Gewerbemietspiegel 2013 IHK Karlsruhe · Gewerbemietspiegel 2013 IHK Karlsruhe 11 Baden-Baden Ladengeschäfte Bevölkerung 31.12.2012 (Basis: Zensus) 52.585 sozialv. Beschäftigte

Gewerbemietspiegel 2013IHK Karlsruhe

Büros / PraxenLadengeschäfteHallen

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Gewerbemietspiegel 2013IHK Karlsruhe

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Gewerbemietspiegel 2013 IHK Karlsruhe 00

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Karlsruhe

Bruchsal

Baden-Baden

Rastatt

Ettlingen

Einleitung

Der gewerbliche Immobilienmietmarkt ist durch eine hohe Intransparenz bei den Preisen gekennzeichnet. Es agieren die Kräfte des freien Marktes, regional gibt es große Preisunterschiede. Vor diesem Hintergrund erhalten wir immer wieder Anfragen von Betrieben zu Gewerbemietpreisen im Bezirk der IHK Karlsruhe. Unser Ziel war daher, die Transparenz auf dem Gewerbeimmobilienmarkt zu verbessern. Zur Ermittlung der Gewerberaummieten im Kammerbezirk der IHK Karlsruhe wurde schließlich eine Datenerhebung in Form einer Online-Umfrage unter Akteuren auf dem Gewerbeimmobilienmarkt durchgeführt. Unser besonderer Dank gilt daher allen Teilnehmerinnen und Teilnehmern an der Umfrage.

Mit dem Gewerbemietspiegel 2013 schaffen wir ein nützliches Instrument, das unseren Mitgliedern ermöglicht,

eine bestehende Miete auf dem Markt einzuordnen,die Mietpreisfindung zu erleichtern,für Investitionsplanungen eine Orientierungsgröße heranzuziehen.

Des Weiteren informiert Sie der Gewerbemietspiegel 2013 über aktuelle Daten wie Einwohnerzahl, Steuersätze sowie einzelhandelsrelevante Kennziffern für Kaufkraft, Umsatz und Zentralität. Für die professionelle Einzelfallbewertung von Gewerberaummieten stehen Ihnen darüber hinaus die Sachverständigen der IHK Karlsruhe jederzeit zur Verfügung.

Dr. Andreas Förderer Martina Göhringer Dietmar PerschTourismus / Gastronomie Dienstleistung Handel


Inhalt

Methodik 02

Begriffsdefinitionen / Quellen 04

Ergänzende Umfrageergebnisse 05

Übersicht kommunale Rahmendaten 06

Datenblätter 07

Hinweis zur Verwendung des Gewerbemietspiegels:Die Angaben im Gewerbemietspiegel dienen lediglich als Orientierungswert. Mietpreise können im Einzelfall in Abhängigkeit von verschiedenen wertbeeinflussenden Faktoren mehr oder weniger deutliche Abweichungen aufweisen. Ein Gewerbemietspiegel eignet sich somit nicht zur individuellen Ermittlung einer Gewerberaummiete und besitzt keine Rechtsverbindlichkeit. Auf Pachtverhältnisse, durch welche auch immaterielle Rechte mit überlassen werden, kann der Gewerbemietspiegel nicht angewendet werden. Gleiches gilt für Erstbezugsmieten in Neubauten, die speziell für einen besonderen Nutzer errichtet wurden.


Methodik

Zielgruppe der Gewerbemietspiegel-Umfrage waren alle Akteure auf dem Gewerbeimmobilienmarkt im IHK-Bezirk Karlsruhe, d. h. Mieter, Vermieter, Eigentümer (unter Angabe kalkulatorischer Mieten) und Experten (z. B. Makler). Die Zielgruppe wurde per postalischem Anschreiben oder per Email zur Teilnahme an der online zugänglichen Umfrage eingeladen, die auf der Homepage der IHK Karlsruhe platziert wurde (= Bruttostichprobe). Bei der Rekrutierung wurde auf einen entsprechenden Querschnitt geachtet, der die Größenverhältnisse in räumlicher und gewerbeseitiger Hinsicht angemessen berücksichtigt. Die Datenerhebung erfolgte in einem Zeitraum von ca. 2 Monaten.

