Der immobilienbrief nr 336

Inhaltsverzeichnis

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Feierlichkeiten zum Mauerfall vor 25 Jahren bestimmten die Schlagzeilen. Am Vortag des 9. No-vember 1989 hatte ich gerade mein damaliges, jährliches Konjunktur-Buch im Verlag zur Endredaktion abgegeben. Ich erinnere mich noch, wie ich am frühen Morgen auf dem Weg zur Arbeit die Mittags-nachrichten hörte. Ich fuhr an den Straßenrand und dachte einige Minuten nach. Mein Weltbild geriet durcheinander. Zunächst teilte ich die positive Emotionalität. Das spätere Vereinigungs- und Wäh-rungsprocedere, das ich dann aus den USA verfolgte, testete meinen ökonomischen, gesunden Men-schenverstand allerdings über seine Grenzen.

Mein nächstes Konjunktur-Buch aus dem Oktober 1990 sah nach vergeblichem Versuch, 34 Kon-sum-Produktions-Unternehmen zu retten, deutlich weniger Euphorie als die Bonner Besichtigungspoliti-ker oder Teilzeit-Wohltätigkeits-Business-Angels bei den Vereinigungsfeierlichkeiten losgelöst von der Realität demonstrierten. Den euphorischen Immobilienunsinn konnte ich weder intellektuell noch emoti-onal nachvollziehen. Ich behielt zwar Recht, jedoch blieb ich im Gegensatz zu den anderen Matadoren, die auf der Sonder-AfA-Welle der Zeit schwammen, arm. Mit Blick auf Frau und drei Kinder wäre ich aus heutiger Sicht vielleicht doch lieber mit Steuerfonds reich geworden, statt Recht zu haben.

Die Verurteilung von Thomas Middelhoff macht sicherlich einige Manager unserer Generation nachdenklich. Mir fehlt auch die moralische Entrüstung meiner Lehrer- und Arztfreunde. Ich habe mir selber, wenn auch kopfschüttelnd, schon Supermärkte in den USA mit dem Learjet angeschaut. Ich erinnere mich auch durchaus an Freunde, die über die Zeitersparnis von Konzern-Jets berichteten. Sicherlich war es bei dem Stundenlohn von Middelhoff auch billiger, mit dem Hubschrauber zur Arbeit zu fliegen als im Baustellen-Stau am Kamener Kreuz zu stehen.

Wenn aber verlorene Bodenhaftung und prozessuale Dämlichkeit strafbar sind, trifft es mit Middel-hoff wahrscheinlich keinen Falschen. Für die meisten pressewirksamen Positionen der Staatsanwalt-schafts-Liste kann ich zwar durchaus Verständnis aufbringen, andererseits rechne ich selber meine Reisekosten auf demselben Konto gegen, auf dem ich meine Aufsichtsrats-Tantiemen versteuere. Vielleicht entwickele ich auch nur neidgetriebene Störgefühle, wenn ein Angestellter über Kapitalanla-gen im dreistelligen Millionenbereich verfügt, einen interessanten Lebensstil pflegt und immer noch versteuerte Bargeldkonten von über 20 Mio. hat. Dafür muss einen Verkäuferin lange stricken. Zur Karstadt-/Arcandor-Perspektive Middelhoffs äußerten wir frühzeitig Skepsis. Schließlich hatte Middel-hoff, dessen Bertelsmann-Karriere ich über einen gleichzeitig eingestiegenen Freund schon lange ver-folgten, nie die Umsetzung gelernt, sondern war immer guter strategischer Denker und Deal-Maker. Deal-Gespür belegen auch die Karstadt-Immobilienverkäufe. Das rettet nur keinen Handelskonzern.

Ungeschickt war dagegen, es an der notwendigen geldstrafenfähigen, prozessualen Demut fehlen zu lassen. Das können Fußballspieler besser. Verbreitete Manager-Allüren hebeln nun einmal keine Gesetze aus. Aus Sicht eines Beamten, für den 90.000 Euro Flugkosten noch spürbar Familien-Urlaubsgeld sind, und der die gesamte Gemengelage Karstadt/Esch/Sal.Op./Schickedanz und Tausen-de Arbeitsplatzverluste nicht lustig findet, ist bei eindeutiger Gesetzeslage wenig menschliches Ver-ständnis zu erwarten. Ich fürchte, das wird Thomas Middelhoff auch in der Revision noch lernen.

Weihnachten naht: Wenn Sie um die Weihnachtszeit einmal eine sinnvolle Spendenadresse mit Immobilienbezug suchen, bei der sich schon renommierte Branchenteilnehmer vor Ort über die Mittel-verwendung informiert haben und die vom GdW unterstützt wird, denken Sie doch bitte einmal über DESWOS nach (Infos letzte Seite). In eigener Sache: Wegen der von uns organisierten Tagung des immpresseclub e. V., des Verbandes der deutschen Immobilienjournalisten, erscheint unsere kommende Ausgabe nicht am Freitag, sondern erst am Montag, den 8.12.. Mich würde es freuen, wenn Sie uns an dem Wochenende etwas vermissen.

Werner Rohmert, Herausgeber

Editorial 1

vdp Index: Weiterer Preis-anstieg bei Gewerbe und Wohnen

2

Londoner Gherkin von Brasilianer gekauft

3

Asien-Pazifik bleibt lang-fristig intakt

4

Logistik-Investments in Europa auf Rekordkurs

8

Zwei Anbieter dominieren Volumen genehmigter Geschlossener Fonds

10

DIC profitiert von starkem operativen Geschäft

12

LEG setzt dynamisches Wachstum fort

14

RICS Commercial Property Monitor

15

Institutionelle präferieren indirekte Anlage

16

Zwischen Wutbürger und Mutbürger (Krentz)

27

Baudetail AG - Unterneh-mensvorstellung

28

Immobilienbrief Köln 31

Global Investor Sentiment Survey 2015

16

Trügerische Ruhe am Immobilienmarkt (Junius)

18

DIW: Markt ist gesund (Krentz

25

Immobilienmarkt Italien (Wellstein)

21

Investoren suchen Schutz für Kapitalanlagen (Körfgen)

19

Investoren legen zu 27

Bausparbranche konsoli-diert (Ries)

26

AWI: Marktgleichgewicht in Sicht

24

Empirica sieht wachsende Blasengefahr

23

BaFin genehmigt Verkaufs-prospekt für TSO-DNL

11

Zum 45. Arbeitsjahr der DESWOS nachgefragt

30

Immoblienbrief Ruhr 33

Impressum 32

Partner und Sponsoren der heutigen Ausgabe: aurelis Real Estate, Bouwfonds Investment Management, Catella Real Estate AG, Deka Immobilien Investment, E&P Real Estate GmbH & Co. KG, fairvesta, Garbe Group, Project Gruppe, publity AG, Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs GmbH, und

sontowski & partner gmbh.

Leipzig: Die Geschäftslei-

tung des publity Performan-

ce Fonds Nr. 7 geht nach

dem derzeitigen Platzie-

rungsstand davon aus, noch

vor dem 31.12.2014 in den

Erwerb einer ersten Immobi-

lie investieren zu können.

Gegenstand der derzeitigen

Prüfung ist ein südlich von

Stuttgart gelegener Bürokom-

plex, der im Jahr 2002 auf

einem ca. 6.000 qm großen

Grundstück errichtet wurde.

Das hochwertige, 4-stöckige

Bürogebäude verfügt über

einen attraktiven Atriumbe-

reich, der sich über die ge-

samten Etagen erstreckt,

sowie insgesamt 77 Stellplät-

ze. In unmittelbarer Nachbar-

schaft haben sich namhafte

nationale und internationale

Unternehmen aus der Ferti-

gungs- und Dienstleistungs-

branche angesiedelt.

Durch die Anbindung an die

B 464 ist die Universitätsstadt

Tübingen in 15 Autominuten

erreichbar. Der Flughafen

und das Stadtzentrum von

Stuttgart sind 25 km entfernt

und sind bequem mit der S-

Bahn zu erreichen.

Mit der rechtlichen Due Dili-

gence wurden die Rechtsan-

wälte CMS Hasche Sigle,

mit der Erstellung des Wert-

ermittlungsgutachtens wurde

der Sachverständige Eber-

hard Stöhr, Berlin, beauf-

tragt. Nach Vorliegen der

Prüfberichte mit jeweils

„positivem Abschlussver-

merk“ und Zustimmung der

Geldverwahrstelle, der CA-

CEIS Bank Deutschland

GmbH, soll der Ankauf im

Dezember 2014 erfolgen.

vdp Index sieht weiteren Preisanstieg bei Gewerbe

und Wohnen in Q3

MFH +7,2%, Büro +3,7%, Handel + 3,9%

Gegenüber dem Vorjahresquartal haben deutsche Immobilien im Index des vdp Ver-

band deutscher Pfandbriefbanken noch einmal deutlich bei den Preisen zugelegt. Der

Trend hält an. Für das 3. Quartal zeigt der vdp Index der 38 im vdp zusammenge-

schlossenen Institute ein Plus von 4,8%, das vor allem vom dynamischen Wohnungs-

markt mit 5,2% getragen wird. Im gewerblichen Immobilienmarkt erhöhten sich die

Preise im Jahresvergleich um 3,7%. Während Wohnen noch deutlich zulegte, wird die

Wachstumskurve bei Gewerbe flacher.

Die von vdp Research ermittelten Ergebnisse sind in vielen Kreditinstituten wesentlicher

Baustein für die Bewertung und Einschätzung der Objekt- und Marktrisiken. Das gute Zah-

lenwerk des Wohnungsmarktes beruht vor allem auf der Entwicklung bei Mehrfamilienhäu-

sern mit +7,2% (siehe 10-Jahreschart: blau = Kapitalwert, rot = Mietindex, grün = Liegen-

schaftsindex). Ermittelt wird der Index auf Basis der Kapitalwerte, die die Entwicklung der

Marktmiete und des Liegenschaftszinsatzes bzw. der Einkaufs-Rendite verknüpfen. Der

Index des Mehrfamilienhaus-Marktes mit +7,2% resultiert aus einem Mietanstieg von 4,6%

bei gleichzeitigem Rückgang des Liegenschaftszinses um 2,5%. In Metropolen angespannte

Mietmärkte treffen hier auf nationales und internationales Anlageinteresse. Selbstgenutzte

Eigenheime (+3,3%) und Eigentumswohnungen (+2,6%) legten nur um 3,1% zu.

Der Preisanstieg bei Gewerbe hat sich vor allem bei Büros mit 3,7% gegenüber 5% im

Vorquartal etwas beruhigt. Der Kapitalwert-Index setzt sich aus einer Mietentwicklung von

1,8% und einer Senkung des Liegenschaftszinssatzes um gleichfalls 1,8% zusammen, die

multiplikativ verknüpft 3,7% ergeben. Die gedämpften gesamtwirtschaftlichen Aussichten

führen nach Ansicht des vdp zu vorsichtigem Agieren der Akteure. Die Preisdynamik bei

Einzelhandelsimmobilien ist dagegen unverändert.

Erste Investition

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2


Anleger-Enteignung: Londoner Gherkin von Brasilianer gekauft

Milliardär soll 926 Millionen Euro bezahlt haben

Berichtstechnisches Unverständnis ruft die IVG Berichterstattung hervor Die Presse

berichtet, als habe es den größten immobilienwirtschaftlichen Skandal des

Verdummens einer deutschen Immobilien-Ikone nie gegeben und Aktionäre,

Anleihegläubiger und Fonds-Anleger hätten nie Milliarden verloren. Die Londoner

Gherkin ist wohl das Paradebeispiel des überflüssigen Verschleuderns von

Anlegergeldern durch finanztechnisches Unverständnis und regulierungsgetuntem

Bankenverhalten. (WR)

Jetzt hat der brasilianische Banker Joseph Safra hat die ”Gurke” für umgerechnet knapp

930 Mio. Euro gekauft. Seine Safra-Gruppe ist die

Muttergesellschaft des Bankhauses Sarasin. Deloitte

LLP verkaufte das Gebäude im Auftrag der

Gläubigerbanken. Es hatte einem geschlossenen

Publikumsfonds, den die IVG mit Verweis auf die

Immobil ienqualität und währungskongruente

Finanzierung emittiert hatte, und dem Investmenthaus

Evans Randall gehört. Zu spät bekamen Anleger und

Analysten mit, dass der Kreditvertrag mit harten

Covenants unterlegt war und statt währungskongruenter

Finanzierung de facto eine Drei-Währungs-Spekulation

mit SFR, BP und Euro stattfand, die im Gefolge der

Finanzkrise schiefging. Trotz unveränderter

Immobiliendaten wurde so der Fonds und damit das

Anlegerkapital verdummt. Aktuell gibt die IVG keine

Auskunft über die Anleger-Effekte. Wir bleiben am Ball, allerdings fehlen uns immer mehr

die Infos, da die neue IVG mauert.

Grünwald: Kurt Holderer,

CEO und CFO der KGAL,

wird das Unternehmen auf

eigenen Wunsch zum

31.12.2014 verlassen. Gert

Waltenbauer (Foto) über-

nimmt die

Rolle des

CEO.

Herr Holde-

rer ist seit

2007 bei der

KGAL und

erfüllte zu-

nächst die Funktion des

CFO, bis er im Dezember

2013 zusätzlich interimswei-

se die Rolle des CEO in der

KGAL Gruppe übernahm.

Herr Holderer verlässt das

Unternehmen zum Jahresen-

de aus privaten Gründen.

Herr Waltenbauer ist seit

1993 bei der KGAL und seit

2007 Mitglied der Geschäfts-

führung der KGAL GmbH &

Co. KG. Er übernimmt mit

sofortiger Wirkung die Rolle

des CEO.

Personalie

aurelis

Spielraum*

Wir entwickeln Potenziale.

Wir erkennen die Chancen, die in einer Immobilie stecken. Für jedes Grundstück und Gebäude fi nden wir das richtige Konzept. So entstehen Räume für Lager/Logistik, Produktion, Büro/Verwaltung, Bildung, Dienst-leistung, Handel und Wohnen.

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Investment-Story Asien-Pazifik bleibt langfristig intakt

Investment-Empfehlungen der SEB AM zwischen

„Core-Appeal“ in Australien und ”Zyklus” in Japan

Während Europa und Nordamerika immer noch die Folgen des Konjunktureinbruchs

2008/09 abarbeiten, konnte Asien-Pazifik die Wirtschaftsleistung seit 2007 um über

30% steigern. Dies entspricht mehr als dem aktuellen Bruttoinlandsprodukt (BIP) von

Deutschland und Frankreich zusammen. Die Urbanisierung stellt für die

Immobilienmärkte wahrscheinlich den wichtigsten Wertetreiber dar. Die

nachfragerelevante Mittelklasse wird sich lt. OECD bis 2030 etwa auf rund 3,2 Mrd.

Menschen verdreifachen. (WR)

Nach dem Rekordjahr 2013

beruhigten sich die

Investmentaktivitäten in Asien-

Pazifik im bisherigen Verlauf

dieses Jahres wieder. Der aktuelle

Real Estate Market View Asien-

P a z i f i k d e r S E B As s e t

Management (SEB AM) sieht

dennoch Asien-Pazifik weiterhin

l ang f r i s t i g a l s l ohnendes

Investmentz ie l . Überdurch-

schnittliches Wirtschaftswachs-

Düren: Die Deutsche Immo-

bilien Gruppe baut ihre Ge-

schäftsfelder Property & As-

set Management sowie Shop-

ping Center-Management

aus. Dafür konnte das Unter-

nehmen Guido Spahn (45)

gewinnen, der den Bereich

als Head of Client Services

verantwortet und Ansprech-

partner für institutionelle In-

vestoren ist. Zuletzt war er im

Düsseldorfer Büro von CBRE

als Asset Manager tätig.

„Wir freuen uns, mit Guido

Spahn einen erfahrenen Profi

gewonnen zu haben, der den

Geschäftsbereich strategisch

weiterentwickeln wird“, so

Helmut Jagdfeld, Geschäfts-

führer der DVI Deutsche Ver-

waltungsgesellschaft für Im-

mobilien mbH.

Personalie


GRI

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Deutsche GRI Wohnen2014

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tum, steigender Wohlstand und fortschreitende

Urbanisierung seien unverändert die Treiber für die

Entwicklung der Immobilienmärkte.

Die enorme Zunahme der städtischen

Bevölkerung vor allem in China erkläre, warum

zyklische Erwägungen hinter langfristigen

strukturellen, sozialen und umweltpolitischen

Herausforderungen, die mit der Urbanisierung in

China verbunden seien, zurückstünden, begründet

Norbert Schley, SEB AM Global Real Estate

Strategist. Die drei bevölkerungsreichsten

Metropolen der Region Asien/Pazifik, Tokio, Neu-

Delhi und Shanghai, würden nach UN-Prognose

bis 2030 die größten Städte der Welt bleiben.

Als Core-Märkte schätzt SEB AM Australien,

Japan, Hongkong und Singapur ein. Für Core plus-

bzw. Value Add-Strategien kommen China,

Südkorea, Taiwan, Malaysia und Neuseeland in

Frage. Die übrigen Länder, darunter Thailand,

Indien und Indonesien seien noch reine Value Add-

Märkte. Zu den Märkten mit zyklischem

Aufwärtspotenzial zählt Schley unverändert Japan.

In Tokio seien die Landpreise jetzt den seit 2

Jahren steigenden Mieten gefolgt. Auf dem

Investmentmarkt näherten sich die An-

kaufsrenditen den Tiefständen von 2008. Zugleich

blieben in Japan die Zinsdifferenzen zwischen

Ankaufsrenditen und Kapitalmarktzinsen unver-

ändert attraktiv. Zyklisches Aufwärtspotenzial

böten ebenso Hongkong und Singapur. Im direkten

Vergleich empfiehlt Schley eher Investments in

Singapur, da sowohl das Renditeniveau als auch

das kurzfristige Mieterholungspotenzial höher sei

als in Hongkong.

Australien profitiere langfristig vom wirt-

schaftlichen Aufstieg Asiens und weise für ein

Bf


Bouwfonds Investment Management ist der Geschäftsbereich für Real Asset Anlage-lösungen innerhalb der Rabo Real Estate Group, eine der führenden Immobilien gesellschaften Europas. Wir bieten innovative Investment-möglichkeiten für institutionelle und private Anleger in Immobilien, Infra struktur und natürliche Ressourcen. In diesen Kategorien konzentrieren wir uns auf fünf Sektoren: Gewerbe immobilien, Wohnimmobilien, Park hausimmobilien, Kommunikations infra-struktur und Farmland. Der Wert des verwalte-ten Gesamt portfolios beläuft sich auf 5,7 Mrd. €. Bouwfonds Investment Management unter-hält regionale Geschäftsstellen in den Nieder-landen, Deutschland, Frankreich, Polen und Rumänien mit über 150 Vollzeitbeschäftigten.

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Fokussierung auf Real Assets

Frankfurt: Die DIC Asset

AG hat bereits vor Baubeginn

rund 24.000 qm Mietfläche

des „WINX - The Riverside

Tower“ auf dem MainTor-

Areal an die Union Asset

Management Holding AG

vermietet. UI hat für zunächst

10 Jahre die unteren 12 Ge-

schosse des Turms sowie

das Portal-Gebäude mit einer

spektakulären gläsernen Lob-

by von 11 m Höhe angemie-

tet; damit sind bereits jetzt

knapp 60% der WINX-

Büroflächen vermarktet.

Insgesamt wird der WINX-

Tower 29 Geschosse umfas-

sen. Die Fertigstellung erfolgt

plangemäß bis Ende 2017.

Die DIC ist als Co-Investor

mit 40% an der Projektent-

wicklung beteiligt.

Industrieland ein robustes

Bevölkerungswachstum auf.

„Core-Appeal“ und die zyklische

Attraktivität hätten den aus-ra-

lischen Bieterwettbewerb ange-

feuert und zu einer weiteren

Renditekompression geführt.

Noch seien aber die Renditen

anders als in anderen asiatischen

Märkten nicht auf dem Niveau

des letzten zyklischen Tiefpunkts.

China spielt derzeit eine Sonderrolle. In China sorgen derzeit die Korrektur bei

Wohnimmobilien sowie die Verfassung der Kreditmärkte für Besorgnis. Rückläufige

Aktivitäten im Wohnungsbau tragen mittlerweile auch zum verringerten Wirtschaftswachstum

bei. Erste Regulierungsschritte in dem bisher kaum regulierten Bereich der Schattenbanken

führten bereits zu einer rückläufigen Kreditvergabe. Angesichts der Preiskorrekturen em-

pfehlen die Researcher bei Wohnimmobilien in China derzeit Zurückhaltung. Sie er-warten,

bevor die Lockerung der Regulierungen greift, einen weiteren Preisrückgang von 5 bis 10%.

In Südkorea ist lt. SEB AM allem der Logistikmarkt angesichts der erfolgreichen

Freihandelspolitik und des E-Commerce Wachstums attraktiv. Für die südkoreanischen

Büromärkte ist SEB AM skeptischer. Malaysia bietet mit über 7% Ankaufsrendite im

Bürosektor ein interessantes Renditeniveau, allerdings mit begrenzten Mietperspektiven

durch hohen Flächenzugang. begrenzt.

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Logistik-Investments in Europa auf

Rekordkurs

Knapp 13 Mrd. Euro in 9 Monaten

investiert

In den ersten 3 Quartalen 2014 flossen lt. JLL mit 12,9

Mrd. Euro europaweit 11% mehr Kapital in Logistikimmo-

bilien als im Vorjahresvergleich. Mit 3,6 Mrd. Euro von

Juli bis Ende September war das dritte Quartal das

schwächste des Jahres. Das sei auf die geringere Anzahl

von Portfolioabschlüssen zurückzuführen. Insgesamt

summierten sich Portfoliotransaktionen bis Ende Sep-

tember mit insgesamt 5,4 Mrd. Euro auf Vorjahresniveau.

Dabei liegen Großbritannien und Deutschland mit einem

Neunmonatsvolumen von jeweils über 1 Mrd. Euro auch

in dieser Betrachtung vorn. (WR)

In Deutschland verbesserten Logistikimmobilien ihren

Marktanteil am gesamten Investitionsvolumen für Gewerbe-

immobilien von 7 auf jetzt 11%. Die deutschen Renditen sind

im Durchschnitt der BIG 7-Logistikregionen um weitere 23

Basispunkte auf 6,28% gesunken. Der deutsche Vermie-

tungsmarkt erzielt wie im Vorjahr in den ersten drei Quarta-

len ein Umsatzvolumen von rund 4 Mio. qm.

In Europa entfielen in den ersten drei Quartalen 2014

gut 2 Mrd. Euro (+20%) auf Einzeltransaktionen über 50

Mio. Euro. Das beruht auf dem steigenden Interesse an

Mega-Hallen mit einer Fläche von jeweils über 50 000 qm.

Die Investoren haben bei „Mega-Hallen“ ihre anfängliche

Skepsis hinsichtlich der Nachvermietbarkeit relativiert.

