Immobilienbrief NR. 130 vom 14. November 2011

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft

Ausgabe 130_ 6. Jahrgang / 14. November 2011

EDITORIAL

Shoppingcenter unter der LupeIn diesen Tagen eröffnete Ikea in Rothenburg die erste Zentralschweizer Filiale. Das neue Möbel-haus entstand, wie üblich, in einer Randlage. In Deutschland geht der schwedische Möbel-konzern unterdessen neue Wege. Geplant sind Filialen neuen Stils in Innenstadtlagen; ferner wird eine bereits in anderen Ländern erprobte Strategie umgesetzt: Ikea verknüpft seine Filialen mit Einkaufszentren und wird zum Shoppingcen-ter-Betreiber. Das Debut für das neue Konzept gibt Ikea in Lübeck: Dort wird 2013 das «Skan-

dinavien-Center» – Möbelhaus plus Shopping-Mall – eröffnet. Die Strategie liegt im Trend: Eine aktuelle Studie in Deutschland ergab, dass der Handel Shoppingcenter als Vertriebskanal mit weiter zunehmender Bedeutung sieht. Eine Folge für die Immobilienbranche: Jeder vierte im ersten Halbjahr 2011 in deutsche Gewerbeimmobilien investierte Euro floss in Einkaufszentren. Wie erfolgreich Ikea mit dem neuen Konzept sein wird, bleibt abzuwarten, ebenso, ob es in die Schweiz übertragen wird – gilt doch der hiesige Markt als «overstored». Auch die Befragung in Deutschland offenbart eine zwie-spältige Haltung der Mieter gegenüber Einkaufszentren. Eine Mehrheit rechnet zwar damit, dass die Bedeutung von Centern für ihren Geschäftser-folg steigen wird; doch sagen die Mieter in der Tendenz auch, der deutsche Shoppingcenter-Markt sei gesättigt. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Mit den besten Grüssen,Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

Birgitt WüstRedaktionsleiterin

InhALT

2 CBRE-Studie: Retail in Zürich wird transparenter

3 nachrichten: Zürich-Dörfli

5 Shoppingcenter-Studie

7 nachrichten: Lidl

8 nachrichten: Casino Zürich/Ikea

10 Chancen für 5-Sterne-hotel in Engelberg steigen

11 nachrichten: Therme Vals

12 Erholungstendenzen an US-Märkten

14 nachrichten: Blackstone

16 Marktkommentar

16 nachrichten: SPS

18 Immobiliennebenwerte

19 Immobilienfonds/-Aktien

20 Projekt:«PostParc»/Bern

21 Impressum

Internationale Investments als Ausweg aus dem Anlagedruck in der Schweiz?Donnerstag, 17. November 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

Anmeldung unter www.immobilienbusiness.ch / [email protected] CHF 75.-. Die Teilnehmerzahl ist beschränkt

Media Partner:

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE

Moderation: Dr. John Davidson, Hochschule Luzern Referenten: Ulrich Prien, Director, Real Estate Advisory, KPMG (ca. 25-30 Min.) Stefan Fahrländer, Partner, Fahrländer Partner AG (ca. 15 Min.) Ulrich Braun, Credit Suisse Asst Management (ca. 15 Min.)

Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an [email protected]

Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

Apéro-Sponsor:

Legal Partner:

Academic Partner:

Do, 17. Februar 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Anlagestrategien institutioneller Investoren: Core oder Kreativität?Die Anlagestrategien vieler institutioneller Investoren in der Schweiz gleichen sich sehr stark. Mit dem Resultat, dass viele Gelder in die gleichen Immobilien investiert werden wollen, was in den letzten Jahren zu massiv sinkenden Renditen im Core-Bereich geführt hat. Verschiedene, vor allem grosse Investoren haben sich Gedanken über Alternativen gemacht. Fonds mit alternativen Anlagethemen werden aufgelegt. Für den Investor stellt sich die Frage, wieweit er mit dem Strom schwimmen soll, und wieweit es sinnvoll ist, bewusst andere Wege zu gehen.

