BÄDERKONZEPT HERZOGENRATH...1 Markt- und Wettbewerbsanalyse 1.1 Trends und Konsequenzen für die Bäderbranche 1.2 Wettbewerb Bäderkonzept Herzogenrath 6 Bäder- und Thermenmarkt

BÄDERKONZEPT

HERZOGENRATH

Februar 2018

GMF-NETZWERK UND ORGANISATIONGMF GmbH

Handlungsfelder

Consulting Management

Konzepte & Studien

Projektmanagement

Beratung Planung

Bau

Pre-Opening

Coaching

Freizeitbäder

Thermen

Hotel

Resort

Aquaplace

Prag a. s.

vivamar

Magdeburg

vivamar Reutte/A.

GmbH

vivamar Saarbrücken

GmbH

vivamar Bad Aussee/A.

GmbH

vivamar WFD GmbH

GMF GmbH & Co.KG

vivamar Ried i. I./A.

GmbH

Bäderkonzept Herzogenrath 2


▪ Zentrale: Neuried bei MünchenNiederlassung: Schwerte

▪ Geschäftsmodell: Beratung & Betrieb von Bäder, Thermen, Wellnessanlagen

▪ Aktuell: 19 Freizeitbäder, Thermen & Resorts im GMF Bäderverbund, inkl. 4 Betriebe unter der Eigenmarke „vivamar“

▪ über 500 Beratungsmandate, Studien und Analysen

▪ über 30 Jahre Markt-, Betriebs-, PPP-Erfahrung,

▪ ca. 5 Millionen Besucher p. a. in GMF Bädern & Thermen

▪ ca. 750 GMF Mitarbeiter/ca. 200 kommunale Angestellte

▪ über 40 Mio. Euro Umsatz pro Jahr

VORSTELLUNG GMF FAKTEN

4

Rainer Pethran

Geschäftsführung

Tätigkeitsbereich: Beratung, Vertrieb; bei GMF seit 1992

Claus Rotthues

Prokurist und Kaufmännischer Leiter

Tätigkeitsbereich: Finanzen, Controlling; bei GMF seit 2005; Experte: Verträge

Wolfgang Debus

Prokurist und Projektleiter

Tätigkeitsbereich: Beratung, Betrieb; bei GMF seit 1985; Experte: Planung, Bau

Harald Gabriel

Personal- und Projektleiter

Tätigkeitsbereich: Personal, Betrieb; bei GMF seit 1985; Experte: Personal, Betrieb

Thomas Meier

Vertriebs- und Projektleiter

Tätigkeitsbereich: Vertrieb, Beratung; bei GMF seit 2002; Experte: Recht, Pre-O

Michael Bäuml

Projektleiter

Tätigkeitsbereich: Beratung, Betrieb; bei GMF seit 2005; Experte: Technik, Planung, Betrieb

Thomas Eichhorn

Projektleiter

Tätigkeitsbereich: Beratung, Betrieb; bei GMF seit 1985; Experte: Betrieb, Marketing

Antonius Junker

ProjektleiterTätigkeitsbereich: Beratung, Betrieb; bei GMF seit 2017;

Christoph Loew

Projektleiter (Freier Mitarbeiter)

Tätigkeitsbereich: Beratung, Betrieb; bei GMF seit 2013;

Silvia Wagner

Projektmanagement Personal/Betrieb

Tätigkeitsbereich: Personal, Betrieb; bei GMF seit 2007;

Rebecca Woestmann

Projektmanagement Beratung/Vertrieb

Bereich: Akquise, Beratung, Studien; bei GMF seit 2016;

VORSTELLUNG GMF-TEAM

Bäderkonzept Herzogenrath


INHALT

2 Bestand und Bedarf

2.1 Bestand

2.2 Bedarf

2.3 Potential

3 Konzeption & Maßnahmenempfehlung

3.1 Vorgaben/Rahmenbedingungen/Ziele

3.2 Markt- und Zielgruppenstrategie

3.3 Standort- und Lageeinordnung

3.4 Nutzungs- und Angebotskonzept

3.5 Raum- und Flächenprogramm

3.6 Kostenrahmen

4 Wirtschaftlichkeitsprognose

4.1 Rahmendaten Betriebskonzept

4.2 Wirtschaftlichkeit

1 Markt- und Wettbewerbsanalyse

1.1 Trends und Konsequenzen für die Bäderbranche

1.2 Wettbewerb


Bäder- und Thermenmarkt

Der Bäder- und Thermenmarkt ist von folgenden überregionalen Trends geprägt:

▪ sinkende Besucherzahlen in der Zielgruppe Familie (10 – 30%)

▪ steigende Besucherzahlen im Bereich Sauna und Wellnessangeboten

▪ Steigerung der Nutzung von Kursen- und Programmangeboten

▪ Anstieg der Gastronomieumsätze

▪ Investitionen hauptsächlich in Kindererlebniswelten, Sauna und Wellnessangeboten

▪ Schließungen und Rückbauten von Bädern mangels Finanzbudgets zu Defizitausgleich

▪ Insolvenz von PPP-Projekten (Public-private-Partnership)

Entwicklungstendenzen im Bädermarkt

Darüber hinaus werden von Fachleuten folgende Entwicklungstrends erörtert:

▪ Zunahme der Bedeutung von umfänglichen Angeboten zur Gesundheitsprävention

▪ Bäder als Begegnungszentren

▪ Bäder mit Zusatzangeboten, verringerter Wasserfläche und evtl. Synergie mit

bäderfremden kommerziellen Freizeiteinrichtungen

▪ Authentische und konsequente Thematisierung von Anlagen

▪ marktunabhängige Energiequellen

▪ Rückkehr zu regionalen Einzugspotenzialen oder Marktalleinstellung

▪ Zunahmen der Bedeutung von Aufenthalts- und Ruhequalität, Service und Qualität

1.1 Trends und Konsequenzen für die Bäderbranche

1 MARKT UND WETTBEWERBSANALYSE

FAZIT

Wachsende Bedeutung von lokalen,

thematisch authentischen Angeboten

mit Top-Service


1.2 Wettbewerb


Abb.: Bäderlandschaft Herzogenrath – Region

(Quelle: GfK GeoMarketing; Karte erstellt mit RegioGraph)


Bädermarkt

▪ In der Region um Herzogenrath besteht vor allem im deutschsprachigen Gebiet ein dichtes Angebot an Bädern.

Insbesondere ist eine hohe Anzahl an (Sport-) Hallenbädern sowie Schul- und Vereinsbädern vorhanden, die vornehmlich die

lokale Bevölkerung versorgen. Ein potentieller Gast nimmt für Bäder dieser Art eine Anfahrtszeit von 10 bis 20 Minuten in

Kauf.

▪ Ergänzt wird das Angebot um Herzogenrath durch Thermen und Freizeitbäder wie z. B. die Carolus Thermen in Aachen und

das Aquana in Würselen, die auf Grund ihrer Größe und des Angebotes eine überregionale Ausrichtung aufweisen.

GMF Empfehlung

Ein Eintritt in den überregionalen Wettbewerb ist nicht empfehlenswert.

