Sachenrecht

Prof. Dr. David Dürr, LL.M.Rechtsanwalt und Notar

Universität ZürichDürr+Partner

Gesetzgebung• Verordnung über die elektronische öffentliche Beurkundung

(SR 211.435.1)

In Kraft seit 1. Februar 2018

Schnittstelle zu Grundbuchämtern

• Beurkundung des Personenstands und GrundbuchRevision u.a. Art.949b bis d ZGB

Art. 949d ZGB seit 1. Januar 2019 in Kraft

Art. 949b und 949c ZGB «treten zu einem späteren Zeitpunkt in Kraft»

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Gesetzgebung (Fortsetzung)Das Stockwerkeigentum kommt nicht zur Ruhe

Nach Revision Sachenrecht 2009, in Kra; 1. 1. 2012v.a. Papierloser bzw. Registerschuldbrief, Abschaffung Gült etc.Aber auch Miteigentum / Stockwerkeigentum 50 Jahreund weiteres.

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Motion NR Filippo Leutenegger vom 14. 3. 2012:• Lockerung des Einstimmigkeitsprinzips im Zusammenhang mit einem

Ersatzneubau, Eventuell Squeeze–Out-Prinzip wie im Fusions- oderBörsenrecht?

• Bundesrat: Eben erst 712f ZGB geändert > Ablehnung• NR angenommen, StR abgelehnt > erledigt

Anfrage NR Isabelle Chevalley vom 14. 12. 2012:• Lockerung des Mehrheitsbestimmungen bei energetischen

Gebäudesanierungen? Vor allem Stärkung der Miteigentümer mit kleinenQuoten (Art. 647c ZGB ändern?)

• Bundesrat: Probleme so nicht lösbar, kein Handlungsbedarf

David Dürr

Parlamentarische initiative NR Petra Gössi 25. 9. 2014

Art. 219 Abs. 4 OR:

«Beim Verkauf eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück mit einer

Baute, die weniger als ein Jahr vor dem Verkauf überwiegend neu erstellt

wurde, hat der Käufer bei Mängeln der Baute auch das unabdingbare Recht,

vom Verkäufer die unentgeltliche Beseitigung der Mängel zu verlangen, sofern

dies dem Verkäufer nicht übermässige Kosten verursacht. Mängel sind dem

Verkäufer innert 60 Tagen nach der Entdeckung anzuzeigen.»

Kommissionen NR und SR positiv• Noch nicht behandelt > Wintersession 2019

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Interpellation NR Karl Vogler vom 20. 6. 2013:• Erleichterung der Mehrheitsanforderungen für Gebäuderenovationen?

Renovationsfonds obligatorisch? Andere Möglichkeiten der Problemlösung?

• Bundesrat: U.a. Verweis auf Geschäfte Leutenegger und Chevalley• NR verschiebt, nach 2 Jahren abgeschrieben

Postulat NR Isabelle Chevalley vom 7. 5. 2014:• Juristische Hürden für energetische Sanierungen. Bitte Möglichkeiten zur

Problemlösung aufzeigen!

• Bundesrat: U.a. Verweis auf Geschäft Leutenegger, Interessenausgleichnicht gesetzgeberisch stören

• Erstrat NR, lehnt ab, erledigt

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Postulat NR Andrea Caroni vom 25. 9. 2014:• Anpassungsbedarf im Stockwerkeigentumsrecht nach 50 Jahren ?• Bundesrat: Bundesgesetzgeber hat trotz Problemen im ursprünglichen

kantonalen Recht StoWe erst 1965 eingeführt; vieles disposiKv, Gesetzgeber muss nicht handeln

• Übernahme Postulat durch NR Feller / überwiesen von den Räten• Bundesrat: beauSragt Proff. Hürlimann-Kaup und Jörg Schmid mit

GutachtenGutachten erstellt August 2018, publiziert 2019Neue MoKonen April 2019 Flach und (erneut) Caroni «für ein modernes und praxistaugliches Stockwerkeigentum» – «nach 55 Jahren Zeit für ein Update»