Wachstumspotential sieht in diesem Segment Alexandra

Tornow, JLL-Head of EMEA Logistics & Industrial Re-

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search. In Anbetracht der Neuausrichtung der Lieferkette und den massiven Struk-

turveränderungen bei Logistik dürften die Marktgrundlagen stark bleiben. Die Aussicht auf

steigende Mieten für Logistikobjekte und die Erwartung einer weiteren Renditekompression

könnten für ein beschleunigtes Kapitalwertwachstum in der Region sorgen. Tornow erwartet

ein Plus von 4% am Ende des Jahres. Das Erreichen der 20 Mrd. Euro Marke hänge davon

ab, inwieweit die weitere Zunahme internationalen Kapitals durch die jüngsten Ereignisse in

Europa und die Konjunkturkrisen in den USA und China beeinträchtigt würden.

Zwei Anbieter dominieren Volumen genehmigter

Geschlossener Fonds

90% in Immobilien, davon 52% Jamestown und 34% REAL I.S.

Die BaFin hat im dritten Quartal 2014 insgesamt zehn Publikums-AIF (Alternative

Investmentfonds) nach KAGB zum Vertrieb zugelassen. Dies sind immerhin 7 Ge-

schlossene Fonds mehr als im Q2, in dem lediglich 3 AIF die Vertriebszulassung

erhalten haben. Im Q1 hatte lediglich eine Publity-Investment KG die Zulassung

erhalten. Von den vom Verband bsi avisierten mehr als 30 Fonds ist der Markt noch

weit entfernt.

Die neuen Fonds haben lt. FERI EuroRating Services insgesamt ein prospektiertes

Eigenkapital in Höhe von 428,1 Mio. Euro und ein Fondsvolumen von 848,4 Mio. Euro.

Davon sind 5 AIF Immobilienfonds, die mit 386,92 Mio. Euro rund 90% des zu platzierenden

Realis

München: Hannover Lea-

sing hat aus seinem Fonds

Nr. 91 "Verwaltungs- und

Technikzentrum, München"

ein Verwaltungsgebäude mit

63.000 qm Mietfläche ver-

kauft. Käuferin des an die

Deutsche Bahn AG vermie-

teten Objekts ist die Quan-

tum Immobilien AG, han-

delnd für eine Objektgesell-

schaft, hinter der mehrere

deutsche Versorgungswerke

stehen. .

Das Technik- und Verwal-

tungszentrum an der Ri-

chelstraße 1-5 war im Jahr

2000 modernisiert und um

einen Neubau erweitert wor-

den. Der Fonds wird im An-

schluss an den Verkauf auf-

gelöst.

Deal


Assetmanagement mit ErfolgFür institutionelle und private Anleger managt die Real I.S. insgesamt gewerbliche Flächen von rd. , Mio. Quadrat-metern in Ländern auf Kontinenten. Das Vermögen, das wir aktuell für unsere Anleger in Immobilien investiert haben, beträgt rd. EUR , Mrd. Unsere Erfolgsbilanz mit einem durchschnittlichen Vermietungsstand von rd. % beruht dabei auf nachhaltigen Konzepten für langfristige Mieterbindung.

www.realisag.deMehr Informationen: www.realisag.de

, Mio. qm

5 Millionen Euro) zwei Fonds von der BaFin gestattet, die

zusammen ein prospektiertes Fondsvolumen von 52,7

Millionen Euro erreichen.

BaFin jetzt in Genehmigungs-Form

Verkaufsprospekt für TSO-DNL

Active Property genehmigt

TSO Europe Funds, Inc. meldete, dass der

Verkaufsprospekt für das öffentliche Angebot von

Limited Partner Anteilen an der TSO-DNL Active

Property, LP von der BaFin gebilligt wurde. Es ist

geplant, insgesamt Anteile in Höhe von USD 125

Millionen zu platzieren. Dieses Gesamt-

platzierungsvolumen kann auf max. USD 225 Millionen

erhöht werden.

Die Anlagestrategie der Gesellschaft sieht Investitionen

über Tochterunternehmen in unterbewertete

Gewerbeimmobilien im Südosten der USA vor. Hierbei

sollen entweder Grundstücke erworben und neu bebaut

oder bereits bestehende Gewerbeimmobilien umfangreich


Kapitals ausmachen. Jamestown 29 mit einem

prospektierten Eigenkapital in Höhe von 203,5 Mio. Euro

stellt über die Hälfte des Immobilienangebotes. Real I.S.

Grundvermögen macht mit 132,6 Mio. Euro noch einmal

mehr als 34%. Die restlichen drei vertriebszugelassenen

Publikums-Immobilien-AIF sind IMMAC Sozialimmobilien

71. Renditefonds mit 18,2 Mio. Euro, der den PLATOW

Award-Preisträgern in wenigen Wochen aus der Hand

gerissen worden ist, Hamburg Trust domicilium 11 (16,9

Mio. Euro) und Project Wohnen 14 (15,75 Mio. Euro). Die

restlichen Zulassungen entfielen auf zwei Produkte aus dem

Hause Aquila Capital aus dem Bereich New Energy mit

25,41 Mio. Euro und Private Equity mit 15,8 Mio. Euro.

Bei den BaFin-Gestattungen nach VermAnlG beträgt auf

Grundlage der 8 Fonds, für die auswertbares Zah-

lenmaterial vorliegt, lt. FERI-Analyse Investmentvermögen

im dritten Quartal 2014 die Höhe des prospektierten

Eigenkapitals 66 Millionen Euro, was einem deutlichen

Anstieg von 201 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal

entspricht. In der Assetklasse Immobilien wurden mit dem

„ImmoChance Deutschland 6“ (prospektiertes

Eigenkapital: 10,02 Millionen Euro) und dem PROIMMO

Bestandsportfolio Hannover (prospektiertes Eigenkapital:

Fv

saniert bzw. umgebaut, operativ betrieben und schließlich veräußert werden. Während der

Bewirtschaftungsphase sollen die Anleger eine Vorzugsausschüttung von 8% p.a. erhalten.

Von November 2006 bis April 2014 wurden von TSO Europe Funds, Inc. vier

geschlossene Immobilienfonds mit einem Eigenkapital von ca. USD 200 Millionen aufgelegt

und im deutschen Markt durch die DNL Real Invest AG Düsseldorf platziert. Diese Fonds

schütten bisher prospektgemäß 8% p.a. aus erwirtschafteten Erträgen aus. Erste

Objektverkäufe haben stattgefunden – die Anleger haben hierauf ihr investiertes Kapital

zuzüglich zweistelliger Renditen von TSO Europe Funds, Inc. ausgezahlt bekommen. Der

Vertrieb der Anteile an der TSO-DNL Active Property wird ausschließlich durch die DNL

Real Invest AG, Düsseldorf durchgeführt (www.dnl-invest.com).

DIC Asset AG profitiert von starkem operativen Geschäft

Mieterlöse und FFO auf Vormarsch

Die DIC Asset AG legte letzte Woche ihren Bericht über das Ergebnis der ersten neun

Monate 2014 vor. Die AG profitierte dabei besonders vom operativen Geschäft. Die

Bruttomieteinnahmen stiegen deutlich um 20% auf 110,7 Mio. Euro. Die

Mieteinnahmen aus dem Ende 2013 übernommenen Joint Venture-Portfolio

überstiegen dabei den Wegfall von Mieteinnahmen aufgrund von Immo-

bilienverkäufen. Der FFO (Funds From Operations: operatives Ergebnis vor

Abschreibungen und Steuern, sowie vor Gewinnen aus Verkäufen und Ent-

wicklungsprojekten) um ist um +3% auf 35,4 Mio. Euro gestiegen (Vor-

jahresvergleich: 34,3 Mio. Euro). Die Vermietungsleistung erreichte über 155 000 qm,

wovon 66 900 qm neu vermietet wurden. Die Leerstandsquote, die auf Grund des

Geschäftsansatzes der DIC automatisch höher ist als bei Core-Investoren blieb stabil

bei 11,5%. Der Durchschnittszinssatz der Finanzierungen ist auf 3,9% gesunken

(31.12.2013: 4,1%). Das Zahlenwerk bestätigt die Jahresprognose eines FFO zwischen

47 und 49 Mio. Euro.

Kräftig gestiegene Mieteinnahmen, ein hohe Vermietungsleistung, rege

Verkaufsaktivitäten mit weiteren Transaktionen in der Pipeline für das vierte Quartal und die

Emission der dritten Unternehmensanleihe, die die höher verzinste erste

Unternehmensanleihe aus 2011 ersetzt, prägen lt. Vorstand die positive

Unternehmensentwicklung. Durch kontinuierliche hohe Vermietungsleistung generierte die

DIC Asset AG in den ersten neun Monaten Mietverträge mit annualisierten Mieteinnahmen

von rund 16,3 Mio. Euro (Vj.: 15,2 Mio. Euro), davon 7,6 Mio. Euro im Rahmen von

Neuvermietungen und 8,7 Mio. Euro als Anschlussvermietungen. Das entspricht einer

Vermietungsleistung von rund 155.000 m², Das Verkaufsvolumen liegt bis heute bei rund 85

Mio. Euro. Weitere Transaktionen sind bereits in der Pipeline, insgesamt ist ein Jahresziel

von 130 Mio. Euro angestrebt. Auch das Fondsgeschäft entwickelte sich verlässlich: Trotz

verringerter Beteiligungsquote der DIC Asset AG am ersten Spezialfonds „DIC Office

Balance I“ von 20% auf 10% im laufenden Geschäftsjahr entwickelte sich der FFO-Beitrag

aller drei Fonds in den ersten neun Monaten mit 4,0 Mio. Euro nahezu stabil (9M/2013: 4,4

Mio. Euro). Ulrich Höller, Vorstandsvorsitzender der DIC Asset AG: „Alle notwendigen

Schritte zum Erreichen unsere Jahresziele sind eingeleitet: Dank verbesserter Ertrags- und

Finanzierungsbasis werden wir auch das Jahr 2014 mit einem attraktiven Ergebnis für

unsere Aktionäre abschließen.“


Erlangen: Die Sontowski &

Partner Group hat zusam-

men mit einem namhaften

norddeutschen Family Office

das Investmenthaus Pega-

sus Capital Partners GmbH

mit Fokus auf interessante

Projektentwicklungen und

Immobilien mit Wertsteige-

rungspotenzial in den deut-

schen Metropolregionen ge-

gründet.

Seit 30 Jahren entwickelt und

investiert die inhabergeführte

Sontowski & Partner Group

erfolgreich Immobilienprojek-

te. Insbesondere werden

dabei regional bestätigte Im-

mobilienkonzepte auf eine

nationale Basis gehoben.

Somit wurde das Leistungs-

angebot strategisch ergänzt

und das Wachstum des mit-

telständischen Unterneh-

mens konsequent vorange-

trieben.

Klaus-Jürgen Sontowski,

Geschäftsführender Gesell-

schafter von S&P: „Wir haben

bereits über zehn Jahre ge-

meinsam mit Family Offices

und anderen institutionellen

Investoren projektbezogen

opportunistisch investiert.

Dieses opportunistische Ge-

schäft werden wir zusammen

mit einem namhaften nord-

deutschen Family Office in

der Pegasus Capital Partners

GmbH bündeln und ausbau-

en.“ Pegasus wird dabei mit

drei Geschäftsfeldern am

Markt agieren: Investment-

und Transaktionsmanage-

ment, Fonds Management

und Structuring sowie Mezza-

nine Partnering.

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Gelsenkirchen: Knapp fünf

Monate nach dem Erwerb des

rund 77.000 qm großen Areals

in Gelsenkirchen-Ückendorf

hat Aurelis Real Estate

GmbH & Co. eine weitere

Teilfläche von rund 11.000 qm

südlich der Hohenfriedberger

Straße / Möckernhof an die

MBM Hochbau GmbH ver-

kauft. Das Olfener Bauunter-

nehmen wird dort rund 40

Doppelhäuser und Reihen-

häuser in Massivbauweise

errichten.

Bereits im Juni hatte die Vista

Reihenhaus GmbH & Co.

KG von Aurelis eine Teilfläche

zur Errichtung von 67 Doppel-

haushälften und Reihenhäu-

sern gekauft.

LEG setzt dynamisches Wachstum fort

Wohnungs-AG profitiert von Mieterhöhungen

Die positive Geschäftsentwicklung der LEG Immobilien AG setzte sich im dritten

Quartal 2014 fort. Die LEG Immobilien AG konnte in den ersten neun Monaten des

Jahres 2014 die Mieterlöse im Jahresvergleich um +6,5% auf 286,6 Mio. Euro steigern.

Auf vergleichbarer Fläche stieg sich Miete pro qm um +3,4%. Die frei finanzierten Be-

stände legten dabei um +3,8% zu. Die Leerstandsquote lag Ende September 2014 mit

3,2% auf vergleichbarer Fläche temporär leicht über dem Niveau des Vorjahres. Als

wesentliche finanzielle Kennzahl konnte der FFO I im Jahresvergleich deutlich um

+19,7% auf 123,9 Mio. Euro gesteigert werden.

Die Gewinndynamik sei vor allem auf die positiven Skaleneffekte und erzielten Effizienz-

steigerungen zurückzuführen, begründet Thomas Hegel, Vorstandsvorsitzender der LEG

Immobilien AG. Die LEG behauptet damit nach eigenen Angaben eine führende Profitabili-

tät im deutschen Wohnimmobiliensektor. Sie ist mit rund 110 000 Mietwohnungen eines der

größten Wohnungsunternehmen in Deutschland. Der EPRA-Net Asset Value lag zum Quar-

talsstichtag bei 48,85 Euro pro Aktie. Bereinigt um die Effekte der Dividendenzahlung be-

deute dies einen Anstieg von +4,2% im Vergleich zum Bilanzstichtag. Die Nettoverschul-

dung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) bleibe auf einem niedrigen

Niveau von 48,7%.

Im dritten Quartal konnte der Ankauf von weiteren 2 400 Wohneinheiten unterzeichnet

und die Akquisition des NRW Vitus-Portfolios mit rund 9 600 Wohneinheiten vorbereitet


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werden. Damit habe die LEG mit insgesamt rund 19 000

angekauften Einheiten seit dem IPO die gesteckten

Wachstumsziele deutlich übertroffen. Die LEG werde

diese Wachstumsstrategie weiter mit aller Entschlossen-

heit umsetzen, bekräftigt Thomas Hegel. Auf Basis der

positiven Geschäftsentwicklung werde der Ausblick für

den FFO I-2014 mit 158 bis 161 Mio. Euro bestätigt.

Weltweit positive Aussichten für den

gewerblichen Immobilienmarkt

RICS Commercial Property Monitor

Der RICS Commercial Property Monitor für das

dritte Quartal 2014 sieht trotz – oder aus ”Der

Immobilienbrief”-Sicht vielleicht „wegen“ - der

zuletzt unruhigen Lage an den Finanzmärkten eine

Verbesserung der wichtigsten Stimmungs-

indikatoren der weltweiten Immobilienmärkte.

Japan, Großbritannien und Neuseeland erholen sich

weiter. Auch auf einigen europäischen Märkten, die

wie Portugal, Spanien und Irland von der

Finanzkrise von 2008 besonders stark getroffen

wurden, ist das Marktvertrauen deutlich gewachsen.

In Russland ist die Stimmung dagegen

sanktionsbedingt gedrückt.

In Deutschland sei die wirtschaftliche Dynamik wie

im übrigen Euroraum etwas abgeschwächt, berichtet der

RICS Commercial Property Monitor. Dennoch bleibe

der Arbeitsmarkt robust. Die Schwellenländer Brasilien,

Indien, China und Südafrika (BRICS) böten

unterschiedliche Szenarien. Indien liege bei der

Stimmung am Markt vorne. In China wachse das

Angebot schneller als die Nachfrage. Das deutet auch

aus RICS-Sicht darauf hin, dass die Preisentwicklung

bei Mieten und Gewerbeimmobilien in näherer Zukunft

eher schwach ausfallen wird (siehe SEB AM Analyse).

Auch in Südafrika lassen sich ähnliche Trends wie in

China beobachten, doch hier ist das Investoreninteresse

in den letzten drei Monaten gewachsen. In Brasilien

scheint das sich abschwächende Wirtschaftswachstum

und das höhere Zinsniveau von der Immobilienbranche

seinen Tribut zu fordern. Die Stimmungslage hat sich in

allen Bereichen verschlechtert.

publity


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Die publity Performance Fonds Nr. 7 GmbH & Co. geschlossene Investment KG erhielt als erste Ge-schlossene Publikums-Investment KG von der BaFin die Vertriebszulassung nach neuem Recht und investiert mit deutschen Immobilien aus Bankenverwertung in ein breites Spektrum gewerblich genutzter Qualitätsimmo-bilien in guter Lage – vorzugsweise in Ballungsräumen mit Wachstumspotential wie Frankfurt/Main, Düssel-dorf, Hamburg, Berlin und München.

� neue KAGB-konforme Generation geschlossener Immobilienfonds � echter Kurzläufer: Fondslaufzeit begrenzt bis zum 31.12.2019 � Beteiligungen ab 10.000 Euro � kein Fremdkapital � 150 % prognostizierte Gesamtausschüttung

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Erste Geschlossene Publikums-Investment KG mit BaFin-Vertriebszulassung nach neuem Recht

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Leipzig: Die von der publity

Finanzgruppe aufgelegte

publity Performance Fonds

Nr. 6 GmbH & Co. KG hat

die Auszahlung des Früh-

zeichnerbonus und die erste

reguläre Auszahlung i. H. v.

5% des jeweils eingezahlten

Kommanditkapitals bzw.

2.273.570 Euro an die betref-

fenden Anleger angekündigt.

Die publity Performance

Fonds Nr. 6 GmbH & Co. KG

hat bis zum Ende der Emissi-

onsphase am 30.06.2014 mit

2.147 Anlegern ein Emissi-

onskapital i. H. v. 33.443.000

Euro eingeworben. Spätes-

tens bis zum 15.12.2014 wird

an die betreffenden Anleger

der Frühzeichnerbonus i. H.

v. 601.420 Euro ausgezahlt

sowie die erste reguläre Aus-

zahlung i. H. v. 5% bzw.

1.672.150 Euro vorgenom-

men. Die Auszahlungen wer-

den aus den Erlösen vorge-

nommen, die aus dem Ver-

kauf einer Immobilie und aus

der Vermietung bzw. Ver-

pachtung von 3 Immobilien

erwirtschaftet worden sind.

„Entsprechend unserer

„manage to core“-Strategie

optimiert unser Assetmana-

gement laufend die Bewirt-

schaftung der erworbenen

Immobilien mit dem Ziel, die-

se nach kurzer Haltedauer

bestmöglich zu verwerten“,

so Christoph Blacha, Ge-

schäftsleiter der publity Per-

formance GmbH.

Institutionelle präferieren die indirekte Anlage

Trotz Anlagedrucks wandeln Institutionelle ”auf

ausgetreten Pfaden”

Eine Befragung von Rueckerconsult von rund 100 institutionellen Investoren auf einer

Fonds-Veranstaltung sieht als Ergebnis, dass institutionelle die indirekte Anlage,

bevorzugt Immobilien-Spezialfonds, präferieren. Dabei hat sich die alte ”Der

Immobilienbrief”-Recherche, dass Investoren bevorzugt mit ähnlich gesinnten

Partnern investieren, bestätigt. Deutsche Investoren wollen am liebsten mit anderen

deutschen Investoren zusammen gehen. Das Sicherheitsbedürfnis sei nach wie vor

sehr hoch. Entsprechend gering sind die Renditeerwartungen. Trotz Anlagedrucks

wandelten die Institutionellen ”auf ausgetreten Pfaden”. Dies zeige sich am nach wie

vor eher geringen Interesse an alternativen Investments wie Immobilienanleihen,

Wandelanleihen und Kreditfonds. Zum anderen liege der Fokus oft immer noch bei

Büroimmobilien in den deutschen Metropolen. (WR)

Insgesamt könnte sich künftig lt. einer Befragung von Rueckerconsult der Anteil der

indirekten Immobilienanlagen verstärken. 28% der Befragten wollten den Anteil indirekter

Immobilienanlagen erhöhen, nur 19% dagegen den Anteil der direkten Investments. Weitere

26% wollen künftig ausschließlich indirekte Immobilieninvestitionen tätigen. Die meisten

Spezialfonds-Investoren wünschen sich eine Mindestinvestorenanzahl zwischen zwei und

zehn, wobei der Großteil ein bis drei Co-Investoren als optimal empfindet. Vor allem nicht-

deutsche Investoren, insbesondere internationale Private Equity Fonds und internationale

Staatsfonds, stoßen auf weniger Gegenliebe.

Bei den durchschnittlichen rund zwei Drittel nennen eine durchschnittliche Mietrendite

zwischen 4,0 und 5,0%. 14% der Befragten geben sich mit Mietrenditen von 3,75% oder

weniger zufrieden und nur 7% streben Mietrenditen oberhalb von 6% an. Der Viertel der

Befragten haben ihren Fokus weiterhin ganz klassisch auf den Nutzungsarten Büro und

Einzelhandel. Bei den Versicherungen und Pensionskassen ist der Anteil mit 87%

beziehungsweise 83% noch größer. Bei der Nutzungsart Büro verhalten sich die Investoren

wie gewohnt: Rund 70% wollen weiterhin in den Metropolen investieren. Nur 20% erwägen

ein Ausweichen auf Mittelstädte bzw. B-Städte.

„Global Investor Sentiment Survey 2015“

Europäische Institutionelle planen Investmentzuwachs in EMEA

Die Umfrage „Global Investor Sentiment Survey 2015“ von Colliers International zeigt,

dass mehr als Dreiviertel aller Investoren im Jahr 2015 eine Erhöhung ihrer

Immobilieninvestitionen planen. Dem Bericht zufolge wollen 78% der in EMEA

ansässigen Investoren (plus 17%punkte im Vergleich zum Vorjahr) sowie 67% der

Investoren von außerhalb Europas ihre Immobilienportfolios in der Region EMEA in

nächsten 12 Monaten ausbauen.

An der Befragung nahmen über 600 Investoren weltweit teil, angefangen bei staatlichen

Investitionsfonds bis hin zu Private-Equity-Gesellschaften aus den USA, Kanada,

Lateinamerika, Asien, Australien, Europa und im Nahen Osten. Die Ergebnisse führen eine

Reihe wichtiger weltweiter Trends auf. So gaben beispielsweise 30% der asiatischen bzw.

28% der US-amerikanischen Investoren an, Interesse an Investitionen in der EMEA-Region

zu haben. Darüber hinaus planen 71% der kanadischen Umfrageteilnehmer in den

kommenden 12 Monaten Investitionen in Europa.

