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Ergebnisse Investorenumfrage 2015 Investitionsstrategien institutioneller Investoren am deutschen Wohnimmobilienmarkt
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
1. Fragestellung und Profil der Befragten
2. Finanzierungsumfeld
3. Mieten und Kaufpreise
4. Investitionsstrategie
5. Zusammenfassung
2
Methodik
Aufbau und Methodik der Befragung
• Ausgangslage: Das Niedrigzinsumfeld treibt immer mehr institutionelle Investoren in die deutschen Wohn-
immobilienmärkte. Dabei stehen vor allem die Metropolen im Fokus – mit Folgen: Die Preise bzw. die
Multiplikatoren von Grundstücken, Bestands- und Neubauimmobilien sind in den vergangenen Monaten
aufgrund der hohen Nachfrage extrem gestiegen.
• Fragestellungen: Wie wirken sich diese Entwicklungen auf die Investitionstätigkeiten bei institutionellen
Investoren aus? (Fragen zu Investitionstätigkeit, Volumen, regionaler Verteilung, Renditevorgaben,
Mietpreisbremse, Nutzungsarten und Exit-Strategien)
• Form der Umfrage: Online-Befragung
• Zeitraum: 31. Juli 2015 – 31. August 2015
• Anzahl der Fragen: 19
• Anzahl der verschickten Fragebögen: 6.300
• Anzahl der Teilnehmer: 214
• Rücklauf in %: 3,4
3
Profil der Befragten
Zu welcher institutionellen Investorengattung gehört das Unternehmen, das Sie vertreten?
• Mit 25 % gehören die meisten befragten Investoren zu deutschen Family Offices und Stiftungen.
• 19 % gehören zu der Gruppe der Institutionellen Anleger.
• 7 % sind Depot-A-Manager von deutschen Banken und Sparkassen.
4
N = 123
Umfrage erreicht Institutionelle Anleger, Semiprofessionelle Anleger und Depot-A-Manager
Profil der Befragten
Wie hoch ist der Anteil folgender Nutzungsarten am gesamten Immobilienportfolio Ihres Unternehmens?
• Mit ca. 40 % dominieren Wohnimmobilien die
Portfolios der Investoren.
• Zweithöchster Anteil mit knapp 30 % entfällt auf
Büroimmobilien.
• Hotel- und Logistikimmobilien erreichen einen Anteil
von 4 % bzw. 5 % am durchschnittlichen
Immobilienportfolio.
5
N = 160
Wohnimmobilien ist die beliebteste Assetklasse am deutschen Markt für
Immobilieninvestments
Profil der Befragten
Wir investieren hauptsächlich in …
• Knapp 50 % der Befragten investieren
hauptsächlich in Einzelobjekte.
• Mit 22 % stellen Investitionen ausschließlich in
Portfolios die Minderheit dar.
6
N = 110
Ein Großteil der Anleger investiert aktuell in Einzelobjekten auf dem Wohnimmobilienmarkt
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
1. Fragestellung und Profil der Befragten
2. Finanzierungsumfeld
3. Mieten und Kaufpreise
4. Investitionsstrategie
5. Zusammenfassung
7
Finanzierungsumfeld
Welchen Einfluss hat die aktuelle Zinslandschaft (Niedrigzins) auf Ihre Investitionsentscheidung?
• Für knapp 40 % der Befragten hat das aktuelle niedrige Zinsniveau keinen Einfluss auf ihre
Investitionsentscheidungen.
• 10 % der Investoren sind bereit, aufgrund der günstigen Zinslandschaft höhere Risiken einzugehen.
• Knapp ein Fünftel wendet sich neuen Assetklassen zu.
8
N = 117
Zinsniveau ist aktuell keine wesentliche Grundlage für Investitionsentscheidungen
Finanzierungsumfeld
Bis zu welcher LTV-Höhe (Loan-to-Value) finanzieren Sie die Wohnimmobilieninvestitionen?
• Mit einem LTV zwischen 41 % und 60 % finanzieren
rund 40 % der Befragten die Wohnimmobilien.
• Leicht weniger als 40 % der Befragten finanzieren
Wohnimmobilien über einen Bankkredit in der Höhe von
61 % bis 80 % des Wertes des finanzierten Objekts.
• Nur 2 % der Befragten finanzieren ihre Investitionen mit
einem LTV von über 100 % (ohne Eigenkapital).
9
N = 66
Wohnimmobilieninvestoren halten eine eher sichere Balance zwischen
Eigenkapitalfinanzierung und Bankdarlehen
Finanzierungsumfeld
Wie bewerten Sie die Finanzierungsbereitschaft der Banken im Vergleich zum Finanzierungsumfeld vor der
Finanzkrise?