Experten geben Antworten zu Fragen wie: · Welche Überlegungen bei der Strategiefestlegung eine Rolle spielen · Welche Alternativen zu Core-Investments möglich sind: B-/C-Lagen, Logistik, Industrie · Welche Chancen und Risiken zu beachten sind. · Welche Voraussetzungen der Investor erfüllen muss, um «exotischere» Themen anzugehen · Wie Gefässe zu komplexeren Themen geführt werden können

Spezialisten aus Theorie und Praxis geben Antworten und zeigen worauf es ankommt, um mit den neuen Vermarktungsinstrumenten tatsächlich erfolgreich zu sein.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF /// 22_2011 / Seite 2

SchweiZer DetailhaNDelSflä-cheN SiND bei iNterNatioNa-leN retailerN eiN begehrteS gUt. Um ihNeN Die orieNtie-rUNg am retailmarKt Zü-rich ZU erleichterN hat cb richarD elliS Die verSchie-DeNeN DetailhaNDelSDeSti-NatioNeN Der limmatStaDt geNaUer beleUchtet.

BW. Von Armani bis Zara – für internationale Filialisten zählt die Zürcher Bahnhofstrasse zu den be-gehrtesten Standorten. Doch die Nachfrage nach Detailhandelsflächen steigt längst nicht nur an der weltbe-

kannten Haupteinkaufsstrasse: Auch Geschäfte an pittoresken Altstadt-standorten oder in Shopping-Centern sind gefragt. Doch ob Einstieg oder Fortsetzung der Expansion: Erfolg-reich auf dem als vergleichsweise intransparent geltenden Schweizer (Detailhandels-)Immobilienmarkt zu agieren, gestaltet sich für viele Retai-ler oft nicht einfach. Denn Miet- wie Kaufpreise werden in der Regel nicht veröffentlicht – die Transaktionspart-ner einigen sich in vielen Fällen dar-auf, Details ihres Deals «vertraulich» zu behandeln. Verkäufe etwa werden zwar bei Notaren beurkundet, doch die Daten der Öffentlichkeit nicht

zugänglich gemacht. Dennoch: Die Schweizer «Immobilienwelt» ist in der Regel recht gut informiert – durch private Kontakte, Bewertungen oder aufgrund der Erfahrung mit eigenen Transaktionen. «Newcomer» bleiben dagegen oftmals im Ungewissen, ob sie zu Markt- oder «Mond»-Preisen kaufen oder mieten. Die in den nati-onalen und internationalen Medien kommunizierten sogenannten Prime-Rents, also Spitzenmieten, gelten bekanntlich nur für die absoluten Toplagen und kleinere Flächen, also ein relativ überschaubares Marktseg-ment. Neben dem undurchsichtigen Preisgefüge macht ansiedlungswilli-

DETAILhAnDELSIMMOBILIEn SChwEIZ/STUDIE

Retail in Zürich wird transparenter

Standort vieler internationaler Modeketten: Der untere Teil der Zürcher Bahnhofstrasse

Seite 3 / 22_2011 /// SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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nAChRIChTEn

ZüRICh: 30-MILLIOnEn-ChF-PROjEkT FüRS «DöRFLI»

Beat Curti und hans jecklin wol-len ihre sanierungsbedürftigen Zürcher Altstadthäuser an der Marktgasse 14 und 17 umbauen. nach den Plänen von Miller & Maranta sehen die baulichen Än-derungen wohnungen, Läden so-wie ein Boutique-hotel vor. Das Baugesuch wurde eingereicht; 2013 soll der Bau beginnen, im Frühling 2014 neu eröffnet wer-den. Das Investitionsvolumen: Rund 30 Millionen ChF. Die einander schräg gegenüberste-henden Bauten sind mit einem unterirdischen Gang verbunden; sie bieten zusammen 5.500 qm nettogeschossfläche. jecklin er-steigerte sie vor 25 jahren; seit 2004 gehört Curti je ein hälftiger Anteil. In der denkmalgeschütz-ten Liegenschaft Rothus soll ein Boutiquehotel mit 41 Zimmern und Gastronomie-Angebot ent-stehen. In dem Gebäude, dessen älteste Teile aus dem jahr 1423 stammen, sind derzeit das wein-lokal Barrique und das hotel Zic Zac samt gleichnamigem Res-taurant angesiedelt. Die Pacht wird nach dem Umbau neu ver-geben. Das neue hotel soll sich gemäss Eigentümern zu einem «jungen, städtischen Treffpunkt entwickeln». Im Eckgebäude sind auf drei Geschossen La-denflächen geplant. Läden sind auch im Parterre des 50-jährigen haus Schwert an der Marktgas-se 14 vorgesehen, sowie im ers-ten Geschoss Büroräume und in den oberen Stockwerken zwölf Stadtwohnungen. Die Mieten sollen sich nach Auskunft der In-vestoren «im mittleren Preisseg-ment» bewegen. Für die Umbau-ten müssen die Pigalle-Bar, der klub «T&M» sowie das hotel Goldenes Schwert weichen.