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Trügerische Ruhe am Immobilienmarkt

Steigende Zinsen sind nicht die

grösste Gefahr

Karsten Junius

Chefvolkwirt, Bank J. Safra Sarasin

Wer nach gut drei Jahren in den USA wieder zurück in

Europa aufschlägt, wundert sich über Vieles; so

beispielsweise über die hier unerwartet gute Stimmung

an den Immobilienmärkten. Die Preise steigen, die

Anfangsrenditen fallen, die Suche nach Core-

Immobilien und Core-Lagen geht weiter, wobei ”Core”

zunehmend wohlwollend interpretiert wird – ähnlich wie

der Kreis ”sicherer Anlagen” durch die EZB und die

Finanzmärkte. Aber hat sich in den letzten drei oder vier

Jahren tatsächlich so viel zum Positiven verändert?

Gemessen an der guten Stimmung auf der Expo Real,

müsste man das klar bejahen. Dort schienen Gefahren

allenfalls in steigenden Finanzierungszinsen gesehen

zu werden.

Welch ein Irrtum! Um den festzustellen, braucht man

noch nicht einmal eine US-Brille, durch welche die Gefahren

Im Hinblick auf die Investitionsziele der internationalen

Kapitalströme in EMEA zeichnet sich ein Wandel ab.

Investoren aus Asien fokussieren sich nicht mehr

ausschließlich auf London als Eintrittsmarkt in Europa,

sondern auch auf europäische A-Standorte wie München,

Frankfurt, Paris, Madrid und Rom. „Das Gesam-

tinvestitionsvolumen in EMEA belief sich Ende des dritten

Quartal 2014 auf 128 Milliarden Euro, was einer Steigerung

um fünf% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht.

Wir erwarten ein starkes viertes Quartal 2014 und ein im

Jahr 2015 weiter steigendes Investitionsvolumen“, so

Trombello in seinem Ausblick.

Neben London ziehen hauptsächlich die deutschen Top

6-Standorte das Interesse der EMEA-Investoren auf sich,

angeführt von Berlin mit 22%, gefolgt von Paris (16%) und

Madrid (10%). Zudem planen EMEA-Investoren vermehrt in

den USA und dabei insbesondere in New York (18%) sowie

in der Region Asien-Pazifik, China und Australien zu

investieren. Shopping-Center sind im Ranking der

Assetklassen um zwei Plätze nach oben gestiegen und

konkurrieren in EMEA nun mit Büroimmobilien.


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von Deflation, zu hoher Arbeitslosigkeit und zu niedriger

Nachfrage immer etwas schärfer zu sehen sind als

hierzulande. Es reicht, die Panglos’sche Brille abzunehmen

und die vom Liquiditätsnebel verdeckten Risiken wieder

wahrzunehmen. 2010 waren die institutionellen Risiken in

der Währungsunion allgegenwärtig. Vor allem waren sie an

den Bondmärkten noch transparent ablesbar. Investoren

hatten die Nachhaltigkeit der Wirtschaftspolitiken

angezweifelt und ihr Kapital entsprechend verlagert und

zwar so schnell, dass die EZB zur Hilfe eilte und Länder vor

dem Staatsbankrott, die Währungsunion vor Austritten und

Investoren vor Verlusten schützte.

Es ist festzuhalten, dass dies weitgehend gelungen ist.

Um vor unliebsamen Entwicklungen auf den Finanzmärkten

auch in Zukunft zu schützen, wurden zusätzliche Pro-

gramme und Institutionen aufgebaut – EFSF, ESM, OMT,

SSM, SMP... – die Liste der neuen Akronyme ist lang. Aber

werden die nationalen Wirtschaftspolitiken dadurch

nachhaltiger und die mittelfristigen Risiken geringer?

Mitnichten. Sicherlich, die hohen Leistungsbilanzdefizite in

den Peripheriestaaten konnten abgebaut werden, ein Erfolg,

auch wenn er mit hoher Arbeitslosigkeit, geringerer

Nachfrage und schwacher Inflation erkauft wurde, welche

wiederum die Schuldentragfähigkeit vieler Länder bedroht.

Das Wesentliche fehlt aber immer noch: Ein Konsens

über die mittelfristig gebotene Wirtschaftspolitik, über die

erforderlichen Strukturreformen und über die ökonomischen

Anpassungsmechanismen, bei denen geringe Nachfrage

und Inflation in einer Region durch entsprechend höhere in

einer anderen ausgeglichen würden. Nur so würde die

Währungsunion institutionell stabil sowie politisch und

öffentlich auf breiterer Basis befürwortet. Und nur so könnte

die Währungsunion insgesamt einem hohen

Beschäftigungsniveau, kräftigem Wachstum und einer

Inflationsentwicklung von nahe 2% kommen. Die Finan-

zierungskosten am Immobilienmarkt wären in solch einem

Szenario tatsächlich höher als derzeit. Dies wäre allerdings

eher eine Chance als ein Risiko. Denn einhergehen würde

damit auch ein stärkeres Mietwachstumspotenzial.

Die wahren Gefahren für den Immobilienmarkt liegen

also eher darin, dass die Investitionen nicht das gewünschte

oder kalkulierte Mietwachstum und nach einer Halteperiode

den erwarteten Verkaufsertrag abwerfen. Die Finan-

zierungskosten dagegen werden allein aus dem Grund

niedrig bleiben, weil die hohe Verschuldung vieler Haushalte

und Staaten einen Hebeleffekt darstellt, der dazu führt, dass

bereits geringe Zinserhöhungen eine starke ökonomische

Bremswirkung ausübten. Angesichts der hohen Arbeits-

losigkeit in Euroland sind daher weiterhin geringe Zinsen

das wahrscheinlichere Szenario, geringes Mietwachstum

leider auch.

Core-Immobilien, die blue chips der

realen Werte

Investoren suchen Schutz für

Kapitalanlagen

Thomas Körfgen

Geschäftsführer SEB Investment GmbH

Niedrige Zinsen, politische Unsicherheiten und die

Angst vor Inflation – in diesem Umfeld suchen Investo-

ren Schutz für ihre Kapitalanlagen. Mehr und mehr, aber

immer noch zu langsam, ersetzen Investitionen in Akti-

engesellschaften des DAX (Deutscher Aktienindex) mit

kontinuierlichen Dividendenzahlungen den ehemals

sicheren Hafen der Rentenwerte. Das ist sinnvoll, denn

die Rendite der Staatsanleihen ist oftmals so niedrig,

dass daraus kaum Mehr-

wert geschaffen werden

kann. Auch ist die traditio-

nelle Sicherheit von

Staatsanleihen spätestens

seit dem Desaster Grie-

chenlands nur noch Maku-

latur. Investitionen in Im-

mobilien als weitere Alter-

native verfügen noch über

einen großen Vorteil gege-

nüber Aktieninvestitionen.

Die Mieterträge werden den Eigentümern monatlich in

voller Höhe gezahlt, während die Dividende von Aktien-

gesellschaften in Deutschland nur einmal jährlich und

nur anteilig am Gewinn ausgeschüttet wird.

Für alle Investoren, die ihre Portfolios nach Rendite-

Risiko-Kriterien strukturieren, hat die Diversifikation zentrale

Bedeutung. Die entscheidende Frage ist: Welche Risiken

sind es wert eingegangen zu werden? Hierbei ist das wich-

tigste Kriterium der Anlagestil, weil er festlegt, wie Erträge

erzielt werden können. So wie es an den Aktienmärkten

unterschiedliche Arten von Gesellschaften gibt, so mannig-

faltig stellen sich auch Immobilieninvestitionen dar. Börsen

gelisteten Unternehmen, die gemeinhin als konservativ an-

gesehen werden, finden wir in Deutschland vor allem im

DAX und in Europa im EURO STOXX 50. Sehen wir einmal

von den Finanzwerten ab, so finden sich in diesen Indizes

substanz- und ausschüttungsstarke Werte – die so genann-

ten „Blue Chips“ –, welche oftmals über Jahrzehnte eine

schwankungsarme Rendite und kontinuierliche Dividenden-

zahlung erbracht haben und auch künftig erbringen werden.

Doch kann das, was an den Aktienmärkten Bestand hat,

auch auf andere Asset-Klassen, insbesondere die Immobi-

lienmärkte übertragen werden? Die Antwort lautet: Ja.

Frankfurt: Die DIC Asset

AG erwirbt den sogenannten

„Blauen Turm“ in der Wiesen-

hüttenstraße 10 mit rd.

19.000 qm Bürofläche on der

DZ BANK. Nach Abmietung

der heutigen Mieter bis Mitte

2018 plant die DIC ein um-

fassendes Redevelopment

für das Landmark-Gebäude,

um es einer neuen Funktion

und Nutzung zuzuführen.

Finanzierungspartner ist die

Deutsche Hypo.

Der sogenannte „Blaue

Turm“ wurde 1978 auf einer

mehr als 4.000 qm großen

Grundstücksfläche erbaut.

Auf 93 m Höhe erstrecken

sich 19 Geschosse, ein ange-

hängter Flachbau sowie drei

Tiefgaragen-Untergeschosse.

Deal Blue CHips gibt es an der Börse – und an den Immobilienmärkten

Investitionsgegenstand im „Core-Bereich“ sind bestehende und hochwertige Immobilien mit

einem stabilen Mietertrag in etablierten Märkten. Core-Strategien gelten als risikoarm, wer-

den mit niedrigen Fremdkapitalquoten finanziert und haben auf Grund ihres niedrigeren

Risikoprofils schwankungsarme Renditen. Damit gleichen sie den Blue Chips am Aktien-

markt, die ebenfalls über stabile Cashflows auf ihren jeweiligen Märkten verfügen und de-

ren Bilanzen oftmals keinerlei Fremdkapital aufweisen. Dementsprechend niedrig ist auch

ihre relative Volatilität.

Doch Investitionen in Immobilien verfügen über einen großen Vorteil gegenüber Aktien-

investitionen. Die Mieterträge werden den Eigentümern monatlich in voller Höhe gezahlt,

während die Dividende von Aktiengesellschaften in Deutschland nur einmal jährlich und nur

anteilig am Gewinn ausgeschüttet wird. Der Vergleich zwischen Immobilieninvestments und

Aktienengagements funktioniert über die Risikoklassifizierung auch in anderen Bereichen.

Betrachten wir den Core-plus-Stil; auch hier steht die Anlage in schon bestehende, vermie-

tete Immobilien im Vordergrund, jedoch kommen auch Standorte mit künftigem Entwick-

lungspotenzial in Betracht. Auch kürzere Laufzeiten der Mietverträge werden akzeptiert, um

bei künftigen Neuvermietungen über eine Steigerung des Mietzinses Werte zu schaffen.

Das Ganze oftmals gepaart mit einer etwas höheren Fremdkapitalquote. Die möglichen

Renditen liegen auf Grund des etwas höheren Risikos leicht über denen reiner Core-

Investitionen. Vergleichbare Aktien mit ähnlichem Risikopotenzial findet man bei konservati-

veren Wachstumsunternehmen, die neben einer jährlichen, niedrigeren Ausschüttung auch

wegen möglicher Kurssteigerungen erworben werden.


Garbe

Aber auch Value-add-Investitionen im Immobilienbereich

können mit gelisteten Unternehmen des Aktienmarktes ver-

glichen werden. Während es bei den Immobilien darum geht,

durch Renovierung oder Revitalisierung signifikante Wert-

steigerungen zu erzielen, stehen bei den reinen Wachstums-

unternehmen der Börse mögliche Kurssteigerungen im Vor-

dergrund. So wie bei Value-add-Immobilieninvestitionen zu

Beginn keine kontinuierlichen Mieterträge erwartet werden,

werden auch die reinen Wachstumsunternehmen nicht für

ihre Dividendenausschüttungen gekauft.

Der Vergleich unterschiedlicher Arten von Immobilienin-

vestitionen mit den jeweiligen Aktienengagements ist ebenso

problemlos auch mit Staatsanleihen und anderen Rentenin-

vestitionen möglich. Je geringer das Risiko einer Anleihe,

umso niedriger der erwartete Zinsertrag. Je stärker das er-

wartete Wachstum des zugrunde liegenden Emittenten, um-

so höher die Chance auf Kurssteigerungen des jeweiligen

Rentenpapiers.

Immobilien sind im ganzheitlichen Investitionsansatz

unterrepräsentiert

Wir müssen uns wegbewegen von einem statischen Asset-

Klassen-Denken hin zu einer risikodominierten Investitions-

entscheidung. Denn wenn ich Volatilität scheue und die Er-

zielung ordentlicher Erträge im Vordergrund meiner Investiti-

on steht, muss es nebensächlich sein, ob ich dies mit Zinsen

über Renten, Dividenden bei Aktien oder Mieterträgen von

Immobilien erreiche. Dies gilt natürlich auch, wenn ich mit

meiner Investition höhere Risiken eingehen möchte, um bes-

sere Rendite zu erzielen.

Gemeinsam bleibt allen Asset-Klassen, dass sich Inves-

toren zunächst einmal über ihre eigene Risikopositionierung

im Klaren sein müssen. Ein ganzheitlicher Investitionsansatz

muss entwickelt werden, in dem einzig und allein Risiko-

Ertrag-Gesichtspunkte im Vordergrund stehen. Das Errei-

chen der gewünschten Rendite unter Berücksichtigung des

individuellen Risikobudgets ist das alleinige Ziel. Damit ist

die Allokation des Gesamtportfolios entscheidend. In diesem

Zusammenhang sind Rentenwerte fast ausnahmslos viel zu

hoch allokiert und absolut überbewertet, Investitionen in Im-

mobilien hingegen sind von viel zu geringer Bedeutung.

Immobilienmarkt Italien

Reformen auf dem Weg, aber noch

nicht in Kraft

Andreas Wellstein

Immobilien Research DekaBank

In Italien wurden zwar Reformen auf den Weg gebracht,

doch in Kraft getreten sind sie bislang nicht. Viele weiterge-

hende Reformen stehen darüber hinaus noch aus. Immer-

hin erfreut sich Renzi als wahrscheinlich europafreundlichs-

ter Politiker Italiens einer ausgesprochen hohen Beliebtheit,

die Euroskeptiker Grillo und Berlusconi wurden weit abge-

hängt. Die Konjunktur kommt dagegen nicht aus der Rezes-

sion heraus. Dieses Jahr wird das Bruttoinlandsprodukt zum

dritten Mal in Folge schrumpfen und auch im kommenden

Jahr ist nur ein geringes Wachstum zu erwarten.

Büromarkt Mailand: Zentrale Lagen robust, Nebenlagen

mit hohem Leerstand

Der Büroflächenumsatz lag in den vergangenen zehn Jah-

ren durchschnittlich bei gut 200.000 qm. Im ersten Halbjahr

2014 erreichte er 103.000 qm und war damit doppelt so

hoch wie im ersten Halbjahr 2013. Die Nachfrage stammte

überwiegend von Industrieunternehmen und unternehmens-

nahen Dienstleistern. Der Anteil von Finanzdienstleistern

und auch aus dem TMT-Sektor (Technologie, Medien, Tele-

kommunikation) war weiterhin moderat und blieb deutlich

unter dem Vorkrisenniveau. Jeweils ein gutes Drittel des

Flächenumsatzes entfiel auf Semicentro und Peripherie.

Flächenkonsolidierung und Kosteneffizienz stand für viele

Unternehmen im Vordergrund bei der Anmietung neuer

Flächen. Einige Unternehmen nutzten die rückläufigen Mie-

ten in zentralen Lagen, um in günstigere und hochwertigere

Flächen zu ziehen.

Die Leerstandsquote stieg im ersten Halbjahr 2014 auf

15,8%. Im Centro und Semicentro stehen schätzungsweise

zwischen 6 und 10% leer, in den peripheren Lagen teilweise

mehr als 15%. Der Leerstand nimmt vor allem in älteren

Gebäuden zu, der Anteil von Class A-Flächen am Gesamt-

leerstand lag zur Jahresmitte nur bei 24%. Das Nettoneu-

bauvolumen (Fertigstellungen abzüglich Abrisse und Um-

nutzungen) erreichte 2013 einen zyklischen Tiefpunkt nach

vier Jahren mit hoher spekulativer Bautätigkeit. Im laufen-

den Jahr kommen rund 110.000 qm auf den Markt, davon

ca. 30% in den beiden neuen Hauptverwaltungen von Alca-

tel und Nestlé in Vimercate und Milanofiori Nord. Derzeit

befinden sich rund 150.000 qm im Bau, davon 30% speku-

lativ. Zu den größten Bauvorhaben im Stadtgebiet gehören


Mexiko: Die Deka Immobi-

lien GmbH erwirbt für den

Offenen Immobilien-

Publikumsfonds „Deka-

ImmobilienGlobal ein

Bürogebäude des Ensem-

bles „Terret Polanco“ von

einem Fonds von Tresalia

Capital. Das Gebäude „Torre

Sur“ ist Teil eines Bürokom-

plexes bestehend aus zwei

Bürotürmen.

Das Gebäude verfügt über

eine Gesamtmietfläche von

rund 32.000 qm und ist voll-

ständig vermietet. Hauptmie-

ter ist der Nahrungsmittelkon-

zern Nestlé. Der zweite Bü-

roturm „Torre Norte“ befindet

sich derzeit noch im Bau.

Der Fonds konnte sich

auch dieses Objekt kauf-

vertraglich sichern

die Überbauung des alten Messegeländes („CityLife“) mit dem Torre Isozaki und dem Torre

Hadid, die gegenwärtig als neue Unternehmenszentralen von Allianz und Generali im Ge-

spräch sind. Wir erwarten bis Anfang 2015 einen weiteren Leerstandsanstieg auf über 16%,

erst ab 2016 ist mit einem leichten Rückgang zu rechnen.

Die Spitzenmiete für Class A-Flächen im Centro hat sich 2013 um 6,2% vermindert und

verharrte im ersten Halbjahr 2014 auf dem Niveau von 445 Euro/qm/Jahr. Sie wird im histori-

schen Zentrum sowie im neuen CBD um die Porta Nuova erzielt, allerdings finden in dieser

Preisklasse kaum Abschlüsse statt. Im Semicentro, z.B. im Bereich Fiera/Corso Sempione,

liegt die Spitzenmiete bei 310 Euro/qm/Jahr. In peripheren Lagen erreichen die Mieten je

nach Mikrolage und Gebäudequalität zwischen 140 und 270 Euro/qm/Jahr. Die Differenz

zwischen Nominal- und Effektivmieten in den besten Lagen beträgt derzeit etwa 20%. Viele

Vermieter sind zu größeren Zugeständnissen bereit, um Leerstand zu vermeiden. Das

schwierige wirtschaftliche Umfeld überschattet im kommenden Jahr noch die Mietentwick-

lung. Wir prognostizieren erst ab 2016 Mietanstiege. Das Mietwachstum zwischen 2016 und

2018 dürfte bei durchschnittlich 2,7% liegen.

Einzelhandel spürt die Rezession

Der Einzelhandelsumsatz in Italien hat sich zwar im bisherigen Jahresverlauf erholt, ist aber

rezessionsbedingt immer noch sehr schwach. Im zweiten Quartal 2014 lag der Zuwachs

gegenüber dem Vorjahr bei 0,2% und damit deutlich unter dem EU-Durchschnitt von 2%. Die

hohe Arbeitslosigkeit und nur sehr geringe reale Lohnzuwächse belasten das Konsumenten-

vertrauen, das im dritten Quartal erneut einbrach. Internationale Einzelhändler expandieren

zwar weiterhin in Italien, allerdings deutlich zurückhaltender als vor der Krise. Die einheimi-

Deal


RMC

��

schen Ketten haben ihr Filialnetz konsolidiert. Die Nachfra-

ge konzentriert sich auf gut etablierte Shopping-Center und

die 1a-Lagen der größeren Städte im Norden und in der

Mitte des Landes. Der Online-Handel gewinnt in Italien an

Bedeutung, auch wenn der Anteil am gesamten Einzelhan-

del noch nicht so groß ist wie in den nördlichen Nachbar-

staaten. Mailand und Rom gehören neben London und

Paris zu den teuersten Einzelhandelsstandorten Europas.

Nach sieben Jahren Stabilität sind die Mieten in den

Top-Lagen im dritten Quartal 2014 erstmals wieder gestie-

gen. Ablösezahlungen („Key money“) für Ladenlokale spie-

len nach wie vor eine große Rolle. Allerdings hat der wirt-

schaftliche Druck die Flexibilität der Vermieter auch in Top-

Lagen erhöht.

Logistikmarkt: Nachfrage und Neubauvolumen im zykli-

schen Tief

Die anhaltende Schwäche der italienischen Wirtschaft

schlug sich auch an den Logistikmärkten nieder. Im ersten

Halbjahr 2014 erreichte der Flächenumsatz landesweit

300.000 qm. Die Nachfrage konzentrierte sich auf den

Großraum Mailand. Die Leerstandsquote betrug zur Jahres-

mitte 2014 landesweit etwa 5%. Im laufenden Jahr dürfte

das Neubauvolumen nur ca. 150.000 qm betragen und da-

mit einen zyklischen Tiefpunkt erreichen. Die Spitzenmieten

für Logistikobjekte haben sich weiter vermindert. In Mailand

betrug der Rückgang bis zur Jahresmitte 4%, in Rom 5,5%.

Kostenersparnis und Rationalisierung werden für viele Unter-

nehmen weiterhin Gründe bleiben, in effektivere Flächen

umzuziehen. Mittelfristig erwarten wir aufgrund der Zurück-

haltung der Projektentwickler weitere Leerstandsrückgänge

und überwiegend stabile Mieten im Top-Segment.

Aufbruchsstimmung am Investmentmarkt

Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien in den

ersten drei Quartalen 2014 summierte sich auf rund 2,9 Mrd.

Euro und erreichte damit das Niveau des Vergleichszeit-

raums 2013. Italiens Investmentmarkt folgt mit zeitlicher Ver-

zögerung Irland und Spanien, wo viele ausländische Investo-

ren bereits im vergangenen Jahr den Wiedereinstieg vollzo-

gen haben. In Italien entfielen bis September 71% des ge-

samten Investmentvolumens auf Ausländer, 2013 waren es

bis dahin nur 35%. Das Finanzierungsumfeld hat sich weiter

verbessert. Die Spitzenrenditen gaben in allen Marktsegmen-

ten nach. Die Erholung des Investmentmarktes dürfte sich bis

zum Jahresende weiter beschleunigen und auch 2015 fort-

setzen. Umfragen unter Investoren zeigen ein deutlich gestie-

genes Interesse an allen Marktsegmenten. Daher rechnen

wir für 2015 überall mit weiteren Renditerückgängen und

frühestens 2017 mit leichten Anstiegen. Im Prognosezeitraum

bis 2018 bieten Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen die

besten Ertragsperspektiven vor Logistikobjekten, Shopping-

Centern und Bürogebäuden in Toplagen.


Empirica sieht wachsende Blasengefahr

5 der 12 größten Städte auf Warnstufe

Der empirica-Blasenindex 2014 für das 3. Quartal sieht

zwar nach wie vor keine Bubble-

Gefahr für Gesamt-Deutschland,

warnt jedoch vor zunehmenden

Überzeichnungen in den Metropo-

len. Der Samen einer Blase keime

weiter, meinen die Wissenschaftler.

