Volume Unico TRIBUNALE di SIENA - ITAssetkmq. È situato a circa 20 km dal capoluogo su un colle tra il torrente Malena e il fiume Ombrone. Dal 1932 fa parte della zona vinicola Chianti,

Fallimento 74/2017 relazione valutativa del compendio immobiliare

0

www.studiopetreni.it

TRIBUNALE di SIENA SEZIONE PROCEDURE CONCORSUALI

FALLIMENTO 74/2017

C

VALUTATORE

DOTT. ANDREA PETRENI……….

Volume Unico

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.Via dei Montanini n. 63 53100 Siena cell. 3395274210 tel. 0577282015 fax. 0577364795 P.I. 01335350524 C.F.: PTRNDR74T14I726Y

mail: [email protected] pec: [email protected] website: www.studiopetreni.it

IL BAGNOLONE s.r.l. in liquidazione

mailto:[email protected]


1


TRIBUNALE CIVILE DI SIENA PROCEDURA CONCORSUALE R.G.F. 74/2017

RELAZIONE DEL CONSULENTE ESTIMATORE GIUDIZIARIO

relativa alla determinazione valutativa del compendio mobiliare ed

immobiliare riconducibile alla società in oggetto.

La rilevante componente immobiliare oggetto di indagine valutativa risulta

composta da asset costituenti fabbricati e terreni dislocati nei comuni di

Siena, Castelnuovo Berardenga ed Asciano.

Quanto sopra della seguente proprietà:

Il Bagnolone s.r.l. in liquidazione

Siena - Viale Toselli n. 94

P.I.: 00715230520

numero REA SI-85879

data costituzione 02/01/1988

data iscrizione registro imprese 23/02/1988

capitale sociale 45.579,85

Il sottoscritto dottor Andrea Petreni con studio in Siena via dei Montanini n.

63, consulente estimatore iscritto all’albo dei consulenti tecnici d’ufficio

presso il tribunale di Siena e alla camera di commercio industria artigianato

e agricoltura al ruolo dei periti e degli esperti (categoria: attività varie; sub-

categoria 010), veniva nominato consulente stimatore del tribunale di Siena

Giudice delegato

Cristian Soscia

Curatore fallimentare

Fabrizio Corsi

F A L L I M E N T O

Il Bagnolone s.r.l. in liquidazione

53100 Siena - Viale Toselli n. 94 P.I.: 00715230520

Liquidatore civilistico e legale rappresentante:

Alberto Parri nato ad Asciano (Si) il 10 aprile 1955

residente in 53100 Siena - via Delle Cerchia n. 7 C.F.: PRR LRT 55D10 A461E


2


in data 4 gennaio 2018 dal curatore fallimentare dottor Fabrizio Corsi nella

procedura concorsuale (fallimento) rubricata al numero 74/2017 in ordine

alla valutazione del compendio mobiliare ed immobiliare riconducibile alla

società fallita.

Il sottoscritto, ricevuto l’incarico e presa visione degli atti custoditi

all’interno del fascicolo, ha provveduto ad effettuare ricognizioni in loco ed

idonee visure presso gli uffici del catasto e della conservatoria dei RR.II. di

Siena, presso gli uffici del comune di Siena, Castelnuovo Berardenga ed

Asciano, presso gli uffici dell’agenzia delle entrate di Siena, presso l’archivio

distrettuale notarile di Siena e presso la soprintendenza per i beni

architettonici di Siena; il tutto al fine di recepire notizie e dati necessari a

rispondere compiutamente al quesito posto.

Le risultanze ottenute rispetto agli aspetti di competenza tecnica

(urbanistico/edilizi), sono state conseguite con l’ausilio dell’architetto Giulia

Bianchini.

Per quanto sopra1, ritenuto di aver acquisito tutti gli elementi conoscitivi ed

assunto le informazioni necessarie per l’espletamento dell’incarico, lo scrivente

e s p o n e

come appresso le risultanze delle indagini svolte e le conseguenti valutazioni.

1 Per il conseguimento dell’obiettivo di fornire uno strumento utile alla valorizzazione dei beni mobili di proprietà della società fallita,

lo scrivente ha raccolto informazioni presso una serie di produttori ed uffici commerciali (valutando i congrui valori economici del

libero commercio) ed in più ha provveduto ad effettuare sia ricerche in internet, per verificare l’eventuale saturazione di mercato

(quantità/qualità di beni similari inseriti nel mercato telematico), sia a confrontarsi con curatori fallimentari/liquidatori che

nell’ultimo triennio hanno promosso e condotto liquidazioni giudiziali di beni similari a quelli in oggetto.

In riferimento ai cespiti immobiliari, oltre alla verifica delle potenzialità liquidatorie nell’attuale mercato immobiliare, si è provveduto

con una specifica analisi comparativa sui risultati di vendita (ultimi tre anni) in “asta giudiziaria” di immobili similari: per tipologia,

localizzazione, caratteristiche ed attitudini rispetto a quelli in oggetto.


612


LOTTO 34

FOGLIO 14 PARTICELLA 640 SUBALTERNO 122 - 135 - 136 - 137

Il Bagnolone s.r.l. (proprietà per 1/1)

MAGAZZINI CORREDATI DI UN POSTO MACCHINA

COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (SI)

LOCALITA’ QUERCEGROSSA - VIA PIO LA TORRE SNC

1 - DATI IDENTIFICATIVI

1.1 - Ubicazione

I magazzini di cui trattasi, posti al piano "sottomonte" di un

fabbricato pluriuso di recente edificazione, sono ubicati in una

posizione centrale della località di Quercegrossa e più precisamente

in via Pio la Torre.

1.2 - Zona

Zona urbana di recente formazione che è situata agli estremi del

comune di Castelnuovo Berardenga ed è caratterizzata da una media

densità edilizia. Il tessuto urbanistico è costituito da edifici prevalentemente di tipologia

residenziale e, in misura assai minore, a destinazione pubblica. Sono presenti poi attività di stampo

agricolo e, più in generale, appartenenti al settore primario.