Nach Bereinigung des Datenrücklaufs (=Nettostichprobe: Ausschluss von unvollständigen/ inkonsistenten/ unplausiblen Angaben) verblieb eine verwertbare Datenbasis von 378 Datensätzen (= Ergebnisstichprobe). Verbilligte Mieten oder Mietanteile von Stellplätzen wurden um den entsprechenden Wertanteil bereinigt. In Abhängigkeit der Datenstruktur erfolgte anschließend eine Aggregation auf Ebene der Gemeinden und hinsichtlich verschiedener Gewerbeobjekttypen.

Unter Berücksichtigung statistischer Größenregeln wurden Aggregate mit zu geringem Datenrücklauf nicht differenziert ausgewiesen. Dies trifft insbesondere auf kleinere Gemeinden ohne ausgeprägtem Gewerbemietmarkt und auf Gewerbeobjekttypen mit nur geringem Transaktionsvolumen zu.

Für den Bereich Gastronomie zeigt die Auswertung die überwiegende Anwendung von Umsatzmieten (typischerweise werden im Gastronomiebereich überwiegend Pachtverträge angewandt). Eine Verwertbarkeit für einen Gewerbemietspiegel war daher in Verbindung mit einem zu geringen Rücklauf nicht gegeben. Gleiches gilt für Autohäuser und Parkplätze als eigenständiges Gewerbeobjekt, für die der Rücklauf aufgrund der vergleichsweise geringen Marktbedeutung keine statistisch belastbare Auswertung zulässt.

Vor diesem Hintergrund erlaubt der Umfang der Datenbasis eine räumlich differenzierende Auswertung für die Gewerbeobjekttypen Büros / Praxen, Ladengeschäfte und Hallen.


Methodik

Zu den Einflussfaktoren auf die Miethöhe zählen im Bereich Ladengeschäfte (Einzelhandel) neben qualitativen Ausstattungsmerkmalen insbesondere die Lage. Spitzenmieten, die in den jeweiligen Toplagen abgerufen werden, erreichen hier Werte deutlich oberhalb der Durchschnittsmiete, sodass hier zum Einen eine kleinräumige Zuordnung der Mietpreisangaben erfolgte. Zum Anderen wurde bei einer geringeren Datenbasis zwecks Plausibilitätsprüfung ein Abgleich mit Sekundärquellen durchgeführt.1

Der Gewerbeimmobilienbereich Büros / Praxen wird dagegen vorrangig durch qualitative Ausstattungsmerkmale und Erreichbarkeiten beeinflusst. Anhand von abgefragten Ausstattungsmerkmalen konnten hier Rückschlüsse auf die Plausibilität stark abweichender Angaben gemacht werden.

Für Hallen (Produktion und Lager) wird die Miethöhe neben Erreichbarkeitskriterien v. a. durch die Eignung der Immobilie für eine konkrete Nutzung beeinflusst. Die ermittelten Mietpreisspannen weisen hier standortunabhängig eine relativ enge Bandbreite auf. Grundsätzlich stellt eine reine Lagerfunktion geringere Anforderungen an die Immobilie, sodass diese eher der unteren Mietpreisspanne zuzuordnen ist.

1 Dies erfolgte v. a. vor dem Hintergrund einer i. d. R. geringeren Teilnahmebereitschaft filialisierter Betriebe, die in 1a-Lagen dominieren.


Begriffsdefinitionen / Quellen

Nettokaltmietezu zahlender Mietbetrag ohne Betriebs- und Nebenkosten und ohne Mehrwertsteuer (Ausweis in €/m²/Monat)

MietflächeFläche laut Mietvertrag, für die Miete gezahlt wird

Durchschnittsmiete

arithmetisches Mittel der Mietpreise

Spitzenmieteerzielbare Höchstmiete für Spitzenobjekte in Toplage / 1a-Lage

MietpreisspanneSchwerpunkt, innerhalb dessen sich der Großteil der Mietpreise bewegt (2/3-Spanne)