Mieten, Preise und Einkommen

entwickelten sich mancherorts

nicht mehr im Gleichklang. Noch

drohten aber kein Wohnungsüber-

angebot und auch keine Kredit-

schwemme. Dennoch sei Vorsicht

angebracht. (WR)

Der empirica-Blasenindex 2014

steht nunmehr in 5 der 12 größten

deutschen Städte auf „mäßig hoher“

Gefahr. Vor zwei Jahren waren es erst zwei Städte und vor

drei Jahren noch keine Stadt, in der Fehlentwicklungen er-

kennbar waren. Außerdem werde die Mietpreisbremse die

Blasengefahr unnötig in die Länge ziehen. Als politische

Kompensation werde dafür noch eine Erhöhung der AfA-

Oberhausen: Das Berater-

haus RUHRWERT veräußert

im 3. Quartal 2014 Portfolios

mit insgesamt 468 Wohnein-

heiten i. A. verschiedener in-

und ausländischer Immobi-

lieneigentümer an den Stand-

orten Castrop-Rauxel, Dort-

mund, Datteln, Hamm, Iser-

lohn, Lünen und Radevorm-

wald. Das Portfolio hat eine

Gesamtwohnfläche von

28.809 qm sowie 47.854 qm

Grundstücksgröße. Des Wei-

teren gehören ebenfalls 202

PKW-Stellplätze zu den

erworbenen Paketen.

Nürnberg: Die balandis real

estate ag hat in der Liegen-

schaft Bucher Str. 103 einen

Mietvertrag mit einem Stutt-

garter Ingenieurbüro über

rund 440 qm Fläche abschlie-

ßen können. Damit wurde in

dem zum deutschen Kern-

portfolio gehörenden über

3.600 qm großen Objekt in

der Innenstadt die Vollver-

mietung erreicht.

Hamburg: Die DWI Gruppe

hat im Rahmen einer

Zwangsversteigerung den

Spaldinghof in der City Süd

erworben. Das ca. 13.000 qm

Nutzfläche umfassende Ob-

jekt ist derzeit zu ca. 60%

vermietet. Hauptmieter sind

aktuell Staples und Würth.

Die DWI Gruppe beabsich-

tigt, das 1957 erstellte Objekt

zu revitalisieren und neu am

Markt zu positionieren. An-

germann hat den Verkaufs-

prozess exklusiv begleitet.

Deals Deals Deals Sätze diskutiert, ergänzt empirica. Steuerliche Begünstigungen als Gießkannen-Förderung

seien bisher stets mit Fehlallokationen und einem Überangebot einhergegangen.

Bundesweit gebe es aber keinerlei Blasengefahr. Zwar habe der Gesamtindex im dritten

Quartal nochmals zugelegt, jedoch liege die Marktbreite der Blasengefahr weiterhin unter

dem Ursprungsniveau des Referenzjahres 2004. Während die Einzelindices „Preis-

Einkommen“, „Vervielfältiger“ und „Wohnungsbaukredite“ gegenüber dem Vorquartal nur

leicht ansteigen, schlage sich die aufblühende Wohnungsbautätigkeit im Indikator

„Fertigstellungen“ deutlicher nieder. Alle Einzelindices liegen aber weiterhin unter ihrem

Referenzwert aus 2004. Als Blase bezeichnet empirica einen spekulativen Preisauftrieb,

der durch den fundamentalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu

rechtfertigen sei.

Das Schädliche daran seien aber weniger die hohen Preise selbst, sondern vielmehr die

dadurch überzeichnete Knappheit. In der Folge komme es zu Fehlallokationen. Der Woh-

nungsbau und die

dazu erforderliche

Kreditvergabe wür-

den über Gebühr

angekurbelt, Kapital

für alternative Anlage-

investitionen werde

knapp. Gefährlich

werde eine Blase

aber erst, wenn sie

platzte. Dann wird

Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren. Es entstehen

Leerstände und im schlimmsten Fall kommt es zu einer Bankenkrise, weil die Kreditausfälle

überhand nehmen.

Wohninvestment-Index AWI gibt erneut über alle Lagen nach

Marktgleichgewicht in Sicht

Der Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI, der jedes Quartal die Einschätzungen

von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft erfragt, sinkt in

der aktuellen Herbstbefragung von 68,7 auf 67,7 Punkte. Damit nähert sich der

aktuelle Vermieter-/Eigentümermarkt allmählich dem Marktgleichgewicht zwischen

40 bis 60 Punkten an.

Der Rückgang des Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI vollzog sich über alle

Wohnlagen. In guten Lagen gab er sogar bereits zum achten Mal in Folge nach. Zum einen

werde vielerorts ein natürlicher Mietpreisdeckel erreicht, zum anderen seien häufig

Mietpreiserhöhungen bei den Bestandsmieten bereits erfolgt. Grundsätzlich rechnet gut die

Hälfte (51%) der Befragungsteilnehmer aber immer noch mit steigenden Mieten. In

mittleren Lagen erwarten dies 60% (Sommer 2014: 64%), in guten Lagen 50% (Sommer

2014: 55%) und selbst in einfachen Lagen sind es 44% (Sommer 2014: 50%). Dabei

profitieren Eigentümer besonders in einfachen Lagen vom Abbau der Leerstände ohne

substanzielle Verbesserung der Wohnungsqualität. Mit einem Rückgang der Mieten

rechnen (über alle Lagen) lediglich 6% (Sommer 2014: 7%). Ungeachtet des bereits

geringen Leerstandes erwartet ein Großteil der Befragten einen weiteren Abbau der

Leerstände.


Solingen oder Dortmund (bei Neubauten) und Paderborn

(Bestand).

Gegen eine Blasenbildung auf dem Gesamtmarkt spre-

che auch, dass der Zinssatz für Immobilienkredite im

Schnitt langfristig gebunden sei und keine auffälligen Ent-

wicklungen bei der Kreditvergabe zu erkennen seien. Das

stabile Kreditvolumen zeige auch, dass die gesamtwirt-

schaftlichen Gefahren der Immobilienpreisentwicklung wei-

terhin überschaubar seien. „Politische Interventionen halten

wir derzeit nicht für notwendig“, urteilen die Experten.

„Trotzdem sollten die Entwicklungen auch an den regiona-

len Immobilienmärkten genau beobachtet werden.“

Wissenschaftlich lassen sich Fehlentwicklungen am Ge-

samtmarkt nur schwer erkennen. Für ihre Studie haben die

DIW-Forscher deswegen umfangreiche, regional aufge-

schlüsselte Miet- und Kaufpreisdaten des Immobilienana-

lysten Bulwiengesa AG analysiert und mit einem neuen

statistischen Testverfahren auf Anzeichen spekulativer

Preisblasen untersucht. Der Forschungsfokus lag dabei auf

den regionalen Wohnungsmärkten. Dort werden spekulative

Tendenzen bereits sichtbar, bevor sie in deutschlandweiten

Indizes erkennbar sind. Als Indikator für die Risikobereit-

schaft von Investoren gilt das Verhältnis von Preisen zu

Mieten. Ein deutlicher Anstieg dieser Relation ist ein mögli-

ches Anzeichen spekulativer Preisentwicklungen. „Zwar

sind die Immobilienpreise in einigen Regionen seit 2010

deutlich gestiegen, die Kaufpreise haben sich aber überwie-

gend in ähnlichem Maß entwickelt wie die Mietpreise“, so

die Autoren.

Die gesamtdeutschen Trends, die die Wissenschaftler auf

Grundlage der regionalen Daten ermittelten, wiesen keine

Anzeichen für spekulationsgetriebene Entwicklungen auf.

Insgesamt wurden Eigentumswohnungen in Deutschland

zwischen 2010 und 2013 im Schnitt um 17% teurer. In

Hamburg stiegen die Preise um etwa 23%, in Oberhausen

waren es hingegen nur 9%. Die realen Bauinvestitionen

stiegen um rund 16%. „In den Großstädten wächst die

Nachfrage durch den Zuzug von Menschen aus dem In-

und Ausland. Dazu kommen die angesichts globaler Unsi-

cherheiten auf den vermeintlich sicheren deutschen Immo-

bilienmarkt drängenden Investoren sowie das günstige

Zinsniveau“, erläutern die DIW-Forscher. KK


Ein langsamer Prozess zurück Richtung

Marktgleichgewicht ist lt. Aengevelt zu erkennen. Die

Bautätigkeit steige. Doch die Diskussion um Mietobergrenzen

und um Subventionen halte einige Inves-toren von Bau und

Bestandssanierung ab. Das erhalte weiterhin eine

Wohnungsknappheit in den Wachstumskernen und treibe das

Mietniveau. Die Zeit des starken Preisauftriebs sei allerdings

vorbei. Da die Löhne nicht in dem Maße gestiegen seien wie

die Mieten, seien insbesondere in den guten Lagen

Mietsteigerungspotentiale weitgehend ausgereizt. Eine

weitere Renditekontraktion scheint in den guten Lagen

ebenso kaum noch möglich. Spielräume gibt es am ehesten

noch in mittleren Lagen.

Immobilienpreisblase: Der Markt ist

gesund, konstatiert das DIW

Doch Preise in 40 Städten sind

spekulationsgetrieben

In Deutschland droht nach Einschätzung des Deutschen

Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) derzeit kei-

ne gesamtwirtschaftlich riskante Immobilienpreisblase. „Die

Struktur des deutschen Immobilienmarktes ist insgesamt wei-

terhin gesund“, so das Fazit der DIW-Experten Konstantin

Kholodilin, Claus Michelsen und Dirk Ulbricht. Allerdings

fanden die Forscher in 40 der untersuchten 127 Städte Anzei-

chen für spekulationsgetriebene Preisblasen bzw.

„explosionsartige Preisentwicklungen“ auf Teilmärkten: In 31

Städten scheinen die Kaufpreise am relativ kleinen Markt für

Neubauten überhitzt, in neun sind die Bestandswohnungen

betroffen. In den meisten Fällen werde der Preisanstieg von

der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum getragen.

Mit Ausnahme von Potsdam sind nur westdeutsche Städte

betroffen. Für München, Köln und Hamburg, aber auch für

beliebte Universitätsstädte sei eine spekulative Preisblase

wahrscheinlich. Für Berlin, Stuttgart und Düsseldorf könne

dagegen „keine ausschließlich in den Preisen vorhandene

Dynamik gefunden werden“, heißt es. Überraschende Kandi-

daten für Preisblasen sind Städte wie Detmold, Wuppertal,

Frankfurt: Die Jury des In-

ternationalen Hochhaus

Preises (IHP) 2014 hat ein-

stimmig entschieden: Die

Wohnhochhäuser Bosco

Verticale in Mailand/Italien

gewinnen den mit 50.000

Euro dotierten Wettbewerb

um das weltweit innovativste

Hochhaus. Der Architekt Ste-

fano Boeri und Bauherr

Manfredi Catella (Hines

Italia SGR S.p.A.), nahmen

die Preisstatuette und das

Preisgeld im Rahmen eines

Festakts in der Frankfurter

Paulskirche entgegen. Über-

reicht wurde der Preis von

Prof. Dr. Felix Semmelroth,

Dezernent für Kultur und Wis-

senschaft der Stadt Frankfurt

am Main, und Dr. Matthias

Danne, Immobilien- und Fi-

nanzvorstand der DekaBank.

Der Internationale Hochhaus

Preis wird seit 2004 alle zwei

Jahre von der Stadt Frankfurt

am Main ausgelobt. Initiiert

wurde der IHP 2003 gemein-

sam von der Stadt Frankfurt,

dem Deutschen Architek-

turmuseum und der Deka-

Bank. Finanziert wird er vom

Deutschen Architekturmuse-

um und der DekaBank. Im

Jahr 2014 wird er zum sechs-

ten Mal verliehen.

IHP 2014 Bausparbranche konsolidiert trotz wieder wachsender

Beliebtheit

Branche trotzt Niedrigstzinsen

Hans-Christoph Ries

freier Journalist, Analyst DVFA

Der Wohnungsbau in Deutschland verzeichnet einen Aufwärtstrend. Im ersten Halb-

jahr 2014 wurden mit insgesamt 136 800 Wohnungen fast 10% mehr als im Vorjahres-

vergleich genehmigt. In einer aktuellen Studie hat Deutsche Bank Research (DBR)

den Markt unter die Lupe genommen.

Wachstumstreiber sind lt. Deutsche Bank Research (DBR) Analyse aktuell klar Mehrfa-

milienhäuser (H1 2014: +12,8%). Ein- und Zweifamilienhäuser dagegen waren zuletzt

sogar leicht rückläufig. Diese

strukturellen Verschiebungen

spiegeln auch die steigende

Nachfrage in urbanen Regio-

nen. Auch der Trend bei den

Fertigstellungen weist aufwärts.

Niedrigzinsen fördern die Immo-

biliennachfrage.

Seit dem 10-Jahres-

Tiefpunkt 2009 ist die Anzahl

der neu abgeschlossenen

Bausparverträge jedes Jahr

stetig angestiegen. 2013 wur-

den rd. 3,3 Mio. Neuverträge abgeschlossen (+2,1% ggü. Vorjahr). Die Gesamtzahl liegt

derzeit bei rd. 30 Mio. Bausparverträgen. 2013 wurden rund 3,3 Mio. Neuverträge abge-

schlossen (+2,1% ggü. Vorjahr). Die Gesamtzahl liegt derzeit bei rd. 30 Mio. Bauspar-

verträgen. Die Bausparsumme nahm seit 1991 im Schnitt um rd. 2,3% pro Jahr zu. Im Lang-

zeitvergleich entspricht dies in etwa der durchschnittlichen Veränderungsrate der verfügba-

ren Einkommen. Dabei wuchs die Bausparsumme in den 90er Jahren mit rd. rd. 3,5% stär-

ker als in den Nullerjahren mit 1,6%. Seit 2010 gibt es mit durchschnittlich 2,8% wieder stär-

kere Zuwächse. Die Geldeingänge bei Bausparkassen beliefen sich 2013 auf rd. 41,6 Mrd.

Euro. Die Auszahlungen der Bausparkassen stiegen mit 41,3 Mrd. Euro ebenfalls leicht.

Insbesondere Vor- und Zwischenfinanzierungen verzeichneten in den vergangenen Jahren

Zuwächse.

Seit Mitte der 90er Jahre durchlief der Bausparkassenmarkt in Deutschland eine Konso-

lidierungsphase. Hierbei

hat sich der Schrump-

fungstrend lt. DBR zwar

verlangsamt, halte aber

auch aktuell weiter an.

Durch Zusammenschlüsse

und Übernahmen im priva-

ten Sektor hat sich die An-

zahl der Institute ggü. 1996

inzwischen fast halbiert. Im

öffentlichen Bausparsektor

kündigten jetzt zwei Lan-


Foto: © Kirsten Bucher

desbausparkassen (LBS) ihre Fusion an. Damit

verbleiben derzeit 9 öffentliche und 12 private Bausparkas-

sen im Markt. Neben Deutschland und Österreich, die

beide eine lange Bauspartradition besitzen, sind ähnliche

Bausparmodelle auch in einer Reihe anderer europäischer

Staaten zu finden.

Die Zinsen für neue Wohnungsbaukredite sind in den

vergangenen Jahren außerordentlich stark gesunken und

erreichten im September mit 2,3% einen neuen Tiefstand.

Der Anstieg der reinen Baukosten blieb dagegen mit 1,7% p.

a. seit 2000 moderat. Im historischen Vergleich ist Wohnei-

gentum weiterhin erschwinglich, da steigende verfügbare

Einkommen und das niedrige Zinsniveau höheren Hausprei-

sen entgegenwirken. Abhängig von Ort und Objekt gestaltet

sich jedoch die Erschwinglichkeit von Wohneigentum regional

mitunter sehr unterschiedlich. Der Erschwinglichkeitsindex,

der die jährlichen Aufwendungen für eine Hypothek dividiert

durch das verfügbare Jahreseinkommen zeigt, widerlegt das

politisch forcierte Drama steigender Preise. Die wieder wach-

sende Beliebtheit des Bausparens in den letzten Jahren sei

sowohl durch die Suche nach sicheren und attraktiven Anla-

gemöglichkeiten im Niedrigzinsumfeld als auch durch ein

wieder stärker ausgeprägtes Interesse am Immobilienerwerb

bedingt, fasst Deutsche Bank Research zusammen.

3,3 Mrd. Euro für neue Bauprojekte im

Pflegemarkt für 2015

Investoren aus der Immobilienbranche

legen zu

Knapp 3,3 Mrd. Euro werden 2015 in Pflegeheim-

Bauprojekte investiert. Das ermittelt der neue Trendre-

port Pflegeheim-Bauprojekte von marktdialog.com. Der

Löwenanteil entfalle mit rund 2,2 Mrd. Euro auf den Bau

von 167 neuen Pflegeheimen mit knapp 15.000 neuen

Pflegebetten. Ca. 2.300 Pflegebetten-Abgänge durch

Schließung nicht mehr sanierungsfähiger Heime stehen

dem gegenüber.

Die durchschnittliche Bettenkapazität sinkt weiter auf 65

je Neubau. Hinzu kommen verbundene Angebote wie die fast

600 Tagespflegeplätze und annähernd 4 900 Seniorenwoh-

nungen. Die meisten Neubauten werden in Baden-

Württemberg entstehen, das damit das bevölkerungsreichste

Bundesland NRW überholt. Bei den Pflegeheimplätzen behält

NRW knapp die Nase vorn. Bei den künftigen Heimbetreibern

liegen die drei Kategorien sozial orientierte wie etwa Arbei-

terwohlfahrt oder Rotes Kreuz, die großen nationalen

Betreiberketten und die kirchlich orientierte wie Caritas oder

Diakonie fast gleichauf. Finanziert werden die Bauvorhaben

meist aus der Pflegebranche selbst. Deutlich zugelegt haben

Investoren aus der Immobilienbranche.

Zwischen Wutbürger und Mutbürger

Möglichkeiten und Grenzen von

Bürgerpartizipation

Karin Krentz

Kein anderes Infrastrukturprojekt hat bisher Deutsch-

land so in Atem gehalten wie Stuttgart 21. Seit über 20

Jahren wurde über das Vorhaben diskutiert, wurden

von Projektverantwortlichen und Befürwortern Gutach-

ten um Gutachten erstellt. Doch bis zum „Baggerbiss“

im Sommer 2011 war nichts geklärt, die Fronten verhär-

tet. Die Bürger fühlten sich von allen Seiten übergegan-

gen und begehrten auf – der Wutbürger war geboren.

Seitdem fordern immer mehr Bürger ihre Teilhabe an

bedeutenden Infrastruktur- oder Stadtentwicklungspro-

jekten oder solchen von großer internationaler Tragwei-

te mit möglichen tiefen Eingriffen in ihr Umfeld. Die

Ablehnung der Olympiabewerbung Münchens und der

Randbebauung des Tempelhofer Feldes in Berlin sind

die jüngsten prägnanten Beispiele.

Möglichkeiten und Grenzen von Bürgerpartizipation wa-

ren das Thema der 9. Immobilienkonferenz der Wirt-

schaftskanzlei Olswang in Berlin. Warum funktioniert das

eine Großprojekt gut, das andere dagegen weniger? Dieser

Frage und Antwort

nahm sich Rainer

Bomba, Staatssek-

retär im Bundesmi-

nisterium für Ver-

kehr und digitale

Infrastruktur (Foto;

Quelle Olswang) an.

„Einige Projekte lau-

fen nach Plan, andere dagegen aus dem Ruder“, sagte er

mit Verweis auf die Vorhaben Humboldt-Forum und den

Großflughafen BER. Es dürfe nicht angehen, dass eine

majorisierende Minderheit, die gegen alles sei, den Kurs

des Handelns vorgebe. Bomba verweist auf sechs Kardinal-

fehler, die bei derartigen Projekten den Verantwortlichen

nur allzu gerne unterliefen wie: keine konkrete Ermittlung

der Bauherrenwünsche, unzureichende Planung vor Baube-

ginn, keine Risikoanalyse und kein Risikomanagement,

unabhängige Kostenplanung, größtmögliche Transparenz

(„Großprojekte leben von ihrer Akzeptanz“) und dabei IT-

gestützte Arbeitsmethoden. Doch: „Jede Bürgerbeteiligung

hat ihre Grenzen“, sagt Bomba. Und zwar dann, wenn das

nationale Interesse höher zu gewichten sei als einfache

kommunale Interessen. Auch die Grundannahme der Pla-

nung basiere auf Zahlen, die noch vor Baubeginn erhoben

wurden und jegliche Index-Steigerung, die die Kosten in die

Höhe trieben, allzu oft außer Acht ließen siehe BER.


Chance, sondern vor allem auch das Risiko des Verlustes

des Gewohnten, des Vertrauten, der Besitzstände“, sagt

der Immobilienexperte. Doch: Ein wesentlicher Erfolgsfaktor

für Großprojekte sei Vertrauen in die Politik und die Fähig-

keit der Verwaltung. So ging er mit der Berliner Politik hart

ins Gericht: „Einer Regierung und Verwaltung, die keinen

Flughafen bauen kann, keine Ausschreibung bei der S-

Bahn gerichtsfest hinbekommt und keine Stromnetzkonzes-

sion fristgemäß vergeben kann, (eine Regierung), die we-

der weiß, was sie mit dem Flughafengebäude in Tempelhof

noch mit dem ICC anfangen soll, will man auch nicht zu-

trauen, dass sie mit ihren Gesellschaften 4.500 Wohnungen

errichtet, ohne dass das gesamte Areal des Tempelhofer

Feldes jahrzehntelang unter einem Lärm- und Staubteppich

versinkt.“

Es stehe auch außer Zweifel, dass diese Argumente der

Bürgerbeteiligung in Zukunft nicht einfach verschwinden

würden, auch wenn Politik und Verwaltung wieder das Heft

des Handelns in der Hand hielten. „Wer heute eine wichtige

Investition oder ein großes Projekt erfolgreich durchsetzen

will, muss sich nicht nur auf den kritischen Dialog einlassen.

Er muss ihn selbst gestalten, denn die Ablehnung eines

Vorhabens egal welcher Art stelle ein Krisenfall dar – für die

Politik“, meint der Kommunikationsexperte.

Für eine Krisenprävention bedarf es sechs Regeln:

1) Projekte brauchen klare Prozesse!

2) Den Kompromiss suchen!

3) Ihr Projekt verdient eine klare Haltung!

4) Seien Sie sensibel und gelassen!

5) Sorgen Sie für Fürsprecher!

6) Beharren Sie auf Ihrem Recht!

Und: Eine Blaupause gibt es nicht. In diesem Sinn: Viel

Glück!

Baudetail AG - Unternehmensvorstellung:

Komplexe Herausforderungen sind

unsere Spezialität!