Für Herzogenrath verbleibt eine hauptsächlich lokale Ausrichtung für ein (Sport-) Hallenbad unter Berücksichtigung der

dargestellten soziodemografischen und sozioökonomischen Bedingungen vor Ort sowie vornehmlich des Bedarfs an

gesundheits- und sportorientierten Angeboten.

Fazit



2 BESTAND UND BEDARF

Standorte Bäder Herzogenrath Quelle: https://inkasweb.regioit.de/inkasportal/)

Freibad Merkstein

Lehrschwimmbecken Dietrich-Bonhoeffer-Straße

Hallenbad Kohlscheid(abgerissen)

Lehrschwimmbecken Leonhardstraße

Hallenbad Herzogenrath-Mitte

2.1 Bestand


2.1 Objektdaten Hallenbad Herzogenrath-Mitte

▪ Das Hallenbad wurde im Jahr 1971 erbaut.

Bis 1997 wurde ein Freibad mit betrieben.

▪ Lage: zentral; im Naherholungsgebiet Broichbachtal; gute Parkmöglichkeiten,

Bushaltestellen in naher Umgebung; etwas versteckte Lage in Waldgebiet

prinzipiell gute Lage, Infrastruktur und Erreichbarkeit

▪ Ausstattung: Sporthallenbad mit Mehrzweckbecken mit Nichtschwimmer- und

Schwimmerbereich 25m-Becken (4 Bahnen=250m²);

ab 1,25m-3,85m Wassertiefe

▪ Zielgruppe: öffentliche und nichtöffentliche Besucher; Schul-, Sport- und

Vereinsschwimmer

▪ Öffnungszeiten: ganzjährig; Öffnungszeiten/Woche für die Öffentlichkeit

49 Std.

▪ Öffentliche Besucherzahlen:

Schulnutzer 2016: 12.921

Vereinsnutzer 2016: 12.863

Anstieg Besucherzahlen nach Schließung HB Kohlscheid

2 BESTAND UND BEDARF I) HALLENBAD

2013 2014 2015 2016

9.305 14.453 23.675 17.950


2.1 Objektdaten Hallenbad Herzogenrath-Mitte

▪ Das Personal wird in den Sommermonaten im Freibad Merkstein eingesetzt.

▪ Sanierung:

11/2000-09/2001 umfangreiche Baumaßnahmen

2001 neue Klimaanlage

2007 Erneuerung der Heizkesselanlage

2017 mehrere Monate auf Grund statischer Probleme geschlossen; 20 Betonstützen eingebaut

➢ massiv sanierungsbedürftige Anlage

➢ das Gebäude hat mit über 40 Jahren seine theoretische Nutzungszeit überschritten

➢ entspricht nicht mehr heutigen Anforderungen

Der Zuschussbedarf für das Hallenbad liegt zwischen 350 Tsd. – 516 Tsd. Euro und ist damit im Vergleich

leicht über dem Benchmark niedrige Umsatzerlöse, hohe Kosten



2.1 Objektdaten Hallenbad Kohlscheid

▪ Lage: Ortsteil Kohlscheid, gute Erreichbarkeit, ausreichend Parkplätze in

der Umgebung

▪ Ausstattung: Schwimmerbecken (5 x 25m); 1m und 3m Sprungbrett;

Nichtschwimmerbecken (10m x 12,5m); Planschbecken (4 x 8m); Badcafé

(verpachtet)

Wasserfläche ca. 480 m²

▪ Zielgruppe: öffentliche und nichtöffentliche Besucher; Schul-, Sport- und Vereinsschwimmer

▪ Besucher Hallenbad:

▪ Saunabesucher:

▪ Schulnutzer 2013: 10.167

Vereinsnutzer 2013: 11.716

▪ Personal 2013 für HB Kohlscheid, HB Herzogenrath und FB Merkstein: 14 Köpfe


2010 2011 2012 2013

75.039 61.620 67.418 57.870

2010 2011 2012 2013

7.064 5.211 5.014 2.737

➢ Der Zuschussbedarf für das Hallenbad lag zwischen 600 Tsd. – 700 Tsd. Euro und ist damit im Vergleich

über dem Benchmark.


2.1 Objektdaten Dietrich-Bonhoeffer-Schule

2 BESTAND UND BEDARF I) LEHRSCHWIMMBECKEN

▪ Baujahr 1996

▪ Ausstattung: Lehrschwimmbecken 100 m²; 0,6 m-1,35 m Wassertiefe

▪ Lage: in Merkstein; Gebäude Dietrich-Bonhoeffer-Schule

▪ Zielgruppe: nichtöffentliche Besucher; Schul- und Vereinsschwimmer

kein öffentlicher Badebetrieb

Keine Erfassung der Schul- und Vereinsnutzer

▪ Betreuung durch Hausmeister der Schule und Reinigungskraft

(anteilsmäßig)

▪ Sanierungsarbeiten für die kommenden Jahre geplant:

▪ Erneuerung BHKW

▪ Sanierung Schwallwasserbehälter + Wassertechnik

▪ Erneuerung Abwasserleitungen

ca. 215.000 €


2.1 Objektdaten Leonhardstraße

2 BESTAND UND BEDARF I) LEHRSCHWIMMBECKEN

▪ Baujahr 1962

▪ Ausstattung: Lehrschwimmbecken 100 m²; 0,6 m-1,35 m Wassertiefe

▪ Lage: in Herzogenrath-Mitte; Gebäude Regenbogenschule

▪ Zielgruppe: nichtöffentliche Besucher; Schul- und Vereinsschwimmer;

kein öffentlicher Badebetrieb

Keine Erfassung Schul- und Vereinsnutzer

▪ Sanierungsarbeiten der vergangenen Jahre:

▪ 2007 Sanierung Lüftungsanlage Lehrschwimmbecken

▪ 2009 Sanierung Lüftungsanlage Duschen

▪ 2013 Sanierung Wassertechnik + Schwallwasserbehälter

▪ 2015 Sanierung Duscharmaturen

▪ Geplante Sanierungsarbeiten: Erneuerung Wärmetauscher; Fugen- u.

Fliesenarbeiten; Bodenabläufe in Duschen; Sitzbänke; Deckenanstrich;

Heizungsrohrleitungen; Sanierung Beleuchtungsanlage ca. 42.000 €

▪ Eine Absenkung des Beckens ist erkennbar

Edelstahlwanne ca. 100.000 €

▪ Wasser steht im Kellerbereich; Problematik

muss gelöst werden


2.2 Bedarfsanalyse


Abb. : Isochronen HB Herzogenrath-Mitte

(Quelle: GfK GeoMarketing; Karte erstellt mit

RegioGraph)



2.2 Bedarf Schulen – Ist-Aufnahme

Sta

ndort

e S

chule

n H

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kasw

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it.d

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ort

al/)

Allgemeinbildende Schulen (Stand August 2017)