Via Pio la Torre, Quercegrossa, Castelnuovo Berardenga

- Localizzazione geografica del compendio rispetto al contesto urbano


613


1.3 - Collegamento viario

I magazzini ed il posto auto coperto di cui fa parte il compendio immobiliare in oggetto, nella zona

residenziale di Quercegrossa, risultano direttamente affacciati sulla strada regionale Chiantigiana che

mette in comunicazione la città di Siena, capoluogo di provincia, con la zona del Chianti.

Castelnuovo Berardenga (SI) rispetto ad alcuni comuni limitrofi

distanza

Sovicille (SI) 33,6

Monteriggioni (SI) 36,9

Siena 19,2

Gaiole in Chianti (SI) 21,3

Asciano (SI) 23,7

Buonconvento (SI) 39,8

Monteroni d'Arbia (SI) 26,6

Rapolano Terme (SI) 13,8

Bucine (AR) 25,2

Montevarchi (AR) 37,2

Castelnuovo Berardenga (SI) rispetto ad alcune città italiane distanza dal bene oggetto della

relazione di stima

Arezzo 58 km

Siena 19 km

Grosseto 110 km

Firenze 92 km

Roma 219 km

Pisa 144 km

Il comune di Castelnuovo Berardenga ha 9056 abitanti e un territorio di superficie pari a a177,03

kmq. È situato a circa 20 km dal capoluogo su un colle tra il torrente Malena e il fiume Ombrone.

Dal 1932 fa parte della zona vinicola Chianti, essendo il suo territorio diviso tra la sottozona dei Colli

Senesi e quella del Classico di cui è il comune più meridionale. Il centro del comune di Castelnuovo

Berardenga ha origini medievali. Attualmente è in espansione demografica e i suoi settori di maggior

rilievo sono l'agricoltura e l'industria, con una particolare evidenza del settore agrituristico che rende

possibile un turismo abbastanza diffuso.

1.4 - Fungibilità

I magazzini ed il posto auto coperto fanno parte del lotto e non presentano un elevato grado di

fungibilità.

http://www.comuni-italiani.it/052/034/index.html










http://www.tuttitalia.it/toscana/77-grosseto/24-comuni-limitrofi/

http://www.tuttitalia.it/toscana/22-prato/30-comuni-limitrofi/

http://www.tuttitalia.it/toscana/48-pisa/37-comuni-limitrofi/

http://www.tuttitalia.it/toscana/71-livorno/32-comuni-limitrofi/

http://www.tuttitalia.it/emilia-romagna/32-bologna/96-comuni-limitrofi/

https://it.wikipedia.org/wiki/Siena

https://it.wikipedia.org/w/index.php?title=Malena_(torrente)&action=edit&redlink=1

https://it.wikipedia.org/wiki/Ombrone

https://it.wikipedia.org/wiki/1932

https://it.wikipedia.org/wiki/Chianti_(vino)

https://it.wikipedia.org/wiki/Colli_Senesi

https://it.wikipedia.org/wiki/Colli_Senesi

https://it.wikipedia.org/wiki/Classico_(sottozona)


614


1.5 - Consistenza e caratteristiche generali

Si tratta, come detto, di tre magazzini al piano "sottomonte" di un fabbricato che si sviluppano su un

unico livello di pianta regolare.

Le principali caratteristiche costruttive del fabbricato sono le seguenti:

struttura portante: struttura in travi e pilastri in c.a.;

tamponamenti esterni: tamponamenti in muratura (in parte intonacati e tinteggiati ed in parte in

mattoni faccia a vista);

copertura: piana con solaio in laterocemento;

serramenti esterni: ampie vetrine in alluminio e vetrocamera;

utenze (allacciamenti alle reti tecnologiche): fognatura pubblica, energia elettrica ed acquedotto

comunale;

area esterna/accessibilità: l'unità oggetto di stima ha accesso direttamente dalla strada pubblica

1.6 - Descrizione

I tre magazzini (corrispondenti ai subalterno 135 - 136 - 137), si sviluppano al piano sottomonte del

fabbricato realizzato tra gli anni 2003-2007. La conformazione dell’edificio in stima si articola su un

unico livello interrato, su pianta rettangolare. E' delimitato ai suoi lati da viabilità, percorsi pubblici

e parcheggi.

I magazzini si raggiungiungono passando attraversando un loggiato, di forma trapeziodale, con

soffitto in laterocemento, sostenuto da una colonna in cemento armato a sezione circolare e da una

parete in muratura, con sei aperture vista strada, che si sviluppa lungo tutto il suo fianco esterno. Il

- Panoramica esterna magazzini


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portico è oggetto di servitù di passaggio, infatti, la parete di fondo ospita gli armadietti dei contatori

del gas, elettricità e acqua delle varie unità del lotto.

Sul lato destro del loggiato, infine, si accede ai tre magazzini. Attualmente vengono utilizzati per

un'unica attività. La facciata di ingresso è costituita da una struttura portante in cemento armato ed è

tamponata per la quasi totatlità da vetrine con telaio in alluminio . Al suo interno l'unità immobiliare

si struttura in: tre magazzini, un bagno e antibagno.

- Panoramica esterna del complesso edilizio

- Panoramica portico ingresso


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Uno dei tre magazzini ha un proprio ingresso

indipendente, lato nord, si affaccia direttamente

sulla strada e non è collegato internamente con

gli altri. La sua porta di accesso è realizzata con

doppio vetro e telaio in alluminio. Si compone

di due ante con apertura a compasso, due

sopraluce fissi ed è fornita di serratura esterna

fissa. Al suo interno il magazzino ha una forma

rettangola e la luce naturale che filtra al suo

interno passa esclusivamente dalla porta finestra appena descritta.

Sotto il portico, invece, troviamo altri due ingressi. Sono l'uno accanto all'altro e hanno le stesse

caratteristiche, ovvero, si tratta di due porte finestre con telaio in alluminio, ad un anta e sopraluce

con apertura a vasistas. Attraversandoli si accede alla stanza principale, di dimensioni maggiori, dove

attualmente sono state posizionate della vasche d'acqua contenenti coralli. La stanza ha una forma

regolare, è illuminata naturalmente dalla parete esterna che è completamente vetrata e si trova al

centro dell'unità immobiliare.