Die Jahresbauleistung in Deutschland betrug 2012 rund

109 Mrd. Euro. Die anhaltende Niedrigzinsphase führt

zu weiter ansteigenden Investitionen in Immobilien und

damit zu einer deutlichen Erhöhung der Auftragsein-

gänge aber auch des Kosten- und Zeitdrucks bei Bau-

unternehmen. Gleichzeitig bleiben Bauprojekte immer

seltener innerhalb der geplanten Budgets. Alleine im

Jahr 2012 wurden in Deutschland durch Planungs- und

Umsetzungsfehler ca. 9 Mrd. Euro zusätzliche Kosten

Bomba verweist auf das „Handbuch Bürgerbeteiligung

bei Großprojekten“ von 2012, denn schon damals sah sich

das Bauministerium in der Klemme, Stuttgart 21 ließ grü-

ßen. Das Handbuch, gar als „Werkzeugkasten“ bezeichnet

(Der Immobilienbrief berichtete), sollte Projektträgern und

Behörden als Leitfaden für bessere Beteiligung und Bürgern

zur Information dienen. Die damalige Bundesregierung hat-

te sich im Koalitionsvertrag zum Ziel gesetzt, die Bürgerbe-

teiligung zu verbessern und gleichzeitig den Bau großer

Projekte zu beschleunigen.

Bürgerbeteiligung heute: neuer Qualität Kraft des

Internets

Was hat das bisher gebracht? „Mittlerweile gilt: keine Neu-

bauten, keine Windräder, keine Autobahn, kein Stromnetz

ohne breite Diskussion, Protest und Bürgerzorn. Deshalb

wünscht man heute einem, der ein neues Projekt in Angriff

nimmt, nicht mehr „viel Erfolg“, sondern „viel Glück“! Denn

vor allem mit Glück werden die Widers tände überwunden

werden können, die sich in

den Weg stellen“, so Peter

Strieder, Senior Partner bei

Ketchum Pleon und ehema-

liger Senator für Stadtent-

wicklung (Foto).

Grundsätzlich sei Bürgerbeteiligung als Elemente direk-

ter Demokratie nicht neu, sagt Strieder. Es gebe sie quasi

schon immer bei Raumordnungsverfahren und bei Bebau-

ungsplänen. Auch in fast allen Länderverfassungen ist ge-

regelt, dass mit Volksbegehren sogar verbindliche Gesetze

beschlossen werden können. Jedoch sei mit Stuttgart 21,

der Ablehnung der Münchner Olympiabewerbung und der

Abstimmung zur Teilbebauung des Tempelhofer Feldes

deutlich geworden, dass eine neue, andersgeartete Beteili-

gungskultur entstanden ist: Grundsätzlicher, informierter,

professioneller, eine neue Qualität auch dank Internet und

moderner Kommunikationstechnologien.

Trotz öffentlicher Planungsverfahren, Architekturwerk-

stätten, Bürgerforen, Ausstellungen und Unterstützung der

Politik ist es bei den genannten Projekten nicht gelungen,

eine Mehrheit zu überzeugen. Bei Stuttgart 21 half nur der

Trick, die Abstimmung auf ganz Baden-Württemberg auszu-

dehnen, sagt Strieder. Die Kraft, die die Gegner derartiger

Vorhaben entwickeln könnten, zögen u. a. auch die öffentli-

che und veröffentlichte Meinung auf ihre Seite – Kraft des

Internets.

Durchaus bedenkenswert ist Strieders Äußerung über

„die Angst, das Erreichte zu verlieren“. „Veränderung ist im

Bewusstsein einer zufriedenen Mittelschicht nicht nur eine


verursacht. (Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und

Raumforschung, Online Portal). Eine wesentliche

Ursache liegt in der zeitlichen Entkopplung von

Budget- bzw. Kostenplanung und der tatsächlichen

Kostenentstehung in der Bauphase. Nach Erfahrungen

der Baudetail AG sind diese Kostenrisiken vor allem

auf das Fehlen einer effizienten Kommunikation, klaren

Verantwortlichkeiten und Aktualität der Dokumenten-

lage sowie auf Planungs- und Ausführungsfehler zu-

rückzuführen.

Seit Anfang 2014 bietet die Baudetail AG daher mit

ihrem eigenentwickelten Projektraum eine auf die Steue-

rung von Immobilien im Hoch-, Tief-, Industrie- und Anla-

genbau ausgerichtete Management-Software an. Da cloud-

basiert, kann sie vom Betriebssystem unabhängig vor allem

mobil auf Tablets und Smartphones eingesetzt werden. Die

Plattform gewährleistet eine revisionssichere Dokumentati-

on aller Abläufe, ist nicht nur für die Bauphase, sondern

über den kompletten Lebenszyklus hinweg einsetzbar und

sichert eine effiziente, unternehmensübergreifende Zusam-

menarbeit in komplexen Projekten.

Initiator des 2013 in Frankfurt am Main von erfahrenen

Fachleuten aus der Immobilienbranche, von Unternehmern

und IT-Entwicklern gegründeten Unternehmens ist Helge

Winter. Der Diplom-Ingenieur (Architektur) mit langjähriger

Berufserfahrung ist zugleich Aufsichtsratsvorsitzender von

Baudetail. Operativ geführt wird das Unternehmen von

Franz Lucien Mörsdorf, Vorstand der Baudetail AG, der

auf über 25 Jahre in Führungspositionen im internationalen

Real Estate-Business zurück blicken kann.

Das Konzept von Baudetail ist es, der Immobilienbran-

che eine system- und ortsunabhängige, intuitiv zu bedie-

nende und praxisnahe Applikation zur Verfügung zu stellen,

die höchste Qualität und Kosteneffizienz garantiert. Der

Nutzen besteht in der einfachen Anwendung und Verläss-

lichkeit der Software, vor allem in der zu gewinnenden Effi-

zienz und Schnelligkeit sowie der Zeitersparnis. Mit dem

Einsatz der Software werden Koordinationsprobleme und

Ineffizienzen insbesondere bei Immobilienprojekten ab einer

Größenordnung von ca. 10 Mio. € nachhaltig vermieden

bzw. deutlich reduziert. Gleichzeitig wird der beherrschbare

Grad an Komplexität deutlich ausgeweitet.

Baudetail, die sich als Anbieter von Profis für Profis ver-

stehen, setzen dabei den Trend zur Mobilität im institutio-

nellen Bereich konsequent um. Laut führenden Marktexper-

ten wie Gartner werden auf Firmenkundenseite Tablets im-

mer stärker die technische Arbeitsbasis darstellen. Trotz

eines ähnlichen Funktionsangebotes sind andere Software-

Produkte in diesem Segment aufgrund ihrer Systemarchi-

tektur und Oberflächenstruktur bisher nicht vollständig mobil

einsetzbar und deutlich weniger bedienungsfreundlich. Die

Folgen sind eine geringe Akzeptanz der Anwender und ein

Festhalten an gewohnten, aber ineffizienten Systemen

(Exceltabellen / MS Office Dateiablage).

Die Nutzungsbereitschaft ist jedoch der erfolgskritische

Faktor beim Einsatz von Software-Produkten. Die Anwen-

der entscheiden anhand der Handlichkeit für oder gegen die

aktive Nutzung einer Software. Hinzu kommt: Im Real Esta-

te Geschäft gibt es aktuell für jede Projektphase spezifische

Softwareanwendungen, die zweckgebunden und kaum mit-

einander verzahnt sind. Dies führt dazu, dass Daten über

eine Immobilie an verschiedenen Orten, in unterschiedli-

chen Formaten und mit asynchronen Informationsständen

vorliegen und den Projektverantwortlichen weder gebündelt

an einem Ort noch vollständig zur Verfügung stehen.

Mittels der Life Cycle Software von Baudetail wird das

Management von Immobilienprojekten deutlich vereinfacht.

Es entstehen übersichtliche Strukturen, wodurch der

Workflow strukturiert und standardisiert, sowie der Worklo-

ad erheblich reduziert wird. Die Kommunikation der Projekt-

beteiligten ist aufgrund der Übersichtlichkeit zielgerichteter,

schneller und redundanzfrei. Durch die Integration aller am

Projekt beteiligten Parteien in dem eigens entwickelten,

cloudbasierten Projektraum macht die Software komplexe

Immobilienprojekte steuerbar und hilft, ausufernde Kosten

frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden.

Die Anwendung greift dabei auf praktische Erfahrungen

aus Marburger Immobilienprojekten zurück, wo sie erstma-

lig vor drei Jahren erfolgreich zum Einsatz kam und seitdem

kontinuierlich weiterentwickelt wurde.

Kunden von Baudetail sind institutionelle Immobilienunter-

nehmen mit mittleren bis großen Bauvorhaben oder einem

entsprechendem Immobilienbestand. Zu dem aktuellen

Kundenkreis zählen gewerbliche Bauherrn, Projektsteurer,

Asset Manager, Facility Manager, Spezialisten in der Man-

gelverfolgung sowie Kommunen mit ihrem Immobilienbe-

stand. (Weitere Informationen unter: www.baudetail.de)


sphäre in den Hütten, verraucht und verrußt von dem offe-

nen Herdfeuer, ist beklemmend.

Bei seinem Besuch im Juni 2014 fällt Winfried Clever die

Aufbruchsstimmung im Dorf auf. Die Bauarbeiten sind voll

im Gang. Es wird gegraben, gemauert, Baustahl gebogen,

betoniert. Auch die Arbeiten am neuen Haus für Yanibels

Familie laufen auf Hochtouren. Alle freuen sich auf das 52

m² große Gebäude – ihr neues Zuhause. Wohnen ist ein

Grundbedürfnis von existentieller Natur. Die Vereinten Nati-

onen haben es deshalb als ein soziales Menschenrecht in

Artikel 25, 1 der Allgemeinen Erklärung der Menschenrech-

te fest verankert.

Was bedeutet Wohnen, was bedeutet ein Zuhause für

Menschen in den Projekten der DESWOS? Zum 45. Ar-

beitsjahr hat die DESWOS auch in Indien und Tansania

nachgefragt. Für die unterhalb aller Kasten stehenden Da-

lits , die „Unberührbaren“ in Indien, bringt ein Haus neben

der physischen Sicherheit auch wichtige gesellschaftliche

Rechte. Für den Dorflehrer Veeramani Kaliyamorthy erhöht

es seinen sozialen Status – Voraussetzung dafür, dass er

als Dalit heiraten kann. Veeramani nimmt an einem Baupro-

jekt der DESWOS nach dem Wirbelsturm Thane teil.

Mathilda Ephraim Shoo aus der tansanischen Haupt-

stadt Arusha ist eine von 70 allein erziehenden Müttern, die

über ein Siedlungsprojekt der DESWOS im Jahr 2011 ein

Haus für ihre Familie erhalten haben. Mathilda erklärt am

Tag ihres Einzugs: „Das wird mein Zuhause sein, wo mich

keiner wegschicken kann. Heute sehe ich, dass ich ein

Mensch bin.“

45 Jahre weltweit für ein menschenwürdiges Zuhause -

Eine Kurzbilanz

seit 1982 Betreuung von etwa 500 Projekten in 50

Entwicklungsländern,

Bau von rund 35.000 Häusern, Gemeinschaftsein-

richtungen und Infrastruktur, Schul- und Wohnheim-

bauten,

Förderung Einkommen schaffender Maßnahmen,

insgesamt rund 50 Mio. Euro Projekttransfers an

Partnerorganisationen und Projektbeteiligte.

(Infos: Astrid Meinicke, DESWOS Deutsche Entwick-

lungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen

e.V., Innere Kanalstraße 69, 50823 Köln, Telefon 0221 579

89 37, Fax 0221 579 89 99, [email protected],

www.deswos.de, DESWOS e.V. Spendenkonto, IBAN

DE87 3705 0198 0006 6022 21, Sparkasse KölnBonn

SWIFT-BIC COLSDE33, Spendenstichwort: MZ Hausbau

San Rafael)


wenn Sie um die Weihnachtszeit oder für Geburtstage oder

Veranstaltungen einmal eine sinnvolle Spendenadresse aus

der Immobilienwirtschaft suchen, bei der sich auch schon

renommierte Branchenteilnehmer vor Ort über die Mittelver-

wendung informiert haben, denken Sie doch bitte einmal

über DESWOS nach.

Die DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales

Wohnungs- und Siedlungswesen e.V. ist ein gemeinnützi-

ger privater Verein und hilft Familien in Entwicklungslän-

dern.. Er wurde 1969 gegründet und wird von den im GdW

Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilien-

unternehmen organisierten Wohnungsunternehmen sowie

deren Verbänden gemeinsam mit Unternehmen anderer

Wirtschaftsbereiche und von Privatpersonen unterstützt.

DESWOS vermittelt über enge Zusammenarbeit mit örtli-

chen Partnerorganisationen Hilfe beim Bau von Wohnraum

und Siedlungen für Not leidende Familien und bei der Si-

cherung ihrer Existenz.

Für die Durchführung der Projekte ist die DESWOS

auf Spenden angewiesen, die mit öffentlichen Mitteln er-

gänzt werden. Die DESWOS arbeitet in der direkten Pro-

jekthilfe, das heißt die Spenden werden in gemeinsamer

Entscheidung mit den Partnerorganisationen und den

bedürftigen Familien nach dem Grundsatz der Hilfe zur

Selbsthilfe eingesetzt.

Vielleicht fällt Ihnen ja etwas ein. Ihr Werner Rohmert

Zum 45. Arbeitsjahr der DESWOS

nachgefragt:

Was bedeutet Zuhause? Physische Si-

cherheit, sozialen Status – es ist alles.

„Ein Haus?... Es ist alles. Denn ohne ein Dach kannst

Du nichts machen.“ Prompt und vielsagend ist die Ant-

wort von Yanibel del Carmen Rivera Zeledón auf die

Frage, was ihr das neue Haus, was ihr ein Zuhause be-

deute. Yanibel wohnt in einem kleinen Vorort von San

Rafael del Norte im nördlichen Nicaragua und nimmt

am Hausbauprojekt der DESWOS Deutsche Entwick-

lungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen

e.V. teil.

Die DESWOS fördert dort den Bau von 60 Häusern mit

Kochstelle, Waschhaus und Toilette. Winfried Clever, Pro-

jektreferent bei der DESWOS, stellte Yanibel diese Frage

beim Besuch auf der Projektreise im September 2013. Fast

alle Bewohner dort leben in Hütten aus Lehm, Holz, Plastik

und Wellblech. Die Wände und Dächer sind undicht. Die

Feuchtigkeit kriecht bis in den letzten Winkel. Die Atmo-

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 1 NR. 336, 47. KW, 21.11.2014, Seite 31

Der Lager- und Logistikflächenumsatz für Flächen ab 5.000 qm erreichte in den ersten

drei Quartalen in der Region Köln rund 75.000 qm. Der Vergleichswert des Vorjahres

wurde um 14% unterschritten, der fünfjährige Durchschnittswert (Q1-3 2009-2013) um

32%. Dieser Rückgang ist allerdings nicht auf eine mangelnde Nachfrage zurückzufüh-

ren, sondern auf das knappe Angebot an modernen Flächen. Viele Gesuche von Unter-

nehmen konnten nicht bedient werden, da in der Region im Bestand keine entsprechen-

den Flächen verfügbar waren und nur vereinzelt spekulativ gebaut wird. Diese spekula-

tiven Bauten - zwei Flächen mit insgesamt rund 16.000 qm – schaffen indes keine signi-

fikante Verbesserung des Angebotes. JLL erwartet im 4. Quartal einige größere Ver-

tragsabschlüsse in nutzerspezifischen Projektentwicklungen, so dass der Gesamtjah-

resumsatz 2014 das Vorjahresergebnis erreichen könnte. Aufgrund des knappen Ange-

botes und der guten Nachfrage ist die Spitzenmiete für Lager- und Logistikflächen ab

5.000 qm im 3. Quartal um 4% auf 4,95 Euro/qm gestiegen, bis zum Jahresende ist ein

weiterer Anstieg auf 5,00 Euro/qm/Monat absehbar. Erzielt wird die Spitzenmiete im

Kölner Stadtgebiet. Auch in Bergisch-Gladbach und Troisdorf stiegen die Mieten leicht

an. Die Mehrzahl der Verträge wurde im Bereich zwischen 4,00 und 4,50 Euro/qm ab-

geschlossen. Bei der Spitzenrendite für Flächen ab 5.000 qm war erneut ein Rückgang

zu verzeichnen. Sie markiert mit 6,35% den niedrigsten Wert der letzten fünf Jahre und

liegt um 9% unter dem fünfjährigen Durchschnittswert.

Das erst vor wenigen Wochen fertig gestellte

Logistikprojekt „Log Plaza“ (Foto) im Industrie-

gebiet Ossendorf ist inzwischen vollständig

vermietet. Das gab der Projektentwickler und

Investor Alcaro Invest GmbH bekannt. Mit der

ersten Großanmietung über 5300 qm an den

Kölner Logistikdienstleister Publicare GmbH

noch während der Bauphase konnten nun

auch die restlichen rund 3.700 qm werden.

Neben Wohn- und Gewerbeimmobilien vertreibt die KSK-Immobilien GmbH, Makler

der Kreissparkasse Köln, nun auch land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Flächen.

Dazu gehören beispielsweise Resthöfe und ländliche Anwesen wie auch Wald-, Feld-

und Wiesenflächen.

Lagerflächen: Spitzenmiete leicht gestiegen

Kurz berichtet

Troisdorfer Neubauprojekt „Wohnen am

Stadtwald“

In der Kiefernstraße in Troisdorf-Spich

entstehen in unmittelbarer Nähe zum Spi-

cher Wald fünf Mehrfamilienhäuser mit

insgesamt 25 Eigentumswohnungen. Bau-

träger ist Gerling & Schütz, vertreten durch

den Geschäftsführer Eric Schütz. Die KSK-

Immobilien GmbH hat den Verkauf der

Wohnungen übernommen. Die barrierefrei-

en Mehrfamilienhäuser bieten Wohnungen

mit Flächen zwischen ca. 67 qm und ca.

110 qm. Vor kurzem wurde der Neubau

gelegt werden.

FMP erwirbt Flächen im Gewerbepark

Scharrenbroich

Die FMP Matratzen Manufaktur, Spezialist

für ergonomische Schlafsysteme, hat auf

Vermittlung der Immobilienexperten von

Greif & Contzen ein 5.371 qm großes

Grundstück mit Gewerbe- und Hallenflä-

che im Gewerbepark Scharrenbroich in

Rösrath erworben. Verkäufer ist die Becher

GmbH & Co. KG Verwaltungen und Be-

teiligungen aus Wiesbaden.

KölnTurm verkauft

InfraRed Capital Partners Limited und

Art-Invest Real Estate Management

GmbH & Co. KG haben den KölnTurm

veräußert. Käufer des mit 43 Stockwerken

höchsten Bürogebäudes in Köln ist der

kanadische Investor Dream Global REIT.

Der KölnTurm umfasst rund 27.000 qm

Mietfläche inklusive eines Restaurants mit

Dachterrasse im 30. Stockwerk. Die beiden

größten Nutzer sind das Institut für Qualität

und Wirtschaftlichkeit im Gesundheits-

wesen (IQWIG) sowie die Boston Con-

sulting Group. Der Kaufpreis lag bei

über 110 Mio. Euro.

Zum gleichen Zeitpunkt haben InfraRed

und Art Invest das angrenzende 217 Zim-

mer umfassende 4–Sterne-NH-Hotel an

den Internos Hotel Real Estate Fund für

ca. 29,5 Mio. Euro veräußert.

JLL und OLSWANG waren beratend

tätig.

Köln-Ossendorf: „Log Plaza“ ist vollvermietet

Land & Forst: neuer Vertriebszweig der KSK

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:

Personen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:

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Impressum ADI (13), Aengevelt (24,25), Angermann (24), Aquila Capital (11), Arbeiterwohlfahrt (27),

Aurelis Real Estate (3,14), balandis real estate ag (24), Bankhaus Sarasin (3), Baudetail AG

(29), Bouwfonds IM (6), Bulwiengesa AG (25), Caceis Bank (2), Catella Real Estate (5),

CBRE (4), CMS Hasche Sigle (2), Colliers International (16), Deka (7,22,26), Deloitte (3),

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(30), Deutsche Bahn (10), Deutsche Bank Research (26),Deutsche Hypo (20), Deutsche

Immobilien Gruppe (4), DIC Asset (7,8,12,20), DIW Berlin (25), DWI Gruppe (24), DZ Bank

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on (28), KGAL (3), LBS (27),LEG Immobilien (14,15), MBM Hochbau (14), Nestlé (22), Ols-

wang (27), Pegasus Capital Partners GmbH (12), Project Gruppe (11,14), publity AG

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haus (14), Würth (24).

Boeri, Stefano (26); Bomba, Rainer (27); Clever, Winfried (30); Danne Dr., Matthias (26);

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Guido (4); Stöhr, Eberhard (2); Strieder, Peter (27); Tornow, Alexandra (8); Ulbricht, Dirk

(25); Waltenbauer, Gert (3); Winter, Helge (29).


Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 1

Inhaltsverzeichnis


da sind sich mal wieder die Zukunftsvorhersager und Vergangenheitsinterpretierer irgendwie uneinig: Die Wirt-

schaftswachstumsraten in Deutschland werden kontinuierlich heruntergeschraubt, aber der Deutsche Hypo-

Index diagnostiziert ein „ vorläufiges Ende des Abwärtstrends“ nach „ drei Monaten mit negativem

Wachstum“. Bei 241,1 Zählerpunkten im Oktober bewege man sich auf dem Niveau des – sehr guten – Jahres

2012. Da die Immobilienwirtschaft dem wirklichen Leben immer hinterherhinkt, lässt das für 2015 nichts allzu

Gutes erwarten. Obwohl alle Wohnungsmarktberichte (vgl. Näheres in dieser Ausgabe) eine spürbare Ab-

schwächung des Miet- und Kaufpreiswachstums für Wohnungen beobachten, hat das DIW aktuell in 40 von

127 deutschen Wohnungsmärkten "explosionsartige Preisentwicklungen" festgestellt, die nicht durch entspre-

chendes Mietwachstum gedeckt seien. Das heiße Blasenbildung für „München, Köln und Hamburg, aber auch

für beliebte Universitätsstädte. Für Berlin, Stuttgart und Düsseldorf könne dagegen "keine ausschließlich in den

Preisen vorhandene Dynamik gefunden werden" (was will uns das DIW damit sagen?). Überraschende Kandi-

daten für Preisblasen seien Städte wie Detmold, Wuppertal, Solingen oder Dortmund (bei Neubauten). Auch

die Neubautätigkeit wird unterschiedlich bewertet. Der IVD freut sich über + 5,2% Baugenehmigungen für Woh-

nungen bis Q3 2014 – d.h. 10.428 Wohnungen mehr als im gleichen Vorjahreszeitraum. Im Geschosswoh-

nungsbau wurden sogar 94.415 Wohnungen genehmigt, knapp 10% mehr als 2013. Der GdW interpretiert

dieselben Zahlen als sich abschwächende Dynamik, denn die 5,2% plus seien deutlich weniger als das Plus

von 9,6% noch im ersten Halbjahr und das Plus von 13,5% in den ersten drei Quartalen 2013. Der Aufschwung

des letzten Jahres werde durch Mietpreisbremse und „völlig überhöhte Anforderungen an den Wohnungsbau“

abgeschwächt, so der Präsident Axel Gedaschko. „Ebenso droht die aktuell diskutierte Befristung des Mieter-

höhungsanspruchs bei Modernisierung zur Investitionsbremse zu werden. Eine zeitliche Einschränkung der so

genannten Modernisierungsumlage bis zur scheinbaren Amortisation der Kosten, würde gerade die dringend

benötigten geringinvestiven Maßnahmen ausbremsen.“ Was die Bauwirtschaft vermeldet, ist ebenso zwiespäl-

tig interpretierbar. Laut Statistischem Bundesamt gingen im August im Hochbau die Auftragseingänge im Ver-

gleich zum Vorjahresmonat preisbereinigt um 5,2% zurück und im Tiefbau um 5,7%. Für den bisherigen Jah-

resverlauf ergibt sich– dank dem starken 1. Quartal – ein geringer Rückgang von 0,1% im Hochbau und 0,8%

im Tiefbau. Der Gesamtumsatz des Bauhauptgewerbes betrug von Januar bis August 40,0 Mrd. Euro und lag

damit um 7,5% über dem Niveau der ersten acht Monate 2013.