Quellen:

Mietpreisdaten / Umfragedaten – GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbHEinzelhandelsumsatz /-kaufkraft /-zentralität – Michael Bauer ResearchKommunalstatistik – Statistisches Landesamt Baden-WürttembergKarten – Regiograph Planung 12 / Geoportal Raumordnung Baden-Württemberg

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[Ge|we

r|be|

miet|sp

ie|gel]

Ergänzende Umfrageergebnisse


Teilnehmerstruktur AbschlusszeitpunktMieter 60 % vor max. 5 Jahren 44 %Vermieter 26 % vor max. 10 Jahren 26 %Eigentümer in selbstgenutzter Gewerbeimmo. 9 % vor max. 15 Jahren 14 %Experte 5 % vor mehr als 15 Jahren 17 %

Gebäudequalität Beurteilung Nettokaltmiete (letzte 5 Jahre)Bestand nicht modernisiert 39 % gestiegen 35 %Bestand modernisiert 49 % gesunken 3 %Neubau 12 % konstant geblieben 48 %

weiß nicht 14 %MietvertragsartFestmiete über die gesamte Laufzeit 57 % Beurteilung MietbelastungIndexmiete 26 % niedrig 14 %Staffelmiete 7 % angemessen 61 %Wertsicherungsklausel 6 % hoch 18 %gemischte Vereinbarung 3 % zu hoch 4 %

weiß nicht 3 %Mietvertragsdauerunter 5 Jahre 6 % Rundungsdifferenzen möglich5 Jahre 6 %6 bis unter 10 Jahre 4 %10 Jahre 9 %mehr als 10 Jahre 20 %unbefristet 56 %

Übersicht kommunale Rahmendaten


Zentralitäts-Kennziffer

Umsatz-Kennziffer

Kaufkraft-Kennziffer

EH-UmsatzEH-KaufkraftGrundsteuer-B-Hebesatz

Gewerbesteuer-Hebesatz

sozialv. Beschäftigte

BevölkerungZentrumKriterium

126,0124,899,0334,76286,1139039026.23546.819MZRastatt

141,6145,3102,6354,49269,6639536022.35942.427MZBruchsal

95,2105,7111,1229,31259,4635035023.68638.866MZEttlingen

120,4127,6106,0211,90189,6532035017.59928.572MZBühl

74,478,8105,8128,51186,0040037511.31428.530MZGaggenau

105,8108,6102,7175,29178,4837038011.95228.177MZBretten

56,859,6105,079,56150,903403404.95623.414UZStutensee

237,5241,5101,7281,93127,862903406.76519.981UZWaghäusel

96,4103,7107,691,90102,693003306.22515.600UZKarlsbad

52,153,5102,743,0689,014203703.23913.757MZGernsbach

74,475,2101,154,3478,683503402.35512.610UZÖstringen

53,953,198,637,1974,322803304.49212.463UZPhilippsburg

74,677,0103,255,0079,393103403.06712.461UZBad Schönborn

----101,6--40,943003452.9816.647UZRheinmünster

----97,4--29,553103401.2414.913UZLichtenau

138,8

131,0

Ø D = 100

380

410

in %

31.306

163.521

am Arbeitsort30.06.2012

52.585

296.033

31.12.2012 (Basis: Zensus)

