Der Reit-Investor Ausgabe November 2014

Hongkong und Singapur

MÄRKTE ENTSPANNEN SICH, REITs SORGEN FÜR OPTIMISMUSBeim Blick auf die Immobilienmärkte Singapurs und Hongkongs fielen in den ver-

gangenen Jahren vor allem die stark wachsenden Immobilienpreise ins Auge. Die

Gefahr einer Überhitzung schien allgegenwärtig – doch es gelang, dies zu verhindern.

Auch die REIT-Märkte der beiden asiatischen Stadtstaaten zeigen sich in guter Ver-

fassung – sie profitieren von weiteren Liberalisierungen und Maßnahmen zur Stärkung

von Investoreninteressen. –> Mehr dazu auf den Seiten 2–3

Interview mit Claudio Albertini von IGD SIIQ SpA

„WIR HOFFEN, DASS DER WETTBEWERB ZUNIMMT“Der REIT-Investor sprach mit Claudio Albertini, CEO des italienischen REITs IGD

SIIQ SpA. Im Interview erklärt er, wie sich der Immobilienmarkt Italiens und das

italienische REIT-Segment entwickeln und was er für die Zukunft erwartet. Die

Zeichen stünden auf Wachstum, und auch sein Unternehmen habe sich vorbereitet.

–> Mehr dazu auf den Seiten 4–5

Gastbeitrag

WIE STIFTUNGEN IN IMMOBILIEN INVESTIEREN KÖNNENFür kleinere Stiftungen seien Direktinvestments wie der Kauf von Mehrfamilien-

häusern als Anlage kaum möglich. Besser geeignet seien in diesen Fällen indirekte

Immobilieninvestitionen, wie Helmut Kurz erklärt. Der Leiter Fondsmanagement

REITs bei der BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG zeigt in einem Gastbeitrag im

Onlineauftritt des Magazins „Die Stiftung“ auf, welche Chancen der Kauf einzelner

Immobilienaktien oder von Immobilienaktien-Fonds bereithält.

–> Mehr dazu auf den Seiten 6–7

Ein Informationsdienst über Immobilienaktien und REITs*

AUSGABE 03 // NOVEMBER 2014

Der REIT-InvestorDer REIT-Investor

* Bei den vorliegenden Informationen handelt es sich um eine Werbemitteilung i.S.d. § 31 Abs. 2 Nr. 2 WpHG. Bitte beachten Sie hierzu unsere Hinweise auf Seite 8.

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+ EDITORIAL

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

die Mietpreisbremse kommt. Bereits in

der ersten Jahreshälfte 2015 wird sie

voraussichtlich in angespannten Woh-

nungsmärkten in Kraft treten und dort

für zunächst fünf Jahre die Mieten regu-

lieren. In der Branche hat das für einen

Aufschrei gesorgt. Zwar wurden Neu-

bauten im überarbeiteten Gesetzentwurf

von der Regulierung ausgenommen.

Doch was Bauträger und Projektentwick-

ler freut, wird zum Nachteil für Bestands-

halter. Denn bei ihren in angespannten

Wohnungsmärkten gelegenen Bestän-

den sollen die Mieten für lange Zeit ein-

gefroren werden. Diese düsteren Aus-

sichten haben sich im Segment der

Immobilienaktien bislang noch nicht

niedergeschlagen. Die große Nachfrage

nach Wohnraum, insbesondere in den

deutschen Ballungsgebieten und Univer-

sitätsstädten, einerseits und das gestie-

gene Investoreninteresse andererseits

haben auch die Kursverläufe positiv be-

einflusst. Es bleibt abzuwarten, welche

Auswirkungen die Mietpreisbremse auf

die Titel haben wird. Absehbar ist hin-

gegen bereits, dass Modernisierungen,

die nicht als „umfassend“ eingestuft

werden, bei betroffenen Beständen wohl

aufgeschoben werden, da die Kosten

dafür nicht mehr auf die Mieten umge-

legt werden können.

Viel Spaß bei der Lektüre.

Ihr Mario Caroli

EIN INFORMATIONSPORTAL ZU INDIREKTEN IMMOBILIENANLAGEN

DER REITINVESTOR

NEU unter reit-investor.com

http://www.reit-investor.com

AUSGABE 03 // NOVEMBER 2014Der REIT-Investor

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SINGAPUR: MASSNAHMEN GEGEN

DIE IMMOBILIENBLASE ZEIGEN

WIRKUNG

Sorgen um eine Überhitzung oder gar

Blasenbildung galten zuletzt vor allem

dem Wohnungsmarkt Singapurs. Zwi-

schen 2006 und 2008 legten die Woh-

nungspreise um mehr als 25 Prozent zu.

