten aus einer ausländischen Beteili-gung nur dann ausscheidet, wenn auf-grund eines vorgefertigten Konzepts die Möglichkeit geboten werden soll, gezielt Verluste zu nutzen. Auch wenn sich der Investor jeweils im Vorfeld durch Rechtsanwälte, Steuerberater und Banken beraten lässt, liegt in einer beratungsbegleiteten, eigenen Umset-

Von Robert Kracht, Steuer-Fachjournalist

Goldfinger-Fonds vor dem Aus Aktuelle Gesetzesmaßnahmen schlagen günstiges Urteil

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zung einer die steuerliche Belastung minimierenden Idee noch keine Nutzung eines in den wesentlichen Strukturen vorhandenen Konzeptes eines Dritten und ist damit steuerlich unschädlich. Dann fehlt es für die Anwendbarkeit des Steuersparmodells an einem auf eine Vielzahl von Personen ausgerichte-ten Modell aus dem Katalog bzw. von der Stange. Dabei ist für die Richter das Vorgehen anderer Anle-ger, die Investitionen in ähnlicher Weise getätigt ha-ben, unerheblich. Denn deren Aktivitäten können den jeweiligen Investoren nicht zugerechnet werden. Doch nahezu zeitgleich werden diese Fonds, die steuerfreie Auslandserträge erzielen, vom Fiskus bekämpft. Das Modell gelingt schon nicht mehr bei Investitionen nach dem anstehenden Gesetzesbe-schluss, also kaum dass die hessischen Richter die-sen positiven Tenor verkündet hatten. Nach Auffas-sung der Finanzverwaltung war auf diese Fälle die Verlustabzugsbeschränkung für Steuerstundungs-modelle nach § 15b Einkommensteuergesetz (EStG) anzuwenden, wonach Verluste nicht mit an-deren Einkünften, sondern nur noch mit späteren

Gewinnen aus derselben Einkunftsquelle (also dem gleichen Fonds) verrechnet werden können. Das Hessische Gericht stellt im Goldfingerfall aber jetzt klar, dass die steuerliche Berücksichtigung von Ver-lusten aus einer ausländischen Beteiligung nur unter besonderen Bedingungen ausscheidet. Zum Hintergrund Bei Urteil und Gesetzesänderungen dreht es sich um Fonds, die unter dem Steuersparmodell Goldfinger laufen. Diese Variationen funktionieren durch Beteili-gungen an ausländischen geschlossenen Fonds et-wa aus der Schweiz oder England, bei denen durch die gezielte Herbeiführung von Verlusten die Steuer-belastung zunächst durch Inanspruchnahme des negativen Progressionsvorbehalts reduziert wird. Der erst später entstehende, steuerfreie Gewinn aus dem Verkauf des Fondsvermögens wirkt sich insbe-sondere für Beteiligte mit Spitzensteuersatz gar nicht oder nur kaum aus. Ideal waren die Angebote auch für Arbeitnehmer, bei denen eine hohe Abfindung einmalig zu einem Progressionsanstieg geführt hat-

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te. Diese Steuergestaltungsmodelle sind uner-wünscht und werden nun mit gesetzlichen Schran-ken unterbunden, und der Grundsatz der Besteue-rung nach der Leistungsfähigkeit wird eingehalten. Der fordert die Besteuerung der im Inland steuer-pflichtigen Einkünfte mit dem Steuersatz, der für das Welteinkommen anzuwenden wäre. Die Ausnutzung des negativen Progressionsvorbe-halts reduziert den persönlichen Einkommensteuer-satz nahezu auf null Prozent, beispielsweise im Zuge des An- und Verkaufs von Gold. Bei diesen in den Fokus geratenen Modellen wird der Progressionsvor-behalt genutzt, um die persönliche Einkommensteu-erlast dadurch zu mindern, dass es planmäßig zu Verlustzuweisungen bei Anlegern mit hohem Ein-kommen oder einmaligen Sondereinkünften wie etwa Gewinnen aus der Veräußerung von Firma, Praxis, Kanzlei und GmbH-Anteilen oder Abfindungszahlun-gen beim gekündigten Geschäftsführer kommt. Hier-zu beteiligen sie sich an ausländischen geschlosse-nen Fondsgesellschaften, deren Einkünfte laut Dop-pelbesteuerungsabkommen (DBA) in Deutschland

steuerfrei sind, aber dem Progressionsvorbehalt un-terliegen und dadurch die Höhe des Grund- und Splittingtarifs der übrigen Anlegereinkünfte beeinflus-sen. Durch die erzielten Verluste etwa durch den Erwerb ihrer Edelmetalle und Container unter An-wendung der Gewinnermittlung nach dem Einnah-me-Überschuss, wie bei Freiberuflern üblich, wird die inländische Steuerbelastung zunächst durch Inan-spruchnahme des negativen Progressionsvorbehalts reduziert. Das soll jetzt nicht mehr gehen. Denn es kommt eine Beschränkung in die Vorschrift zum Progressions-vorbehalt. Das sollte schon über das Jahressteuer-gesetz 2013 erfolgen: Soweit Verluste dem Progres-sionsvorbehalt unterliegen, erfolgt bei der Ermittlung des besonderen Steuersatzes eine Berücksichtigung von Anschaffungskosten erst im Zeitpunkt der Ver-äußerung. Damit wäre der vorgezogene Spareffekt entfallen. Nachdem der Deutsche Bundestag am 17.1.2013 den Einigungsvorschlag des Vermittlungs-ausschusses zum Jahressteuergesetz 2013 abge-lehnt hatte, versagte der Bundesrat ihm erneut am