- Porta d'ingresso magazzino lato nord

- Panoramica magazzino con ingresso lato nord

- Panoramica magazzino con ingresso lato nord


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Andando a destra, infatti, si raggiunge un piccolo magazzino, di circa 16 mq, con un fianco

interamente vetrato; mentre a sinistra, invece, si accede all'antibagno e al bagno.

Entrambi, sono privi di finestre e risultano rivestiti con piastrelle in ceramica bianca e arancione, 20

x 20, sino ad un'altezza di ml. 2,20 circa. L'antibagno è corredato solamente di un lavabo, mentre il

bagno ha: un wc, un bidet e una doccia. Il piatto doccia non c'è, lo scarico è stato ricavato direttamente

sul pavimento. I sanitari sono di colore bianco e la loro rubinetteria è del tipo monocomando di qualità

media.

- Panoramica magazzino grande

- Panoramica magazzino minore

- Panoramica antibagno - bagno


618


L'intero ambiente è pavimentato con piastrelle in gres porcellanato, quadrate, di dimensione 30 x30 di

colore chiaro, ad eccezione del bagno che invece è piastrellato con mattonelle 20 x 20 di colore arancione

chiaro. Il battiscopa, quando è presente, è in legno di colore bianco, le pareti sono tinteggiate di bianco

e il soffitto è tutto alla solita altezza di 3 ml. Le porte interne sono ad un’anta, in legno tamburato, con

rivestimento laminato effetto legno, maniglie in lega leggera colore acciaio naturale satinato e apertura

a compasso.

Il compendio, nel suo complesso, è in discreto stato conservativo, sufficientemente illuminato e

finestrato; risulta anche ben fruibile stante una ripartizione adeguata dei vani interni. Le condizioni

igieniche risultano soddisfacenti e non sono stati riscontrati particolari fenomeni di incuria e/o

degrado. Le porte sono tutte presenti. L’ u.i. è allacciata alle utenze regolarmente funzionati. Il

magazzino più piccolo è dotato di splitter e pannelli radianti a soffitto che fanno sia caldo che freddo.

L'impianto elettrico è del tipo a vista. Tutte le stanze sono dotate di presa luce e interruttori con

placche bianche. Gli infissi interni risultano in normale stato conservativo. Gli infissi esterni, sono in

alluminio e vetro doppio e si presentano in sufficiente stato manutentivo. Di norma sono così

costituiti: parte bassa con ante fisse e parte alta con sopraluce con apertura a vasistas. I pavimenti,

come significato nella descrizione dei singoli vani, si presentano integri ed in sufficiente stato di

manutenzione. L’unità immobiliare risulta libera su due lati esterni.

Non è presente l’attestato di prestazione energetica, mentre sono state rinvenute le certificazioni

dell'impianto idrico sanitario ed elettrico.

I magazzini di cui trattasi sono corredati di relativo

posto auto coperto (sub. 122), ricavato

nell'autorimessa posta al piano primo sotto il livello

della strada. L'autorimessa ha oltre quaranta posti

auto, è caratterizzata da una forma regolare ed è

pavimentata con il cemento spatolato. Le pareti sono

al grezzo, infatti sono state solo intonacate e il

soffitto è tutto alla solita altezza di 2,4 ml. Nello

specifico, però, nel tratto dove si trova il posto auto

analizzato, il soffitto è grigliato, così da facilitare

l'areazione dell'ambiente, mentre, nel pavimento,

sono presenti pozzetti di raccolta delle acque.

Complessivamente le superfici del compendio

immobiliare di cui trattasi si adattano bene alle

attuali richieste del mercato immobiliare. Pertanto,

- Panoramica posto auto coperto


619


date le potenzialità e le soddisfacenti condizioni d’uso, lo stesso potrà sicuramente risultare di

interesse commerciale stante anche la favorevole localizzazione geografica, in area periferica a

vocazione prettamente residenziale e nelle vicinanze con il comune di Siena.

DIMENSIONI165 NETTE GENERALI

MAGAZZINI - PRIMO PIANO SEMINTERRATO

magazzino piccolo mq. 16,00 altezza mt. 3,00

magazzino principale mq. 44,00 altezza mt. 3,00

magazzino a nord mq. 30,00 altezza mt. 3,00

wc e antibagno mq. 2,50 altezza mt. 3,00

165 Dimensioni (arrotondate) desunte da misurazione effettuata in loco.

Superficie complessiva netta calpestabile S1 mq 92,50

- Planimetria stato attuale


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2 - DATI CATASTALI

2.1 - Catasto Fabbricati

Il compendio immobiliare oggetto di relazione di stima risulta così censito:

Foglio di mappa 14 del comune di Castelnuovo Berardenga.

- Particella 640, Subalterno 135 , Categoria C/2, Classe 1, Consistenza 50 mq, Rendita euro 46,48;




Le planimetrie catastali riferite ai sub 135 - 136 - 137, sotto rappresentate, non risultano allineate allo

stato dei luoghi rinvenuto, le difformità sono dovute a modifiche interne, quali:

- nel sub. 135 è stata realizzato una parete in cartongesso che lo divide in due locali, non

collegati tra loro;

- nel sub 136 e 137, invece, è stata eliminata la parete che li divideva e ora sono diventati un

ambiente unico.

Sarà pertanto necessario provvedere all'aggiornamento catastale accorpando le tre particelle in una

unica e ridefinendo le partizioni interne.

- Planimetria catastale subalterno SUB. 135



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3 - AGIBILITA’

Presso l’archivio del comune di Castelnuovo Berardenga è stato rinvenuto il seguente certificato di

agibilità:

- in data 24/12/2007 l'architetto Marco Borgogni certificava l’agibilità del fabbricato a carattere

commerciale di cui alla pratica edilizia n. 149/07 del 17/08/2007. Null’altro è stato rinvenuto.