Seit September 2009 führte die Regierung

Singapurs schrittweise neue Regelungen

ein, um eine Überhitzung des Immobili-

enmarkts zu verhindern. Unter anderem

wurde privaten Wohnungskäufern seit

Juni 2013 die Aufnahme neuer Immobi-

lienkredite erschwert, um die Nachfrage

nach Wohneigentum zu dämpfen. Da-

raufhin gingen die Preise auf dem Wohn-

immobilienmarkt nun bereits das dritte

Quartal in Folge zurück. Der Preisindex

für Wohnungen fiel um 1,0 Prozent, die

Mietpreise sanken um 0,6 Prozent. Ein

differenziertes Bild zeigt sich auf dem

Markt für Büroimmobilien. Laut einer

Erhebung von Jones Lang LaSalle sind

die durchschnittlichen Netto-Mietpreise

HONGKONG: AUSLÄNDISCHE

INVESTOREN WEICHEN AUS

In Hongkong kühlte sich das Wachstum

der Immobilienmarktpreise zuletzt merk-

lich ab. Stiegen die Wohnungspreise 2013

durchschnittlich um 18,92 Prozent, lag

der Preisanstieg bis Juli 2014 bei nur noch

4,28 Prozent. Die Mietpreise für Büroim-

mobilien in A-Lage verzeichneten laut

Zahlen von JLL im zweiten Quartal 2014

im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur

noch ein Plus von 0,4 Prozent. Ähnlich

wie in Singapur hatte auch die Regierung

von Hongkong versucht, den Wohnungs-

markt mittels regulatorischer Maßnah-

men zu beruhigen. Dieser drohte zu

überhitzen, nachdem ausländische Inves-

toren, vor allem Anleger vom chinesischen

Festland, nach Ausbruch der Finanzkrise

für Büros in A-Lage im zweiten Quartal

2014 im Vergleich zum Vorjahresquartal

um 15,9 Prozent gestiegen. Das ist der

höchste Zuwachs unter allen untersuch-

ten Wirtschaftsmetropolen des asiatisch-

pazifischen Raums.

REITs SOLLEN SICHERER UND

TRANSPARENTER WERDEN

Insbesondere der Abkühlung im Wohn-

segment konnten sich auch die Werte

der Immobilienaktien nicht entziehen.

Der FTSE Real Estate Investment Trust

Index, der führende REIT-Index der Börse

Singapur, fiel seit Mai 2014 von fast 880

Punkten auf knapp 740 Punkte im Sep-

tember 2014. Doch neuen Auftrieb könn-

ten die Werte der notierten REITs durch

die Reformpläne der Regierung bekom-

men. Die Monetary Authority of Singa-

pore (MAS), die Finanzaufsichtsbehörde

Singapurs, kündigte am 9. Oktober 2014

an, die Fremdkapitalobergrenze für REITs

auf einen einheitlichen Wert von 45 Pro-

zent anpassen zu wollen. Bisher lag die

Obergrenze für REITs ohne Kreditrating

bei 35 Prozent und für REITs mit Kreditra-

ting bei 60 Prozent. Für Letztere stellt

die Herabsetzung der Grenze eine prä-

ventive Maßnahme dar: Keiner der 17

Singapur-REITs mit Kreditrating über-

schreitet derzeit die festgelegte Fremd-

kapitalgrenze von 45 Prozent. Ziel der

neuen Deckelung ist es, mögliche Fremd-

finanzierungsrisiken und spekulative

Aktivitäten vorsorglich einzugrenzen.

Ebenfalls geplant ist die Einführung

neuer „Safeguards“ in den Manage-

ment-Etagen der REITs. Der Grund: In

der Vergangenheit kam es zu Interessen-

konflikten zwischen REIT-Managern und

Investoren. Um die Rechte der Investoren

besser zu schützen, soll sich daher die

leistungsabhängige Bezahlung der Ma-

nager zukünftig stärker danach richten,

ob sie im langfristigen Interesse der An-

leger wirtschaften. Insgesamt wird er-

wartet, dass das Maßnahmenpaket den

REIT-Markt in Singapur weiter stärken

wird.


MÄRKTE ENTSPANNEN SICH, REITs SORGEN FÜR OPTIMISMUS

auf die asiatische Wirtschaftsmetropole

auswichen. So wurde beispielsweise im

Februar 2013 eine variable Steuer auf

jene Immobilienkäufe verdoppelt, die

nicht von Einheimischen getätigt werden.