MZ/OZ

OZ

Hierarchie

Baden-Baden

Karlsruhe

Ort

124,4111,5428,35370,78490

125,6104,32.177,471.867,86420

> 100 Zufluss

< 100 AbflussØ D = 100in Mio. €in Mio. €in %

Ober-, Mittel- und Unterzentren des IHK-Bezirks Karlsruhe


Karlsruhe Büros / Praxen

Bevölkerung 31.12.2012 (Basis: Zensus) 296.033

sozialv. Beschäftigte am Arbeitsort 30.06.2012 163.521

Gewerbesteuerhebesatz in % 410

Grundsteuer-B-Hebesatz in % 420

einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Mio. € 1.867,86

Einzelhandelsumsatz in Mio. € 2.177,47

Kaufkraftkennziffer 104,3

Umsatzkennziffer 131,0

Zentralitätskennziffer 125,6

Büromarkt Karlsruhe

Karlsruhe wird als Technologie- und Forschungszentrum im Büroinvestmentmarkt aufgrund seiner Büromarktbedeutung (Anteil Bürobeschäftigte ca. 75 %) sowie der stabilen Nachfrageentwicklung (lediglich ca. 5 % Leerstand) als regionaler Potenzialstandort eingeordnet. Die überwiegend mittelständisch geprägte Wirtschaft Karlsruhes bedingt eine Nachfrage nach vorwiegend kleinen bis mittleren Flächengrößen. Der Büroflächenbestand weist einen positiven Trend auf, sodass von insgesamt stabilen Mietpreisentwicklungen auszugehen ist. Strenge Vorgaben der EnEV erhöhen bei Neubauten jedoch den Druck auf die Mietpreiskalkulation mit potenziell steigenden Spitzenmieten.

13,56,5 – 11,58,7

SpitzenmieteMietpreisspanneDurchschnittsmiete

Innenstadt (West / Ost) Weststadt

Südweststadt Nordstadt

Durlach Oststadt

Südstadt Nordweststadt


8 – 13Südweststadt

8,5 – 13Innenstadt (West / Ost)

9 – 12Durlach

7,5 – 11,5Südstadt

9 – 11Weststadt

8 – 11Nordstadt

8,5 – 10,5Oststadt

7,5 – 9,5Nordweststadt

MietpreisspanneStadtteil

Karlsruhe Stadtteile Büros / Praxen

Büromarkt Stadtteile Karlsruhe

Das Büroflächenangebot steigt in Karlsruhe seit mehreren Jahren kontinuierlich. Dabei variiert die verfügbare Bürofläche in den einzelnen Stadtteilen stark. Eine dynamische Entwicklung ist aktuell v. a. in den Stadtteilen Südweststadt (SYNUS) und im Bereich Süd- und Oststadt (City Park) zu beobachten. Im flächen- als auch mietpreisseitig breiten Büromarkt Karlsruhes befinden sich größere Zentren außerhalb der klein strukturierten inneren Stadtteile (Rintheim: Technologiepark, Knielingen: Siemens Industriepark, Durlach: Raumfabrik). Weitere städtische Gewerbeflächen werden auch für Büronutzungen mittelfristig entwickelt (z. B. Hauptbahnhof Süd).


1005010 – 70

Spitzenmiete1b-LageMietpreisspanne

1a-LageKaiserstraße

Karlsruhe Ladengeschäfte





einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Mio. € 1.867,86

Einzelhandelsumsatz in Mio. € 2.177,47




Einzelhandel Karlsruhe

Karlsruhe ist als Oberzentrum mit ca. 500.000 m² Verkaufsfläche der mit Abstand wichtigste Einzelhandelsstandort im IHK-Bezirk. Die Toplage bildet die Kaiserstraße mit angrenzenden Bereichen. Die Postgalerie und das Einkaufszentrum Ettlinger Tor bilden weitere Ankerpunkte. Durch die umfangreichen Baumaßnahmen in der Kaiserstraße für die unterirdische Verlegung der Straßenbahn ist trotz des starken Nachfrageüberhangs nach Flächen von einem dort zur Zeit stabilen Mietniveau auszugehen. Durch die städtebauliche Aufwertung zwischen Europaplatz und Kronenplatz ist langfristig eine positive Entwicklung der Mietpreise zu erwarten, die sich auch auf die angrenzenden B-Lagen auswirken wird.