All’interno del fascicolo sono presenti le certificazioni dell’impianto elettrico, certificato di collaudo

presentato al Genio Civile di Siena, dichiarazione sulle destinazioni d’uso, aggiornamento catastale

e schema delle fognature. Si ritiene necessario provvedere alla predisposizione di nuova agibilità

4 - SISTEMA DELLE CONFORMITA’

4.1 - Situazione urbanistica

Nell’estratto del R.U., vigente dal giorno 14.05.2014, il magazzino, insistente sui subalterni 122 - 135

- 136 - 137 sono individuati come zona B1 - Insediamenti esistenti a prevalente carattere residenziale

muniti delle opere di urbanizzazione primaria-.

La normativa del RU fa riferimento ai rispettivi art. 19-31-32 delle NTA che recita quanto segue:

Art. 19 Categorie di valore degli edifici di pregio storico, architettonico e/o ambientale, criteri di valutazione e modalità di intervento

(...omissis)

- Estratto RU comune di Castelnuovo Berardenga (approvato con DCC del 14/05/2014)




622


2. La schedatura del patrimonio edilizio esistente, effettuata utilizzando la banca dati disponibile all'interno del Sistema Informativo Territoriale del

Comune di Castelnuovo Berardenga (SIT), analizza ciascun edificio tramite l'associazione di differenti unità volumetriche e lo descrive nelle sue componenti di carattere storico e tipologico, individuandone anche la derivazione catastale, la periodizzazione, il sistema degli accessi, la destinazione

d'uso, lo stato di conservazione, le caratteristiche architettoniche e strutturali e gli elementi architettonici decorativi. L'analisi effettuata su ciascun

edificio e su ciascun edificio minore genera una serie di schede sul patrimonio edilizio urbano, produttivo e rurale anch'esse presenti sul SIT comunale. Sono comunque da escludere dalla schedatura gli edifici principali e minori di dubbia procedura autorizzativa accertati dall’UTC, pertanto la loro

attribuzione di classe di valore non è da considerarsi.In particolare, per ciascun edificio è attribuita una classe di valore (Tavv. 04-11) secondo la

seguente successione:

(...omissis)

Patrimonio edilizio posteriore al 1954

▪ Classe 10 - Edifici aggregati privi di interesse architettonico o morfologico;

(...omissis)

4. Per gli edifici facenti parte al patrimonio edilizio esistente posteriore al 1954 sono ammessi gli interventi di cui all'art.18 con le seguenti

specificazioni:

• - per gli edifici di classe di valore 9 e 10 gli interventi di cui all'art.18 potranno essere eseguiti adottando soluzioni architettoniche compatibili

con il complesso immobiliare, e anche per essi sono consentite le pertinenze così come definite all’art.15.12.;

(...omissis)

6. Il patrimonio edilizio realizzato dopo il 1954 e identificato con le classi di valore 7, 8, 9, 10 non facente parte delle Invarianti Strutturali, è

riconducibile a due modelli di impianto: aggregato e non aggregato1. Gli edifici non aggregati sono quelli identificabili con tipologie mono e

bifamiliari; le altre tipologie, quadrifamiliare, a schiera, in linea o condominiali sono identificabili come edifici aggregati.

(...omissis)

Art. 31 Le UTOE: disciplina generale

1. Il Piano Strutturale ha individuato le seguenti U.T.O.E.: (...omissis)

U.T.O.E. 5 - Quercegrossa - La Ripa

(...omissis)

All'interno delle stesse U.T.O.E., coerentemente con il P.S., il R.U. definisce gli "ambiti urbani e/o di influenza urbana", ovvero le parti di territorio in

cui la continuità e la densità dell'edificazione, insieme alla presenza di spazi pubblici ed attrezzature collettive ed al riconoscimento collettivo,

configurano una modalità insediativa accentrata di tipo morfologico e qualitativo urbano. Tali aree sono perimetrate in cartografia nelle Tavv 05-11.

All'interno delle suddette aree il R.U. prevede:

* la dotazione di infrastrutture per la mobilità, parcheggi, verde urbano e di connettività urbana, percorsi pedonali e ciclabili, infrastrutture per il

trasporto pubblico, arredo urbano ed altre opere di urbanizzazione primaria;

* la qualità e la quantità degli interventi realizzati per il contenimento dell'impermeabilizzazione del suolo, il risparmio idrico, la salvaguardia e la

ricostruzione delle riserve idriche anche potenziali;

* la dotazione di reti differenziate per lo smaltimento e per l'adduzione idrica, nonché il riutilizzo delle acque reflue;

* la salubrità degli immobili e del territorio, il contenimento energetico, il rispetto dei requisiti di fruibilità, accessibilità e sicurezza degli insediamenti

per ogni tipologia di utenza.

2. All'interno degli ambiti urbani e/o di influenza urbana, gli insediamenti appartenenti alle U.T.O.E. sopra elencate, sono articolati attraverso la

zonizzazione di cui al D.M. 1444/68:

(...omissis)

B1 - Insediamenti esistenti a prevalente carattere residenziale muniti delle opere di urbanizzazione primaria;

(...omissis)

3. All'interno delle aree identificate come sopra, oltre alle prescrizioni di carattere specifico, devono essere rispettate le prescrizioni di cui agli artt. 5,

6, 20, 21 e 22.

(...omissis)

31.2 - Zone B1: Insediamenti esistenti a prevalente carattere residenziale muniti delle opere di urbanizzazione primaria.

1. Corrispondono alle parti più recenti degli insediamenti a carattere residenziale frutto degli strumenti urbanistici precedenti, pressoché complete e munite delle opere di urbanizzazione primaria: essi sono in massima parte da considerare saturi, salvo alcuni casi per i quali le tabelle parametriche

di cui all'art. 32 definiscono i parametri urbanistici, che sono dedotti dal precedente PRG.

2. Secondo quanto definito all'art.16 le destinazioni d'uso ammesse sono: residenziale, artigianale di servizio, commerciale di vicinato, medie strutture

di vendita fino a 500 mq di S.U.L., pubblici esercizi, turistico-ricettiva, direzionale, di servizio pubbliche e private.

3. (...omissis)

4. Per gli edifici privi di pregio storico, architettonico e/o ambientale, in base alla schedatura disponibile sul SIT comunale, è possibile effettuare tutti gli interventi di cui all'art. 18, ad esclusione della Ristrutturazione Urbanistica che può essere attuata solo tramite Piano di Recupero, previa

individuazione di una Zona R ai sensi dell'art. 31.20 e contestuale variante al RU da effettuare con una nuova scheda R da aggiungere all'allegato 15

b redatta secondo lo schema delle Schede norma R.