NEUE REGELN FÜR REITS

Trotz einer Abkühlung des Marktes konn-

ten insbesondere REIT-Werte ihren

Wachstumskurs stabilisieren. Der Hang

Seng REIT Index, der Vergleichsindex für

alle an der Börse Hongkong notierten

REITs, konnte sich von März bis Septem-

ber 2014 leicht verbessern. Ein Grund

hierfür ist, dass die Regierung von Hong-

kong versucht, einen Kompromiss zu

finden – zwischen der gewünschten Ab-

kühlung der Immobilienmärkte einerseits

und einer Stärkung der internationalen

Wettbewerbsfähigkeit des REIT-Marktes

andererseits. Hierfür hat die Securities

and Futures Commission (SFC), die Bör-

senaufsicht Hongkongs, im August das

Singapur,39

Malaysia, 16

Thailand,39

Taiwan, 6

Hongkong und China, 10

Quelle: Nikko Asset Management Asia Limited, Eric Khaw, Portfolio Manager, September 2014

ANZAHL ASIATISCHER REITs


SEITE 3


REIT-Regime weiter liberalisiert. Allen in

Hongkong gelisteten REITs ist es nun ge-

stattet, bis zu zehn Prozent ihres Kapitals

in Projektentwicklungen zu investieren.

Wie in vielen anderen Ländern üblich,

waren Hongkong-REITs solche Aktivitäten

zuvor nicht möglich. Schätzungen zufol-

ge könnte der Schritt zusätzliche 4,4 Mrd.

US-Dollar für Immobilienprojekte freiset-

zen. Gleichzeitig wurde festgeschrieben,

dass die Objekte nach ihrer Fertigstellung

vom Investor zwei Jahre nicht veräußert

werden dürfen. Dadurch soll verhindert

werden, dass REITs die Lockerung der

Regeln nutzen, um sich an spekulativen

Geschäften zu beteiligen. Außerdem

wurden die Regeln für die Berichterstat-

tung an die REIT-Anleger sowie Transpa-

renzregelungen weiter verschärft. Wei-

tere Liberalisierungen werden derzeit

noch beraten. So empfiehlt das Financial

Services Development Council, ein ein-

flussreiches Beratungsgremium zwischen

Hongkonger Regierung und Finanzindus-

trie, die Besteuerung von Kapitalerträgen

auf REIT-Ebene aufzuheben. Anders als

in anderen Ländern, in denen eine Be-

steuerung der Erträge auf Ebene der REITs

nicht vorgesehen ist, müssen in Hongkong

gelistete REITs bisher eine Mindeststeuer

von 16,5 Prozent auf Gewinne abführen,

unabhängig von der Ausschüttungsrate.

AUSBLICK: GESUNDENDE

MÄRKTE MIT GESTÄRKTEN

REIT-STRUKTUREN

Insgesamt zeigt sich, dass die staatlichen

Eingriffe der beiden Wirtschaftsmetro-

polen erste positive Effekte auf die jewei-

ligen überhitzten Immobilienmärkte

haben. Ungeachtet einer leichten Ab-

kühlung der Preise ist jedoch nicht

grundsätzlich mit einer Abnahme des

Nachfrageüberhangs zu rechnen, zumal

das Angebot an Wohnraum und Büros

weiterhin knapp bleibt. Gute Aussichten

bestehen vor allem für REITs, die lang-

fristig von einem verbesserten Regulie-

rungsumfeld profitieren werden.

Die verhaltene

Stimmung unter

Marktbeobachtern,

die sich mit Blick

auf Immobilien-

aktien bereits zur

Jahresmitte andeu-

tete, hält an. Eine deutliche Mehrheit

der im Rahmen des aktuellen Dr. Zitel-

mannPB-Immobilienaktien-Barometers

befragten Experten erwartet stagnie-

rende Kurse. Der Wert des Stimmungs-

indikators verharrt in der kurzfristigen

Perspektive auf einem Wert von +0,1.

Auf Zwölf-Monats-Sicht werden Immo-

bilienaktien zwar besser eingeschätzt.

Auch hier bleibt der Wert mit +0,4 al-

lerdings auf dem Tiefpunkt der vorher-

gehenden Erhebung – gegenüber +0,6

im Vorjahr.

Bergab ging die Stimmung bei Gewer-

beimmobilienaktien. Nachdem der

Indikatorwert hier für die kommenden

drei Monate zuletzt bei +0,3 gelegen

hatte, ist er nun auf null gefallen. In

der mittelfristigen Sicht verliert das

Barometer ebenfalls, liegt mit einem Wert

von +0,6 aber immer noch relativ hoch.