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AnTEILE DER EInZELnEn BRAnChEn AM STAnDORT nIEDERDORF

gen Unternehmen die Unkenntnis der Vorzüge oder Nachteile der verschie-den Detailhandelslagen der Stadt die Wahl zur Qual – schliesslich umfasst der Markt im Zentrum von Zürich und rechts und links der Limmat zahlreiche und sehr unterschiedli-che Quartiere und jedes davon hat seinen eigenen Charakter. So dürfte die neue Studie «Retail in Zurich» von CB Richard Ellis (CBRE) sehr gelegen kommen. Wie Michael Dres-sen, Leiter Portfolio Management von CBRE Zürich, betont, wurden mit der aktuellen Untersuchung, die dem «Schweizer Immobilienbrief» als Vorabdruck vorliegt, erstmals neben der weltbekannten Bahnhof-strasse nun auch die einzelnen De-tailhandelslagen der Limmatstadt beleuchtet: «Wir stellen auch die Alt-stadt links der Limmat, Löwenstrasse und City, Niederdorf, Oberdorf und

Limmatquai, Kreis Vier und Viadukt, Bellevue und Seefeld, und last not least auch die in Bau befindliche Eu-ropaallee vor.» Darüber hinaus werden die genann-ten Lagen «en detail» beschrieben: So erfährt der Leser etwa, dass die Bahn-hofstrasse, die vor allem von Filialis-ten aus dem Bereich Mode (31%) und Schmuck (14 %) beherrscht wird, sich in drei Abschnitte teilt: Im unteren Teil – zwischen Bahnhof und Renn-weg – sind vor allem internationale Modeketten anzutreffen, etwa Hen-nes & Mauritz, Mango, Tally Weijl oder Fielmann. Laut CBRE wird die-ser Abschnitt vor allem von jungen Menschen und unter anderem auch von Kurzzeit-Touristen, die auf einen Anschlusszug warten, frequentiert. In diesem Bereich ähnele die Bahnhof-strasse von ihrem Filialistenbesatz vielen anderen internationalen



>>> Stadtzentren, heisst es in der Studie. Anders der mittlere und obere Teil der Bahnhofstrasse – also in den Abschnitten zwischen Rennweg und Paradeplatz sowie von dort bis zum Seeufer. Hier haben traditionelle und etablierte Unternehmen ihren Sitz so-wie viele internationale Luxusmarken – Landolt Arbenz, Brunos, Grieder les Boutiques und Day Alfred sowie Armani, Ferragamo, Zegna, um nur wenige zu nennen.

NieDerDorf: gUte eNtwicK-lUNgSchaNceN

Detailliert wie in der Bahnhofstras-se wird die Detailhandels-Struktur auch der anderen Zürcher Einkaufs-lagen vorgestellt. Dies dürfte nicht zuletzt die Händlervereinigungen freuen, deren Quartiere in nationalen wie internationalen Standortanaly-sen bislang kaum Beachtung fanden. Wie etwa die Geschäftsvereinigung Limmatquai. Wer das Quartier heu-te sehe, könne sich kaum vorstellen, dass sein Bild vor wenigen Jahrzehn-ten noch von Rotlichtmilieu und Dro-genszene beeinträchtigt wurde. Den Wandel zum sympathischen Trend-quartier verdanke das Niederdorf nicht zuletzt auch der unermüdlichen Lobbyarbeit seiner Vereinigung, er-klärte René Spahn, seit 15 Jahren Geschäftsführer der Geschäftsver-