Detti interventi devono essere realizzati in armonia con il contesto architettonico e ambientale circostante e deve essere mantenuto e valorizzato

l'impianto urbanistico e/o storico-testimoniale con le seguenti specificazioni:

- per gli edifici di classe di valore 9 e 10 gli interventi di cui sopra dovranno essere eseguiti in modo unitario sul complesso immobiliare;

(...omissis)

7. Per comparti B1 che contengono ancora una edificabilità inutilizzata identificata attraverso i parametri di cui alle tabelle parametriche di cui

all'art.32. è possibile ampliare quegli edifici i cui lotti di pertinenza non siano ancora saturi; in ogni caso la superficie minima di un lotto per una nuova costruzione non può essere inferiore a mq. 500; sia in caso di ampliamenti che di nuova costruzione gli indici si applicano su aree non ancora

utilizzate come superficie fondiaria per edifici realizzati con precedenti strumenti urbanistici.


623


8. Dove non sia consentito alcun tipo di ampliamento in quanto comparti saturi, è permessa l'Addizione Volumetrica "una tantum" per ciascuna unità

immobiliare come definita all'art.18.5, nel rispetto delle distanze e salvo allineamenti preesistenti e compreso l'adeguamento in altezza non superiore a quella del fabbricato adiacente più alto, pari al 20 % della S.U.L. esistente, calcolata secondo quanto previsto all'art. 15.25, incrementabile in

funzione dell'uso di tecnologie tipiche della bioarchitettura ovvero dell'uso di energie rinnovabili, così come previsto all'art.21.

(...omissis)

Art. 32 Parametri urbanistici e indirizzi

1. Per quanto concerne gli indirizzi e le prescrizioni per le singole UTOE, essi sono sintetizzati all'interno delle norme relative alle singole Zone

Omogenee in cui si articolano il Territorio aperto e gli Insediamenti nonché nelle norme di carattere generale contenute nelle presenti NTA.

(...omissis)

Art. 32 UTOE Quercegrossa - La Ripa

1. Gli ambiti urbani e/o di influenza urbana dell'UTOE 5 individuati dal Piano Strutturale sono:

• - Quercegrossa, facente parte del sistema urbano provinciale di cui all'art.11.3. comma 8 del P.T.C.P.;

• - La Ripa, aggregato a forma aperta, inserito nell'elenco 2 della Disciplina del P.T.C.P. 2010 (ex art.L8, comma 6 del P.T.C.P. 2000).

• - Colombaio, piccolo nucleo urbano sorto intorno ad un Bene Storico-Architettonico di cui all'art.11.3 (art. ex L.9 P.T.C.P. 2000).

2. Per quanto riguarda Quercegrossa, gli interventi di trasformazione previsti, soggetti a piani attuativi convenzionati o interventi diretti

convenzionati dovranno, nella fase della progettazione di dettaglio, oltre alle prescrizioni e indirizzi di carattere generale contenuti nelle presenti

norme, attenersi a quanto previsto agli artt. 13.10, 13.11.e 13.12 del P.T.C.P. 2010. Per tutti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, sono da rispettare tutte le prescrizioni e indirizzi di carattere generale contenuti nelle presenti norme.

L’unità risulta allineata urbanisticamente alle N.T.A. (norme tecniche d’attuazione) del RU

(regolamento urbanistico).

4.2 - Situazione edilizia

Il compendio immobiliare non risulta allineato ai titoli abilitativi rinvenuti presso l’ufficio tecnico del

comune del Comune di Castelnuovo Berardenga.

Il fabbricato oggetto della presente relazione valutativa è stato costruito in più fasi con la prima

concessione che risale all’anno 2003. Presso l’archivio del comune di Castelnuovo sono stati

rinvenuti i seguenti titoli:

- permesso a costruire n. 5 del 7/02/2003;

- D.I.A. n 7028 del 17/05/2007;

- comunicazione di fine lavori del 27/12/2007

I disallineamenti riguardano una diversa distribuzione interna dei magazzini e nello specifico: nel

sub. 135 è stata realizzato una parete in cartongesso che lo divide in due locali, non collegati tra loro,

nei sub 136 e 137, infine, è stata eliminata la parete che li divideva e ora sono diventati un ambiente

unico e sulla parete esterna del portico sono presenti sei aperture e non 5 come rappresentato nelle

tavole della ultima DIA.

Per il compimento dell’attività tecnica della pratica edilizia è necessarie una sanatoria, si prevede

una spesa indicativa di euro 3.000,oo oltre le sanzioni riguardante l’accertamento di conformità.

4.3 - Conformità impianti

L’unità immobiliare oggetto di relazione di stima è dotata dei seguenti impianti:

✓ elettrico;

✓ idrico sanitario;

✓ riscaldamento


624


Relativamente agli impianti dell’unità in oggetto sono state rintracciate le certificazioni dell'impianto

elettrico e idrosanitario, mentre deve essere aggiornata la certificazione dell'impianto di

riscaldamento. Gli impianti risultano essere allacciati alle rispettive forniture (acquedotto pubblico,

rete elettrica e fognatura comunale). Essi sono in sufficiente stato manutentivo e ad oggi risultano

funzionanti ed utilizzati dai locatari dell’immobile

5 - CONVENZIONI E VINCOLI

5.1 - Convenzioni Urbanistiche

Non sono state reperite convenzioni urbanistiche

5.2 - Vincoli

L'area in cui si trova l'unità immobiliare di cui trattasi è soggetta ai seguenti vincoli:

- vincolo medio rispetto all' art.10.1 del PTC della Provincia di Siena

- vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. 3267 del 1923 e della L.R. 39 del 2000

6 - PREGIUDIZI

6.1 - Provenienza/Storico

Come da allegata certificazione notarile.

6.2 - Iscrizioni, trascrizioni, patti vincoli

Come da allegata certificazione notarile.