Wölbern Invest

Paketverkauf

Alles auf einen Schlag möch-te das Emissionshaus Wöl-bern Invest verkaufen. „Es zeichnet sich ab, dass unsere Gesellschafter mit einem Paketverkauf der Immobilien zum richtigen Zeitpunkt ei-nen wirtschaftlich vernünfti-gen Exit realisieren können“, wirbt Wölbern Invest um Zustimmung der Anleger. Das Paket ist 1,4 Milliarden Euro schwer und umfasst 37 Objekte. Bereits 2007 hat Wölbern ein Portfolio aus 72 Immobilien in den Nieder-landen im Wert von 1,2 Mil-liarden Euro verkauft.

Peters


1.2.2013 die Zustimmung, und ein weiteres Vermittlungsverfahren gab es nicht - obwohl dies theoretisch mög-lich wäre. Da das Paket endgültig gekippt wurde, war auch die Verschär-fung beim Steuertrick Goldfinger erst mal vom Tisch, und gutverdienende Sparer konnten aufatmen, zumindest ganz kurz. Stattdessen hat die Bundesregierung Teile des Jahressteuergesetzes 2013 jetzt im Anschluss an das Aus in ein neues Vorhaben übernommen, dem Gesetz zur Umsetzung der Amtshilfe-richtlinie sowie zur Änderung steuerli-cher Vorschriften. Zu den ursprünglich enthaltenen Änderungen gehören ins-besondere die Einschränkungen im EStG beim Steuergestaltungsmodell Goldfinger. Dabei ist die Änderung beim Progressionsvorbehalt erstmals für Wirtschaftsgüter anzuwenden, die

nach dem Tag des Gesetzesbeschlus-ses angeschafft werden. Dadurch darf im frühen Verlustentste-hungsjahr das im Rahmen des Pro-gressionsvorbehalts zu berücksichti-gende Minus erst bei späteren Gewin-nen beim Verkauf verrechnet werden. Dann kommt es erst gar nicht zur Tarif-senkung durch Verlustzuweisungen. Verlust und Gewinn in den unterschied-lichen Jahren egalisieren sich und füh-ren dazu, dass beim Goldfinger-Modell außer den Kosten kaum etwas herum kommt. Denn durch diese zeitlich ver-setzte Berücksichtigung von Be-triebsausgaben wird insbesondere er-reicht, dass sich Erwerb und späterer Verkauf in dem Veranlagungszeitraum, in dem sie erzielt werden, durch Erhö-hung des persönlichen Steuersatzes des Steuerpflichtigen steuerlich auswir-ken.

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IVG hat Immobilien für Spe-zialfonds gekauft. Das Büro-gebäude „BoLa 25“ im Frankfurter Westend ist für einen Fonds des Versor-gungswerks der Zahnärzte Westfalen Lippe gedacht. Hauptmieter ist die Beren-berg Bank. In den IVG War-schau Fonds kommt die Bü-ro– und Einzelhandelsimmo-bilie „Le Palais“. Ankermie-ter ist hier der an der Börse notierte Finanzdienstleister Ipopema. Bislang hat IVG für den Fonds in der polni-schen Hauptstadt 110 Millio-nen Euro investiert.

Wölbern


Helmut Hohmann ist Geschäftsfüh-rer bei Alceda Fund Management S.A. , einer Master-KAG mit Sitz in Luxemburg. Dort ist er zuständig für Vertrieb und Kundenbetreuung. Für Initiatoren geschlossener Fonds plant Alceda eine Lizenz als Master-KVG zu beantragen. Nachfrage ist offenbar vorhanden. Der Fondsbrief: Sie haben auf dem VGF-Summit ihre Pläne und Produkte vorgestellt. Welchen Eindruck haben Sie vom Zustand der Branche? Helmut Hohmann: Ich habe sehr viel Unsicherheit gespürt. Ich finde es er-schreckend, wie viele Initiatoren noch

überhaupt nicht wissen, wie es bei ih-nen weiter gehen soll. Sie sind wie ge-lähmt. Manche wollen das Neugeschäft einstellen und nur noch die Bestände verwalten. Dabei gibt es Möglichkeiten, mit der Regulierung fertig zu werden. FB: Offenbar haben sich die wenigsten mit den Veränderungen beschäftigt. Hohmann: Die Anbieter haben ge-dacht, dass der Kelch „Regulierung“ an ihnen vorüber geht. Sie haben sich auf die Lobbyarbeit der Verbände verlas-sen. Initiatoren suchen nun im Ausland nach Lösungen, etwa in Luxemburg. Sie arbeiten an Angeboten mit auslän-dischen Vehikeln wie Verbriefungen.