Der schon lange erwartete Aufholprozess

der Gewerbeimmobilienunternehmen

ist durch neue Konjunkturängste bereits

wieder ins Stocken gekommen, bevor er

richtig anfing. Eine kräftige Erholungs-

bewegung dürfte erst in Gang kommen,

wenn für die Marktteilnehmer absehbar

ist, dass eher mit einer Stagnation als mit

einer Rezession zu rechnen ist.

Schlechter ist die Einschätzung zu

Wohn immobilienaktien. Der kurzfris-

tige Barometerwert ist von null auf

-0,1 gesunken. In der Zwölf-Monats-

Betrachtung bleibt der Wert unverän-

dert bei +0,3. Auf diesem Niveau lag er

bereits vor einem Jahr. Bei Wohnimmo-

bilientiteln dürfte sich nach den zuletzt

beeindruckenden Anstiegen eine Kon-

solidierung ergeben, da viele Titel nicht

mehr besonders preiswert sind.

VERBREITETER PESSIMISMUS UNTER IMMOBILIENAKTIENEXPERTEN

Kurz-Kommentar von Helmut Kurz, Leiter Fondsmanagement REITs bei ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers

Quelle: Dr. ZitelmannPB-Immobilienaktien-Barometer

0,6

0,7

0,4 0,4

0,1 0,1

0

0,1

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0,4

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0,6

0,7

0,8

90

95

100

105

110

115

120

125

130

135

Indikator DIMAX

Q 1 2013

Q 2 2013

Q 3 2013

Q 1 2014

Q 2 2014

Q 3 2014

— ELLWANGER & GEIGER DIMAX, Januar 2013=100

Stimmungsindikator Dr. ZitelmannPB-Immobilienaktien-Barometer auf 3-Monats-Sicht (-2 = erwarteter Kursverlust von über 15 Prozent, +2 = Kurssteigerung von über 15 Prozent)

Der vorliegende Kommentar ist keine Finanzanalyse im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes und genügen nicht allen gesetzlichen Anforderungen zur Gewähr -leistung der Unvoreingenommenheit von Finanzanalysen und unterliegen nicht einem Verbot des Handels vor der Veröffentlichung von Finanzanalysen. Bitte beachten Sie unsere Hinweise auf Seite 8, insbes. (2) und (5).


SEITE 4

der Dienstleistungsangebote erhöht. Auf

der Grundlage der Ergebnisse, die auf

der letzten, vom National Council of

Shopping Centers (Consiglio Nazionale

Centri Commerciali) organisierten Ver-

sammlung vorgestellt wurden, lässt sich

in Italien in diesem Bereich ein Umsatz-

volumen in Höhe von insgesamt 51 Mil-

liarden Euro verzeichnen, Lebensmittel

eingeschlossen. Der Markt weist zudem

noch ein großes Wachstumspotenzial

auf. Jedes Jahr werden durchschnittlich

zwei Milliarden Kunden registriert.

Für 2014 wurde in den ersten acht Mo-

naten trotz der anhaltend schlechten

Wirtschaftslage in Italien ein Wachstum

von 0,6 Prozent verzeichnet. Es wurde

eine Reihe von Erweiterungen und Um-

strukturierungen angekündigt, wie auch

aus unserer Investitions-Pipeline 2014 bis

2016 hervorgeht, und auch große inter-

nationale Marken scheinen interessiert zu

sein. Auch nationale und internationale

Investoren haben Interesse gezeigt, was

zu neuen Kapitalzuflüssen geführt hat.

Was hat sich in den vergangenen Monaten

bei Ihrem Unternehmen getan?

Im vergangenen Jahr haben wir uns sehr

dynamisch entwickelt und waren aktiv.

So haben wir uns dafür entschieden, ein

offensives Spiel zu spielen. Wir haben

gerade eine sehr erfolgreiche Kapitalisie-

rung über 200 Millionen Euro durchge-

führt und ein Shopping-Center, zwei

Hypermärkte und zwei Supermärkte in

verschiedenen italienischen Städten er-

worben. Im Februar verkauften wir – un-

ter Beibehaltung der Geschäftsführung

– die Mall im „Le Fonti del Corallo Shop-

ping Center“ in Livorno an einen Immo-

bilienfonds. Im April kündigten wir eine

Privatplatzierung von 150 Millionen Eu-

ro in vorrangige ungesicherte Schuldtitel

an. Durch die eingeworbenen Mittel

konnten wir Investitionen tätigen, dar-

unter ein Projekt zur Neugestaltung der

ehemaligen Orlando Schiffswerften in

Livorno für insgesamt mehr als 200 Mil-

lionen Euro. Es erstreckt sich über 70.000

Quadratmeter und umfasst Shops,

Wohnbereiche, Dienstleistungen und

Unterkünfte. Wir haben bereits die ersten

Einzelhandelsflächen eröffnet, die ersten

Wohnungen verkauft, und wir erwarten,

dass die Gestaltung des Projekts im Jahr

2018 beendet sein wird.