6.3 - Situazione locativa

Due (sub. 136 e 137) dei tre magazzini oggetto di stima attualmente risultano affittati a terzi, come

riportato nel contratto di locazione registrato in data 30/10/2012 presso l'Agenzia delle Entrate al n.

7403. Durata dall’1/11/12 al 30/10/18. Il posto auto risulta libero.

6.4 - Situazione condominiale

L’unità immobiliare oggetto di valutazione risulta inserita all’interno di un condominio, la cui

gestione amministrativa è tenuta dallo Studio "Il Punto Immobiliare srl", con sede in via Rosi Algero

66.

7 - DIVISIBILITA’

In base alle considerazioni di cui sopra, anche alla stregua dello stato morfologico del bene, si ritiene

che non vi siano i presupposti per dividere il compendio oggetto di indagine valutativa.

8 - VALUTAZIONE ESTIMATIVA

Come si calcola il valore degli immobili è tema indubbiamente difficile. Tema difficile per il presente

(valore attuale) ed ancor di più difficile per il passato (valore iniziale, riferito ad anni). Gli studi

anteriori in materia, prevalentemente teorici, consistono in poco accessibili trattati di estimo, i quali

insegnano che la stima di un immobile può avvenire coi metodi di capitalizzazione del reddito o della

stima diretta del valore dell’area e del costo di costruzione. Tuttavia non trovandomi d’accordo sulla


625


terminologia da attribuire ai citati metodi di stima (analitica e sintetica) né sull’ammissibilità di

utilizzazione contemporanea dei due suddetti metodi, lo scrivente utilizzerà il metodo di stima

analogico-comparativo basato sulla ricerca di valori di mercato noti per immobili analoghi per qualità

e posizione rispetto a quello oggetto di stima; su tale metodo si basa sia il sistema fiscale attuale, sia

tutto lo sviluppo delle regole estimative elaborate nei testi di estimo (vedere “Rivista del consulente

tecnico” Maggioli editore - “Lezioni di estimo civile e rurale” edizioni Italiane - “Come si stima il

valore degli immobili” Marina Tamborrino - “ Note introduttive allo studio del campo di variabilità

della stima” Rivista genio rurale), nonché i valori indicati dall’osservatorio del mercato immobiliare

presso l’agenzia del territorio.

Tuttavia, a fronte delle particolari caratterizzazioni geografico-funzionali del compendio in oggetto,

è indiscutibile e necessario, al fine di ottenere una valutazione il più possibile aderente agli attuali

volumi finanziari delle compravendite immobiliari, considerare anche la complessa ed ormai

consolidata situazione economica italiana. La crisi economico finanziaria attuale, accompagnata da

una incisiva tassazione sugli immobili ha inciso profondamente sul mercato immobiliare.

Secondo i dati diffusi dai principali osservatori immobiliari le compravendite di immobili sono scese

nel primo trimestre 2014 del 7,8% (con una ulteriore caduta rispetto al pessimo analogo periodo del

2012/13) ed il trend, è indubbio che proseguirà per tutto il 2018 (il 2015/2016 ha registrato

compravendite in crescita di circa 50mila unità, verso quota 470mila, ma con prezzi ancora in calo

del 3% circa. Nel dettaglio il calo delle quotazioni, comunque inferiore rispetto agli anni passati, è

stimato in -2,9% per le abitazioni, -3,1% per gli uffici e -2,6% per i negozi.).

La previsione per il 2018166 riguarda la prosecuzione della flessione dei prezzi ma su ritmi meno

intensi rispetto agli ultimi anni. Anche rispetto alle locazioni gli osservatori stimano un leggero

166 Negli ultimi mesi si sono rafforzati i segnali di vitalità del mercato immobiliare che si erano iniziati a manifestare a

partire dalla metà dello scorso anno.

Il miglioramento della situazione macroeconomica, associato all’eccezionalità delle misure di politica monetaria

adottate dalla Banca centrale europea, hanno avuto un effetto positivo sulla fiducia delle famiglie e sul sistema

bancario.

Si tratta di elementi centrali nell’orientamento delle dinamiche del settore immobiliare, specie in una fase in cui la

precarietà delle condizioni reddituali di molti nuclei familiari non può considerarsi esaurita.

Tuttavia, in un contesto fortemente segnato dagli effetti della crisi, il processo di risalita del mercato, sia in termini

di compravendita sia in termini di prezzi, non potrà che essere graduale.

È bene, al proposito, non farsi illusioni: nessuna crescita travolgente è alle viste, niente di riconducibile alla

prepotente ascesa che ha caratterizzato buona parte dello scorso decennio, il cui lascito rappresenta ancora oggi un

problema destinato ad influenzare in misura rilevante l’operatività dei prossimi anni.

L’eccesso di credito che ha alimentato il mercato immobiliare trova, infatti, fedele rappresentazione alla voce incagli

e sofferenze che le banche sono costrette a fronteggiare mediante robusti accantonamenti.

Il difficile smaltimento delle scorie accumulate finisce inevitabilmente per ridurre il sostegno al comparto

immobiliare, anche se non mancano istituti che, stimolati dalla rilevante redditività garantita dagli attuali spread,

sono finalmente tornati su posizioni espansive.

È, dunque, in questa situazione ancora critica che si inserisce la prospettiva di risalita delle transazioni immobiliari,

la cui intensità non sarà tale da impedire, almeno nell’immediato, ulteriori arretramenti dei valori. L’assenza di

prospettive di rivalutazione, associata alla debolezza reddituale degli immobili in locazione e all’accresciuta

gravosità del carico fiscale, finiscono inevitabilmente per accentuare le difficoltà del settore.


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miglioramento sia per quanto riguarda i contratti conclusi che per la prosecuzione della tendenza alla

stabilizzazione dei canoni.

Per la stima del bene ci siamo avvalsi del contributo di operatori della piazza, dell’analisi degli

annunci economici della zona e della consultazione dell’osservatorio dell’agenzia del territorio.

In pratica riteniamo che il compito del consulente estimatore giudiziario, ed è il procedimento che

seguiamo, sia quello di documentarsi il più possibile sui prezzi praticati in zona attraverso stampa,

contatti con operatori, osservatori specializzati, ma di attuare poi una mediazione personale fondata

sulla propria esperienza e sul proprio buon senso, relativamente allo specifico immobile oggetto di

valutazione.