Auf ein Wort

„BaFin wird Lücken schließen“ Aquila-Schwester Alceda will Fonds unters Dach einer Master-KVG holen

FB: Ist das die richtige Entscheidung? Hohmann: Das kann in einzelnen Fällen pas-sen, aber wer nachhaltig im Geschäft bleiben möchte, kommt um die Kapitalverwaltungsge-sellschaft (KVG) nicht vorbei. Außerdem wird die Tür für ausländische Modelle nicht lange offen bleiben, die Lücken werden geschlos-sen. Das hat die BaFin schon angekündigt. FB: Wo sehen Sie in Zukunft die größten Schwierigkeiten für die Fondsinitiatoren? Hohmann: Wer eine eigene KVG initiiert, braucht dazu ein Team, das rund 15 Mitarbei-ter stark ist. So viele Experten gibt es am Markt gar nicht. Die Gehaltsforderungen der wirklich guten Leute werden explodieren. Bei den Gründungskosten alleine halte ich eine Million Euro als Investment für das erste Jahr nicht für unrealistisch. FB: Welche Vorteile hat ein Emissionshaus mit einer Master-KVG, so wie Sie sie anbieten werden? Hohmann: Alceda bietet für offene Fonds schon seit sechs Jahren eine Master-KAG an, in der wir inzwischen Assets im Volumen von 5,4 Milliarden Euro verwalten. Wir wissen, wel-che Regularien erfüllt werden müssen, und was die Behörden erwarten. Dazu haben wir als Schwestergesellschaft von Aquila Capital Erfahrungen mit geschlossenen Fonds in den Bereichen Photovoltaik, Wasserkraft und an-deren Sachwerten gesammelt. Abgesehen von einigen Bankentöchtern sind wir der einzi-ge Player, der eine so vielfältige Expertise mitbringt . FB: Was kostet es die Emissionshäuser, unter Ihre Master-KVG zu kommen? Hohmann: Die Gründungskosten liegen je nach Aufwand der Projekte und Komplexität zwischen 15.000 Euro und 100.000 Euro. Dar-über hinaus würden die Emissionshäuser bis zu einem Drittel ihrer Managementgebühren an uns abtreten. FB: Was für Dienstleistungen dürften die Initi-atoren dafür in Anspruch nehmen? Hohmann: Die Master-KVG haftet als Fonds-manager. Daher werden wir die Projekte in

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unserem eigenen Interesse intensiv prüfen, auch, wenn wir die Kompetenz der Initiatoren nicht be-schneiden wollen. FB: Wie soll das bei einem Blind-Pool funktionieren? Hohmann: Dabei müssen wir die Parameter vorher definieren und darauf achten, dass sie eingehalten werden. Unsere Funktion ist zu vergleichen mit der eines Investitionsbeirates. Weil wir letztlich haften, werden wir keine Kompromisse eingehen können. FB: Unter dem Dach der Master-KVG werden Fonds verschiedener Anbieter sein. Können die sich gegen-seitig infizieren, wenn einer platzt? Hohmann: Die Fonds stellen Sondervermögen dar, deshalb kann so etwas nicht passieren. Aber unser Job ist es auch, schon im Vorfeld dafür zu sorgen, dass dubiose Anbieter bei uns nicht unterkommen. Es wird eine unserer maßgeblichen Aufgaben sein, schlechte Adressen abzulehnen, so wie wir das in der offenen Master-KAG ebenfalls praktizieren.

FB: Dann wird die Regulierung an dieser Stelle doch für Markthygiene sorgen? Hohmann: Eine Master-KVG wird unweigerlich zu einer Qualitätssteigerung führen. Wobei ich es scha-de finde, dass kleine aber gute Nischenanbieter durchs Raster fallen. Die Vielfalt wird unter der Re-gulierung leiden. Ohne Zweifel will die Aufsichtsbe-hörde die Zahl der Anbieter reduzieren, weil sie sonst ihre Aufgabe nicht erfüllen könnte, ohne hun-derte neuer Mitarbeiter einzustellen und zu schulen. FB: Welche Entwicklung werden Sachwertinvestitio-nen nehmen? Hohmann: Ich hoffe, dass das Anlegervertrauen zurückkehrt. Auch institutionelle Investoren und Aus-länder, die das Vehikel bislang nicht verstanden ha-ben, sollten verstärkt in geschlossene Fonds inves-tieren. Vor allem frühere Hedge-Fonds-Investoren suchen nach Alternativen. Es ist weiterhin sehr viel Geld vorhanden, und das ist in Sachwerten gut an-gelegt.

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Seit Gründung im Jahr 2002 hat sich fairvesta zum führenden Asset-Manager und bankenunabhängigen Anbieter Geschlos-sener Immobilienfonds Deutschland entwickelt. Heute verfügt fairvesta über 500 Millionen Assets under Management – auschließlich schulden- und lastenfreie Immobilien.

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Deutschland vorn

Die Warburg Henderson KAG hat im vergangenen Jahr Transaktionen in Höhe von knapp 900 Millionen Euro getätigt. Sie kaufte für mehr als 535 Millionen Euro Immobilien ein und trennte sich von Objekten im Wert von rund 360 Millionen Eu-ro. Die institutionellen Kun-den forderten vor allem Im-mobilien aus Deutschland. Darüber hinaus investierte das Immobilienunternehmen auch in Frankreich, Großbri-tannien, den Niederlanden und Österreich.