Baden-Baden Büros / Praxen





einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Mio. € 370,78

Einzelhandelsumsatz in Mio. € 428,35




Büromarkt Baden-Baden

Baden-Baden verfügt als zweitgrößtes Zentrum des IHK-Bezirks über einen bereits deutlich kleineren Büromarkt als Karlsruhe. Vor diesem Hintergrund sind die erzielbaren Spitzenmieten hervorzuheben, die bei hochwertigen kleinflächigen Angeboten in der Innenstadt Baden-Badens ein ähnliches Mietpreisniveau wie in Karlsruhe erreichen. Dieses Niveau wird jedoch auch bei Neubauten außerhalb der Toplage nicht mehr erreicht. In Baden-Baden Oos ist schließlich auf das Stolzenbergareal mit größeren Büroflächeneinheiten hinzuweisen. Dort werden moderatere Mietpreise im mittleren Bereich der Mietpreisspanne abgerufen. 12,506,5 – 118



Baden-Baden Ladengeschäfte










Einzelhandel Baden-Baden

Baden-Baden weist von allen Orten im IHK-Bezirk Karlsruhe das höchste Kaufkraftniveau auf. Der hohe Zentralitätswert deutet zudem auf eine hohe Versorgungsbedeutung des Einzelhandels Baden-Badens für das Umland hin. Dieses attraktive Umfeld generiert eine entsprechend hohe Nachfrage nach geeigneten Ladenflächen. In der Toplage von Baden-Baden führt dies zu einer im Vergleich zu anderen Städten dieser Größenordung hohen Spitzenmiete bei marktgerechten Flächenangeboten.

1a-LageLangestraße, Leopoldsplatz

58--15 – 45



Rastatt Büros / Praxen










Büromarkt Rastatt

Die neben den Flächen von Mercedes Benz größte Gewerbe- und Industriefläche Rastatts erstreckt sich entlang der Rauentaler Straße. Hier besteht weiteres Entwicklungspotenzial u. a. für Büroflächen in der Nähe des Bahnhofs. Der stark gewerblich geprägte Standortbereich bietet Büroflächen im überwiegend unteren Mietspreissegment. Neben der Toplage südwestlich des Residenzschlosses ist auf die Potenzialfläche „Ludwigsfeste“hinzuweisen. Aufgrund der hochwertigen Lage ist hier bei einer teilweisen Büroflächenentwicklung mit einer deutlichen Steigerung der aktuellen Spitzenmiete zu rechnen. Innerstädtische Büroflächen entstehen zudem in der „Schlossgalerie“.

115,5 – 10 7



Rastatt Ladengeschäfte










Einzelhandel Rastatt

Der Einzelhandel in Rastatt wurde lange Zeit durch die Magnetbetriebe Kaufhaus Schneider und Marktkauf an den Eckpunkten der 1a-Lage geprägt. Der drohende Attraktivitätsverlust durch die Schließung beider Anbieter konnte durch die Realisierung eines modernen Textilkaufhauses und der Entwicklung des Einkaufszentrums „Schlossgalerie“abgewendet werden. Durch die Sicherung wichtiger Frequenzbringer im mittelfristigen Bedarfsbereich ist mit einer langfristigen Stabilisierung der zentralen Einkaufslage zwischenden neuen Angebotsstrukturen und einem positiven Trend für die Mietpreise im Umfeld zu rechnen.

1a-LageKaiserstraße, Poststraße

42--9 – 34



Bruchsal Büros / Praxen










Büromarkt Bruchsal

Auf dem Büromarkt Bruchsal ist als größere Angebotstruktur der Technopark (ehemals Siemens) in der Nähe des Bahnhofs hervorzuheben. Dabei handelt es sich um ein mischgenutztesAreal mit variablen Büroflächenangeboten im gesamten Spektrum der Mietpreisspanne. Spitzenmieten werden bei entsprechender Ausstattung vorrangig in der 1a-Lage sowie in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs erreicht.

116 – 8 7



Bruchsal Ladengeschäfte










Einzelhandel Bruchsal

Bruchsal weist unter allen betrachteten Städten die höchste Zentralitätskennziffer auf und profitiert damit von hohen Kaufkraftzuflüssen. Kennzeichnend für die 1a-Lage ist deren relativ weite Ausdehnung und ein geringer Besatz an mittelgroßen Ladeneinheiten. Infolgedessen tragen die großflächigen Anbieter C&A sowie die neu etablierten Angebotsstrukturen Rathausgalerie und Modehaus Jost, das den Standort des Kaufhaus Schneider übernommen hat, entscheidend zur Attraktivitätssicherung des Einkaufsstandortes bei. Vor diesem Hintergrund ist mit einer mittelfristig stabilenMietpreisentwicklung zu rechnen.