1 Städtisches Gymnasium Herzogenrath

2 Förderschule Käthe-Kollwitz-Schule und

Grundschule Regenbogenschule

Hauptstandort

3 Grundschule Regenbogenschule

Teilstandort Bierstraß

4 Grundschule Straß

5 Gesamtschule Kohlscheid

6 Grundschule Kämpchen

7 Grundschule Kohlscheid-Mitte

8 Grundschule Klinkheide

9 Grundschule Pannesheide

10 Europaschule Herzogenrath

11 Grundschule Alt-Merkstein

12 Dietrich-Bonhoeffer-Schule

ca. 4.500 Schüler besuchen aktuell die Schulen in Herzogenrath

5

4

1

3

2

6

7

89

10

11 12



2.2 Bedarf Schulen/Vereine – Ist-Aufnahme

Schülerentwicklung

▪ Mäßige Steigerung Schülerzahlen in den vergangenen Jahren

▪ Aktuell 1.545 Schüler

▪ Für die Jahre bis 2028 ist die konstante Grundschülerzahlen

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

Prognose Grundschulen

KG Straß KG (Verb.) Regenbogen GG Klinkheide GG Pannesheide

GG Kämpchen GG Alt-Merkstein GG Kohlscheid-Mitte GG Dietrich-Bonhoeffer



2.2 Bedarf Schulen/Vereine – Ist-Aufnahme

Vereine

▪ Aktuell nutzen 8 Vereine das Hallenbad und die Lehrschwimmbecken

▪ Die Schul- und Vereinsnutzung hat im Hallenbad Herzogenrath-Mitte einen hohen Stellenwert und ist im

Branchenvergleich (42%) eher hoch. Während ca. 50% der Öffnungszeit sind Schulen/Vereine vor Ort.

Die Lehrschwimmbecken Dietrich-Bonhoeffer-Straße und Leonhardstraße sind stark ausgelastet und bieten

nur wenig freie Kapazität.



2.2 Nachfragebedarf Potential Schulen/Vereine– Evaluierung mittels Fragebogen

▪ Rückläufe bis 16.10.2017 = 20 von 24 versendeten Fragebögen

▪ Hinweis: Aufgrund von möglichen Mehrfachnennungen ergeben einige Ergebnisse in Summe > 100 %

Institutionen (Vereine, Schulen, …)

Fragen Ranking Nennungen

Schwimm-/Wassersportart bzw.

Kursangebote

Schwimmtraining/Schwimmkurse 10

Wassergymnastik 7

Seniorensport 2

Schulschwimmen 10

Wasserrettung 1

Rehasport 1

Wettkampf 2

Ist-Zustand

Grau = Ja-/Nein-Fragestellungen

(Ja = 1, Nein = 0)

Grau + blaue Schrift = Fragen mit

mehreren Antwortmöglichkeiten



Welches Schwimmbad nutzen Sie?

Herzogenrath-Mitte 11

Freibad Merkstein 4

LSB Bonhoeffer Straße 7

LSB Leonhardstraße 10






Wieviele Bahnen oder gesamtes Becken

wird genutzt?

gesamtes Becken 5

1 - 3 Bahnen 3

Lehrschwimmbecken 14

Wieviele Vereinsmitglieder/Schüler/

Kursteilnehmer befinden sich Ø je

Stunde/Trainingseinheit im Wasser?

bis 10 3

über 10 bis 20 11

über 20 bis 30 5

über 30 bis 50 3

Um wie viele Vereinsmitglieder/

Schüler/Kursteilnehmer handelt es sich

insgesamt?

bis 50 4

über 50 bis 100 4

über 100 bis 150 2

über 150 bis 200 2

über 200 3



Wie häufig?

1 - 4 x wöchentlich 14



mehr als 14 x wöchentlich 0

Welches Angebot der Bäder nutzen Sie?

25m 12


Sprunganlage 6

Sonstiges

(Nebenraum/Trockenraum/Athletiktraining)2






Wieviele Bahnstunden pro Woche

würden Sie (inkl. aktuellem Bedarf)

benötigen?

1 bis 3 Bahnstunden 2

über 3 bis 6 Bahnstunden 4




mehr als 15 Bahnstunden 2

Sind Sie in Ihren bestehenden Bädern

abgewiesen worden, weil die Anlage

bereits ausgelastet ist und nicht alle

Wünsche erfüllbar sind?

12

Ist der Standort des Hallenbades von

Bedeutung?13

Gibt es Veranstaltungen/Wettkämpfe

o.ä. für welche Sie ein Sportbecken

benötigen?

3



Würden Sie häufiger trainieren/

Schwimmunterricht durchführen/ Kurse

halten, wenn Ihnen mehr Wasserfläche

zur Verfügung stünde?

13

Welche(s) Angebot(e) benötigen Sie?

25m-Becken 11


Sprunganlage 9

Sonstiges (Gymnastikraum/Mehrzweckraum) 2

Wieviele Bahnen pro Stunde/ Trainings-

/Kurseinheit würden Sie benötigen?

gesamtes Becken 2

1 - 2 Bahnen 7

3 - 4 Bahnen 2

Lehrschwimmbecken 6

Bedarf



Eine eindeutige Tendenz zeigt sich bzgl. eines zukünftigen Beckenangebots für Schulen und Vereine.

Benötigt werden folgende Ausstattungselemente:

Schwimmerbecken (25 m mit mind. sechs Bahnen)

Sprunganlage (bis 3 m)

separates Lehrschwimmbecken

(Nichtschwimmer/Erlernen der Schwimmfähigkeit, verschiedene Kurse, Schulschwimmen für niedrige Klassenstufen,

…)

Gymnastikraum/Mehrzweckraum

Eine Aufrechterhaltung der Lehrschwimmbecken wird gefordert.

Die Anzahl der Bahnstunden variiert je nach Art von Institution und Schwimm- bzw. Wassersportangebot.

Es gibt keinen eindeutigen Standortwunsch. Am häufigsten genannt werden Herzogenrath-Mitte und der Stadtteil

Kohlscheid.

Fazit aus der Auswertung der Fragebögen



Abb. : Einzugsgebiet Herzogenrath

(Quelle: GfK GeoMarketing; Karte erstellt mit

RegioGraph)


Nachfragepotenzial

▪ Theoretisch mögliches Besucherpotenzial für zahlende öffentliche Gäste

bei lokaler Nachfrage für ein gesundheits-, sport- und freizeitorientiertes Badeangebot aus.

Hallenbad

realistisches Besucherpotenzial (exkl. nichtöffentliche Nutzer) bei rund 100.000 Besuchen pro Jahr

zzgl. bestehendem Bedarf an nichtöffentlichen Nutzungen von ca. 40.000 pro Jahr (Schulen/Vereine in

HB/FB/LSB).

ca. 25% der öffentlichen Nutzer (25.000) können als Saunabesucher generiert werden.

2.3 Potential


Nachfragegruppe GebietAnzahl

Personen

Aktivierungs-

potenzial

(30 % d. Bev.)

Abschöpfungs-

quote bzw.

geschätzer

Marktanteil

Theoretisches

Potenzial

Anzahl der

Besuche

p.a.