einigung Limmatquai-Dörfli, im In-terview mit den CBRE-Researchern: „«Heute ist die Gegend bekannt für ihre grossartigen Bars und Restau-rants und ihr besonderes Flair.» Neben Interviews und allgemeinen Standortanalysen zu den einzelnen Quartieren bietet die CBRE-Studie Graphiken zur Verteilung der verschie-denen Branchen an den verschiede-nen Einkaufslagen (Kreisdiagramme). Darüber hinaus verdeutlichen «Lauf-pläne», welches Unternehmen (oder welche Branche) an welcher Adresse angesiedelt ist - ob an der Bahnhofst-rasse, am Limmatquai oder im Nieder-dorf. Die Informationstiefe bietet für ansiedlungswillige Retailer viele Vor-teile: Zum einen kann man sich ein Bild darüber machen, welche Unterneh-men/Branchen bereits an einem Stand-ort und wo genau dort vertreten sind. So wird beispielsweise klar ersichtlich, ob es einen oder mehrere «Kundenma-gneten» gibt oder ob ein oder mehrere direkte Wettbewerber dort bereits ver-treten sind. Ferner haben sich die Ver-fasser der Studie die Mühe gemacht, das Potential der einzelnen Standorte zu eruieren. So kommen sie etwa zum Schluss, dass die östlich der Limmat gelegenen Standorte Niederdorf und Oberdorf sehr gute Entwicklungs-chancen bieten – aufgrund des grossen Charmes des Quartiers, des speziellen Flairs und der vertretbaren Mieten. •Q

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wie beUrteilt Der eiNZel-haNDel eigeNtlich DeUtSch-laNDS eiNKaUfSZeNtreN? Die wohl erSte ZUfrieDeNheitS-befragUNg voN mieterN iN DeUtScheN ShoppiNgceN-terN gibt eiNe aNtwort aUf DieSe frage. DaS ergebNiS: im citti-parK Kiel, im ceNtro oberhaUSeN UND im weSer-parK bremeN SiND Die mieter mit DeN UmSätZeN am ZU-frieDeNSteN. SchlUSSlicht eiNer 158 ceNter UmfaSSeN-DeN raNgliSte iSt DaS mira iN müNcheN. eiNe mehrheit Der ceNter wirD mit befrieDi-geND oDer beSSer beNotet.

CSF. «Machen Sie das mal, Sie be-kommen eh keine Antworten.» So reagierte ein Geschäftsführer eines grossen deutschen Centerentwick-lers, als ihm Joachim Will, Inhaber der Wiesbadener Unternehmens-beratung Ecostra, von der geplan-ten Mieterbefragung in deutschen Einkaufszentren erzählte. Der Ge-schäftsführer hat sich getäuscht. 77 von rund 400 befragten Mietern in 200 deutschen Einkaufszentren ha-ben sich am «Shoppingcenter Per-formance Report 2011» beteiligt. Das waren weit mehr, als Will bei der Premiere erwartet hatte. «Die Beteiligung zeigt, dass es offensicht-lich ein grosses Interesse des Ein-

zelhandels gibt, Transparenz in den Shoppingcenter-Markt zu bringen.» Der Einzelhandelsexperte hat mit Mieterbefragungen Erfahrung. Seit vier Jahren interviewen Ecostra und CB Richard Ellis (CBRE) die Mieter von europäischen Fabrikverkaufs-zentren. Der europäische «Factory Outlet Centre Performance Report» gelte als «Benchmark» in der FOC-Branche, sagt Will. «Beim Shopping Centre Performance Report haben wir die Methodik des FOC-Reports auf Einkaufszentren übertragen.» Mit im Boot ist erneut CBRE, ver-stärkt wird das Umfrageteam durch die Immobilien Zeitung als Medien-partner. Der Untersuchungs-