Was glauben Sie, wie groß Ihr Portfolio in

zwei Jahren sein wird?

In unserem Businessplan für die Jahre

2014 bis 2016, den wir Ende 2013 vor-

gestellt haben, haben wir Investitionen

von ca. 195 Millionen Euro eingeplant.

Diese Summe setzt sich zusammen aus

ca. 110 Millionen Euro für Investitionen

in das bestehende Portfolio und ca.

85 Millionen Euro für Projektentwicklun-

gen, die bereits in der Pipeline sind. Hin-

zu kommen noch Veräußerungen in

Höhe von ca. 190 Millionen Euro, und

zwar 150 Millionen Euro für Verkäufe und

ca. 40 Millionen Euro für den Verkauf des

Porta a Mare. Zudem haben wir gerade

eine Kapitalerhöhung durchgeführt, auf-

grund deren wir die für das Ende unseres

Businessplans 2016 angegebenen Ziele

vorab erreichen können.

Wie entwickelt

sich der italie-

nische Immo-

bilienmarkt

aktuell?

Auf dem italie-

nischen Im-

mobilienmarkt sind Anzeichen von

Wachstum erkennbar, wodurch der ne-

gative Trend, der die vergangenen Jahre

geprägt hat, umgekehrt werden konnte.

Das Dekret „Sblocca Italia” – auch Un-

block Italy genannt – verbessert die SIIQ-

Vorschriften und ist gleichzeitig ein erster

Schritt, um unseren Sektor wieder in

Gang zu bringen. In diesem Jahr konnten

wir ein erneutes und zunehmendes Inte-

resse von ausländischen, insbesondere

englischen und amerikanischen, Inves-

toren feststellen. So kaufte der Quantum-

Fonds im März fünf Prozent unserer Ge-

sellschaft, es gab aber auch noch

andere interessante Transaktionen. Mit

anderen Worten: In Italien ist man ganz

allgemein zuversichtlicher geworden,

und dies wirkt sich wiederum positiv auf

den Immobilienmarkt aus.

Bitte beschreiben Sie das Potenzial der

Assetklassen, in die Ihr SIIQ investiert.

Der Shopping-Center-Bereich konnte

dem allgemeinen Konsumrückgang

standhalten. Das ist insbesondere der

dynamischen Verkaufsstrategie vieler

Manager zu verdanken, die ihre Verkaufs-

politik sowie den Mieter-Mix der Shop-

ping-Center veränderten, um sich an die

veränderten Marktumgebungen anzu-

passen. Beispielsweise wurde die Zahl


„WIR HOFFEN, DASS DER WETTBEWERB ZUNIMMT“

Der REIT-Investor sprach mit Claudio Albertini, CEO des italienischen REITs IGD SIIQ SpA, über die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt Italiens und im italienischen REIT-Segment.


SEITE 5

Wie wird sich Ihrer Meinung nach das ita-

lienische SIIQ-Segment entwickeln?

Das kürzlich verabschiedete Dekret

„Sblocca Italia“ brachte eine Reihe wich-

tiger Veränderungen für das SIIQ-System

mit sich, einschließlich flexiblerer Steu-

erregelungen und rechtlicher Rahmen-

bedingungen, wodurch die italienischen

SIIQs an die europäischen REITs angepasst

werden. Wir glauben, dass die neuen

Bedingungen dazu beitragen werden,

Voraussetzungen zu schaffen, die für die

Entwicklung und das Wachstum in die-

sem Bereich in Italien nötig sind. Dies

kann zur Gründung neuer Immobilien-

gesellschaften führen, die an der italie-

nischen Börse notiert werden können.

Die vorgesehenen Anreize könnten zu-

dem den großen Finanz- und Versiche-

rungskonzernen helfen, ihre Immobilien-

assets effektiver zu managen, was neue

SIIQs entstehen lassen könnte. Die zwei

wesentlichen Ziele bestehen darin, den

Einstieg für Marktneulinge zu ermögli-

chen, die sich zunehmend am europä-

ischen Modell orientieren, sowie eine

Grundlage für den Neustart des italieni-

schen Immobiliensektors zu schaffen,

sodass die SIIQs von den typisch institu-

tionellen – insbesondere ausländischen

– Investoren als eine mittel- beziehungs-

weise langfristige Investition bzw. als Sy-

nonym für Stabilität angesehen werden.