Solo l’esperto valutatore saprà, in piena coscienza e con l’ausilio della propria esperienza, attribuire

un giusto ed equo valore al bene tenendo conto di una serie di fattori che sono peculiari e caratteristici

del bene in questione come ad esempio la situazione alla data del sopralluogo.

E non si può non tenere conto della dimensione e pezzatura del bene, delle sue dotazioni; della

ubicazione intesa, sia come zona in rapporto all’abitato, sia come posizione particolare dell’immobile;

degli affacci e dei confini; dell’epoca di costruzione; dello stato di conservazione e manutenzione;

delle destinazioni d’uso attuali ed eventuali; della situazione amministrativo/urbanistica; dei

collegamenti e degli accessi; dello stato di fatto e di diritto del bene, della situazione dei servizi e

della qualità della vita nella zona in cui il bene è situato; della potenzialità del bene in rapporto alla

situazione urbanistica del singolo lotto e dell’area circostante.

Non ultima poi, la situazione contingente del mercato167, assume una valenza fondamentale,

particolarmente all'attualità.

Se non vi sono dubbi che per l’immobiliare si sia aperta una nuova fase, pare altrettanto evidente che il percorso di

risalita di preannuncia lungo e a tratti tortuoso.

Luca Dondi

Direttore commerciale di Nomisma

167 In Italia la ripresa delle compravendite immobiliari residenziali nel corso del 2016 è andata consolidandosi,

prendendo avvio dai comuni capoluogo di provincia per poi propagarsi alle aree limitrofe. Secondo i dati Nomisma,

complessivamente le compravendite di abitazioni registrate in Italia nel corso del 2016 sono state 528.865, con un

incremento del 18,9% rispetto al 2015, tornando su livelli di poco inferiori rispetto a quelli del 2011. Sul fronte degli

immobili per le imprese (uffici, laboratori e capannoni), il 2016 ha rappresentato, per l’intero mercato italiano,

l’anno di inversione del trend, con un aumento significativo annuo dei contratti pari al 17% a/a. L’inversione di

tendenza è stata alimentata dai segmenti terziario e industriale, con un aumento dei contratti nell’ultimo anno che

contrasta il calo registrato nel 2015, mentre, in analogia con quanto rilevato per il segmento residenziale, procede

al ripresa del mercato delle compravendite dei negozi, con tassi che tendono di anno in anno ad irrobustirsi.

Sul fronte dei prezzi, invece, le aspettative di stabilizzazione non si sono concretizzate, evidenziando ancora una

flessione media dei prezzi del 2% nel 2016. Percentuale che va ad aggiungersi al crollo di oltre il 20% accumulato a

partire dal 2008. Secondo Nomisma, le cause sono da ricercarsi soprattutto nel perdurante eccesso di offerta, oltre

che nella debolezze della domanda. Quest’ultima, infatti, è legata per il 60% al credito bancario e potrebbe di

conseguenza subire il contraccolpo di eventuali crisi nel settore, in questo momento molto esposto all’andamento dei

mercati. Inoltre, manca ancora, soprattutto in provincia, la componente di acquisto per investimento.

Per quanto riguarda il comparto residenziale, le transazioni stanno crescendo anche nei primi mesi del 2017 e

Nomisma si attende che le compravendite proseguano anche nei prossimi mesi, anche se è ancora difficile capire con

quale intensità. La società ha fissato per fine anno una stima pari a 565 mila scambi. Segnali confortanti arrivano


627


Si tratta di tutti fattori che devono essere tenuti in conto e che sono stati anche in questo caso tenuti

in conto. Questi fattori però non sono riconducibili ad una formula matematica e pertanto la

componente soggettiva di valutazione resta ineliminabile.

Le stime che seguono tengono pertanto conto di tutti questi fattori per poi giungere a conclusioni

adattabili solo al bene oggetto di stima.

Le stime che seguono devono in ogni caso intendersi a corpo e non a misura. I calcoli effettuati in

base alla superficie del bene servono a stabilire l’ordine di grandezza della valutazione ma non la

stima definitiva che, ripetiamo, deve considerarsi a corpo e non a misura.

In particolare, è bene sottolineare positivamente le potenzialità utili a dimostrare la validità

dell’investimento. Invero è, come già evidenziato, che il compendio immobiliare risulta

morfologicamente funzionale ed in sufficiente stato manutentivo; inoltre, lo stesso, per dimensioni e

funzionalità, ben si adatta alle esigenze di soggetti alla ricerca di opportunità immobiliari, anche come

investimento da porre a reddito, data l’ubicazione strategica a lato della regionale Chiantigiana che

mette in comunicazione la città di Siena, capoluogo di provincia, con la zona del Chianti.

Alla stregua di quanto sopra, presi in considerazione i valori medi risultanti da compravendite similari

ed in assenza di effettive similitudini dedotti i previsionali valori economici, si ottengono le seguenti

comunque dalla riduzione dei tempi medi di vendita – che registrano un moderato miglioramento nella velocità di

assorbimento delle abitazioni in vendita – e da una lieve contrazione dello sconto medio praticato. A titolo

esemplificativo, per le abitazioni usate la media è scesa a poco più di 8 mesi contro gli 8,7 del 2016 e i 10 raggiunti

all’apice della crisi, ma sono ancora lontani i 5 mesi del 2008. Discorso analogo per gli sconti effettuati in fase

trattativa: la differenza tra prezzo richiesto e prezzo finale si riduce infatti dal 17,6% al 16,2% medio nell’ultimo

anno, ma era pari al 10,7% nel 2008.

Il riflesso delle dinamiche del mercato immobiliare può essere desunto anche dall’analogia dell’andamento delle

compravendite con l’aumentata incidenza della componente sostenuta da credito sul totale delle transazioni, che,

come citato prima, è arrivata ad attestarsi su valori prossimi al 60%. Il balzo in avanti delle transazioni rilevato nel

2016 è stato di gran lunga superiore alle attese e ha interessato in maniera diffusa l’intero territorio nazionale e la

totalità dei comparti immobiliari.