Besucher-

potenzial

Kerngebiet 46.807 14.042 85,0% 11.936 3,5 41.775

Regionalgebiet 202.056 60.617 40,0% 24.247 3,5 84.864

GESAMT 126.639

Szenarien

Sicherheits-

abschlag

Best Case 100% 126.639

Real Case -20% 101.311

Worst Case -40% 75.983

Bevölkerung


2.3 Potential


2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Herzogenrath-Mitte

10.283 10.350 11.787 9.691 11.550 10.132 9.305 14.453 23.675 17.950

Kohlscheid 91.252 94.308 69.937 75.039 61.620 67.418 57.870 31.237

Gesamt 101.535 104.658 81.724 84.730 73.170 77.550 67.175 45.690 23.675 17.950

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Schulen 19.259 21.789 17.837 18.309 18.469 16.517 18.640 15.016 11.574 12.921

Vereine 18.414 18.526 19.783 17.740 19.239 15.421 17.193 10.504 7.221 12.863

Gesamt 39.673 40.315 37.620 36.049 37.708 31.938 35.833 25.520 18.795 25.784

Öffentliche Besucherzahlen Herzogenrath-Mitte/Kohlscheid 2007-2016

Schul- und Vereinsnutzer Herzogenrath-Mitte/Kohlscheid gesamt 2007-2016


Fazit


▪ Kein Eintritt in den überregionalen Wettbewerb auf Grund des bereits vorhandenen Bäderangebotes in der Umgebung

▪ Angebotsausrichtung für Herzogenrath mit Zielgruppenfokussierung auf Schulen und Vereine

▪ Konsequent lokale Ausrichtung unter Berücksichtigung soziodemografischen und sozioökonomischen Bedingungen vor Ort

sowie des Bedarfs vornehmlich an sport-, familien- und gesundheitsorientierten Angeboten.

▪ Maximal realistisches öffentliches Besucherpotenzial ca. 100.000 Besuche

▪ Für ein mögliches Saunaangebot maximal ca. 25.000 Besucher

geringes Potential und starker Wettbewerb

kein Saunaangebot für Herzogenrath vorzusehen

▪ Bedarf für Schulen und Vereine (nichtöffentlicher Bedarf),

derzeit im Wesentlichen durch das HB Herzogenrath-Mitte sowie die LSB Dietrich-Bonhoeffer-Schule und Leonhardstraße

abgedeckt; das Freibad wird nur von wenigen Schulen und Vereinen genutzt.

insgesamt ein bestehender Bedarf von etwa 40.000 Nutzungen pro Jahr.

▪ Die Belegungspläne der Lehrschwimmbecken und des Hallenbades weisen eine starke Auslastung der Wasserfläche durch

Schulen und Vereine auf Mehrbedarf an Wasserfläche

27

3 KONZEPTION & MAßNAHMENEMPFEHLUNG


27Bäderkonzept Herzogenrath

Flächenbedarf Grundstück

▪ Faustregel: pro Quadratmeter Wasserfläche ohne Stellflächen ca. 6 bis 8 m² Grundfläche.

▪ Wasserfläche von ca. 600 m² 4800 m² (Faktor von 8 m² Grundfläche pro m² Wasserfläche; ohne „Freibad“-Liegefläche)

▪ zusätzlicher Flächenbedarf für Infrastruktur (Zufahrt, Parkplätze, Anlieferungszone etc.)

Erreichbarkeit (Mikro-/Makrostandort)

▪ Makrostandort: Wettbewerbseinfluss

Anbindung an überregionales Verkehrsnetz

keine Beschneidung durch Barrieren naturräumlicher oder künstlicher Art

▪ Mikrostandort: Lage im Ortskern, Randgebiet oder außerhalb

Versorgung mit ÖPNV sowie Erreichbarkeit für Radfahrer und Fußgänger

Anfahrtsstraßen und Wegeführung

Parkplatzsituation (ausreichende Kapazität, Lage, Kosten)

➢ Eine bereits vorhandene, entsprechend ausgebaute verkehrliche Infrastruktur ist zu bevorzugen.

28




Lage/Umgebung

▪ Lage und Umgebung ist zu prüfen (Wohn-, Industrie-, Natur-, Stadtgebiet etc.)

▪ Weiter zu berücksichtigende Kriterien:

Zusammenlegung nach Möglichkeit mit anderen Sport- und Freizeiteinrichtungen

positive Beeinflussung von Ausnutzungsfaktor und Wirtschaftlichkeit durch entsprechende städtebauliche Einordnung

▪ Beachtung störender Einflüsse der Umgebung

Lärm und Luftverunreinigung durch Verkehr und Industrie

Insektenplage durch Feuchtgebiete etc.

Erschließung

▪ Vorteilhaft ist ein bereits erschlossenes Grundstück; so kann diese Kostengruppe minimiert werden.

▪ geeigneter Baugrund (v. a. Tragfähigkeit) Durchführung Bodengutachtens

▪ Zusätzliche Kosten aufgrund Bodenbeschaffenheit, Altlasten oder sonstiger standortspezifischer Gegebenheiten

▪ Ggf. weitere nötige Prüfungen auf Eignung und Wirtschaftlichkeit: Versorgung (Wasser, Energie) und Entsorgung

(Abwasser, Müll)

▪ Beachtung von Umweltschutzmaßnahmen

29




Trenderfüllung

▪ Auszug wichtigster Trendentwicklungen: Gesundheitsprävention, Kurzzeiterholung, Bedarfsdeckung Schulen/Vereine

Sozioökonomische und -demografische Faktoren

▪ Berücksichtigung des demografischen Wandels

Bedarfsdeckung

▪ Öffentlicher Bedarf: 100.000 Besucher

▪ Nicht-öffentlicher Bedarf: 40.000 Besucher

Standorteignung

▪ vgl. Prüfung Standort

Zielgruppeneignung

▪ Berücksichtigung v. a. nichtöffentliche Nutzer (Schulen/Vereine)

▪ gesundheits-/fitnessorientierte Gäste allen Alters, z. B. aktive Senioren – „Generation 50 plus“ oder „Self-Incentives“ –

Selbstbelohner ab 30 Jahren; Familien mit (Klein-) Kindern

30




Investitionsbedarf

▪ Investitionssumme und einhergehende Kapitalkosten bzw. Mittelbindung

Betriebskosten

▪ Effizienz der eingesetzten Mittel (v. a. Energieverbrauch und Personalproduktivität)

Bestandsanalyse Bäder

→LSB Dietrich-Bonhoeffer Schule und Leonhardstraße sanierungsbedürftig/sanierungsfähig

→Freibad Merkstein gut erhaltene Anlage

→Hallenbad Herzogenrath-Mitte massiv sanierungsbedürftig/abgängig

Standortspezifische Vorgaben

▪ Multifunktionale Nutzung der Anlage / Schaffung einer Begegnungsstätte (z. B. Seniorentreff)

31




Gesundheit/Wellness

Freizeit/Erlebnis

Sport/Schwimmen

Therme

Kombi-bad*

Spaß-bad

Kur-bad

Natur-bad

Hallen-bad

Frei-bad

Schlechtes Wetter Sonniges WetterWetterunabhängig

Die nachfolgende Übersicht zeigt die unterschiedlichen Bädertypen und deren Marktpositionen.