Statistiken – und mit ihnen die Marktberichte, die in dieser Ausgabe breiten Raum einnehmen - sind gut und

nützlich, wenn dabei nicht die Sache selbst übersehen wird. Wie oft etwa die Wohnungsbestände in Dortmund-

Westerfilde noch den Besitzer wechseln, ist für die Bewohner irrelevant, so lange niemand eigenes Geld (nicht

nur Fördermittel der KfW!) in echte Sanierung investiert, und die öffentliche Hand, die nicht nur die Infrastruktur

aufrechterhalten, sondern auch die Wohnungen von Transferleistungsberechtigten bezahlen muss, geht leer

aus, weil Unternehmensanteile und nicht Wohnungen gehandelt werden: Dafür entfällt noch nicht einmal

Grunderwerbssteuer. Von Baukultur oder dem Erhalt von Stadtraumqualitäten ist da noch lange nicht die Rede.

Trotzdem lohnt es, sich den Baukulturbericht 2014/15 der Bundesstiftung Baukultur näher anzusehen, der auf

der Expo Real präsentiert wurde. Er gibt konkrete Handlungsempfehlungen und zeigt Lösungen für Politik,

Planer und weitere Akteure der Baukultur (Immobilienwirtschaft?) auf. Kernforderungen sind etwa, die bauli-

chen Konsequenzen von Wohnungsbauprogrammen und Energiewende gestalterisch in Angriff zu nehmen, die

öffentliche Bodenpolitik (!) als Mittel der Stadtentwicklung zu stärken und „baukulturelle Kriterien bei der Auf-

trags- und Grundstücksvergabe einfließen zu lassen“ – das wäre wahrhaftig revolutionär! Bauqualität auch in

ästhetischer Hinsicht und im Verhältnis zur umgebenden Stadt fehlt in allen Bewertungskatalogen der Immobili-

enwirtschaft und dabei ist es das, was letztlich einen „nachhaltigen“ Wert ausmacht.

Galina Balaschowa, deren Entwürfe für die sowjetischen Raumschiffe derzeit in

der Kunsthalle Bonn ausgestellt sind, bedauert, dass Technikern die Gestaltung von

Räumen nichts bedeute – Immobilienökonomen auch nicht, oder?

Nr.: 67 47. KW / 21.11.2014 Kostenlos per E-Mail

ISSN 1860-6369

Editorial 1

Interview mit Dr. Markus Vogel, Geschäftsführer Büro Dr. Vogel GmbH

2

Büromarktzahlen 4

Logistik und Betriebsflä-chenreserven

5

Standortentwicklung auf Industriebrachen

7

IVD: Preisspiegel für Miet- und Eigentumswoh-nungen

10

Wohnungsmärkte und Regulierung

13

Impressum

Dr. Gudrun Escher, Chefredakteurin

Ihr direkter Weg zu uns!

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 2

Einfach – innovativ – flexibel – sind dies die Immobilientrends

der Zukunft?

Die Beratungsgesellschaft BÜRO DR. VOGEL aus Berlin und bulwiengesa nahmen die Expo

Real zum Anlass, nach Innovationen Ausschau zu halten. Ein Gespräch mit Dr. Markus Vogel

über Hintergründe und Ergebnisse.

Auf der Expo Real haben Sie gemeinsam mit bulwiengesa bei einem Rundgang beson-

dere „Innovationen“ vorgestellt und stießen damit auf ein ungeahnt lebhaftes Interesse.

Was hat Sie zu einem solch ungewöhnlichen Angebot veranlasst?

Dr. Markus Vogel: Die BÜRO DR. VOGEL GMBH versteht sich als Spezialist für komplexe

Entwicklungsprojekte, Planungsrechts- und Baurechtsschaffungen. Wir

begleiten Projektentwicklungen und beraten Unternehmen und Organi-

sationen, die mit Immobilienprojekten befasst sind. Uns interessiert

daher die einfache Frage: Was machen andere dabei anders?

Nach welchen Kriterien sind die Beispiele ausgewählt worden?

Dazu muss man sich erst einmal klar machen, dass Innovationen meist

im Kleinen beginnen und am Anfang immer stören, weil sie eingeübte

Abläufe, Denkweisen und Bewertungen und vor allem Märkte durch-

kreuzen. Auf die Immobilienwirtschaft und die Messe übertragen zeigen

sich Innovationen selten an den größten Ständen und in den auffälligs-

ten Projekten. Wer Innovationen sucht, muss nach den Menschen und Organisationsformen

suchen, die hinter den Immobilienprojekten der Zukunft stehen. Im Vorfeld haben wir in einer

kleinen Studie folgende Felder beleuchtet:

1. Innovationen bei der Entwicklung

2. Innovationen in den Planungsprozessen

3. Innovationen im Design

4. Innovationen bei Nutzungskonzepten für Revitalisierungsprojekte

5. Innovationen im Vertrieb von Bauprojekten

6. Innovationen bei Baustoffen und Technologien

Innovationen brechen den Markt in seinen eingefahrenen Strukturen auf, denn die entschei-

dende Frage lautet doch: In welchen Räumen wollen wir in 25 Jahren leben und arbeiten? Wer

werden die Nutzer sein und was nützt ihnen? Was innovativ ist, muss neu sein, besser sein,

dann auch Bestand haben und Wachstum ermöglichen.

Letztlich haben Sie drei Beispiele ausgewählt: den Massivholzbau WOOD CUBE, den der

Investor Matthias Korff im Rahmen der IBA Hamburg-Wilhelmsburg realisiert hat, die

Projektentwicklung „The Brick“ von aurelis real estate in Frankfurt und den internetba-

sierten Aquisitions- und Vertriebskanal asset profiler. Für den Holzbau und The Brick

könnte das Motto gelten: Weniger ist mehr, zurück zum Einfachen. Halten Sie das für

den Trend der Zukunft?

Ja, unbedingt. Zunächst einmal übertreffen beide Bauprojekte die heutigen Standards zur

Energieeinsparung und dem CO2-Fußabdruck deutlich. Darüber hinaus ist der Massivholzbau

unschlagbar bei der Bauzeit. Das Baumaterial ist vor Ort verfügbar, dauerhaft, ganz ohne

schädliche Zusätze zu 100% wieder verwertbar und schafft ein gesundes Raumklima. Dem

Büroneubau im Frankfurter Europaviertel, der auf der Expo Real mit dem DGNB Vorzertifikat in

Silber ausgezeichnet wurde, ging ein Jahr intensive konzeptionelle Arbeit voraus. Vor allem die

neuen Zielgruppen in der Frankfurter Arbeitswelt sollten erschlossen werden, die nicht die ho-

hen Mieten in den üblichen Neubauten bezahlen können und wollen. Geplant ist ein Mietniveau

einschließlich Nebenkosten von 20 Euro, das wäre etwas mehr als die Hälfte des am Standort

Rainer Koepke wird ab dem

1. Mai 2015 die Business Line

Industrial & Logistics Agency

bei CBRE leiten. Bisher war

Koepke bei JLL für die Abtei-

lung Industrial Agency verant-

wortlich. Ziel ist der bei CBRE

der Ausbau des Marktanteils

in dem Sektor.

Die Deutsche Annington hat

19,6 Mio. neue Aktien ausge-

geben, um damit den Kauf von

5.000 Wohnungen der CitCor

Residential Group zu finan-

zieren, Schätzpreis 320 Mio.

Euro. Weitere 9.600 Wohnun-

gen wurden für 484 Mio. Euro

von der LEG Immobilien er-

worben. Die Kapitalmaßnah-

me bringt 450,8 Mio. Euro ein.

Zum 25. November 2014 wird

die Deutsche Annington Im-

mobilien SE in den MSCI Ger-

many Country Index aufge-

nommen. Die Marktkapitalisie-

rung betrug am 06. November

2014 rund 6,6 Mrd. Euro.

Die CUBION Immobilien AG

vermittelte einen Mietvertrag

über rd. 430 qm Büro- und

310 qm Lagerfläche im Tech-

nologie-Quartier an die Figo

GmbH, Spezialist für Kon-

zeption und Einrichtung von

Geschäftslokalen. Die Immobi-

lie ist im Besitz eines luxem-

burgischen Immobilienfonds.

Personalien

Bochum

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 3

üblichen im Premium Segment des Neubaus. Dafür hat das Entwicklungsteam Wege gesucht

und gefunden, um die Flächen effektiver zu gestalten und eine Nettomietfläche von 91% zu

erreichen, ohne die Bauqualität zu beeinträchtigen z.B. durch weite Stützabstände und eine

flexible Flächenteilung, die die Nutzungsvielfalt erst ermöglichen.

Für „The Brick“ hatten Sie beim Rundgang die Formulierung gewählt, sie wollten „den

typischen Frankfurter Zyklus durchbrechen“. Was meinen Sie damit?

Die Inhalte unserer Arbeitswelten ändern sich immer schneller, Arbeitsplätze werden flexibler,

Ortswechsel häufiger, Mitarbeiteraufbau- und Abbau und damit die Flächenbedarfe und die

notwendige Ausstattung können immer weniger langfristig vorhergesagt werden. Mehrfachnut-

zungen von Arbeitsplätzen und Räumen im Tagesverlauf nehmen zu. Innovative Unternehmen

legen mehr Wert auf die Kompetenz ihrer Mitarbeiter als auf einen repräsentativen Empfang.

Dies ist ein Grund, warum im „The Brick“ auch der Ausbaustandard überdacht worden ist. Was

ich immer noch in Frankfurt sehe ist die Tatsache, dass Endinvestoren und deren Anleger das

High-End-Produkt bevorzugen und dafür immer die gleiche Klientel von Mietern ansprechen.

Die ziehen dann nach wenigen Jahren in die jeweils wieder neuste Immobilie um. Sehr schnell

ist das heute noch neue dadurch veraltet und muss teuer aufgearbeitet werden, um wieder neu

zu sein. Das Einfache hat sich in der Vergangenheit als das Beständigere erwiesen. Das dürfte

künftig noch viel mehr gelten. Für „The Brick“ erwarten wir, dass die Immobilie nicht in fünf

Jahren abgewertet werden muss. Gleiches gilt übrigens auch für den WOOD CUBE als

Wohnimmobilie.

Wie passt der asset profiler, in dessen Beirat Hartmut Bulwien vertreten ist, in das Para-

digma des einfachen und flexiblen?

Die Plattform für Anbieter und Investoren löst den Widerspruch zwischen dem Wunsch nach

größtmöglicher Breite und gleichzeitig größtmöglicher Treffsicherheit bei größtmöglicher Ver-

traulichkeit. Zielgruppe und Anbieter bleiben so lange „privat“, bis ihre Interessen sich in einem

bestimmten Projekt decken. Das in anderen Bereichen der „Partnersuche“ bewährte Verfahren

des Matching ist den Besonderheiten von Immobilien angepasst worden. In jedem Punkt des

Verfahrens kann der Anbieter entscheiden, welche Details er an wen offenlegt. So ist auch

Vertraulichkeit gewährleistet, zumal die Legitimation jedes Nutzers genau überprüft wird. Auch

die Beteiligung eines Maklers ist nicht ausgeschlossen, ein Drittel der Nutzer komme aus die-

Rhenus Scharrer mietet für

einen neuen Auftrag ca. 6.500

qm Hallen- und Bürofläche

sowie ca. 21.000 qm Freiflä-

che am Rapensweg 187. Ver-

mieter ist die Otto Scherff

GmbH & Co. Savills war

vermittelnd tätig.

Anfang November eröffnete

planmäßig die Neutor-Galerie,

ein Projekt der Hellmich Un-

ternehmensgruppe, mit

rd. 22.000 qm Mietfläche,

Investment 120 Mio. Euro.

Die 85 Geschäftsräume waren

bei Eröffnung zu 97% vermie-

tet. Die Vermietung verant-

wortet Fokus Development,

Duisburg. Für das Centerma-

nagement ist Corpus Sireo

verantwortlich.

Castrop-Rauxel

Aurelis

Dinslaken

Spielraum*

Wir entwickeln Potenziale.

aurelis Real Estate GmbH & Co. KGRegion WestMercatorstraße 23 (Hbf. Südseite)47051 DuisburgTel. 0203 709028-0Fax 0203 [email protected]

Wir erkennen die Chancen, die in einer Immobilie stecken. Für jedes Grundstück und Gebäude fi nden wir das richtige Konzept. So entstehen Räume für Lager/Logistik, Produktion, Büro/Verwaltung, Bildung, Dienst-leistung, Handel und Wohnen.

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 4

sem Bereich, wie der Betreiber mitteilt. Zukunftsfähig ist dabei die Antwort auf die rasch

voranschreitende Digitalisierung des Bauens und damit auch der Immobilienwirtschaft.

Selbst große Objekte mit großen Datenmengen können sehr einfach und zugleich flexibel

verhandelt werden.

Werden Sie das Thema der Innovationen weiter verfolgen?

Schon aus eigenem Interesse, aber auch angesichts des breiten Echos im ersten Anlauf wer-

den wir mit bulwiengesa weiter beobachten, wo Innovationen in der Immobilienwirtschaft wirk-

sam werden, und unsere Kunden und Mandanten darauf aufmerksam machen, vielleicht schon

auf der nächsten MIPIM.

Das Gespräch führte Dr. Gudrun Escher

Kleine Büroflächen gehen in Essen und Dortmund gut –

nur große nicht

Die Zahlen zum Ende des dritten Quartals fallen ernüchternd aus und werfen grundsätzliche

Fragen auf.

Büromarktzahlen für das Ruhrgebiet sind insgesamt nur in bescheidenem Maße verfügbar,

noch seltener Quartalszahlen. Nur BNP Paribas Real Estate GmbH berichtet viermal im Jahr

und das auch nur aus Dortmund und Essen. Die Ergebnisse für ein dreiviertel Jahr 2014 las-

sen die Frage offen nach der Zweckmäßigkeit solcher Zwischenberichte angesichts der be-

scheidenen Volumina. Errechnet wurden für Essen 36% weniger Büroflächenumsatz als zum

Vorjahreszeitpunkt und für Dortmund 28% weniger. In der Perspektive vertröstet Christoph

Meszelinsky, BNPPRE Essen, auf das Jahresendgeschäft und einige Großabschlüsse,

die noch „in der Pipeline“ seien. Aber mal ehrlich: Was hat die Stadt Essen davon, wenn die

100.000 qm Umsatz (bisher 65.000 qm) doch noch erreicht werden oder in Dortmund die Ziel-

marke von 66.000 qm (bisher 38.000)? Wer verteilt Medaillen, wenn der Zehnjahresdurch-

schnitt erreicht wird – und nicht „verfehlt“ wie in Essen um 21%? Entscheidender ist doch wohl,

wie viele Mietverträge für welche Stadtgebiete geschlossen wurden, ob bei Umzügen weniger

oder mehr Fläche belegt ist und welche leer stehen, kurz wie lebhaft das Wirtschaftsgesche-

hen in der Stadt ist.

Da BNPPRE weder die Zahl der Abschlüsse kommuniziert noch die Nettoabsorption erhebt,

bleibt der Leerstand. Der sei in Essen um 10% auf 5,1% gestiegen (187.000 qm), wobei ein

Viertel auf moderne Flächen entfalle, etwas mehr als im Vorjahr, und die liegen zumeist am

Cityrand in Rüttenscheid / Bredeney. Die meisten Vertragsabschlüsse betrafen Flächen bis

2.000 qm. Bei den Branchen hätten Verwaltungen von Industrieunternehmen mit nur 22% in

der Rangliste „spürbar Anteile eingebüßt“ (gehört ein solcher Ranglistenwettbewerb zu den

vordringlichen Unternehmenszielen?). Lobbyisten (sic!) trugen 10% und Banken / Finanz-

dienstleister 12% zu den Umsätzen bei. Last but not least werde deutlich weniger neu gebaut

als im Vorjahr (48%, was immer das aussagt), wovon, da konkret die zwei Großprojekte für DB

Schenker und Allbau gemeint sind, keine Flächen zur Vermietung frei wären. Die Spit-

zenmiete wird mit 14 Euro/qm angegeben und werde stabil bleiben.

Auch in Dortmund fehlten die Großabschlüsse, deshalb die niedrigen Umsätze. Der Leer-

stand wird insgesamt mit 161.000 qm entsprechend 5,5% angegeben, zwar niedriger als zum

Vorjahreszeitpunkt, aber seit Anfang 2014 wieder gestiegen. Knapp ein Drittel davon (48.000

qm) beträfen die - üblicherweise am meisten nachgefragten - modernen Flächen und ebenso

ein Drittel (49.000 qm) Flächen in der City. Im Bau befänden sich wie im Vorjahr ca. 29.000

qm, davon 78% am Phoenix See und dort seien auch noch 15.000 qm nicht vermietet. In sehr

guten Citylagen seinen Spitzenmieten von 13,50 Euro/qm erzielbar. Frage: Wird in Dortmund

immer noch für einen Markt gebaut, der hier nicht stattfindet?

Brack Capital erwirbt von

Quantum Immobilien die

Germania-Siedlung in D-

Marten mit 309 Wohnungsein-

heiten. Der Mieterverein Dort-

mund bemängelt hier seit län-

gerem einen Sanierungsstau.

SEGRO hat im SEGRO Lo-

gistics Centre Dortmund-Unna

rund 32.500 qm Hallen- und

Lagerflächen langfristig an

KiK Textilien vermietet. Ver-

mittelnd war BNPPRE tätig.

MStar Europe hat u.a. in

Dortmund und Herne vier

deutsche Light-Industrial-

Immobilien für zusammen

12,85 Mio. Euro mit gesamt

rd. 33.000 qm Mietfläche er-

worben, davon drei von einem

US-amerikanischen Fondsma-

nager. In Dortmund

(Feldbachacker 4) ist der

Hauptmieter DB Schenker,

in anderen existieren Leer-

stände.

Das Modelabel Forever 21

hat im Westenhellweg 40-46

auf drei Etagen eine mehr

als 2.000 qm große Fläche

gemietet und wird dort die

jetzige Fläche von H&M über-

nehmen. Im Herbst 2015

soll die Eröffnung sein. Ver-

mittelnd war Lührmann Immo-

bilien tätig. Eigentümerin

ist die Alte Leipziger Lebens-

versicherung.

Dortmund

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Auch wenn BNPPRE darauf hinweist, dass die Leerstandsraten im Vergleich mit anderen Städ-

ten noch niedrig seien, so dürften für B-Städte, zu denen Essen wie Dortmund zu rechnen

sind, generell ähnliche Niveaus gelten. In beiden Städten scheint sich jedoch seit den

Boomjahren vor der Finanzkrise von 2008 die Situation am Büromarkt stark verändert zu ha-

ben. Damals wurden Leerstandsraten von 3 bis 4% beobachtet und das Angebot besonders an

attraktiven, modernen Flächen war rar. Wie haben sich die Städte seither entwickelt, wo wurde

gebaut und als wie sinnvoll und zukunftsfähig haben sich die Maßnahmen erwiesen? Flächen-

summen und Prozentzahlen bekommen erst im Kontext von Städtebau und Quartiersentwick-

lung Farbe und können darauf Antworten geben, wie werthaltig die Investition in Mietflächen

tatsächlich war.

Logistik und Betriebsflächenreserven

Nach einem schwachen Jahr 2013 zog der Absatz von Logistikflächen im Ruhrgebiet in den

ersten drei Quartalen wieder spürbar an. Die Flächenreserven sind knapp.

Auch wenn die Zahlen differieren, die Tendenz der berichteten Marktdaten bei JLL und

BNPPRE ist dieselbe: Man erwartet ein überdurchschnittliches Ergebnis für das Gesamt-

jahr, einen weiterhin hohen Anteil der Eigennutzer (bei BNPPRE 20%, bei JLL 34,3%) und

gleichbleibende Spitzenmietniveaus (BNPPRE 4,30 Euro im Raum Duisburg / Mülheim und

Dortmund / Unna, JLL 4,65 Euro in Duisburg).

LEG Immobilien hat ihr ope-

ratives Ergebnis (FFO I) in

den ersten neun Monaten um

19,7% im Vergleich zum Vor-

jahr auf 123,9 Mio. Euro ge-

steigert. Der Konzernüber-

schuss erhöhte sich um rd.

31% auf 68,2 Mio. Euro. Die

Mieterlöse stiegen auf 286,6

Mio. Euro, die Mieten durch-

schnittlich um 3,4% und die

Leerstandsquote auf 3,2%.

Weitere Zukäufe von mindes-

tens 5.000 Einheiten pro Jahr

seien geplant.

Düsseldorf

Ruhrwert

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 6

Den Großteil der

Nachfrage generie-

ren die Logistik-

dienstleister (bei

BNPPRE 48%, bei

JLL sogar 60%),

gefolgt vom Handel

(42% bzw. 28%).

BNPPRE registrier-

te allein fünf Ab-

schlüsse über mehr

als 20.000 qm, da-

von der größte mit

39.000 qm in Berg-

kamen Fertigstel-

lung 2015) an DB

Schenker, die

auch den Standort

Dortmund um wei-

tere 20.000 qm

erweitert hätten.

Aus diesen großflä-

chigen Abschlüssen

sei das Flächen-

wachstum bei

gleichbleibender

Zahl der Transakti-

onen zu erklären.

Kleinere Flächen von 8.000 bis 12.000 qm machten 19% der Umsätze aus, noch kleinere zwi-

schen 5.000 und 8.000 qm noch einmal 10%. Der Neubauanteil sei mit 61% im bundesweiten

Vergleich hoch, da Nutzer Schwierigkeiten hätten, ein ihren Ansprüchen genügendes Bestand-

sobjekt zu finden, so Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der

BNPPRE. 76.000 qm Hallenfläche seien in den ersten neun Monaten des Jahres neu gebaut

worden, bestätigt auch Arnd Sternberg, Team Leader Industrial Agency Rhein-Ruhr bei JLL in

Düsseldorf, aber meist für Eigennutzer. Da die Nachfrage nach großen Flächen anhalte, sieht

er das größte Potenzial im nördlichen Ruhrgebiet in der Region um das Autobahnkreuz

Kamen / Bergkamen. Die Flächen, die RAG Montan Immobilien in Kamp-Lintfort anbieten

könne, kämen auch in Betracht, seien aber deutlich kleiner. Das Anlegerinteresse sei ein-

deutig auf hochwertige, gut vermietete Core-Objekte mit moderner Ausstattung ausgerichtet.