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Droht den deutschen Wohnungs-märkten eine Blase? Über diese Fra-ge diskutieren derzeit nahezu alle Experten, denn wie gefährlich über-teuerte Immobilienpreise sein kön-nen, hat die Subprime-Krise in den USA gezeigt. Von solch einer Entwicklung ist Deutschland jedoch weit entfernt. Aller-dings entwickeln sich die Preise je nach Region und Standort deutlich verschieden – was aber auch nieman-den überraschen dürfte. Entwarnung gibt nun auch Deutsche Fonds Re-search (DFR). Das Analysehaus hat den Markt anhand von Preisen gebrauchter, geschlossener Immobi-lienfonds untersucht.

Im vergangenen Jahr wurden 2.600 Transaktionen auf den Zweitmarktbör-sen abgeschlossen. Dabei zeige sich, so DFR, dass wirtschaftlich solide Fonds eine gute oder sehr gute Bewer-tung erhalten und auf dem Zweitmarkt entsprechend hohe Kurse erzielen. Auffällig sind hohe Preise vor allem für Fonds mit Einzelhandelsobjekten. Bü-rogebäude schneiden deutlich schlech-ter ab. So zahlten Käufer im vierten Quartal beispielsweise 560 Prozent für Anteile am DWS-Fonds „DB Einkaufs-Center-Immobilienfonds“. Auf Platz zwei folgt der „Immobilien-Anlage-gesellschaft-Einkaufs-Center-Fonds“ der DG. Gleichzeitig belegt genau die-ses Emissionshaus auch den letzten Platz mit dem Fonds „DG Nr. 35, Ber-

Realistische Preisfindung Widerlegt Handel mit gebrauchten Fonds Warnungen vor drohender Blase?

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lin, Frankfurt“. Hierfür zahlten Käufer nur ein Prozent. Im Schnitt hat DFR für Immobilienfonds auf den Han-delsplattformen einen Kurs von rund 51,5 Prozent im letzten Quartal 2012 ermittelt. Meiner Meinung nach... es überrascht mich nicht, dass die Preise für gebrauchte Immobilienfonds nur in Ausnahmefällen in den Himmel ragen. Der Se-cond-Hand-Markt ist ein ganz spezieller. Dort inves-tieren in erster Linie Profis, die sich genau ausken-nen und keinen Cent zu viel bezahlen. Eine Blase droht vor allem dann, wenn Investoren Immobilien nicht mit überwiegend eigenem Kapital kaufen, son-dern sich dabei hoch verschulden. Davon kann aber derzeit keine Rede sein. Kapital ist vorhanden, vor allem bei den institutionellen Großanlegern. Und selbst die prüfen ihre Investments ganz genau. Ich wüsste niemanden, der blind Einkaufszentren, Woh-nungen und Büros kauft. Weder neue noch ge-brauchte.

Für Immobilieninvestoren wird es eng. Banken zicken herum, wenn sie Darlehen verlängern sol-len. In die Bresche springen zunehmend spezielle Finanzierungsfonds. Schon im vergangenen Jahr hatten sie einen Anteil von mehr als ein Viertel aller Immobilien-Eigenkapitalfonds für institutio-nelle Großinvestoren. Immobilien-Investoren müssen bis zum Jahresende Finanzierungslücken von mehr als 200 Milliarden Eu-ro für Neu- und Anschlussfinanzierungen stopfen. Darin enthalten sind allein 107 Milliarden Euro an zusätzlichem Eigenkapital, das die Banken zur Erfül-lung ihrer Eigenkapitalreserven fordern. Das betrifft auch Märkte, auf denen Probleme bei der Finanzie-rung bislang kein Thema waren, zum Beispiel Frank-reich, die Niederlande, skandinavische Länder und


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Finanzierungsfonds ersetzen Darlehen Banken verweigern Kreditverlängerungen

Der Flugzeugfonds SkyClass 58 investiert in bis zu zwölf marktgängige Maschinen vom Typ Airbus A319, die an die Flug- gesellschaft easyJet vermietet sind. Über die kurze Laufzeit von rund fünfeinhalb Jahren werden halbjährliche Ausschüttun-gen in Höhe von 8 % p.a. prognostiziert (be-zogen auf die Kapitaleinlage ohne Agio). Die Auszahlung erfolgt in Euro. Die erste, zeitanteilige Ausschüttung ist bereits zum 30.06.2013 geplant.

Hinweis: Bei dem Beteiligungsangebot handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung, die mit Chancen und Risiken ver-bunden ist. Falls eines oder mehrere Risiken eintreten, kann dies negative Auswirkungen auf das Ergebnis haben oder zu einem To-talverlust des eingesetzten Kapitals führen. Weitere Informationen: www.kgal.de

SkyClass 58

Dieses Fondsporträt stellt eine Werbung dar. Wir erbringen mit der Darstellung des Fondsporträts weder eine Anla-geberatung noch ein Angebot für den Kauf des genannten Produkts. Es ersetzt nicht die individuelle und persönliche Beratung des Anlegers. Alleinverbindliche Grundlage für den Erwerb dieser Vermögensanlage ist der jeweils aktuelle Verkaufsprospekt sowie das Vermögensanlagen-Informationsblatt. Die Unterlagen erhalten Sie in deutscher Sprache kostenlos bei Ihrem Berater oder können bei der KGAL GmbH & Co. KG, Tölzer Str. 15, 82031 Grünwald, in schriftlicher Form angefordert sowie unter www.kgal.de in elektronischer Form abgerufen werden.