Paradoxerweise hoffen wir, dass der

Wettbewerb zunimmt, auch wenn der

erste Schritt, eine SIIQ zu werden, darin

besteht, ein börsennotiertes Unterneh-

men zu werden und die Marktregeln

bezüglich Offenlegung, Transparenz und

Beziehungen zu Analysten und Investo-

ren sowie strengere Vorschriften zu ak-

zeptieren. Die Regierung hat den ersten

Schritt getan, jetzt müssen die Immobi-

liengesellschaften entscheiden, ob sie

sich diesem System anschließen wollen

oder nicht.

Vielen Dank für das Gespräch!

Bitte beachten Sie unsere Hinweise auf Seite 8, insbes. (3) und (5).

„REITs PROFITIEREN VON DER LOCKEREN GELDPOLITIK DER NOTENBANKEN“

3 Fragen an Patrick Nass, Fondsmanager des E&G Fonds Global REITs

Wie haben sich Kri-

sen wie in der Ukra-

ine bislang auf den

Fonds ausgewirkt?

Die direkten Aus-

wirkungen sind

sehr gering. Zwar

konnte sich der Fonds der allgemei-

nen Unruhe an den Börsen nicht voll-

ständig entziehen. Doch die REITs im

Fondsportfolio haben keine Objekte

in Russland oder der Ukraine, und die

Sanktionswirkungen auf die Mieter

sind nicht groß genug, um spürbaren

Druck auf die Mietniveaus oder die

Flächennachfrage auszuüben. Viel-

mehr hat die Konjunktureintrübung

infolge der Ukraine-Krise zu einer

weiteren Lockerung der Geldpolitik

durch die EZB geführt, was sich auf

den zinssensitiven REIT-Sektor positiv

ausgewirkt hat.

Wie stark beeinflusst die Abhängigkeit

der asiatischen Märkte von der US-

Zinslandschaft die Fondsperformance?

Dabei ist zwischen Staaten wie Singapur

und Hongkong, die über den Wechsel-

kurs stark mit der US-Geldpolitik ver-

bunden sind, und Ländern mit eigen-

ständiger Geldpolitik zu unterscheiden.

In allen Ländern haben die REITs im

vergangenen Jahr von der lockeren

Geldpolitik der Notenbanken profitiert.

Dennoch haben sich diese Kursgewin-

ne über den Wechselkurs unterschied-

lich auf die Fondsperformance ausge-

wirkt. Titel aus Singapur und Hongkong

haben durch die relative Stärke des

US-Dollars gegenüber dem Euro einen

zusätzlichen positiven Beitrag zur Wer-

tentwicklung des Fonds geleistet. So

gewannen etwa Titel aus Singapur auf

Sicht von zwölf Monaten in lokaler

Währung 14 Prozent, in Euro aber 18,5

Prozent hinzu. Japanische REITs sind

dagegen kaum von der US-Zinsland-

schaft beeinflusst. Hier dominiert die

stark expansive Politik der Bank von

Japan sowohl die Börsenkurse als auch

die Währungsentwicklung. Mit knapp

21 Prozent haben die japanischen

REITs in lokaler Währung deutlich

mehr hinzugewonnen als die Titel aus

Singapur. Mit 11,5 Prozent in Euro

gerechnet wurden diese Kursgewinne

durch die Auswirkungen der japani-

schen Geldpolitik auf den Yen jedoch

fast halbiert.

Welche Titel bzw. Regionen fassen Sie für

2015 ins Auge?

Vom Ziel einer tendenziellen Gleich-

gewichtung der Regionen Europa,

Asien und Nordamerika werden wir

nicht abweichen. Asien erscheint uns

insgesamt am attraktivsten, wogegen

in Europa und Nordamerika differen-

zierter vorzugehen ist. Hier bevorzu-

gen wir moderne Büroflächen und

Logistikimmobilien. Ebenfalls inter-

essant erscheinen Sondernutzungs-

arten wie Pflegeimmobilien oder

Hotels.