Abb.: Bädertypen und Marktposition(eigene Darstellung) *Kombibad = Hallenbad + Freibad in

einer baulichen und betrieblichen

Einheit

Ausrichtung Bäderangebot

Herzogenrath

32




SportbadSchule & Vereine

Freibad

Familie-/Freizeit

SpaßbadRutschen / Erlebnis

Sauna Wellness

Therme

Kurbad

FitnessKurse

Gastronomie

Positionierungsmatrix Bäder

Abb.: Positionierung (eigene Darstellung)




▪ Bisheriger Standort Bergerstraße




▪ Parkplatz Bergerstraße




▪ Kohlscheid, Zellerstraße




▪ Freibad Merkstein, 2 Varianten




▪ Ackermanngelände




▪ EBV-Hauptverwaltung




▪ Roermonderstraße/Forensberg

40



40

Option Hallenbad-Mitte Zellerstraße Kohlscheid Freibad Merkstein

Eigentümer Stadt Herzogenrath Stadt Herzogenrath Stadt Herzogenrath

LageZentral, etabliert, Herzogenrath-Mitte

Ortsteil Kohlscheid, größter Stadtteil Dezentral, Ortsteil Merkstein

Nachbarbebauung Wohngebiet; NaherholungsgebietWohngebiet, Gewerbegebiet, Schul- und Sportstätten

Wohngebiet

Grundstücksgröße 7.000 m² + 10.000 m² Parkplatz 9.000 m² 3.000 m² + Nutzung Tennenplatz

Infrastruktur

Bushaltestellen in naher Umgebung; gut für Fahrradfahrer und Fußgänger erreichbar; innerstädtische Verkehrslage; nahe Bahnhof

Bushaltestellen in Parallelstraße; gut für Fahrradfahrer und Fußgänger erreichbar, kein Bahnhof in der Nähe

Bushaltestellen „Goethestraße (Freibad)“; gut für Fahrradfahrer und Fußgänger erreichbar; nahe Bahnhof

Altlasten / Grund und Boden

Absenkungen des Bodens durch Schächte; Bodenerosionen

Bergbauliche Hinterlassenschaften keine

ParkplätzeAusreichend Parkplätze im Naherholungsgebiet Broichbachtal, und Bergerstraße

Ausreichend Parkplätze am Grundstück

Keine ausreichenden Parkplätze;Parkplätze müssen geschaffen werden

Flächennutzungsplan bereits für Hallenbad genutzt Bereits für Hallenbad genutzt Bereits für Freibad genutzt

Immissionskonflikte Muss geprüft werden Muss geprüft werden Muss geprüft werden

Sonstiges

Kein Parallelbetrieb während Neubau möglich; Infrastruktur für Hallenbad bereits vorhanden; Innerstädtische Verkehrsproblematik

Infrastruktur für Hallenbad liegt bereits (Leitungen…); Schule direkt gegenüber

Ggf. dauerhafte Synergieeffekte des Hallenbad- und Freibadbetriebes; Abriss jetziger Umkleidebereich/Eingang


41



41

Option Ackermann-Gelände EBV-Hauptgelände Roermonderstraße/Forensberg

EigentümerEigentümergemeinschaft Ackermann; Gelände muss erworben werden

H&W Aachen/München GmbH; Gelände muss erworben werden

Ehel. Kerres; Gelände muss erworben werden

LageZentrale Lage im Stadtgebiet, Grenze zu den Niederlanden

Ortsteil Kohlscheid, größter StadtteilZentrale Lage im Stadtgebiet, nahe Grenze zur NL

Nachbar-bebauung

Wohngebiet Wohn-, Industrie- / Gewerbegebiet Behindertenwerkstatt

Grundstücks-größe

9.612 m² - 14.552 m²20.743 m²; maximal nutzbare Fläche 6.500 m² (inkl. Parkplatz)

10.219 m²

Infrastruktur

Direkte Lage an Hauptstraße, jedoch kein direkter Zugang, Zugang für Fahrradfahrer und Fußgänger nur von einer Seite zugänglich, keine Bahnhofsnähe

Direkte Angrenzung an Bahnhof, Bushaltestelle;gut für Fahrradfahrer und Fußgänger erreichbar, nahe Hauptstraße

Direkte Lage an Hauptstraße, für Fahrradfahrer und Fußgänger erreichbar; keine Bahnhofsnähe; Bushaltestelle vorhanden

Altlasten / Grund und Boden

Einflussbereich von Flözen und Schächten; Altlasten ehemalige Hühnerfarm

Einflussbereich von Flözen und Schächten keine

Parkplätze Müssen geschaffen werdenTeilweise auf EBV-Gelände vorhanden;Parkplätze müssen geschaffen werden

Müssen geschaffen werden

Flächen-nutzungsplan

Wohnbaufläche * Wohnbaufläche * Forst-/Landwirtschaftliche Fläche

Immissions-konflikte

Muss geprüft werden Muss geprüft werdenMuss geprüft werden, aber unwahrscheinlich

SonstigesAbriss der aktuellen Gebäude; Herrichten des Geländes

Teilweise Abriss der Gebäude; Herrichten des Geländes; erhaltenswerter Baumbestand im Bereich des Bahnhofes

Regionaler Grünzug


*Quelle: www.boris.nrw.de

42




Gewichtung1=Minimum; 5=Maximum

➢ Auf Grund der Punktebewertung werden im weiteren Verlauf die Standorte Hallenbad-Mitte, Roermonderstraße/Forensberg und

Zellerstraße näher betrachtet.

Bewertungskriterien Gewichtung

Grundstücks-

eigenschaften 55%

Eigentümer 10,0% 5 50 Stadt Herzogenrath 5 50 Stadt Herzogenrath 5 50 Stadt Herzogenrath 1 10 Eigentümergemeinschaft

Ackermann; Gelände muss

erworben werden

1 10 H&W Aachen/München GmbH;

Gelände muss erworben werden

1 10 Ehel. Kerres; Gelände muss

erworben werden

Lage 20,0% 5 100 Zentral, etabliert, Herzogenrath-

Mitte

3 60 Ortsteil Kohlscheid, größter

Stadtteil

1 20 Dezentral, Ortsteil Merkstein 4 80 Zentrale Lage im Stadtgebiet,

Grenze zu den Niederlanden

3 60 Ortsteil Kohlscheid, größter

Stadtteil

4 80 Zentrale Lage im Stadtgebiet,

nahe Grenze zur NL

Flächennutzungsplan 10,0% 5 50 Bereits für Hallenbad genutzt 5 50 Bereits für Hallenbad genutzt 5 50 Bereits für Freibad genutzt 3 30 Wohnbaufläche * 3 30 Wohnbaufläche * 3 30 Forst-/ Landwirtschaftliche

Fläche

Nachbarbebauung 10,0% 4 40 Wohngebiet,

Naherholungsgebiet

4 40 Wohngebiet, Gewerbegebiet,

Schul- und Sportstätten

3 30 Wohngebiet 3 30 Wohngebiet 4 40 Wohn-, Industrie- /

Gewerbegebiet

5 50 Behindertenwerkstatt

Grundstücksgröße 5,0% 5 25 7.000 m² + 10.000 m²

Parkfläche

5 25 9.000 m² 2 10 3.000 m² + Nutzung

Tennenplatz

5 25 9.612 m² - 14.552 m² 4 20 20.743 m²; maximal nutzbare

Fläche 6.500 m² (inkl. Parkplatz)