SkyClass 58 – HIer wird ihr Geld nicht lange geparkt

Paribus

Neu auf der Schiene

Der Eisenbahn-Spezialist Paribus Capital arbeitet an seinem dritten Lokomotiven-fonds. Vertriebsstart wird voraussichtlich Anfang April sein, wobei sich die Konzep-tion des Fonds von den Vor-gängern unterscheidet: Pari-bus erweitert das Portfolio um Triebfahrzeuge für den Personennahverkehr. An Fonds Nummer zwei betei-ligten sich Anleger mit rund 50 Millionen Euro Eigenka-pital. Die Flotte umfasst mehr als 30 neue und ge-brauchte Diesellokomotiven.

Neitzel & Cie.

Sonne scheint

Solarfonds aus dem Hause Neitzel & Cie. schütten teil-weise höher aus als Prospek-tiert. So bekommen Anleger des Fonds „Solarenergie Nord“ acht statt sieben Pro-zent. Die Ertragswerte lagen rund fünf Prozent über Plan. Zeichner des „Solarenergie 2 Deutschland“ bekamen wie versprochen neun Prozent. Hier lagen die Ertragswerte knapp vier Prozent über der Prognose.


auch Deutschland. In den kommenden vier Jahren stehen eine Billion (1.000 Milliarden) Euro zur Refinanzierung von Immobilien-Investments an. „Es ist zu erwarten, dass Banken auf Grund dieser Anforderungen zahlreiche Finanzierungen nicht verlängern oder sich von Engagements komplett t r e n n e n w e r d e n “ , schreibt der Investment-berater und Assetmana-ger Swisslake in sei-nem Marktbericht 2012. Mezzaninefonds und ähnliche Modelle könn-ten die Lücke füllen. Ihre Beleihungsausläufe wür-den heutzutage deutlich unter frühere Werten liegen und Investoren damit eine ver-besserte Sicherheit bieten. Außerdem sei die Marge attraktiver als vor der Finanzkrise. Die Nachfrage nach sol-chen Fonds ist auch deshalb gestie-gen, weil viele Investoren die von den Banken inzwischen vermehrt geforder-te Eigenkapitalquote von bis zu 50 Pro-zent nicht aus eigenen Kassen finan-zieren können. Swisslake erwartet daher, dass der Anteil der Finanzierungsfonds in die-sem Jahr deutlich steigt. Schon im ver-gangenen Jahr stellten sie mit 27,4 Prozent und einem Volumen von insge-samt 7,1 Milliarden Euro mehr als ein Viertel aller Ziel-Eigenkapitalfonds. Im Jahr zuvor war ihr Anteil nur 15,9 Pro-zent stark. Die Vorteile von Finanzierungsfonds liegen auf der Hand. Ausgehend von einer 50-prozentigen, erstrangigen Fi-nanzierung haben Investoren eine deutlich bessere Risikoposition als bei traditionellen Private Equity Immobilien-fonds. Bei quartalsweisen oder sogar monatlichen Zinsen wissen sie schnell, ob ihr Investment läuft oder droht, ein Misserfolg zu werden. Allerdings kön-nen sie keinen Einfluss nehmen auf das Immobilienmanagement – ein Nachteil. Die passive Haltung der Fi-nanzierungsfonds erschwert außerdem

ein frühzeitiges Gegensteuern bei auf-kommenden Fehlentwicklungen. Das höchste Renditepotential bieten Mezzanine-Finanzierungen. Hier wer-den je nach Beleihungsgrenze und Fristigkeit aktuell Zinsen zwischen sie-

ben und 15 Prozent gezahlt. Zudem fallen bei diesen Finanzierungen weite-re Gebühren in Form von Bearbei-tungs- und Liquidationsgebühren an. Insgesamt liegt das Margen- und auch Gebührenpotential nach Swisslake-Informationen um bis zu 40 Prozent über den Bestwerten der Vorkrisenjah-re. Eine lukrative Alternative also für Investoren und auch Fondsmanager. Der Durchschnittswert für Mezzanine- Finanzierungen liegt momentan bei rund 25 Prozent in Bezug auf das Ge-samt-Engagement. Finanzierungsfonds sind überwiegend auf Großbritannien und Deutschland als Zielmärkte fokussiert. Vor allem deshalb, weil es auf diesen Märkten zahlreiche in Abwicklung befindliche Banken gibt, bei denen die Fondsma-nager darauf warten, attraktive Immo-bilien oder Finanzierungen zu erwer-ben. Finanzierungsfonds sind gefragt, das dokumentiert auch die durch-schnittliche Fondsgröße. Das Ziel-Eigenkapitalvolumen von 473 Millionen Euro liegt deutlich über dem langfristi-gen, europäischen Durchschnittswert von 320 Millionen Euro. Aktuell befin-den sich allein in Europa 36 Finanzie-rungsfonds mit einem Zielvolumen von 20 Milliarden Euro in der Platzierungs-phase.