Se sul fronte delle quantità si è registrato il terzo anno consecutivo di crescita, con riferimento ai prezzi, invece, non

si è ancora manifestata l’inversione del ciclo deflattivo: la relazione tra valori e quantità registrata nei precedenti

cicli immobiliari, quando la ripresa dei prezzi seguiva di 1 o al massimo 2 anni la risalita delle compravendite, non

trova riscontro nel contesto attuale. Tale andamento anomalo del ciclo immobiliare può essere spiegato da

un’eccessiva rigidità dell’offerta, che per lungo tempo ha mantenuto prezzi elevati che non incontravano le possibilità

di spesa dal lato della domanda. Al dimezzamento del numero di compravendite non è, infatti, corrisposto un coerente

aggiustamento dei valori e, ciò ha creato le premesse, di fatto, per una prolungata fase di contrazione dei prezzi.

Alla luce di tali considerazioni, le attese per il 20172018 di Nomisma si riassumono in un’ulteriore diminuzione dei

valori, che dovrebbe essere più marcata per gli uffici (-1,5%) rispetto ad abitazioni e negozi (-0,9%). L’intensità del

calo dovrebbe mostrarsi più contenuta nel 2018, con arretramenti inferiori al punto percentuale in tutti i comparti,

per poi progressivamente esaurirsi nel 2019, almeno per i settori residenziale e commerciale, mentre il comparto

direzionale è atteso scontare un’ulteriore flessione.


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valutazioni riferite alla piena proprietà dell’unità immobiliare posta nel comune di Castelnuovo

Berardenga.

Destinazione Condizione

Superficie

utile netta

mq.

Superficie

utile lorda mq. 168 euro/mq Totale euro

Magazzini n. 3 sufficienti 92,50 101,75 750 76.312

Posto auto coperto

(sub 122) sufficienti 13 450 5.850

Portico ad uso esclusivo sufficienti 4000 (a corpo)

Totale 86.162,00

ARROTONDATO PER DIFETTO

TOTALE EURO 86.000,oo (ottantaseimila/oo)

Alla risultanza ottenuta è stato applicato un coefficiente di apprezzamento stante la buona

localizzazione geografica e due coefficienti di deprezzamento per le particolari condizioni

economiche nazionali e soprattutto del territorio comunale di Castelnuovo Berardenga ed in generale

di tutta la zona della provincia senese.

Conseguentemente, determinato il valore della piena proprietà, si ritiene comunque necessario

applicare un abbattimento (complessivo) forfettario pari al 20%.

L’applicazione di tale coefficiente decurtativo risulta necessaria per equilibrare alcuni aspetti nocivi,

alla veloce e redditizia alienazione del bene, ovvero:

- (10%) abbattimento forfettario inerente l’assenza di garanzia per vizi occulti stante la natura

della vendita giudiziaria e la consolidata consapevolezza liquidatoria che evidenzia marcate

flessioni economiche dei beni alienati per mezzo di procedure coattive

(giudiziarie169/fallimentari) rispetto a beni compravenduti nel libero mercato;

- (5%) abbattimento forfettario inerente l’assenza di immediata disponibilità in quanto

l’immobile risulta occupato con contratto di locazione.

- (3%) abbattimento forfettario inerente gli oneri da sostenere per le pratiche edilizie (sanatoria

ed agibilità).

- (2%) abbattimento forfettario inerente gli oneri da sostenere per l’aggiornamento delle

planimetrie catastali delle singole unità immobiliari;

Alla stregua di quanto sopra, otterremo la seguente determinazione finale:

168 La superficie utile lorda comprende anche la superficie dei muri interni e di quelli perimetrali viene individuata

moltiplicando la superficie utile netta di mq. 70 dei magazzini per un coefficiente orientativo pari al 10%. 169 Artt. 571/2 c.p.c. e 107-ter l.f. (modificati dalla Legge di conversione 132/2015).


629


€. 86.000,oo - 20% tot. €. 68.800,oo

(VALORE PIENA PROPRIETA’) ARROTONDATO PER ECCESSO

TOTALE EURO 69.000,oo

(sessantanovemila/oo)

9 - DESCRIZIONE ai FINI DELLA VENDITA

Intera proprietà di tre magazzini corredati di posto auto coperto e portico esclusivo, che si sviluppano

su un unico livello, con una superficie netta complessiva di circa 92,50 mq. per magazzini e 13 mq

per il posto auto coperto.

I magazzini e il posto auto coperto sono ubicati nel comune di Castelnuovo Berardenga, nella zona

residenziale di Quercegrossa. Internamente si suddividono in: un loggiato ad uso esclusivo, tre

magazzini, un bagno e antibagno. Attualmente il compendio (parte) risulta affittato a terzi, come

riportato nel contratto di locazione registrato in data 30/10/2012 presso l'Agenzia delle Entrate al n.

7403.

L'unità immobiliare oggetto di relazione di stima risulta così censita:

Catasto Fabbricati

Foglio di mappa 14 del comune di Castelnuovo Berardenga.





Il compendio immobiliare non risulta conforme ne' alla planimetrie catastali (sub. 135 - 136 - 137),

mentre per quanto riguarda i titoli abilitativi rinvenuti presso il comune di Castelnuovo Berardenga

sarà necessario una pratica in sanatoria per correggere i disallineamenti rinvenuti e successivamente

si dovrà provvedere ad una nuova certificazione di abitabilità/agibilità.

Trattandosi di magazzini non sono presenti gli attestati di prestazione energetica.

Si dà atto che il bene in oggetto viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni

accessione, accessorio, pertinenza e dipendenza, con usi, azioni, ragioni, diritti, servitù attive e

passive, opere installazioni, manufatti di qualsiasi genere, parti di comproprietà comune per la quota

proporzionale di spettanza, individuate come per legge, consuetudini e destinazioni, come meglio

individuato nell’allegata certificazione notarile.

Prezzo base asta €.69.000,oo.

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Volume Unico TRIBUNALE di SIENA - ITAssetkmq. È situato a circa 20 km dal capoluogo su un colle tra il torrente Malena e il fiume Ombrone. Dal 1932 fa parte della zona vinicola Chianti,