5 25 10.219 m²

Erreichbarkeit des

Grundstückes 27,5%

Infrastruktur 10,0% 4 40 Bushaltestellen in naher

Umgebung; gut für

Fahrradfahrer und Fußgänger

erreichbar; innerstädtische

Verkehrslage; nahe Bahnhof

2 20 Bushaltestellen in Parallelstraße;

gut für Fahrradfahrer und

Fußgänger erreichbar, kein

Bahnhof in der Nähe

4 40 Bushaltestellen „Goethestraße

(Freibad)“; gut für


erreichbar; nahe Bahnhof

3 30 Direkte Lage an Hauptstraße,

jedoch kein direkter Zugang,

Zugang für Fahrradfahrer und

Fußgänger nur von einer Seite

zugänglich, keine Bahnhofsnähe

5 50 Direkte Angrenzung an Bahnhof,

Bushaltestelle;

gut für Fahrradfahrer und

Fußgänger erreichbar, nahe

Hauptstraße

3 30 Direkte Lage an Hauptstraße, für


erreichbar; keine Bahnhofsnähe;

Bushaltestelle vorhanden

Altlasten/Grund und Boden 12,5% 2 25 Absenkungen des Bodens durch

Schächte; Bodenerosionen

2 25 Bergbauliche

Hinterlassenschaften

5 63 keine 1 13 Einflussbereich von Flözen und

Schächten; Altlasten ehemalige

Hühnerfarm

2 25 Einflussbereich von Flözen und

Schächten

5 63 keine

Parkplätze 5,0% 5 25 Ausreichend Parkplätze im

Naherholungsgebiet

Broichbachtal, und Bergerstraße

5 25 Ausreichend Parkplätze am

Grundstück

2 10 Keine ausreichenden Parkplätze;

Parkplätze müssen geschaffen

werden

1 5 Müssen geschaffen werden 2 10 Teilweise auf EBV-Gelände

vorhanden;

Parkplätze müssen geschaffen

werden

1 5 Muss geprüft werden, aber

unwahrscheinlich

Umwelt,

Wirtschaftlichkeit,

Sonstiges 17,5%

Immissionskonflikte 10,0% 3 30 Muss geprüft werden 3 30 Muss geprüft werden 3 30 Muss geprüft werden 3 30 Muss geprüft werden 3 30 Muss geprüft werden 5 50 Muss geprüft werden, aber

unwahrscheinlich

Sonstiges 7,5% 2 15 Kein Parallelbetrieb während

Neubau möglich; Infrastruktur

für Hallenbad bereits

vorhanden; Innerstädtische

Verkehrsproblematik

5 38 Infrastruktur für Hallenbad liegt

bereits (Leitungen…); Schule

direkt gegenüber

3 23 Ggf. dauerhafte Synergieeffekte

des Hallenbad- und

Freibadbetriebes; Abriss jetziger

Umkleidebereich/ Eingang

2 15 Abriss der aktuellen Gebäude;

Herrichten des Geländes

1 8 Teilweise Abriss der Gebäude;

Herrichten des Geländes;

erhaltenswerter Baumbestand

im Bereich des Bahnhofes

4 30 Regionaler Grünzug

Gesamtbewertung 100% 400 363 326 268 283 373

Roermonderstraße/ForensbergPunktePunkte Punkte Punkte Punkte

Hallenbad-Mitte Zellerstraße Kohlscheid Freibad Merkstein Ackermann-Gelände EBV-HauptgeländePunkte



3.3 Standort- und Lageeinordnung Abdeckung Schulen

Sta

ndort

e S

chule

n H

erz

ogenra

th

Allgemeinbildende Schulen (Stand August 2017)

1 Städtisches Gymnasium Herzogenrath

2 Förderschule Käthe-Kollwitz-Schule und

Grundschule Regenbogenschule

Hauptstandort

3 Grundschule Regenbogenschule

Teilstandort Bierstraß

4 Grundschule Straß

5 Gesamtschule Kohlscheid

6 Grundschule Kämpchen

7 Grundschule Kohlscheid-Mitte

8 Grundschule Klinkheide

9 Grundschule Pannesheide

10 Europaschule Herzogenrath

11 Grundschule Alt-Merkstein

12 Dietrich-Bonhoeffer-Schule5

4

1

3

2

6

7

89

10

11 12

1. Dietrich-Bonhoeffer-Straße; 2. Leonhardstraße; 3. Bergerstraße

44


3.3 Standort- und Lageeinordnung Abdeckung Schulen


Zellerstraße

1. Dietrich-Bonhoeffer-Straße; 2. Leonhardstraße; 3. Zellerstraße 1. Dietrich-Bonhoeffer-Straße; 2. Leonhardstraße; 3. Roermonderstraße/Forensberg

Roermonderstraße/Forensberg

5

4

1

3

2

6

7

89

1 0

1 1 1 2

5

4

1

3

2

6

7

89

1 0

1 11 2

45

FAZIT


▪ Bedarfsabdeckung Schul- und Vereinsschwimmen im Norden: Lehrschwimmbecken Dietrich-Bonhoeffer-Straße und

Leonhardstraße

▪ Für gute Bedarfsabdeckung Süden Herzogenraths: Standort im südlichen Teil Herzogenraths empfehlenswert

➢ Zellerstraße

➢ Roermonderstraße/Forensberg

➢ EBV-Gelände (Bahnstraße) Grundstücksfläche eingeschränkt daher nicht weiter betrachtet.

GMF Empfehlung

Ergebnisse der Bewertungsmatrix: Standorte Roermonderstraße/Forensberg, Zellerstraße und Bergerstraße

Bau in Herzogenrath-Mitte ggf. zusätzliches Lehrschwimmbecken in Kohlscheid (Bedarfsabdeckung des Schul- und

Vereinsschwimmens) / Wegfall ein Lehrschwimmbecken im Norden

Folgende Kriterien zu berücksichtigen und vorab zu prüfen:

▪ Hohe zusätzliche Kosten bei neuen Standorten durch Grundstückserwerb

▪ (Hallenbad-)Infrastruktur bei alten Standorten bereits vorhanden

▪ Risiken des Bodens und mögliche Immissionskonflikte müssen an allen Standorten überprüft werden

▪ Die Grundstücksgröße ist an allen Standorten ausreichend




Funktionsschema

Kasse/Automat

Shop

Sanitärbereich Bad

Badebereich

Umkleiden Bad

Kleinkinder-becken

Anlieferung Technik +Gastronomie

Schwimmer-becken

Verwaltung/Personal

Badgastronomie

Küche/Lager

Cafe/Bistro

Eingang/Foyer

Nichtschwimmer-/Freizeitbecken

LSB / Kursbecken

47




Kinderbecken

Abb.: Zielgruppen- und Angebotskonzeption

(eigene Darstellung)

öffentlich:

nicht-

öffentlich: ➢ Vereinsschwimmer

➢ Schulschwimmer

Lehrschwimm-/Kursbecken

➢ Familien mit Kindern

➢ Teilnehmer Aquakurse

➢ Sport-/Gesundheitsschwimmer

[Pfeilverbindungen: Darstellung der hauptsächlichen Beckennutzungen]

➢ Best Ager/Senioren

Sportbecken

(Schwimmerbecken)

Sprunganlage

Hallenbad

Textilsauna

Nichtschwimmer-/Familienbecken

48



Übersicht der Wasserflächen


(Klein-)Kinderbecken

(Klein-)Kinderbecken - Wassertiefe abfallend von 0,0 auf max. 0,4 m - kindgerechte Attraktionen: Schiffchenkanal, Wasserspritfiguren,