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Gutachten Hürlimann-Kaup / Jörg Schmid (Schulthess 2019)Gesetzgeberischer Handlungsbedarf• Errichtung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes• Stockwerkeigentum gestützt auf Baurecht• Besondere Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teile• Gesetzliche Mittel zur Sicherung der Beitragsforderung• Vermögens- und Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft• Ausschluss eines Stockwerkeigentümers• Weitere EinzelbereicheRegelung betreffend Erneuerungsfonds nicht im VordergrundKeine Hinterfragung der Grundstruktur

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Gerichtspraxis 2017 / 2019• BGE 143 III 537, 5A_79/2017 vom 17. 11. 2017

Art. 712m ZGB, 69 GBV

Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes

Reglementsänderung mit Beschluss unter Verletzung zwingender

Quorumsvorschriften

> Nichtig oder anfechtbar?

• BGE 5A_521/2016 vom 9. 10. 2017Art. 712r ZGB

Abberufung Stockwerkeigentums-Verwalter

Verteilung Prozesskosten der Gemeinschaft

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• BGE 5A_98/2017 vom 27. 6. 2017Art. 712a ZGBÄnderung des Zwecks der Stockwerks-Liegenschaft

• BGE 144 III 19, 5A_521/2017 vom 27. 11. 2017Art. 712a II ZGBAuslegung des Zwecks der Stockwerks-Liegenschaft

• BGE 5A_474/2017 vom 8. 3. 2018Art. 712g III ZGBBegründung Sondernutzungsrecht

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• BGE 2C_339/2017 vom 24. 5. 2018

Art. 712l ZGBProzessfähigkeit der StockwerkeigentümergemeinschaEGemeinschaE als jurisHsche Person?

• BGE 5A_518/2017 vom 20. 4. 2018

Art. 776 ff. ZGBUngülHgkeit einer suspensiv-bedingten Dienstbarkeit

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• BGE 144 III 29, 5A_853/2016 vom 26. 10. 2017

Art. 818 Abs. 1 Ziff. 3 a.E. ZGBDas Grundpfandrecht bietet dem Gläubiger Sicherheit:1. für die Kapitalforderung;2. für die Kosten der Betreibung und die Verzugszinse;3. für drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des pfandverwertungs-begehrens verfallene Jahreszinse und den seit dem letzten Zinstaglaufenden Zins;beim Schuldbrief sind nur die tatsächlich geschuldeten Zinsen pfandgesichert.

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Sicherungsübereigneter (Papier-)Schuldbrief

Grundstück

Eigentümer+ Schuldner

© DD

Forderungs-und Pfand-Gläubiger

Obligatorische Grund-Forderung

Obligatorische Grundpfand-Forderung

DinglichesVollrechtEigentum

Dinglichesbeschränktes

Pfandrecht

Sicherungsübereignung

Akzesso

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David Dürr

Sicherungsübereigneter (Papier-)Schuldbrief

Grundstück

Eigentümer+ Schuldner

© DD

Forderungs-und Pfand-Gläubiger

Grund-Forderung 1

Obligatorische Grundpfand-Forderung

DinglichesVollrechtEigentum

Dinglichesbeschränktes

PfandrechtAkze

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Grund-Forderung 2

Sicherungsübereignungen

Grundforderungszinsen

Grundpfandforderungszins

Maximalzinsdeckung

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• BGE 143 III 554, 5A_82/2016 vom 16. 8. 2017

Art. 961 Abs. 3 ZGB

Frist zur Prosequierung des Bauhandwerkerpfandrechts

• BGE 5A_889/2017 vom 20. 4. 2018BGE 1C_383 / 2016 und 1C_409/2016 vom 13. 12. 2017Art. 684 ZGB und LSV betreffend Lärmstörung

• Entscheid Jus>zdirek>on Bern vom 8. 9. 2017 (BN 2018, 214 ff.) u.a.Art. 976 bzw. 976a ZGB«Benützungsrecht zugunsten des Ältesten des Geschlechtes … in …»

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