Minsk macht sich schön. An jeder zweiten Ecke ragen in der weißrussischen Hauptstadt die Bau-kräne in die Höhe. Vom 9. bis 24. Mai 2014 findet dort die Eishockey-WM statt, und die Betten rei-chen für die erwarteten Fans noch lange nicht aus. Rund 25 Hotelprojekte listet das internationa-le Maklerhaus Colliers in seinem aktuellen Markt-report auf. Unter den Betreibern sind auch renom-mierte Ketten wie die Fünf-Sterne-Häuser Hyatt und Kempinski. Winken dicke Gewinne, drücken die Investoren in Sachen Men-schenrechte offenbar ein Auge zu. Staatschef Alexander Lukaschenko gilt als der letzte Diktator in einem europäischen Land. Das weltweit tätige Immo-bilienunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) stellt Weißruss-land auf die selbe Stufe mit Ghana, Irak, Pakistan, An-gola, Nigeria und dem Sudan. Das Land bekommt in der aktu-ellen JLL-Studie das Negativ-Prädikat „Undurchsichtig“, was für die weltweit geringste Transparenz steht. Doch es scheint, als würden internationale Investoren ihre Scheu verlieren. Die Direktin-vestitionen aus dem Ausland steigen kontinuierlich. Der Flie-ger von Frankfurt ist regelmäßig bis auf den letzten Platz ausgebucht, und viele Pas-sagiere blättern während des zweieinhalbstündigen Fluges nicht in Reiseführern, sondern wälzen Akten oder studieren Excel-Tabellen. „Wir erleben eine dynamische, stürmische Entwick-lung“, sagt Leonid Gubkin, Senator für Außenhan-delsbeziehungen in der Region Minsk. Mit Steuerver-günstigungen will er ausländische Anleger nach Weißrussland locken. In bestimmten Wirtschaftszo-nen sind Gewinne aus Immobilien sieben Jahre lang steuerbefreit. Ähnliche Vergünstigungen gibt es für Investitionen in Klein- und Mittelstädten mit weniger als 50.000 Einwohnern. „Über die Laufzeit der Verträ-ge garantiert der Staat den Investoren Bestand-schutz“, beruhigt der Senator. Mit Schnauzbart und über die Glatze gekämmtem Scheitel schaut Luka-

schenko aus einem gerahmten Bild grimmig über sei-ne Schulter. Wer nicht gegen den umstrittenen Staatschef ist, hat sich mit seiner Diktatur arrangiert. So wie Alexei Va-ganov. Der Bautycoon dreht mit seiner Firme Lada OMC Engineering ein großes Rad in Minsk. Er er-richtet derzeit hunderte Wohnungen, dazu mehrere Hotels zum Beispiel für Accor, Mercure und Novotel. „Internationale Investoren sind uns sehr willkommen“,

wirbt er und stellt hohe, zweistellige Renditen in Aus-sicht. Bonus für den Schurkenstaat – und für den Um-weg über eine zwischengeschaltete, zypriotische Akti-engesellschaft. Die Insel im Mittelmeer schneidet nach einer Abstufung der Ratingagenturen schlechter ab als Griechenland. Die Banken dort stehen im Ver-dacht, Geschäfte mit Schwarzgeld russischer Oligar-chen zu machen. Die neue Regierung stimmte vor wenigen Tagen einem Vorschlag der Eurogruppe zu, die Geldwäschepraktiken zu überprüfen. Vaganov ist längst nicht mehr nur in seiner Heimat aktiv. Für Ritz Carlton baut er auf Mauritius ein Lu-xus-Hotel direkt am Strand, daneben 35 Villen für pri-vate Kapitalanleger. Eher unfreiwillig wird Vaganov außerdem zum Großbauern. Lukaschenko hat defizi-täre Agrarbetriebe an mehrere Unternehmer verteilt,


Wohlstandsmüll lässt Lampen leuchten Weißrussland fördert Strom aus erneuerbaren Energien - Biogas von Deponien und Bauernhöfen

Abfalldeponie in Minsk. Der Anteil des Wohlstandsmülls in der weißrussischen Hauptstadt ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen.

Fonds-Gestattungen

Ein Drittel weniger

Kein Wunder, dass die Anbie-ter von Publikumsfonds 2012 erheblich weniger Eigenkapi-tal eingesammelt haben als in den Jahren zuvor. Die Bun-desanstalt für Finanzdienst-leistungsaufsicht BaFin hat nur 190 geschlossene Fonds gestattet, das ist ein Minus von 27 Prozent gegenüber 2011. Die Summe des pros-pektierten Eigenkapitals lag mit knapp 4,2 Milliarden Euro um 35 Prozent unter der Vor-jahresmarke mit rund 6,4 Mil-liarden Euro. Diese Zahlen hat Feri Euro Rating Services zusammengetragen.

Wie bei den Umsatz-Zahlen des Verbands Geschlossene Fonds VGF lagen Immobi-lienfonds auch bei der Gestat-tung mit 66 Angeboten und knapp 2,3 Milliarden Euro Eigenkapital vorne. Aber auch sie verloren im Vergleich zu 2011. Damals gestattete die BaFin 76 Fonds mit einem Volumen von knapp drei Mil-liarden Euro.