SEITE 6

Gastbeitrag

von Helmut Kurz, Leiter Fondsmanagement REITs bei der BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG, erschienen auf die-stiftung.de am 8. August 2014

Indirekt beteiligen am PortfolioWie Stiftungen in Immobilien investieren könnenViele Stiftungen in Deutschland verwalten Vermögen, die natürlich nur zum Teil in Immobilien in-vestiert werden. Bei kleineren Stiftungsvermögen sind Direktinvestments wie der Kauf von Mehr-familienhäusern als Anlage kaum möglich und noch weniger sinnvoll. Sehr viel besser geeignet sind in diesen Fällen indirekte Immobilieninvestitionen. Hier gibt es in Deutschland mit offenen und geschlossenen Fonds sowie Immobilienaktien bezie-hungsweise Immobilienaktien-Fonds zwar grundsätzlich gleich drei verschiedene Wege. Doch da der offene Immobilienfonds aufgrund seiner Konstruktionsfehler bei Anlegern in Missgunst gera-ten ist und auch geschlossene Immobilienfonds mit ihrem Negativimage zu kämpfen haben, bleibt der Kauf einzelner Immobilienaktien oder von Immobilienaktien-Fonds. Von Helmut Kurz

F ür Stiftungen, die sich über die Börse indirekt an Immobilien-portfolien beteiligen möchten, eignen sich insbesondere Real

Estate Investment Trusts (REITs). Diese spezielle Form der Immobilienaktie unter-liegt in allen Ländern besonderen Regula-rien. Sie müssen in der Regel per Gesetz

einen Großteil ihrer Erträge aus der Im-mobilienvermietung generieren. Risiko-reiche Geschäftsmodelle wie der Handel mit Immobilien sind eingeschränkt.In Deutschland müssen REITs 75 Pro-zent ihrer Einnahmen aus Immobilien generieren und 75 Prozent ihres Vermö-gens in Immobilien anlegen. Die Fremd-

kapitalquote darf maximal bei 55 Pro-zent liegen. Obwohl REITs daher ver-gleichsweise konservative Investments sind, entsprechen sie dennoch eher sel-ten dem Risikoprofil speziell von kleine-ren Stiftungen, die ein indirektes Immo-bilieninvestment mit geringen Wert-schwankungen suchen. FO

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SEITE 7

Quelle des Beitrags: www.die-stiftung.de, 12. August 2014

Global investieren

In der Vergangenheit kamen offene Immo-bilienfonds den Bedürfnissen kleinerer Stif-tungen am ehesten entgegen. Der Charme der offenen Immobilienfonds lag für viele Investoren nicht nur in der geringen Vola-tilität, sondern auch in ihrem grenzüber-schreitenden Investitionsansatz. Die Fonds waren jedoch mit ihren Investments so-wohl innerhalb wie auch außerhalb von Europa oft nicht sehr erfolgreich. Misserfolge außerhalb Europas sind eher verständlich, denn es ist schwer, beispiels-weise in Asien oder Amerika die richtigen Immobilien zu identifizieren und sie zu ei-nem attraktiven Preis zu erwerben und später zu bewirtschaften, wenn all dies letztlich von einer Zentrale in Deutschland aus geschieht. Sinnvoller ist es, in REITs zu investieren, die in diesen Ländern vor Ort tätig sind und die eine sehr spezifische Ex-pertise in einem lokalen Markt und in be-stimmten Nutzungsarten haben. Ein loka-ler Manager, der auf eine bestimmte Regi-on und Nutzungsart spezialisiert ist, wird fast immer einem Generalisten überlegen sein, der weltweit in sämtliche Nutzungs-arten investiert.Für risikoaverse Anleger, die indirekt in Immobilien investieren möchten und da-bei auch an den Chancen der internatio-nalen Immobilienmärkte partizipieren wollen, bieten sich Aktienfonds an, die in internationale REIT-Gesellschaften in-vestieren. Globale REIT-Fonds reichen am ehesten an das Rendite-Risiko-Ver-hältnis von offenen Immobilienfonds he-ran und könnten daher für viele Anleger

wie Stiftungen die Alternative für die in-direkte Immobilienanlage werden.

Sharpe Ratio Maß der Dinge

Bei der Auswahl von Aktienfonds schauen viele Anleger zunächst auf die absolute Performance. Hier liegen die am Markt ver-fügbaren REIT-Fonds mit globalem Ansatz bei der Drei-Jahres-Performance etwa zwi-schen neun und elf Prozent pro Jahr. Viel wichtiger als die absolute Rendite ist insbesondere für risikobewusste Anleger, zu denen Stiftungen zählen, die Kennzahl Sharpe Ratio. Das ist die risikoadjustier-te Überrendite zum risikolosen Zins. In die Kennzahl fließt nicht nur die absolu-te Performance, sondern auch die Volati-lität ein. Für risikoaverse Anleger ist da-her die Sharpe Ratio der besser geeigne-te Maßstab. Je höher die Sharpe Ratio, desto besser. Letztlich sagt sie aus, wie viel Rendite der Investor pro Risikoan-teil bekommt. Die globalen REIT-Fonds haben Sharpe Ratios von 0,44 bis 1,1 auf Sicht von drei Jahren. Der E&G Fonds Global REITs hat beispielsweise eine Sharpe Ratio von 1,07.Wer indirekt in Immobilien investieren möchte, wünscht sich auch eine gewis-se Unabhängigkeit von den Wertpapier-märkten. An der Kennzahl Beta lässt sich ablesen, wie sehr der jeweilige REIT-Fonds im Vergleich zu den Aktien-märkten schwankt. Je niedriger das Beta, desto weniger schwankt der Fonds im Vergleich zum Gesamtmarkt. Die glo-balen REIT-Fonds liegen bei einem Beta von 0,55 bis 0,95 bei einer Drei-Jahres-Be-