Dennoch gibt es auch Deals mit Bestandsimmobilien, die sogar z.T. leer stehen wie jüngst

bei dem Paketerwerb durch MStar Europe über insgesamt 33.000 qm Fläche. Logistik bleibe

der wirtschaftliche Treiber im Ruhrgebiet mit einer leichten Tendenz zu begleitendem pro-

duzierendem Gewerbe.

JLL definiert „Ruhrgebiet“ als das Gebiet des RVR und errechnete dort in den ersten neun

Monaten insgesamt einen Umsatz von rund 287.000 qm an Lager- und Logistikflächen mit ei-

ner Mindestgröße ab 5.000 qm (+ 12% gegenüber dem Vorjahr). Mit 114.000 qm und dem o.g.

Abschluss von DB Schenker sei das dritte Quartal das stärkste des Jahres gewesen. BNPPRE

nennen nur 210.000 qm (+ 25% gegenüber dem Vorjahreszeitraum). 350.000 qm Umsatz für

das Gesamtjahr 2014 hält JLL für möglich, wobei die Spitzenrendite – angegeben für Flächen

um 5.000 qm mit 6,45% - weiter unter Druck geraten werde. Zum Vergleich: Für den Raum

Düsseldorf berichtet BNPPRE 211.000 qm Gesamtumsatz bis Q3 2014 (- 19% gegenüber dem

Vorjahreszeitraum) und JLL 222.000 qm – zwar das zweitbeste Ergebnis der letzten zehn Jah-

re, aber 20% weniger als im Vorjahr.

Soka-Bau hat für 29 Mio.

Euro das Wohn- und Ge-

schäftshausprojekt "Zur alten

Kaserne" in der "Gartenstadt

Reitzenstein" von der Van der

Looy Gruppe erworben. Die

zukünftige Rendite wird mit rd.

5,6% p.a. beziffert. Aengevelt

war für den Verkäufer vermit-

telnd tätig. Auf dem rd. 9.820

qm großen Grundstück entste-

hen ca. 10.000 qm Mietfläche

für Wohnen und Gewerbe,

Eröffnung 2016.

Die CG Gruppe entwickelt für

rd. 132 Mio. Euro den Neubau

des "Vertical Village" mit ca.

390 Wohneinheiten in dem

120 m hohen, 33geschossi-

gen „UpperNord Tower“. Wei-

tere 8.400 qm sind für Gewer-

beflächen vorgesehen. Bau-

beginn Sommer 2015, Fertig-

stellung 2017. Weitere sechs

Projekte nach dem neuen

Konzept VauVau sind geplant,

als Umwandlung von Büro-

hochhäusern oder Neubauten.

CUBION Immobilien AG ver-

mittelte einen Mietvertrag über

rund 465 qm Bürofläche im

Businesspark Niederrhein an

Hellmann Worldwide Logis-

tics GmbH & Co. KG mit 245

Niederlassungen in 56 Län-

dern. Eigentümer der Immobi-

lie ist ein niederländischer

Immobilienfonds.

Düsseldorf

Duisburg

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 7

Die Flächenreserven zumal für Neubauten und größere Einzelflächen über 10.000 qm blei-

ben ein Dauerthema im Revier. Im Rahmen der Phase III des „Gewerblichen Flächenmanage-

ments Ruhr“ kann die Wirtschaftsförderungsgesellschaft wmr erstmalig verlässliche

Zahlen über die tatsächliche Nutzung der regionalen Betriebserweiterungsflächen präsentie-

ren, ein Reservoir, dem bisher einiges an Potenzialen zugetraut wurde. Diese Hoffnung hat

sich nach den Erhebungen und Einzelbefragungen in 61 Unternehmen nicht bestätigt. Die in

der Metropole Ruhr angesiedelten Unternehmen verfügen, so das Ergebnis der Studie, aktuell

über insgesamt 1.564 Hektar an Betriebserweiterungsflächen. Rund 63% davon können wegen

der vorhandenen Erschließung nur durch die ansässigen Unternehmen genutzt werden. Bei

den verbleibenden 37% wäre – ohne Berücksichtigung von Erschließungskosten und Eigen-

tumsverhältnissen – theoretisch eine Mit-Nutzung durch andere Unternehmen möglich. Aber

eben nur theoretisch: Praktisch haben etwa ein Viertel – 400 ha - der Unternehmen selbst be-

reits Erweiterungspläne auf der Fläche, weitere 88 ha sind durch Abstandsregelungen oder

Altlastenproblemen nur eingeschränkt nutzbar und für 15 ha haben die besitzenden Unterneh-

men bereits selbst die Vermarktung eingeleitet. Bleiben rund 75 ha. Im Vergleich zum Gesamt-

potenzial gewerblich-industrieller Bauflächen in der Metropole Ruhr (2.631 ha im Jahr 2013)

liegt dieser Anteil bei rund 2,9%, ist also verschwindend gering und kann nicht wie erhofft zur

Entlastung beitragen und deren Aktivierung stellt wegen des Vorrangs der Eigenbestandssi-

cherung keine Option dar. Das Fazit von Rasmus C. Beck, Geschäftsführer der wmr: „Eine

zukunftsorientierte Flächenpolitik, die beispielsweise die Mobilisierung von altindustriell belas-

teten Wirtschaftsflächen zum Ziel hat, ist daher umso wichtiger, um den Standort Metropole

Ruhr weiter zu stärken und gleichzeitig flächensparend zu agieren.“

Dazu, wie das Gemeinschaftsprojekt CultNature dazu beitragen könnte, vgl. den gesonderten

Bericht in dieser Ausgabe.

Standortentwicklung auf Industriebrachen

Wie lässt sich Ertrag bringende Flächenentwicklung darstellen ohne konkrete höherwertige

Nachnutzung? Das Projekt CultNature geht in die Probephase.

Die Ziele sind definiert, die vorbereitenden Untersuchungen abgeschlossen und vier Test-

felder warten auf die ersten Maßnahmen: Das von der EU geförderte Projekt „CultNature“ geht

in die entscheidende Phase. Natur zum Kultivieren nutzen, so könnte man das Verfahren zu-

sammenfassen, d.h. Teile von Industriebrachen – vorwiegend Bergbauareale - so erschließen

und bepflanzen, dass Energiegewinnung aus Biomasse möglich wird. Die Kosten für Anpflan-

zung und Pflege würden im Idealfall durch Erträge kompensiert – mit dem Nebeneffekt, dass

aus einem Unort eine ästhetisch ansprechende, hochwertige Umgebung entstünde mit ent-

sprechend positiven Auswirkungen nicht zuletzt auf den Marktwert.

Anlässlich einer Tagung unter dem Motto „Stadt macht Standorte“ ließ das für das Projekt

verantwortliche Institut Arbeit und Technik IAT, Gelsenkirchen, noch einmal Grundsatzüberle-

gungen und Bedingungen Revue passieren. Mit dabei im Industriemuseum Zinkhütte Altenberg

in Oberhausen u.a. der Kooperationspartner RAG Montan Immobilien, der Regionalverband

Ruhrgebiet RVR und die Wirtschaftsförderung Metropole Ruhr wmr. Die Idee, mit Grün-

nutzung brachliegendes Gelände aufzuwerten, städtebaulich einzubinden und für künftige

höherwertige Nutzungen bereit zu halten statt es verkommen zu lassen, ist nicht neu. Daraus

entwickelte etwa die IBA Emscherpark in den 1990er Jahren das Projekt der Vernetzung der

Grünzüge durch das Ruhrgebiet, auf dem u.a. das inzwischen flächendeckende und hoch

frequentierte Radwegenetz aufbaut. Aktuell ist „urbane Landwirtschaft“ oder „urban gardening“

wieder in aller Munde, „green infrastructure“ avancierte zum Leitbild der neuen Förder-

periode der EU.

Hamborner REIT hat in den

ersten neun Monaten seine

Miet- und Pachterlöse um

3,8% auf 34,9 Mio. Euro ge-

steigert, der FFO legte um

0,6% auf 18,7 Mio. Euro zu.

Der Periodenüberschuss hat

sich dank Verkäufen für 10,3

Mio. Euro auf 16,2 Mio. Euro

mehr als verdoppelt (Vj. 7,7

Mio. Euro). Die Prognose ei-

nes Anstiegs des FFO um 3-

4% für das Gesamtjahr wird

bestätigt. Die REIT-Eigen-

kapitalquote beträgt 53% und

der Loan to Value 43,3%.

Die Gebag Duisburger Bauge-

sellschaft mbH hat 134

Wohn - und zwei Gewerbe-

einheiten mit 11 Garagen an

HÄUSSER-BAU verkauft.

Die Wohn-/Nutzfläche beträgt

insgesamt rund 7.500 qm.

Die Bestände sind über das

Stadtgebiet verteilt. Bestehen-

de Mietverträge bleiben un-

angetastet, Mieterprivatisie-

rungen und Weiterverkäufe

seien möglich.

Nachdem der RVR das Ge-

bäude Kronprinzenstraße 6

von der BKK erworben hat

und der Mietvertrag der Wirt-

schaftsförderung metropo-

leruhr GmbH in Mülheim

a.d. Ruhr auslief, zieht die

wmr zum 1.12.2014 nach Es-

sen um: Kronprinzenstraße 6,

45128 Essen, Tel.: 0201 / 632

488 – 0, Fax: 0201 / 632 488

– 99. Die wmr ist eine Toch-

tergesellschaft des RVR.

Duisburg

Essen

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 8

Wie wichtig das Thema der Flächennutzung für den Wirtschaftsstandort ist, verdeutlichte

auf der Tagung Wirtschaftsminister NRW Garrelt Duin in seinem Eingangsreferat. CultNature

mache es möglich, die übliche Erschließungsdauer von Bergbauflächen von 8-10 Jahren auf

3-4 Jahre zu verkürzen, die dort gewonnene Biomasse trete nicht in Konkurrenz zu Nahrungs-

mitteln wie der Mais auf Ackerböden und der Gewinn an Aufenthalts- und Freizeitqualität sei

geeignet, „soziale Verwerfungen“ am Rand von Brachen zu minimieren oder gar zu stoppen.

Er plädiert für ein schrittweises Vorgehen statt „auf den großen Wurf zu warten“. Dafür sei das

Land bereit, Mittel zur Verfügung zu stellen unter der Voraussetzung, das interkommunal ab-

gestimmte Konzepte mit einer klaren Prioritätenliste vorgelegt würden.

Der Schweizer Sozialforscher Franz Lehner, Fellow des IAT und Projektleiter von CultNa-

ture hob im Anschluss den Mut hervor, den das Ruhrgebiet mit diesem zukunftweisenden

Projekt beweise. Aber er sehe auch Defizite. Von den im Projektverlauf untersuchten 12.600

(!) Bergbauflächen seien bereits 70% zu Freiflächen umgewandelt, aber in einem unstruktu-

rierten Flickenteppich. Ebenso unstrukturiert verlaufe die Belegung von Brachen mit gering-

qualifizierten Dienstleistungen – gemeint insbesondere Logistik – mit der Negativfolge einer

strukturellen Abwärtsspirale, weil Bildungs- und Qualifizierungsniveaus bei den Arbeitskräften

weiter abnähmen, wo zu wenig anspruchsvolle Stellen geboten würden. Entsprechend seien

auch die Bodenpreise rückläufig [die Marktdaten Logistik und Gewerbe lassen diesen Trend

angesichts der Flächenknappheit noch nicht erkennen, vgl. Bericht in dieser Ausgabe]. Man

müsse sich klar machen, dass ein substanzieller Strukturwandel einen Vorlauf von mehreren

Jahrzehnten benötige – die Idee für Silicon Valley stamme aus den 1930er Jahren, lange vor

dem Siegeszug der IT-Technologie! - und sei nicht immer vorhersehbar. Wenn es gelingen

sollte, auf einem Teil der Opelflächen eine „world factory“ als kommunikativer Ort von Zu-

kunftstechnologien zu etablieren, würden größere Flächenbedarfe dafür vielleicht erst in

zwanzig, dreißig Jahren auftreten. Ob die politischen Gremien das Durchhaltevermögen auf-

brächten, soweit über Wahlperioden hinaus an einem bis dahin nicht ertragreichen Konzept

festzuhalten, sei sehr zu bezweifeln. Dagegen argumentierte der Bereichsleiter Planung des

RVR Martin Tönnes, dass der Regionalplan, den der RVR derzeit erstmals wieder seit den

1960er Jahren verantwortlich für das ganze Ruhrgebiet in einem breiten Abstimmungsprozess

vorbereite, solche übergreifenden Leitlinien vorsehen werde.

In der Diskussion kam auch, jenseits aller technischen noch ungeklärten Fragen - ein wei-

terer Aspekt zur Sprache. Wenn erst einmal mit Wildblumenmischungen (schön anzusehen,

gut für die Biodiversität und besonders geeignet zur Gewinnung von Biomasse) und anderer

Bepflanzung solche Teilflächen zu neuen Parklandschaften zusammen gewachsen seien,

dürfte es schwerlich durchsetzbar sein, sie dann wieder zu bebauen und gewerblich zu nut-

zen. CultNature erfordert demnach eine Art Quadratur des Kreises: Flächen zeitnah so gestal-

ten, dass sie von Anfang an attraktiv sind, gleichzeitig die Wirtschaftlichkeit wahren und sie für

künftige intensivere Nutzung vorhalten. Um Brachen nicht als „Abfall“ sondern als „Wertstoff“

zu begreifen, sei ein Umdenken in den Kommunen notwendig mit viel Kommunikationsleis-

tung auf allen Ebenen und in der Öffentlichkeit. Das Wichtigste aber: So paradox das klingen

mag, um Industrieland auf zukunftsfähigem Niveau bleiben zu können – oder zu werden -

müsse die ganze Region sich gemeinsam klare Definitionen geben und eine strukturierte Vor-

gehensweise unter der Maßgabe einer „green infrastructure“ erarbeiten, denn darin liege die

Zukunft, wie einer der Ideengeber, der international tätige Landschaftsplaner Andreas Kipar

betonte. CultNature könne sogar ein Exportartikel werden so wie die bisherigen Erfolge des

Strukturwandels im Revier bereits weltweit Anerkennung fänden.

Die konkreten Versuchsfelder sind:

1. Bergwerk Ost (Heinrich Robert) in Hamm (RAG Montan Immobilien)

2. Bergwerk West (Friedrich Heinrich) in Kamp-Lintfort (RAG Montan Immobilien)

3. Sinterfläche in Duisburg-Meiderich (NRW.URBAN)

4. Bergwerk Emscher-Lippe 3/4 in Datteln (NRW.URBAN)

Das französische Möbel- und

Einrichtungshaus Maisons du

Monde eröffnete ihren ers-

ten innerstädtischen City-

Store auf rund 1.100 qm Ge-

samtfläche in der Limbecker

Straße 75-77. COMFORT

vermittelte die Anmietung in

Kooperation mit dem französi-

schen Expansionsdienstleister

Cross Boarding.

Engel & Völkers vermittelte

zwei Verkäufe in Essen: Ein

institutioneller Investor hat ein

Mehrfamilienhaus Baujahr

1920 mit vier Wohneinheiten

und 371 qm Nutzfläche in

Frohnhausen von Privat er-

worben. In Bergerhausen

kaufte ein privater Investor ein

1963 erbautes Mehrfamilien-

haus mit ca. 470 qm Nutzflä-

che ebenfalls von Privat.

FrieslandCampina Cheese

GmbH mietet im „ Breden-

eyer Tor“ rd. 420 qm Büroflä-

che und verlegt ihren Standort

innerhalb Essens. Das

„Bredeneyer Tor“ steht im

Eigentum einer städtischen

Immobiliengesellschaft, ver-

mittelnd war CUBION Immobi-

lien AG tätig.

CUBION Immobilien AG ver-

mittelte einen Mietvertrag über

rd. 250 qm Bürofläche an ei-

nen Fachanwalt für Strafrecht.

Die Immobilie an der Huys-

senallee wurde vor wenigen

Monaten von einem lokalen

Privatinvestor erworben und

wird derzeit umgebaut.

Essen

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 9

Kommunalprojekte untersucht CultNature mit: Bottrop, Gelsenkirchen, Herten, Marl, Hamm

und Ibbenbüren.

Michael Krüger-Charlé, Leiter der Studiengruppe CultNature am IAT fasst die Leitbilder

des Projektes zusammen:

„Das CultNature-Projekt zielt darauf ab, die energetische Nutzung (Biomasse, Wind,

Photovoltaik) ehemaliger Montanflächen als strategischen Hebel zur Attraktivierung von

Standorten und Stadtquartieren einzusetzen und so auch zur Gestaltung der Energie-

wende und des Klimawandels im RVR-Gebiet einen Beitrag zu leisten.

Mit den Leitbegriffen Fläche, Energie und Raum setzt das CultNature-Projekt Akzente,

die sich im Dreiklang von „vitalisieren, verändern und vernetzen“ zu einer Plattform

der Aktivierung und Attraktivierung von vormals industriell (insbesondere berg-

baulich) genutzten Flächen im urbanen Raum für eine nachhaltige Stadtentwicklung

zusammenfügen.

Die vom CultNature-Projekt entwickelten Gestaltungsszenarien reichen von temporären

bis hin zu dauerhaften Nutzungsoptionen und beziehen neben der Herstellung und Ver-

wertung erneuerbarer Energien alle Nutzungsarten von gewerblich/industriell über

Wohnraum bis hin zu Freiraum und Grünflächen mit ein.

Auf dieser Grundlage will CultNature einen Beitrag zum strategischen Flächenmanage-

ment im Ruhrgebiet leisten und durch Flächennutzung für erneuerbare Energien und

nachhaltige und zugleich produktive Stadtraumgestaltung die freiräumlichen Ausstat-

tungsqualitäten durch Deckungsbeiträge für Pflegeaufwendungen sicherstellen und

so neue Zugänge zur Flächenrevitalisierung und Freiraumentwicklung im Ruhrgebiet

eröffnen.“

Wohnen in Deutschland verteuerte sich 2014 nur knapp über der

Inflationsrate

Der Preisspiegel für Miet- und Eigentumswohnungen des IVD meldet im deutschlandweiten

Durchschnitt entspannte Märkte. In Ruhrgebietsstädten zeigen sich aber große Unterschiede.

Der Maklerverband IVD erhebt seit 1949 Daten aus abgeschlossenen Neuvermietungen und

Wohnungsverkäufen in Deutschland und publiziert sie bezogen auf den Durchschnitt der beo-

bachteten Städte. Deshalb weichen die Ergebnisse z.T. deutlich von den Zahlen ab, die z.B.

CBRE und LEG im NRW Wohnungsmarktreport auf der Basis von Angebotsmieten un-

terschieden nach Postleitzahlgebieten vorlegen. Dennoch stimmen die Tendenzen überein:

Der Preisanstieg hat sich verlangsamt oder ist sogar zum Stillstand gekommen, im gehobenen

Segment sind die Preise sogar oft rückläufig (vgl. DIB Ruhr Nr. 64). Im aktuellen Bericht des

IVD für das laufende Jahr 2014 wurden die tatsächlichen Wohnkosten aus 390 deutschen

Städten von Aachen bis Zwickau ausgewertet. Demnach liegen die Mieten gegenüber dem

Vorjahr - im Durchschnitt aller Wohn- und Altersklassen – bei einem Plus von 2,1%, das heißt

inflationsbereinigt bei +1,3%. Selbst im Neubau stiegen die Mieten durchschnittlich nur um

4,8% nach 6,8% im Vorjahr. Die Wohnkostenbelastung, d.h. Mietkosten in Relation zur Kauf-

Aurelis Real Estate GmbH

& Co hat nach dem Erwerb

des rund 77.000 qm großen

Areals südlich der Almastraße

in Ückendorf zur Entwicklung

eines Wohnquartiers rund

11.000 qm südlich der Hohen-

friedberger Straße / Möckern-

hof an die MBM Hochbau

GmbH in Olfen verkauft.

Das Bauunternehmen wird

dort rund 40 Doppelhäuser

und Reihenhäuser in Massiv-

bauweise errichten. Eine wei-

tere Fläche ist bereits an

Vista Reihenhaus GmbH

& Co KG veräußert.

Vivawest hat zum 1. Novem-

ber 31 Gebäude mit 187

Wohneinheiten in Dortmund

von einem Privateigentümer

gekauft. Die über das Stadtge-

biet verteilten Objekte mit

11.000 qm Wohnfläche seien

voll vermietet. Weitere Zukäu-

fe in NRW prüfe man derzeit.

In Dortmund bewirtschaftet

Vivawest nun knapp 8.600

Wohnungen.

Ein institutioneller Bestands-

halter aus Köln hat ein Wohn-

und Geschäftshaus Baujahr

1900 mit sieben Wohneinhei-

ten, Gewerbe und Garage

erworben. Die Gesamtnutz-

fläche beträgt ca. 617 qm.

Verkäufer ist ein institutio-

neller Investor. Vermittelnd

tätig war Engel & Völkers

Commercial Essen.

Gelsenkirchen

Moers

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 10

kraft, bewertet der IVD generell niedriger als noch vor 20 Jahren, selbst für Eigentumswohnun-

gen gelte eine „sehr gute Erschwinglichkeit“, weil die Preise weniger gestiegen seien als die

Einkommen. Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD und Makler in Berlin, sieht nir-

gends in Deutschland die Gefahr einer Blasenbildung, selbst in München nicht, weil die ange-

botenen Wohnungen immer noch Käufer fänden, aber es zeichne sich eine Befriedigung des

Marktes besonders im gehobenen Segment ab. Die Nachfrage im mittleren Preissegment sei

jedoch nach wie vor sehr hoch und hier bestehe die Gefahr, dass die Mietpreisbremse zur

Baubremse werde. Leidtragende seien dann die Mieter. Vorzieheffekte mit Mieterhöhungen vor

Inkrafttreten der Marktregulierungen sehe er allenfalls bei einzelnen privaten Vermietern (ca.

30 % des Wohnungsbestandes in Deutschland ist in Privathand). Andererseits lohne sich der

Sektor Wohnen als Kapitalanlage nach wie vor bei Renditen (vor Abzug von Steuern und Be-

wirtschaftungskosten) von 4-5 %.