• Für 47 % der Befragten ist die Finanzierungs-
bereitschaft etwas bis deutlich besser geworden.
• Knapp 30 % der Investoren bewerten die
Finanzierungsbereitschaft der Banken genauso
wie vor der Finanzkrise.
• Nur 8 % finden sie deutlich schlechter.
10
N = 93
Finanzierungsbereitschaft der Banken wird von den Wohnimmobilieninvestoren positiv
beurteilt
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
1. Fragestellung und Profil der Befragten
2. Finanzierungsumfeld
3. Mieten und Kaufpreise
4. Investitionsstrategie
5. Zusammenfassung
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Mieten und Kaufpreise
Mit welchen Mietsteigerungen (bei Wohnimmobilien) rechnen Sie in Ihrem eigenen Business-Case?
Zeitraum: 12-18 Monate
• Die höchsten Mietsteigerungen werden in A-Standorten erwartet - durchschnittlich 3,4 %.
• In B-Standorten werden durchschnittlich 2,9 % erwartet.
• Die Erwartungen an die Mietentwicklung in C-Standorten oszillieren um 1,6%.
12
N = 61
Höchste Mietsteigerungen in Top-Lagen erwartet
Mieten und Kaufpreise
Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung für deutsche Wohnimmobilien im Jahr 2015 in Abhängigkeit von
ihrer Lage ein?
• 66 % der Befragten schätzen, dass die Wohnimmobilienkaufpreise in A-Standorten kurzfristig steigen werden.
• Die Mehrzahl der Investoren (63 %) erwartet aber auch Preissteigerungen in B-Standorten.
• Für C-Standorte hingegen wird vor allem ein stabiles Preisniveau im Jahr 2015 erwartet.
13
N = 103
Stabile Kaufpreise in C-Standorten – weitere Preissteigerungen in A-und B-Standorten
erwartet
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
1. Fragestellung und Profil der Befragten
2. Finanzierungsumfeld
3. Mieten und Kaufpreise
4. Investitionsstrategien
5. Zusammenfassung
14
Investitionsstrategie
Welche Pläne hat Ihr Unternehmen in Bezug auf den Wohnimmobilienbestand im Portfolio in den nächsten
18 Monaten?
• Die überwiegende Mehrheit der Befragten (53 %)
plant, den Wohnimmobilienbestand im Portfolio
zu erhöhen.
• Nur 8 % entscheiden sich, den Anteil zu
reduzieren.
15
N = 131
Knapp 90 % der Befragten wollen Wohnimmobilien im Portfolio erhöhen oder den Anteil
beibehalten
Investitionsstrategie
Welche Summe wollen Sie in den nächsten 18 Monaten in deutsche Wohnimmobilien investieren?
• 63% der Befragten wollen bis zu 100 Mio. Euro in
Wohnimmobilien investieren
• 18% planen, bis zu 500 Mio. Euro anzulegen
• Auf einen Anteil von 12% kommen diejenigen
Investoren, die ihr Engagement nicht ausweiten
16
N = 73
63 Prozent der Befragten wollen in den kommenden 18 Monaten bis zu 100 Mio. Euro in
Wohnimmobilien investieren
Investitionsstrategie
In welchen Regionen/Städten Deutschlands wollen Sie in den nächsten 18 Monaten Wohnimmobilien kaufen?
• 36 % planen, Wohnimmobilien in den so genannten B-Städten mit regionaler Bedeutung zu kaufen.
• Mit nur einem Prozentpunkt weniger entscheiden sich fast genauso viele befragte Unternehmen für
Investitionen in den Top-7 Städten.
• Auf dem dritten Platz rangieren
C-Städte (23 %).
• Ländliche Regionen spielen keine
Rolle als Investitionsstandort.
17
N = 107
Top-7 Städte genauso attraktiv für Investoren wie B-Standorte
Investitionsstrategie
Welche Wohnformen kommen für Sie dabei in Frage?
• Die meisten Investoren (31 %) würden in Wohnungen im mittleren Preissegment investieren.
• Jeweils 14 % der Befragten entscheiden sich für Investitionen im oberen bzw. unteren Preissegment.
• Pflegeheime und Studentenapartments sind zudem im Fokus der Investoren (8 % bzw. 11 %).
18
N = 121
Investoren fragen breites Spektrum an Wohnungsinvestments nach
Investitionsstrategie
Welche Renditevorgaben müssen Sie bei direkten und indirekten Wohnimmobilieninvestitionen erzielen?