Helmut Kurz ist Fondsmanager beim Bank-

haus Ellwanger & Geiger. Der Autor beschäftigt sich

seit über 30 Jahren mit Ka-

pitalanlagen und insbeson-

dere mit Immobilienaktien und REITs in

Deutschland und der Welt. Das 1912 gegrün-

dete Bankhaus Ellwanger & Geiger mit Sitz

in Stuttgart bietet seinen Kunden Leistun-

gen aus den vier Bereichen Private Banking,

Private Immobilien, Real Estate und Institu-

tional Banking. Mit dem E&G-DIMAX wurde

1995 der erste und lange Zeit einzige Index

für deutsche Immobilienaktien geschaffen.

trachtung. Der E&G Fonds Global REITs hat zum Beispiel ein Beta von 0,55.

Fazit

Für die meisten Stiftungen kommt bei Im-mobilieninvestitionen nur der indirekte Weg infrage. Um von den Chancen an den internationalen Immobilienmärkten zu profitieren, sollten Investmentvehikel ge-wählt werden, die einen globalen Invest-mentansatz haben. Hier eignen sich ins-besondere Investments in globale REIT-Fonds. Bei der Auswahl sollten risikoa-verse Anleger wie Stiftungen weniger auf die absolute Performance, sondern viel-mehr auf die Kennzahlen Sharpe Ratio und Beta achten.

Dieser Artikel erschien am 12. August 2014 auf www.die-stiftung.de

IMMOBILIEN

Gastbeitrag


SEITE 8

IMPRESSUM

V.i.S.d.P.:

Mario Caroli,

Persönlich haftender Gesellschafter

Bankhaus ELLWANGER & GEIGER KG,

Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart,

Telefon 0711/2148-0

Telefax 0711/2148-123

[email protected]

Herausgeberin des vorliegenden

Dokumentes ist die

Bankhaus ELLWANGER & GEIGER KG,

Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart,

Telefon 0711/2148-0,

Telefax 0711/2148-123

Amtsgericht Stuttgart HRA 738,

persönlich haftende Gesellschafter:

Dr. Volker Gerstenmaier, Mario Caroli.

Stand: November 2014

Wichtige Hinweise

(1) Die Informationen und Darstellungen geben die aktuellen Meinungen und Ein-schätzungen zum Zeitpunkt der Erstellung des Dokuments wieder. Sie können ohne Vorankündigung angepasst oder geändert werden. Die enthaltenen Informationen wurden sorgfältig geprüft und zusammen-gestellt. Eine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit kann nicht übernommen werden.

(2) Die vorliegende Information ist keine Anlageberatung oder Empfehlung. Für in-dividuelle Anlageempfehlungen und um-fassende Beratungen stehen Ihnen die Be-rater unseres Hauses gerne zur Verfügung.

(3) Die vorliegenden Informationen sind keine Finanzanalyse im Sinne des Wertpa-pierhandelsgesetzes und genügen nicht al-len gesetzlichen Anforderungen zur Ge-währleistung der Unvoreingenommenheit von Finanzanalysen und unterliegen nicht einem Verbot des Handels vor der Veröffent-lichung von Finanzanalysen.

(4) Angaben zur steuerlichen Situation sind nur allgemeiner Art. Für eine individuelle Beurteilung der für Sie steuerlich relevanten Aspekte und ggf. abweichende Bewertungen ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu. (5) Wertentwicklungen in der Vergangen-heit sind kein zuverlässiger Indikator für zukünftige Entwicklungen. Insbesondere Markt-, Kurs- und Währungsschwankungen können die Kurse, Werte und Erträge beein-flussen und zu Verlusten oder Gewinnen führen.

(6) Namentlich gekennzeichnete Artikel geben nicht in jedem Fall die Meinung des Herausgebers wieder.

(7) Die Urheberrechte für die gesamte in-haltliche und grafische Gestaltung liegen beim Herausgeber und dürfen gerne ver-wandt werden, wenn dem Herausgeber ein Belegexemplar zur Verfügung gestellt wird.