Die 5,78 Euro Nettokaltmiete/qm, die sich aus dem Durchschnitt aller ausgewerteten Neu-

vertragsmieten ergeben, gelten natürlich, das liegt in der Natur der Sache, nur sehr punktuell,

mal liegen die Mieten drunter, mal um ein Vielfaches darüber. Selbst die Betrachtung auf Ebe-

ne der Städte muss sehr global ausfallen, weil z.B. in München die Hasenheide sich doch stark

von Schwabing unterscheiden dürfte. Aber selbst in München, so Schick, „käme die Mietpreis-

bremse angesichts eines deutlich unterdurchschnittlichen Mietanstiegs von 0,84%

(Durchschnitt 12 Euro/qm für mittleren Wohnwert) nicht zum Tragen“. Einer der Gründe sei

Schick zufolge die Entlastung des Mietmarktes durch die hohe Nachfrage nach Eigentumswoh-

nungen. Gerade in den Großstädten sei der Mietanstieg weitgehend gestoppt, weil die Phase

der Nachholeffekte vorbei sei. Unter den Städten mit 200.000 bis 500.000 Einwohnern gebe es

allein zehn Städte, in denen die Neuvertragsmieten im Vergleich zum Vorjahr nicht gestiegen

sind, in Zahlen +-0. Dazu gehören in der Rhein-Ruhrregion auch Düsseldorf (!), Duisburg, Gel-

senkirchen und Mülheim an der Ruhr. Anders dagegen Dortmund mit + 3,64% und besonders

Essen mit + 7,69% (Durchschnitt für mittleren Wohnwert in Dortmund 5,70 Euro/qm und in Es-

sen 7,- Euro/qm). Schick führt den auch im Bundesvergleich beachtlichen Mietpreisanstieg

darauf zurück, dass sich das Image von der Stadt der Kohle zur Kulturstadt gewandelt habe

und junge Menschen anziehe. So ist hier die Durchschnittsmiete seit 2010 (Beginn der Erhe-

bung durch den IVD) deutlich stärker gestiegen als in Düsseldorf (vgl. Grafiken). Die Wohnkos-

tenbelastung sank seit 1994 in Düsseldorf von 22,03% auf 19,75%, in Dortmund von 20,02%

auf 17,61% und in Duisburg von 21,94% auf 15,93%.



über rund 2.900 qm Büroflä-

che für das Objekt Luxembur-

ger Allee 6-8 in an ein Han-

delsunternehmen. Die Immobi-

lie ist nun wieder voll vermie-

tet. Eigentümer ist die Varia-

Bau AG, Mülheim a.d. Ruhr.

Die Gagfah hat 1.150 Woh-

nungen mit einer Fläche von

75.400 qm in den Großräumen

von Frankfurt, Hamburg und

Köln/Düsseldorf von Patrizia

gekauft. Ebenfalls im Oktober

wurden rd. 4.960 Wohneinhei-

ten zu einem nicht genannten

Preis aus dem Griffin-

Portfolio von Corestate Ca-

pital Partners erworben, die

diese erst 2013 übernommen

hatten. Davon betroffen rd.

650 stark sanierungsbedürfti-

ge Wohnungen in Dortmund-

Westerfilde. In den ersten

neun Monaten stieg der FFO

der Gagfah um rd. 80% auf

141,3 Mio. Euro und das Ver-

mietungsergebnis erhöhte sich

um 6,9% auf 294,6 Mio. Euro.

Bei Mietsteigerungen um 2,5%

sank der Leerstand auf 3,6%.

„die kurbel“, ein gemeinnützi-

ger Verein für Jugendliche hat

138 qm Bürofläche in der

Friedrichstraße angemietet.

Eigentümer ist die WWK Ver-

sicherung. Vermittelnd tätig

war Engel & Völkers.

vormwald an ausschließlich

inländische Investoren.

.

Mülheim a.d. Ruhr

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 11

beide Grafiken Quelle: IVD

Einen anderen Hintergrund stellen die Wanderungsbewegungen dar, die die LEG aktuell

aus Quellen des statistischen Landesamtes zusammengestellt hat. Demnach hat sich der Zu-

zug von jungen ausländischen Erwachsenen bis ca. 35 Jahre und ausländischen Familien mit

Kindern seit dem Vorjahr dramatisch verstärkt und führt vor allem entlang der Rheinschiene

und in Großstädten des Ruhrgebiets zu positiven Wanderungsbewegungen, d.h. mehr Men-

schen ziehen zu als weg. 2013 betrug der Saldo landesweit ca. 65.000 Menschen, in Essen

über 5.000, in Dortmund + 4.000, in Duisburg und Gelsenkirchen noch + 2.000. Das erzeugt

Druck auf die Wohnungsmärkte vor allem im preiswerten und mittleren Segment.

Quelle: LEG,

statistisches

Landesamt

NRW

Die Daten des IVD für den Markt für Eigentumswohnungen weichen vom Mietwohnungs-

markt erheblich ab. Zwar habe sich auch hier der Preisanstieg für allem für Bestands-

wohnungen verlangsamt und werde sich „auf hohem Niveau stabilisieren“, aber in Metropolen

seien noch zweistellige Steigerungsraten möglich. Die durchschnittliche Wohnung koste

gegenwärtig 1.082 Euro/qm und damit 4,5 % mehr als im Vorjahr - aber noch 10 % weniger als

vor 20 Jahren!



über rd. 1.800 qm Bürofläche

und rd. 5.200 qm Logistikflä-

che langfristige an Globe

Union Germany GmbH &

Co. KG, die ihr Logistik-

zentrum von Iserlohn nach

Unna verlegt. Globe-Union-

Gruppe produziert Badaus-

stattungen. Das Objekt steht

im Eigentum eines privaten

Immobilieninvestors.

Bewerbungen um die Aus-

zeichnung zum 26. DEUBAU-

Preis für innovative junge

Architektur, sind ab sofort

möglich. Die mit 15.000 Euro

dotierte Auszeichnung der

Stadt Essen und der Messe

Essen fördert seit 1964

junge deutsche Architektin-

nen und Architekten. Der

Wettbewerb wird in einem

zweistufigen Verfahren

durchgeführt. Aus den Be-

werbungen, die bis zum 15.

Dezember 2014 eingehen,

wählen die Jurymitglieder

15 Bewerbungen für die

Finalrunde aus. Die Verlei-

hung findet auf der Bau-

messe DEUBAU

(15.-18.01. 2015) statt.

Ansprechpartner für Fragen

rund um die Bewerbung:

Prof. Johannes Kappler

Tel.: + 49.(0)171.8568-114

E-Mail: Deubau-

[email protected]

Unna

Bewerben!

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 12

beide Grafiken Quelle: IVD

Dass die Durchschnittspreise für mittleren Wohnwert in Düsseldorf mit 2.100 Euro/qm (+

7,69 %) mehr als doppelt so hoch liegen wie in Duisburg (gleichbleibend 950 Euro/qm), ver-

wundert nicht, wohl aber, dass in Essen der Wert von ca. 1.000 Euro/qm ebenfalls unverändert

blieb, während Dortmund mit 1.300 Euro/qm ein Plus von sogar 8,33 % verzeichnet. Trotzdem,

so ergibt der Abgleich im Preis-Einkommens-Verhältnis, müssten heute nur noch 2,41 Jahres-

nettoeinkommen für eine Wohnung ausgegeben werden gegenüber 3,18 vor zwanzig Jahren.

In Duisburg fiel der Vergleich sogar von 3,58 Jahresnettoeinkommen auf 1,80. Wohneigentum

ist demnach in vielen Fällen trotz der Preisanstiege preiswerter geworden. Im Verein mit den

günstigen Kreditkonditionen dürfte die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden – oder dem

Anlageobjekte Wohnung – ungebrochen bleiben, auch im Ruhrgebiet. Und die Preise werden

weiter steigen, weil das Neubauvolumen (+0,4 % gegenüber dem Vorjahr für Eigentumswoh-

nungen mit mittlerem Wohnwert) bei weitem nicht ausreicht. 2013 wurden nach Angaben des

IVD in Düsseldorf 322 Wohngebäude fertiggestellt (einschließlich Ein- und Zweifamilienhäu-

sern), in Essen 257, in Duisburg 273 (davon 235 Einfamilienhäuser) und in Dortmund 396

(davon 351 EFH). Das Problem des erschwinglichen Wohnens wird mit dieser Bautätigkeit

nicht gelöst, zumal die Neubaukosten angesichts der durchschnittlich niedrigen Mietniveaus

sich nur schwer refinanzieren. Ob die „Baukostensenkungskommission“, die beim Bundes-

bauministerium eingerichtet wurde und Mitte 2015 erste Ergebnisse vorlegen soll, Substanziel-

les beiträgt, bleibt abzuwarten. Die Schere zwischen Kosten und Erträgen betrifft nicht nur den

Neubau, sondern auch den bedarfsgerechten Aus- und Umbau.

Wohnungsmärkte und Regulierung

Die Gagfah kauft Wohnungsbestände, die Deutsche Annington kauft, LEG und Vivawest kau-

fen, alle großen Bestandshalter in Deutschland kaufen Wohnungen in größeren und kleineren

Paketen. Andererseits kaufen ungenannte private Bestandshalter einzelne Wohnobjekte, wie

Engel & Völkers regelmäßig berichtet. Ob solche Häuser zu kleineren Portfolien addiert

oder aus solchen abverkauft werden, bleibt unbekannt. Dazu kommt ein gestiegenes Interesse

ausländischer Investoren an deutschen Wohnungen, so treten Russen oder Israelis z.B. im

Raum Dortmund als Käufer auf. Am Markt für Mietwohnimmobilien herrscht Bewegung – mit

welcher Tendenz? Was sind die bestimmenden Faktoren?

Catella Research registrierte im laufenden Jahr eine leicht gestiegene Anzahl von

gehandelten Bestandswohnungsportfolien (62 in Q1-3 2014, 58 im Vergleichszeitraum 2013)

und dabei zugleich einen Wandel zur Größenklasse „50 - 150 Wohneinheiten“ (17 Transaktio-

nen in 2013 Q1-Q3 auf 26 in 2014 (Q1-3). Solche kleineren Pakete seien aktuell besonders

begehrt. Dr. Thomas Beyerle, Head of Research: „Doch gerade in diesem bisher kaum er-

forschten Marktsegment findet auch die hohe Dunkelziffer an erfolgten, aber nicht kommuni-

zierten Transaktionen statt. Die beteiligten Parteien sollten sich bewusst machen, dass in die-

ser Nichtkommunikation der „weiße“ Kapitalmarkt grundsätzlich ein Risiko sieht, welches letzt-

Bottrop: Am Standort der

Hochschule Ruhr West ist

der Hochschulneubau für die

neuen Institute Informatik und

Energiesysteme sowie Ener-

giewirtschaft eröffnet worden.

Dazu gehörig der „Energy

Campus-Lab“ für praxisnahe

Lehre und Forschung mit

Ausstrahlung in die Region

und zur Wirtschaft vor Ort.

Dinslaken: Mit der Eröff-

nung des verbindenden

Parks ist ein weiterer Schritt

in der Entwicklung des Krea-

tiv.Quartier Lohberg vollzo-

gen. Die Projektgemeinschaft

von Stadt Dinslaken, Stadt-

werke Dinslaken GmbH

und RAG Montan Immobilien

plant die Realisierung eines

CO2-neutralen Energie-Plus-

Quartiers mit innovativen

Gebäudequalitäten. Der Park

schafft die Verbindung zwi-

schen dem bestehenden

Wohngebiet, dem denkmal-

geschützten Kernbereich

sowie den Neubauarrealen

im Norden für Wohnungsbau

und im Süden für Gewerbe.

Dortmund: Die Umwand-

lung des ehemaligen Muse-

um am Ostwall zum Bau-

kunstarchiv NRW mit Flä-

chen für Sonderausstellun-

gen scheint möglich. Beteiligt

sind die Stadt Dortmund, der

Förderverein für das Bau-

kunstarchiv NRW e.V., das

Land NRW und die Architek-

tenkammer NRW mit ihrer

Stiftung Deutscher Architek-

ten sowie die Ingenieurkam-

mer-Bau NRW.

Sonstiges

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 13

lich sich bei Bieterprozessen in der Wertindikation am Markt widerspiegelt“. Deshalb unterstützt

Catella die Transparenzoffensive am Wohnungsmarkt der GEWD e.V. Gesellschaft zur Ermitt-

lung von Wohndaten e.V. Einerseits wollten private Bestandshalter die Gunst der Stunde

mit hoher Nachfrage am Markt für einen Exit nutzen, hätten damit aber wenige Erfahrung. So

fehle es oft an einer adäquaten Datengrundlage, bisherige Finanzierungsstrukturen müssten

aufgelöst werden (oft mit hohen Vorfälligkeitsentschädigungen) und es gebe Verständigungs-

probleme, weil institutionelle Investoren und lokale Akteure unterschiedlich urteilen und agie-

ren. Als ein Treiber des Marktes bewertet Beyerle die zunehmende Urbanisierung, die mit zu-

nehmender Dichte in den Städten einhergehe. Das wirke sich dynamisierend auf die Märkte

aus, möglicherweise noch verstärkt durch die Effekte der sog. Mietpreisbremse.

Beide Faktoren betrachtet auch Patrizia AG in einer aktuellen Studie, die die europäischen

Wohnungsmärkte vergleicht und die Marcus Cieleback auf der Expo Real vorgestellte. Auch

er diagnostiziert ein Transparenzdefizit und dies obendrein auch bezüglich der Grundlagen

der Mietpreisbremse. Sie baue auf Mietspiegeln auf, die nicht einheitlich zu bewerten

seien. Das produziere Unsicherheiten bei Investoren. Während in ganz Europa Regulie-

rungen der Wohnungsmärkte in den letzten Jahren abgebaut wurden, führe Deutschland

sie wieder ein. Mit Marktregulierungen könne man zwar umgehen, nur der Rahmen müsse

bekannt und stabil sein.

Parallel zu der wachsenden Urbanisierung und als eine Folge der Finanzkrise ging europa-

weit der Anteil an Wohneigentum zurück. Auch in Deutschland, nach der Schweiz das Schluss-

licht in Bezug auf Wohneigentum mit unter 50%, hat die Politik eine Kehrtwende vollzogen und

unterstützt die Bildung von Wohneigentum nicht mehr, was den Druck auf die Mietwohnungs-

märkte erhöhe. Ähnliches könnte die Mietpreisbremse zur Folge haben, wie auch immer sie im

Detail ausgestaltet werde, weil sie verstärkt zum Bau von Eigentums- statt von Mietwohnungen

führe und das Mietangebot im Neubausegment weiter verknappen werde mit der Aussicht auf

die Realisierung von Mieterhöhungen und Erhöhung der Cash-Flow-Renditen. Um den Nach-

fragedruck in ausgewählten Städten zu quantifizieren, beobachtete Patrizia die Vermarktungs-

dauer von Internet-Angeboten in Wochen: Sie reicht von 2,3 Wochen in München bis zu 14

Wochen in Leipzig. Dortmund mit 4,6 und Düsseldorf mit 4,9 (!) Wochen rangieren am unteren

Ende der Skala. Das Bild vervollständigt eine Analyse der Miethöhen in den TOP 7-Städten in

Bezug einmal auf die Wohnungsgröße, zum anderen auf das Baujahr, wobei beides mal fast

gleichlaufende Kurven in U-Form entstanden. Bezogen auf eine Wohnung Baujahr 2010 (mit

Balkon und Einbauküche) ergab sich, dass der Tiefpunkt der Kurven bei ca. 80 qm liegt mit

kontinuierlichem Anstieg bis 150 qm und steilem Anstieg für Apartments von 30-40 qm Größe;

nur in Hamburg waren Wohnungen von 60-70 qm preiswerter als die Referenzwohnung. Bei

den Baujahren lag der Tiefpunkt der Kurve für eine 70 qm-Wohnung im Jahr 1965 mit dem

Ausreißer nach unten nur in Berlin für Wohnungen von 1980 bis zur Wende. Selbst Bestände

der 1950er Jahre werden teurer vermietet ganz zu schweigen von Altbauten der Jahrhundert-

wende. Das erklärt Patrizia u.a. mit den in der Regel guten innerstädtischen Wohnlagen.

Einmal vorausgesetzt, dass diese Kurven in etwa auch auf die Ruhrgebietsstädte zutreffen

würden, ergäbe sich daraus der Nachweis, warum die Durchschnittsmieten hier so günstig

sind: Das Gros der Bestände stammt just aus den Jahren um 1965 und betrifft die Durch-

schnittsgröße von 70 qm. Das ist nicht Fisch und nicht Fleisch, für eine Familie mit Kindern

nach den heutigen Ansprüchen zu klein und für Singles zu groß, in der Bausubstanz oft genug

dürftig, nur mit großem Aufwand sanierungsfähig und last but not least allzu häufig in unattrak-

tiven Randgebieten gelegen. Wen wundert‘s, wenn Bestandshalter und Privatisierer sich hier

die Rosinen rauspicken und den Rest nach unten weiter reichen mit den bekannten Folgen für

Wohnqualität und Stadtgestalt? Mietpreisbremsen werden daran nichts ändern.

Duisburg: Die Duisburger

Hafen AG und die HMS

Bergbau AG Coal Division

(HMS) haben eine langfristi-

ge Partnerschaft zur weiteren

Entwicklung der Kohleninsel

geschlossen. Die HMS Berg-

bau AG Coal Division wird

hier, gemeinsam mit duisport,

eine Kohlenumschlaganlage

errichten und betreiben, die

auch zur Klassifizierung und

zum Mischen von Kohlen

genutzt werden kann. Die

Anlage soll im Frühjahr 2015

in Betrieb gehen. Die Ge-

samtinvestitionen belaufen

sich auf über 10 Mio. Euro.

Essen: Nach Zahlen der

RuhrTourismus GmbH ver-

zeichnete die Metropole Ruhr

von Januar bis September

2014 eine Steigung in der

Zahl der Gäste um 4,5% auf

2.799.984 und der Übernach-

tungen um 4,1% auf

5.533.184. Auf ausländische

Gäste entfielen 492.210

(+6,6%) Ankünfte und

936.004 (+8,4%) Übernach-

tungen. Den Erfolg der Mar-

ketingaktivitäten bestätigt die

Auszeichnung der Metropole

Ruhr als „Europäische Kultur-

tourismusregion des Jah-

res 2014“ bei den Kultur-

marken Awards in Berlin.

Sonstiges

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 14

Weitere Nachrichten

Essen: Lt. Engel & Völkers Commercial zogen die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser

in Essen etwas an, in der Spitze auf 1.450 bis 1.950 Euro/qm, wobei die Nachfrage das Ange-

bot noch übersteige. 2013 ging die Zahl der Verkäufe auf 367 zurück, aber das Umsatzvolu-

men mit rund 205 Mio. Euro blieb auf hohem Niveau. Auf der Käuferseite wachse sie Zahl der

Anleger aus Köln und Düsseldorf sowie aus Belgien, Holland und England. Die Region werde

für institutionelle Anleger immer attraktiver.

Marl: Mit rund 567.000 Euro aus Mitteln des NRW-EU-Ziel 2-Programms unterstützt das Land

eine Machbarkeitsstudie über Nachfolgenutzungen für das Gelände des Bergwerks Auguste

Victoria, das Ende 2015 stillgelegt wird. Es bietet rd. 90 ha Fläche mit Hafenanbindung.

Den Förderantrag stellte die Stadt zusammen mit RAG, RAG Montan Immobilien, Evonik

Industries und logport ruhr.

Immobilienwirtschaftliche

Verbände und Organisatio-

nen und damit verbundene

Dienstleister aus der ganzen

Welt haben Ende Oktober

anlässlich eines Treffens bei

den Vereinten Nationen in

New York die Internationale

Koalition für Ethikstan-

dards (International Ethics

Standards Coalition, IESC)

gegründet. Die Koalition wird

bis Anfang 2016 die ersten

branchenweit geltenden

Ethikstandards für die Immo-

bilienwirtschaft ausarbeiten

und einführen.

Chefredaktion:

Dr. Gudrun Escher (V.i.S.d.P.)

Kontakt: [email protected]

Herausgeber: Werner Rohmert

Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251 E.: [email protected] www.rohmert-medien.de

Vorstand: Werner Rohmert

Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz).

Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage

Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

Impressum

Firmen, die in der Immobilienbrief Ruhr erwähnt werden: "die kurbel" (10), Aengevelt (6),

Allbau (4), Altel Leipziger Lebensversicherung (4), Architektenkammer NRW (12), Aurelis Real

Estate (2,3,9), BKK (7), BNPPRE (4,5,6), Brack Capital (4), bulwiengesa (2,4), Büro Dr. Vogel

(2,3), Catella Research (12,13), CBRE (2,9), CG Gruppe (6), CitCor Residential Group (2),

Comfort (8), Corestate Capital Partners (10), Corpus Sireo (3), Cross Boarding (8), Cubion

(2,6,8,10,11), DB Schenker (4,6), Deutsche Annington (2,12), Deutsche Hypo (1), DIW (1),

Duisburger Hafen AG (12), Engel & Völkers (8,9,10,12,14), evonik (14), Figo GmbH (2), Fokus

Development (3), FrieslandCampina Cheese GmbH (8), Gagfah (10,12), GdW (1), Gebag

Duisburger Baugesellschaft mbH (7), GEWD (13), Globe Union Germany GmbH & Co. KG

(11), H&M (4), Hamborner Reit (7), Häusser-Bau (7), Hellmann Worldwide Logistics GmbH &

Co. KG (6), Hellmich Unternehmensgruppe (3), HMS (13), Hochschule Ruhr West (12), IAT

(7,8,9), Ingenieurkammer-Bau NRW (12), IVD (9,10,11,12), JLL (2,5,6), Kik (4), LEG

(2,5,9,11), logport ruhr (14), Lührmann (4), Maisons du Monde (8), MBM Hochbau (9), Mstar

Europe (4), Mstar Europe (6), NRW.Urban (8), Otto Scherr GmbH & Co. (3), Patrizia (10),

Patrizia AG (13), Quantum Immobilien (4), RAG Montan Immobilien (7,8,12,14), Rhenus

Scharrer (3), RuhrTourismus GmbH (13), Ruhrwert (5), RVR (7,8), Savills (3), Segro (4), Soka-

Bau (6), Stadtwerke Dinslaken (12), Van der Looy Gruppe (6), Varia-Bau AG (10), Vista Rei-

henhaus (9), Vivawest (12), Vivawest (9), wmr (7), WWK Versicherung (10).

Personen, die in „Der Immobilienbrief Ruhr“ erwähnt werden: Balaschowa, Galina (1);

Beck, Rasmus C. (7); Beyerle, Thomas (12,13); Bulwien, Hartmut (3); Cieleback, Marcus (13);

Duin, Garrelt (8); Gedaschko, Axel (1); Hoffmann, Hans-Jürgen (6); Koepke, Rainer (2); Korff,

Matthias (2); Krüger-Charlé, Michael (9); Lehner, Franz (8); Meszelinsky, Christoph (4); Schick,

Jürgen Michael (10); Sternberg, Arnd (6); Tönnes, Martin (8); Vogel Dr., Markus (2,3,4).

Sonstiges

Documents

Der immobilienbrief nr 336