verbunden mit dem Auftrag, die Kol-chosen profitabel zumachen. Vorbild ist ein riesiger Hof in Snov, eine gute Au-tostunde von Minsk entfernt. Hier ist Nikolaj Radoman Herr über 11.500 Rinder, 35.000 Schweine und unge-zählte Hühner, die er in seinem Schlachthof verwurstet. „Wir produzie-ren mehr als 300 verschiedene Fleisch-artikel und 18 Konser-ven“, berichtet er. Größ-ter Abnehmer der Sala-mis, Schinken und vorge-bratenen Frikadellen sind russische Handelsketten. „Wir erfüllen aber auch alle Normen der europäi-schen Union.“ Zigtausende Tiere produ-zieren Jahr für Jahr ge-waltige Mengen an Mist und Gülle. Früher lande-te der Mist unbehandelt als Dünger auf den Fel-dern. Inzwischen gärt er in gewaltigen Tanks der Firma Eco-Tech, ein Un-ternehmen mit Hauptsitz in der Schweiz. Es nutzt die Biomasse, um damit Strom zu produzieren. Weißruss-land fördert Erneuerbare Energien, um sich unabhängiger zu machen von Russlands Gaslieferungen. „Die Vergü-tung ist an den US-Dollar gekoppelt“, sagt Eco-Tech-Projekt-Manager Dmitri Vassiliev. „Zehn Jahre lang gibt es für Strom aus Biogas auf Grundlage des aktuellen Umrechnungskurses knapp 15 Eurocent pro Kilowattstunde, für die folgenden zehn Jahre rund zehn Cent.“ Eco-Tech hat bislang vier Biogasanla-gen in Weißrussland in Betrieb genom-men. Zwei davon produzieren Strom mit den Faulgasen, die in den Müllde-ponien der Hauptstadt entstehen. Über ein Leitungssystem strömt das Methan in einen Tank und treibt anschließend einen Verbrennungsmotor an. „Der Müll sagt viel aus über den Lebensstandard einer Gesellschaft“, sagt Arnd Seyfert, Geschäftsführer der SEF-Energie-technik GmbH. Er erstellt Gutachten für Deponiegasprojekte in der ganzen Welt. „In Minsk finden wir erheblich

mehr organische Stoffe als noch vor drei Jahren – Wohlstandsmüll.“ In den weißrussischen Anlagen steckt auch das Geld deutscher Privatanle-ger. Sie beteiligten sich einst über ge-schlossene Fonds des Initiators Debi Select daran. Eine Investitionsent-scheidung, die viele inzwischen bedau-

ern, denn die Fonds legten einen wei-teren Teil ihres Kapitals in den inzwi-schen Pleite gegangenen Stromanbie-ter Teldafax an. Manche Anleger kla-gen gegen Initiator und Vermittler. Echo-Tech-Manager Vassiliev glaubt, dass sich die Investition zumindest in Weißrussland langfristig lohnen wird: „Eine gut laufende Biogasanlage dürfte unserer Erfahrung nach eine jährliche Rendite von 15 Prozent für die Investo-ren erzielen.“ Erfolgreiche Kooperationen auf dem weißrussischen New-Energy-Markt erhoffen sich auch andere Experten. Ende 2011 unterzeichnete die Strabag Umweltanlagen GmbH bereits den zweiten Vertrag zur schlüsselfertigen Realisierung eines Neue-Energien-Projekts. Dabei ging es um die Erstel-lung einer Schlammfaulungsanlage an der Kläranlage in Minsk im Volumen von 28 Millionen Euro.

Aus Mist und Gülle wird Biogas, das spezielle Generatoren an-treibt und Strom produziert. Dafür gibt es in Weißrussland, ähnlich wie in Westeuropa, staatlich festgelegte Vergütungen.

Wechsel Dich

Angelika Kunath scheidet aus der Geschäftsführung des Fondshaus Hamburg aus. Ab 2006 hat sie dort den Bereich mit geschlossenen Immobilienfonds aufgebaut. Als Geschäftsführerin der Fondshaus Hamburg Im-mobilien (FHHI) wird sie jedoch weiterhin das Mana-gement der aufgelegten Im-mobilienfonds verantworten. FHHI war im vergangenen Jahr als Joint Venture der Ahrenkiel-Gruppe und Hochtief Solutions gegrün-det worden. Kunaths Nach-folger beim Fondshaus Ham-burg wird Olaf Staats (50), bislang nur für den Schiff-fahrtsbereich zuständig. Er wird künftig alleiniger Ge-schäftsführer im Fondshaus Hamburg sein. Der Skandal um die wegen Betrugs verhafteten Macher von S&K schlägt weiter Wellen. So hat das von der S&K-Gruppe übernommene Emissionshaus FIHM Insol-venz wegen Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit angemeldet. Betroffen sind ebenfalls Tochtergesellschaf-ten, darunter Komplementär-gesellschaften der SHB Fonds. Insolvenzverwalter ist Axel Bierbach von der Münchner Kanzlei Müller-Heydenreich Beutler & Kollegen. Er betont, dass die sechs SHB-Immobilienfonds als rechtlich selbstständige Gesellschaften nicht von der Insolvenz betroffen sind. Fragt sich, wie die Gesell-schaften weitergeführt wer-den, wenn die FIHM-Mitarbeiter keinen Lohn mehr bekommen.


„Die deutschen Immobilienmärkte wer-den von in– und ausländischen Kapital– und Liquiditätszuflüssen geradezu ge-flutet“; schreibt KGAL in seinem „Marktbericht Büromarkt Deutschland“.

An der starken internationalen Anzie-hungskraft sollte sich 2013 nicht viel ändern. Knappheit erweitert Horizonte - zwangsläufig würden B-Standorte zu-nehmend in den Fokus rücken.