35--8 – 25


1a-LageKaiserstraße, Friedrichstraße


Ettlingen Büros / Praxen










Büromarkt Ettlingen

In Ettlingen werden Spitzenmieten für Neubauten wie den Gebäudekomplex „Wilhelmstraße 3-7“ erreicht, der sich unmittelbar an die Toplage Leopoldstraße anschließt. Größere Büroflächen werden im Gewerbepark Albtal und im Westen Ettlingens in der Nähe der A5 angeboten. Hier werden Mietpreise im unteren bis mittleren Bereich der Mietpreisspanne abgerufen.

12,55,5 – 107,5



Ettlingen Ladengeschäfte










Einzelhandel Ettlingen

Die im Vergleich der betrachteten Städte niedrigste Zentralitätskennziffer ist der Lage Ettlingens in unmittelbarer Nachbarschaft zu Karlsruhe geschuldet. Dennoch weist Ettlingen mit einer überdurchschnittlichen Kaufkraft und einer attraktiven historischen Altstadt gute Rahmenbedingungen als Einzelhandelsstandort auf. Entsprechend werden hohe Spitzenmieten erreicht, die auf ein eingeschränktes Angebot marktgerechter Flächen innerhalb der kleinflächig strukturierten 1a-Lage schließen lässt. Auf dem ehemaligen Gelände der Papierfabrik Köhler entstehen in unmittelbarer Nähe zur 1a-Lage neben Wohngebäuden zukünftig weitere Handelsflächen.

57--10 – 50


1a-LageLeopoldstraße, Badener-Tor-Straße


Hallen

Produktions- und Lagerhallen im IHK-Bezirk

Die Nachfrage nach Produktions- und Lagerhallen ist in den einzelnen Standorten insbesondere abhängig von der Betriebs-und Beschäftigtenstruktur. Der sich weiterhin fortsetzende Strukturwandel auf dem Arbeitsmarkt mit wachsendem Dienstleistungssektor deutet auf langfristig stabile bis sinkende Mietpreisniveaus hin, insbesondere bei Lagedefiziten oder minderen Ausstattungsmerkmalen des Flächenangebots. Die stark nutzungsabhängige Eignung der Hallenflächen kann bei anforderungsgerechten Angeboten dagegen deutliche Abweichungen nach oben bedeuten. Dem Anforderungsprofil entsprechend liegt das Mietniveau für Produktionshallen höher als für reine Lagerhallen.

3 – 6,5Karlsruhe

2 – 5,5Baden-Baden

2,5 – 6 Rastatt

2 – 6Bruchsal

2,5 – 6Ettlingen

MietpreisspanneOrt Industrie- und Gewerbeflächen


Ansprechpartner Herausgeber Projektpartner

Dr. Andreas Förderer Martina Göhringer Dietmar Persch IHK Karlsruhe GMA Gesellschaft für Markt-

Tourismus / Gastronomie Dienstleistung Handel und Absatzforschung mbH

Tel.: 0721 174-169 Tel.: 0721 174-173 Tel.: 0721 174-161 Lammstraße 13 - 17 Hohenzollernstraße 14Fax: 0721 174-284 Fax: 0721 174-283 Fax: 0721 174-263 76133 Karlsruhe 71638 LudwigsburgMail: [email protected] Mail: [email protected] Mail: [email protected] www.karlsruhe.ihk.de www.gma.biz

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TitelBetrachtungsraumEinleitungInhaltMethodikBegriffsdefinitionen / QuellenErgänzende UmfrageergebnisseÜbersicht kommunale RahmendatenKarlsruhe Büros / PraxenKarlsruhe Stadtteile Büros / PraxenKarlsruhe LadengeschäfteBaden-Baden Büros / PraxenBaden-Baden LadengeschäfteRastatt Büros / PraxenRastatt LadengeschäfteBruchsal Büros / PraxenBruchsal LadengeschäfteEttlingen Büros / PraxenEttlingen LadengeschäfteHallenImpressum

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