Rutsche, …- Trennung / Barriere zu tieferen Becken- ausreichend Liege-/Sitzmöglichkeiten um das Becken

40

OPTIONEN:- angrenzender Wickelraum, Kindertoilette, …

Gesamtwasserfläche BAD 595

Bezeichnung Wasserflächem²

Schwimmerbecken

Schwimmerbecken mit - 6 Bahnen (15 m x 25 m)- 3m-Plattform (!nicht Sprungbrett)- Wassertiefe 1,80 m, im Sprungbereich 3,40 m;

Raststufe auf 1,35 m- Startblöcke; Einstiegsleitern; seitliche Einstiegstreppe- Unterwasserscheinwerfer (Farb-LED); Versenkbare Leinen- Wettkampfgerechtigkeit (DSV/FINA D)

375

OPTIONEN:- 16,66 m anstelle 15 m Breite- Hubboden- Ableinvorrichtung auf 2,00 m für Jugendbereich

Kombibecken (Kurs-/Lehrschwimm integriert in Nichtschwimmerbecken)

Kombibecken (Kurs-/Lehrschwimmbecken integriert in Nichtschwimmerbecken) - Freizeitbecken mit integriertem Kurs-/Lehrschwimmbecken- Wassertiefe max. 1,35m- Lehrschwimmbereich 10,00m x 12,5 m mit

Wassergewöhnungstreppe und abfallendem Boden von 0,8 -1,35 m- Wasserattraktionen: Massagedüsen, Sprudelliegen,

Wasserspeier, ….- Unterwasserscheinwerfer (Farb-LED)- Wärmebänke- zugeordneter Lagerraum- Abtrennung Glaswand

180

OPTIONEN:- an Stirnseite Haltegriffstange am Beckenrand- Hubboden

49




Abb.: Bsp. Kinderbecken

50


3.6 Kostenrahmen

50

▪ Kostenrahmen anhand von Erfahrungswerten, der BKI (Baukosteninformationszentrum) und

Vergleichsprojekten (mittlerer Qualitätsstandard Ausstattung; heutiger Stand der Technik)

▪ In der aktuellen Marktentwicklung Bäderbau sind jährliche Preissteigerungen zwischen 2,5 und 5 %

zu berücksichtigen.

▪ Brutto Geschossfläche: ca. 4.500 m²; Flächenbedarf inkl. Freiflächen Bad: ca. 5.310 m²;

Wasserfläche: 595 m²

▪ Weitere Kosten durch Bodenbeschaffenheit, Altlasten, Erwerb des Grundstücks oder sonstige

standortspezifische Gegebenheiten

▪ Zusätzlich Vorlauf- und Transferkosten (Pre-Opening, Erstausstattung etc.)


51


3.6 Kostenrahmen


▪ Gesamtbaukosten inkl. Nebenkosten (netto) 14 Mio. EUR

▪ Nicht berücksichtigt sind:

▪ Grundstückserwerb

▪ Bodenrisiken

▪ Lärmschutzrisiken

▪ Abriss Bestandsanlage

▪ Genaue Kostenschätzung kann erst im weiteren Verlauf der Planung durchgeführt werden

52


3.6 Kostenrahmen


▪ Optionale Veränderungen zum Raum- und Flächenprogramm

* Bei Integration eines Hubbodens im Lehrschwimmbecken, kann dieses nicht als Kombibecken genutzt werden.

RaumprogrammKosten (netto; ohne

Baunebenkosten)

Reduzierung

Sportbecken

Sprunganlage (1 m/3 m) -350.000 €

je Bahn -250.000 €

Lehrschwimmbecken

Sprudelliegen -50.000 €

Größe 125 m² statt 180 m² -250.000 €

Kleinkindbecken -100.000 €

Gastronomie -400.000 €

RaumprogrammKosten (netto; ohne

Baunebenkosten)

Erweiterung

Sportbecken

Hubboden 250.000 €

je Bahn 250.000 €

Lehrschwimmbecken

Hubboden* 200.000 €

Sonstiges

Textilsauna 60.000 €

53

4 WIRTSCHAFTLICHKEITSPROGNOSE

53

Besucherplanung & Beispiel Öffnungszeiten

▪ Keine Parallelnutzung am Vormittag während

Schulschwimmen, aber während

Vereinsnutzung.

▪ Ø-Öffnungszeiten Öffentlichkeit: 8 h/Tag.

▪ Revisions- und Schließzeiten während

Sommerferien

▪ ganzjährige Öffnung

▪ Ausweitung der Öffnungszeiten = Erhöhung

der Betriebskosten (Personalkosten,

Energiekosten).



Besucherzahlen

- Bad 100.000

- Sauna

- Schulen & Vereine 40.000

Gesamt 140.000

Öffnungstage

320

Besucher pro Öffnungstag

Ø Bad 313

Ø Sauna -

Ø Gesamt (inkl. Schulen & Vereine) 438

Betrieb: Herzogenrath

Betriebsjahr: 2.tes volles Betriebsjahr

Std. Std.

Montag 14,00 - 21,00 7,00 - 0,00

Dienstag 14,00 - 21,00 7,00 - 0,00

Mittwoch 14,00 - 21,00 7,00 - 0,00

Donnerstag 14,00 - 21,00 7,00 - 0,00

Freitag 14,00 - 21,00 7,00 - 0,00

Samstag 10,00 - 21,00 11,00 - 0,00

Sonntag 10,00 - 20,00 10,00 - 0,00

Bsp. Öffnungszeiten

Hallenbad Sauna

54


54

Tarifzonen und Tarifsystem

▪ Maßvoll adaptierte Tarifstruktur zum bisherigen Preisgefüge (an das Angebot, die Region…

angepasst)

▪ Abrechnung der nicht-öffentlichen Nutzung gemäß bundesweitem Pro-Kopf-Durchschnittssatz

▪ Berücksichtigt sind in der Wirtschaftlichkeitsplanung demnach folgende Pro-Kopf-Umsätze:

Personalbedarf

▪ 10,9 Vollzeitäquivalenten.

▪ Personaleinsatzzeiten inkl. Vor- und Nachlaufzeiten

▪ Alle Profitcenter mit eigenem Personal

▪ Kasse nur zu Starklastzeiten besetzt.



Erlöse (netto) Pro-Kopf

Bad 4,45 €

Schulen & Vereine 3,00 €**deutschlandweiter Durchschnittswert

55



4.2 EXKURS: Vergleich Wirtschaftlichkeitsberechnung Erhalt Hallenbad-Mitte + Neubau Hallenbad

Hallenbäder Kohlscheid und Herzogenrath-Mitte

2011-2013*

Neubau Hallenbad

Umsatzerlöse in € brutto

444.900

0

120.000

0

150.000

0

5.000

25.000

0

744.900

681.600

44.100

637.400

Operative Kosten

445.800

380.300

159.500

28.500

26.500

19.000

1.059.600

Deckungsbeitrag I -422.200

352.500

211.500

313.000

-1.299.200

Verschiedenes (Telefon, Buchhaltung, …)

Betriebskosten gesamt

Instandhaltung/Wartung/Betriebsbedarf

Deckungsbeitrag II

Fixe Kosten

Fitness

Schulen & Vereine

Abschreibungen 40 Jahre (60% vom Invest)

Solarium

Sonstiger Verkauf & Verleih

Freibad

Gastronomie

Rohertrag

Kurse

Wareneinsatz gesamt

Personal (incl. Nebenkosten, Bekleidung, LoBu,..)