ShOPPInGCEnTER/STUDIE

Deutschlands beste und schlechteste Einkaufszentren

Hat zufriedene Mieter: Das Shopping-Center Citti Parc in Kiel

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gegenstand Einkaufszentrum ist nicht zufällig gewählt. Center wer-den, das zeigen die Ergebnisse, vom Handel als Vertriebskanal mit weiter zunehmender Bedeutung gesehen. Unternehmen wie dm oder Media Markt wären ohne die Centerbran-che nicht so erfolgreich. Umgekehrt sind Shopping-Malls für die Immo-bilienbranche von zentraler Bedeu-tung. Jeder vierte Euro, der im ersten Halbjahr 2011 in deutsche Gewer-beimmobilien investiert wurde, floss in Einkaufszentren.Den Mietern wurden 27 Fragen ge-stellt, etwa wie sie die Bedeutung von Shoppingcentern für den Ein-zelhandel einschätzen oder wie sie ihre Centerläden verglichen mit In-

nenstadt-Geschäften bewerten. Die zentrale Frage aber lautete: «Wie zu-friedenstellend ist die Umsatzleistung Ihres Stores in den folgenden Cen-tern im Vergleich zu anderen Shop-pingcentern, in denen Sie vertreten sind?» Noten von 1 (sehr gut) bis 5 (ungenügend) waren zu vergeben, die Durchschnittsnote mündete in eine Rangliste. Es ist wohl das erste Mal, dass deutsche Einkaufszentren so vergleichbar werden.Bei der Bewertung schneidet der Citti-Park in Kiel mit einer Durch-schnittsnote von 1,57 am besten ab. Sieben Mieter haben ihr Votum für das Center abgegeben, die schlech-teste Note war eine 3 (befriedigend). Der Citti-Park wurde zwar erst 2006

eröffnet, ist aber schon seit Jahr-zehnten eine eingefahrene Einzel-handelsdestination. Seit den 1970er Jahren betrieb die Citti-Gruppe am Standort ein SB-Warenhaus, das spä-ter durch einen Media Markt ergänzt wurde. Vor fünf Jahren wurden bei-de Märkte durch den Bau eines Ein-kaufszentrums zusammengefasst und durch weitere Läden ergänzt. Harald Rottes, in der Geschäftsleitung der Citti-Gruppe für Immobilien ver-antwortlich, sagte zum Spitzenplatz des Citti-Parks: «Wir sind Eigentü-mer der Immobilie und betreiben den grössten Laden. Da steckt viel-leicht mehr Herzblut drin, als wenn der Eigentümer ein Immobilienfonds wäre.»

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Platz zwei mit einer Durchschnitts-note von 1,65 belegt das 1996 eröff-nete CentrO Oberhausen. 20 Mieter haben diese Mall bewertet, wobei die schlechteste Note eine 4 (ausrei-chend) war. Auf dem dritten Platz landet der von Metro gemanagte We-serpark Bremen (Eröffnung 1990) mit einem real-SB-Warenhaus als Anker-mieter. 13 Mieter bewerteten dieses Objekt: schlechteste Note ist eine 3, die Durchschnittsnote 1,77.

DiNoSaUrier Der DeUtScheN ceNterbraNche liegeN vorN

Es fällt auf, dass es unter die 20 am besten benoteten Center drei Dino-saurier der bundesrepublikanischen Centerlandschaft geschafft haben: Ruhrpark Bochum (Eröffnung 1964), Main-Taunus-Zentrum (1964) und Donau Einkaufszentrum Regensburg (1967). Ansonsten dominieren mit 15 Platzierungen unter den Top 20 Cen-ter mit mehr als 40.000 qm Geschäfts-fläche. Von den kleinen Centern (we-niger als 20.000 qm) schafft nur der

Lindaupark in Lindau am Bodensee den Sprung in die Spitzengruppe. Der Lindaupark (20) profitiert mögli-cherweise wie das ebenfalls weit oben angekommene Lago in Konstanz (7) vom derzeit starken Einkaufstouris-mus aus der Schweiz.Der Marktführer der deutschen Centerwirtschaft, die Hamburger ECE, ist unter den Top 20 acht Mal vertreten: Breuningerland Ludwigs-burg und Sindelfingen, Allee-Center Magdeburg, Löhr-Center Koblenz, Main-Taunus-Zentrum Sulzbach, Werre-Park Bad Oeynhausen, Schlosspark-Center Schwerin und Saarpark-Center Neunkirchen. ECE hat mit dem Rheinpark-Center Neuss (Platz 144) und dem City-Point Braun-schweig (152) aber auch zwei offen-sichtliche Sorgenkinder im Portfolio. Das Vita-Center in Chemnitz (142) wurde zumindest in der Anfangszeit von ECE gemanagt. Das Alstertal Einkaufszentrum vis-à-vis der Unter-nehmenszentrale wurde von 26 Mie-tern bewertet und erhielt die Durch-schnittsnote 2,54 (Platz 53).