Anziehungskraft ungebrochen Deutsche Immobilienmärkte werden auch 2013 von Kapital geflutet

Einige Wohnungsmärkte seien sehr angespannt, so KGAL. Die Nachfrage übertreffe zum Teil das Angebot bei Weitem mit den bekannten Folgen auf Preise und Mieten. Zwar warne die

Deutsche Bundesbank vor einer Preis-blase, doch gelte der deutsche Woh-nungsmarkt als ausgesprochen solide und stabil und bleibe daher im Interesse internationaler Kapitalanleger.

Impressum

Redaktionsbüro Markus Gotzi Balkhausener Str. 5-7 50374 Erftstadt T: 02235/9555034 F: 02235/4655541

[email protected] www.gotzi.de www.rohmert-medien.de Chefredakteur: Markus Gotzi

(V.i.S.d.P.)

Hrsg.: Werner Rohmert

Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251.

Vorstand: Werner Rohmert eMail: [email protected]

Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz).

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Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH

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DFV Deutsche Fondsvermögen AG

Dr. Peters Group

Fairvesta AG

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Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH

Hannover Leasing GmbH & Co.KG

Hesse Newman Capital AG HIH Vertriebs GmbH IVG Private Funds GmbH

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ZBI Zentral Boden Immobilien AG


Der Einfluss Europas auf das Recht in Deutschland nimmt seit vielen Jahren zu. Seit den 80er Jahren bestimmen EU-Richtlinien das deutsche Zivilrecht, das Bankprivatrecht, das Versicherungs-recht und auch das Aufsichtsrecht. Vie-le EU-Vorgaben verfolgen den Zweck des Verbraucher- oder auch Anleger-schutzes. Bereits Anfang 2008 wurden Versicherungsunternehmen durch die VVG-Infoverordnung verpflichtet, in Form von Produktinformationsblättern (PIBs) knapp und verständlich die Infor-mationen zusammenzufassen, die ein Versicherungsnehmer für seine Ver-tragsentscheidung braucht beziehungs-weise die für die Erfüllung eines Vertra-ges von Bedeutung sind. Gemäß § 13 VermAnlG muss ein An-bieter, der im Inland Vermögensanla-gen öffentlich anbietet, vor dem Beginn des öffentlichen Angebots neben dem Verkaufsprospekt auch ein Vermögens-anlageninformationsblatt (VIB) erstel-len. Seit dem 01.07.2011 ist ein Infor-mationsblatt mit wesentlichen Informati-onen für den Anleger für Investment-fonds vorgeschrieben (KID-Key Infor-mation Document). Am 03.07.2012 ist nun die Europäische Kommission erneut aktiv geworden und hat im Zuge der „PRIPS-Initiative“ ei-nen Vorschlag für eine Verordnung über Basisinformationsblätter für Anla-geprodukte veröffentlicht (PRIPs-Verordnungsvorschlag). PRIPs steht als Abkürzung für Packaged Retail In-vestment Products. Mit dem PRIPs-Verordnungsvorschlag verfolgt die EU-Kommission das Ziel, Kleinanlegern EU-weit vergleichbare kurze Informationen zur Verfügung zu stellen. Dies soll unabhängig von der Art des angebotenen Anlageprodukts gelten. Es sollen also alle Produkte unabhängig von ihrer Form oder Kon-

zeption erfasst werden, bei denen der vom Anleger zurückzuzahlende Betrag von Schwankungen von Referenzwer-ten oder Fluktuationen bei der Entwick-lung eines oder mehrerer Vermögens-werte abhängig ist. Produkte mit für die gesamte Laufzeit festgelegter Rendite werden nicht erfasst. Adressat, um den es geht, ist der Kleinanleger. Ihm sollen Basisinformationsblätter rechtzeitig vor dem Verkauf von Anla-geprodukten zur Verfügung gestellt werden. Für Inhalt und dessen Über-prüfung sowie die Pflicht zur Aktualisie-rung soll der Produktanbieter verant-wortlich sein. Dieser haftet für die Nicht- oder Schlechterfüllung der Pflichten, die ihm durch den PRIPs-Verordnungsvorschlag auferlegt wer-den sollen. Soweit ein Kleinanleger nachweist, dass ihm aufgrund der Ver-wendung der im Basiszinsinformations-blatt enthaltenen Informationen ein Verlust entstanden ist, soll es dem Pro-duktanbieter obliegen, den Gegenbe-weis zu führen (Beweislastumkehr). Gerade weil die PRIPs-Verordnung EU-weit gelten soll, besteht auf jeweils nationaler wie europäischer Ebene noch erheblicher Abstimmungsbedarf. Über kurz oder lang wird die PRIPs-Verordnung aber kommen, so dass es für die Konzeptionäre von Finanz-instrumenten bzw. den durch die PRIPs-Verordnung erfassten Anlage-produkten ratsam ist, die künftig zu erwartenden (zusätzlichen) Anforderun-gen schon heute in die Planungen mit einzubeziehen. Nähere Informat ionen zu den Rechtsthemen finden Sie im Rechts-newsletter der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de

Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

Recht einfach Von PIBs und PRIPs und VIBs - EU-Regeln verursachen Abstimmungsbedarf

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Der Fondsbrief Nr. 182