Brutto-Umsatz

Netto-Umsatz

Sonstiger Umsatz (z.B. Pacht)

Bad

Steuern/Versicherungen/Abgaben

Marketing

Neutraler Aufwand (Zinsenaufwend.)

Abschreibungen 18 Jahre (40% vom Invest)

Energie

2013in TEUR

2012 in TEUR

2011in TEUR

Herzogenrath-Mitte -349 -654 -354

Kohlscheid -690 -702 -728

Gesamt -1.039 -1.356 -1.082

*Informationen aus dem Beteiligungsbericht 2014

Zinssatz: 2,5 %

Afa Gebäude 40 Jahre, Technik 18 Jahre, linear

56



4.2 EXKURS: Vergleich Wirtschaftlichkeitsberechnung Erhalt Hallenbad-Mitte + Neubau Hallenbad

▪ Das Hallenbad-Mitte hat seine theoretisch maximale Nutzungszeit bereits überschritten.

Die Anlage ist stark sanierungsbedürftig und als abgängig zu bezeichnen.

Bei einem weiterem Betrieb ist in den kommenden Jahren mit hohen Sanierungskosten am

Gebäude zu rechnen.

▪ Der Zuschussbedarf des Hallenbad-Mitte liegt auf Grund der hohen Kosten und geringen

Umsatzerlösen bereits über dem Benchmark. Um die Umsätze steigern zu können, sind

Sanierungs- und Attraktivierungsmaßnahmen zu treffen.

▪ Bei der Bewirtschaftung von zwei nahe bei einander liegenden Hallenbädern kann das

öffentliche Besucherpotential nur geringfügig gesteigert werden, es können jedoch keine

Synergieeffekte im Bereich Personal etc. geschaffen werden (vgl. Wirtschaftlichkeitsberechnung

Gegenüberstellung alte Bäder/Neubau).

57

FAZIT

57

▪ HB Herzogenrath-Mitte: nach gut 45 Jahren massiv sanierungsbedürftig und weitestgehend abgängig

LSB Leonhardstraße: stark sanierungsbedürftig, umfassende Sanierungsmaßnahmen geplant

LSB Dietrich-Bonhoeffer-Straße: gut erhalten, Sanierungsmaßnahmen bereits geplant

▪ öffentliches Besucherpotential: im Real-Case bei ca. 100.000 Besuchern pro Jahr; ganzjährige nicht-öffentlicher

Nachfragebedarf durch Schulen und Vereine ca. 40.000 Nutzer

▪ Fragebogenaktion und Bedarfsauswertung bzgl. des Beckenangebotes:

Schwimmerbecken (25m mit mind. sechs Bahnen)

Sprunganlage (bis 1m / 3 m Plattform)

separates Lehrschwimmbecken (Nichtschwimmer/Erlernen der Schwimmfähigkeit, verschiedene Kurse, Schulschwimmen

für niedrige Klassenstufen, …)

▪ Ausrichtung: Sportbad mit Freizeitelementen; Berücksichtigung lokaler Orientierung; Angebot um Kinderbecken sowie

Freizeitelemente im Kurs-/ Lehrschwimmbecken ergänzen; optional Textilsauna und Mehrzweckraum/Trockenraum

▪ Wettkampfgerechte Ausstattung des Schwimmerbeckens auf Grund geringer Anzahl an Wettkämpfen nicht notwendig

▪ Potential für eine Sauna zu gering eingeschätzt.

▪ Drei potentielle Standorte: Zellerstraße, Bergerstraße und Roermonderstraße/Forensberg



FAZIT


Freibad Merkstein




Variante 1: Herzogenrath-Mitte

(X)

Bestand aktuell

Sanierung

X Schließung/Prüfung

Neubau

Lehrschwimmbecken Kohlscheid


FAZIT


Freibad Merkstein




Variante 2: Roermonderstraße/Forensberg

X

Bestand aktuell

Sanierung

X Schließung/Abriss

Neubau

Hallenbad Roermonderstraße/Forensberg


FAZIT


Freibad Merkstein




Variante 3: Kohlscheid

X

Bestand aktuell

Sanierung

X Schließung/Abriss

Neubau

Hallenbad Kohlscheid

61

FAZIT


▪ Geringste Investition= Roermonderstraße/Forensberg; Höchste Investition= Herzogenrath-Mitte

▪ Zu beachten: zusätzliche Betriebskosten zzgl. Abschreibungen für ein LSB in Kohlscheid bei Variante 1 höhere Betriebs-

/Bewirtschaftungskosten ca. 150.000-250.000 EUR/Jahr

▪ Wenn Grundstück Zellerstraße nicht für HB verwendet wohnungswirtschaftliche Verwertung; Verkaufserlös ca. 860.000 EUR

▪ HB an Zellerstraße können ca. 3.300 m² wohnungswirtschaftlich genutzt werden (Verkaufserlös ca. 100.000 EUR);

Prüfung, ob Fernwärmeanschluss der Gesamtschule genutzt werden kann

(Einsparungen Investitionskosten ca. 250.000-400.00 EUR)

Variante 1 Variante 2 Variante 3Herzogenrath-Mitte Roermonderstraße/Forensberg Kohlscheid

Grober Kostenrahmen (brutto)

Baukosten 16.800.000 € 16.800.000 € 16.800.000 €

Kosten Gesamt

inkl. Sanierungskosten LSB; Abriss

Hallenbad Mitte; evtl. anfallende

Grundstückskosten; Gründung/Bergbau;

Erlös Bebauung Zellerstraße

18.555.000 € 17.055.000 € 17.865.000 €

62

FAZIT


Variante 1 Herzogenrath-Mitte: Standortbewertung mit höchster Punktzahl; keine Bedarfsdeckung im südlichen Teil

Herzogenraths, daher zusätzliches LSB in Kohlscheid hohe Investitions- und Bewirtschaftungskosten; Bergbaurisiko,

kein Parallelbetrieb während Bauzeit; zusätzliche Betriebskosten und Abschreibungskosten für neues Lehrschwimmbecken

in Kohlscheid

Variante 2 Roermonderstraße/Forensberg: Standortbewertung leicht besser als Variante 3, geringsten

Investitionskosten, keine Grundstücksrisiken, Kosten für Grundstückserwerb noch nicht verhandelt

Variante 3 Kohlscheid: Geringste Standortbewertung, hohes Bergbaurisiko, Bewirtschaftungskosten wie Variante 2

Es wird der Standort Roermonderstraße/Forensberg empfohlen.

➢ Standortbewertung besser als Variante 3

➢ keine Grundstücksrisiken

➢ Bedarf gedeckt

➢ Investitionsbedarf am geringsten

Standort Zellerstraße falls Standort Roermonderstraße/Forensberg nicht erworben werden kann oder aus sonstigen

Gründen nicht umsetzbar ist.

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BÄDERKONZEPT HERZOGENRATH...1 Markt- und Wettbewerbsanalyse 1.1 Trends und Konsequenzen für die Bäderbranche 1.2 Wettbewerb Bäderkonzept Herzogenrath 6 Bäder- und Thermenmarkt