nAChRIChTEn

LIDL: wEITER AUF ExPAnSIOnSkURS

Lidl wird seine angekündigte Expansion auf dem Schweizer Markt weiter fortsetzen. Zuletzt kursierende anderslautende Ge-rüchte weist das Unternehmen zurück: Lidl will sich demnach nicht aus der Schweiz zurück-ziehen. Anfang Dezember etwa soll die Filiale in Matten bei In-terlaken eröffnet werden. hin-tergrund der Spekulationen war zum einen, dass auf den Baustel-len für die neuen Lidl-Filialen in Spiez und Matten bei Interlaken manchmal tagelanger Stillstand herrschte – beim Discounter wird dies mit der «Rationalisie-rung der Bauprozesse» begrün-det. Ferner erinnerten mehrere Medienberichte an die geschei-terte Lidl-Expansion in norwe-gen: Dort gab Lidl vor drei jah-ren 50 bereits eröffnete Märkte auf, nachdem zunächst 100 Fili-alen geplant waren. Ähnlich wie in norwegen hatte Lidl auch in der Schweiz 100 Filialen geplant. Ein beträchtlicher Teil davon, etwa das zweite Verteilzentrum in Freiburg, wird regionalen Medienberichten zufolge nicht mehr in diesem jahr realisiert. wie «Der Bund» recherchier-te, sollen ein rundes Dutzend bereits bezugsbereiter Schwei-zer Filialen seit Monaten leer stehen; ferner sollen rund ein weiteres Dutzend geplanter Fili-alen in der Projektierungsphase gestoppt worden sein. Bei Lidl ist von Gerüchten die Rede; ein Rückzug vom Schweizer Markt wird ausgeschlossen. Laura ne-greira, Mediensprecherin von Lidl Schweiz, verweist darauf, dass Mitte november und An-fang Dezember neue Filialen in Grenchen und in Matten an den Start gehen.

Profitiert vom Shopping-Tourismus aus der Schweiz: Das Lago in Konstanz

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Bestplatziertes Hamburger Center ist das Mercado (32). Hervor-zuheben ist das gute Abschneiden des Alexa in Berlin, über das die Ta-geszeitung «Die Welt» bei der Eröff-nung 2007 urteilte: «Es ist eines der schlechtesten Gebäude, die in Berlin in den letzten Jahren fertiggestellt wurden: architektonisch unbeholfen, städtebaulich falsch und autistisch.» Dem Entsetzen des Architekturkri-tikers zum Trotz scheinen sich die Mieter im «rosa Barbiebunker» wohl zu fühlen: Platz 8 mit einer Durch-schnittsnote von 1,88 für die Mega-Mall am Alexanderplatz.Das Alexa hat es von den grossen, viel diskutierten Innenstadt-Centern der vergangenen Jahre als einziges in die Top 20 geschafft. Gleichsam aus dem Stand scheint es dem Ent-wickler Sonae Sierra gelungen zu sein, aus dem «Alex» wieder jenen bedeutenden Einzelhandelsstandort zu machen, der er vor dem Zweiten Weltkrieg und der Teilung der Stadt war. Wo es einen ersten gibt, gibt es auch einen letzten. Rang 158 und damit die schlechteste Platzie-rung von allen Centern, die in die Wertung kamen (mindestens fünf

Mietervoten waren dafür nötig), erreicht das Mira in München. Elf Mieter benoteten das 2008 eröffne-te Stadtteilcenter, mehr als ein «be-friedigend» sprang nicht heraus, was eine Durchschnittsnote von 4,55 zur Folge hatte. Stephan Wollersheim vom Investor GLL Partners: «Das Mira als absolutes Schlusslicht der deutschen Einkaufszentren darzu-stellen, halte ich für völlig verfehlt. Wir sind noch nicht da, wo wir hin-wollen, aber das Objekt ist auf einem guten Weg.»