• Knapp 80 % der Befragten rechnen mit einem Renditeniveau von 3,5 % bis 5 % (indirekte Investitionen).
Auf dieselbe Renditenspanne deuten nur rund 60 % der direkten Investoren hin.
• 7 % der indirekten Investoren müssen hohe Renditevorgaben zwischen 7,5 % und 10 % erzielen, während
sogar 12 % der direkten Investoren diese Spanne erreichen müssen.
• Nur 5 % der indirekten und 14 % der direkten Investoren haben die niedrigste Renditevorgabe von unter 3 %.
19
N = 72
Mehrheit der Investoren strebt eine Rendite zwischen 3,5 und 5 Prozent an
Investitionsstrategie
Wie wird sich die Umsetzung der Mietpreisbremse in einigen Wohnungsmärkten auf Ihre
Investitionsstrategie auswirken?
• Laut 70 % der Befragten hat die Umsetzung der Mietpreisbremse keinen Einfluss auf ihre
Investitionsstrategien.
• 13% planen, weniger in Wohnimmobilien
zu investieren, während 11% sogar
mehr investieren wollen.
20
N = 106
Die Umsetzung der Mietpreisbremse wird die Investitionsentscheidungen nicht beeinflussen
Investitionsstrategie
Welcher aktuelle große Trend (wie z. B. Nachhaltigkeit, Niedrigzinsumfeld, politische Krisen etc.) wird Ihre
Investitionsstrategie in den nächsten 18 Monaten stark beeinflussen? (Mehrfachnennungen möglich)
• Laut 32 % der Befragten ist die künftige Zinsentwicklung der wichtigste Einflussfaktor für ihre
Investitionsstrategien.
• 13 % bzw. 11 % der Investoren halten Nachhaltigkeit bzw. die demographische Entwicklung für relevant.
• Nur 6 % nennen die Konjunktur als entscheidend, 4% halten die Regulierung des Marktes
für relativ wichtig.
21
N = 121
Zinsentwicklung im Fokus der Investoren
Investitionsstrategie
Welche Exit-Strategien kommen in Bezug auf Ihr Wohnimmobilienportfolio für Sie in den nächsten 18
Monaten in Frage?
• Die Mehrheit der Investoren (34 %) plant kein Exit.
• 40 % der Befragten rechnen mit Exits in Form von Direktverkauf von Single Asset (23 %) oder den
Direktverkauf von Portfolios (17 %).
• Mit nur 12 % spielen Exit-Strategien wie die Einbringung in indirekte Vehikel wie Spezial-AIFs,
Publikums-AIFs oder Immobilien-AGs eine
untergeordnete Rolle.
22
N = 144
Ein Drittel der Investoren plant keinen Exit bei Wohnimmobilien
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
1. Fragestellung und Profil der Befragten
2. Finanzierungsumfeld
3. Mieten und Kaufpreise
4. Investitionsstrategie
5. Zusammenfassung
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Zusammenfassung
• 53 % der Umfrageteilnehmer planen, ihren Wohnimmobilienanteil im Portfolio zu erhöhen.
• 45 % der Befragten planen, in Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu investieren.
• Mit jeweils ca. 35 % sind Wohnimmobilien in A- und B-Standorten gleich nachgefragt.
• Die Befragten erwarten in den nächsten Monaten die höchsten Mietsteigerungen in A-Standorten (3,4 %).
• Die überwiegende Mehrheit der Befragten rechnet mit einem Renditeniveau von 3,5 % bis 5 %.
• Die Mehrheit der Investoren erwartet zukünftig stabile Kaufpreise in C-Standorten sowie weitere
Preissteigerungen an A- und B-Standorten.
• Rund 40 % der Befragten finanzieren Wohnimmobilien mit einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Fremd-
und Eigenkapital (LTV-Höhe zwischen 41% und 60%).
• 47 % bewerten die Finanzierungsbereitschaft der Banken besser oder etwas besser als vor der Finanzkrise.
• Für 70 % der Befragten hat die Mietpreisbremse keinen Einfluss auf ihre Investitionsstrategien.
• Für ein Drittel ist die künftige Zinsentwicklung der wichtigste Einflussfaktor für ihre Investitionsstrategien.
• Rund 35 % der Investoren planen keinen Exit bei Wohnimmobilien.
24
Executive Summary
25
Kontakt
Kai Wolfram Geschäftsführender Gesellschafter
Engel & Völkers Investment Consulting GmbH
Anschrift: Taunusanlage 18, 60325 Frankfurt
Telefon: + 49 69 24 75 75 50
Mobil: +49 172 7 31 90 03
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