ceNtrUm-galerie UND loop5 laNDeN im tabelleNKeller

Zu den Schlusslichtern zählen auch einige der prominentesten Bauten der vergangenen Jahre wie das Loop5 bei Darmstadt (Platz 147) - übrigens das letzte grosse Grüne-Wiese-Center, das in Deutschland gebaut wurde, und auch eine Entwicklung von Sonae Sierra. Die Centrum-Galerie in Dres-den, die für die Deutschland-Tochter des holländischen Entwicklers Multi eines ihrer Vorzeigeobjekte werden sollte, steht gleichfalls im Tabellen-keller (Platz 149). Zuletzt machte die

nAChRIChTEn

ZüRICh: hAUS OBER wIRD CASInO ZüRICh

Ab 2012 sollen im haus Ober an der Gessnerallee die Rou-lettekugeln rollen. nachdem die Baufreigabe erteilt ist, soll das ehemalige Modehaus an der Sihl in den kommenden Mona-ten umgebaut werden: Auf 4.500 qm wird das grösste Casino der Schweiz entstehen. Rund 400 Spielautomaten und 26 Spielti-sche sollen in der 1. bis 3. Etage stehen; im 4. und 5. Stock mit der Dachterrasse sollen Gastro- und Unterhaltungsangebote einge-richtet werden. Erste Pacht-In-teressenten hätten sich bereits gemeldet, heisst es. Im herbst 2012 ist die Eröffnung des neuen Casinos geplant.

IkEA: nEUER MEGA-IkEA In ROThEnBURG

Anfang november eröffnete Ikea auf einem 32.000 qm gros-sen ehemaligen Industrieareal in Rothenburg im kanton Luzern seine neunte niederlassung in der Schweiz. Die erste Zent-ralschweizer Filiale bietet 18.000 qm Verkaufsfläche, ein Restau-rant mit 470 Plätzen und ein Bist-ro, einen Schweden-Shop und ein kinderparadies sowie 800 Park-plätze. Das Investitionsvolumen: rund 92 Millionen ChF.

dr. Joachim Will, Geschäftsführer der ecostra Gmbh, Wiesbaden. ecostra zählt zu den führenden un-ternehmensberatungen im Bereich der immobilienwirtschaft und des einzelhandels. Neben Consulting-aufgaben wie z.B. die Optimierung des Filialnetzes von handelsunter-nehmen, erstellung von standort-analysen und analysen zur expansionsplanung sowie Machbarkeits- und Rentabilitätsuntersuchungen für Projektentwickler, Finanzdienstleister und investoren erarbeitet ecostra auch marktfähige Flächen- und Nutzungs-konzepte für einkaufszentren bzw. analysiert die Chancen und Risiken z.B. des Relaunch von notleidenden Zentren. Neben der Privatwirtschaft arbei-tet ecostra auch für den öffentlichen sektor, erstellt hier kommunale und regionale einzelhandelskonzepte und bietet sachgutachten für Genehmi-gungs-, Verwaltungs- und Kartellgerichtsverfahren. das räumliche Betäti-gungsfeld umfasst alle länder europas.

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Ikea Rothenburg (LU)


Galerie in der Prager Strasse Negativ-Schlagzeilen, weil der Supermarkt Frida (Konsum Dresden) dem Center den Rücken kehrte. Karsten Burbach, für die Einzelhandelsvermietung zuständiger Geschäftsführer von CBRE, verteidigt das Objekt: «Die jüngsten Aussagen, die wir von Mie-tern bekommen, zeigen nach oben. Hinter diese Platzierung würde ich ein Fragezeichen setzen.» Mit dem Lilien-Carré in Wiesbaden (157) lan-det eine weitere Multi-Entwicklung ganz unten.Herrschen unter den Top 20 die gros-sen Center vor, so finden sich un-ter den 20 Schlusslichtern 13 junge (Eröffnung nach 2001). Alte Center (Baujahr vor 1990) sind dagegen nur vier Mal vertreten. Sven Buchsteiner, CBRE-Researcher und Co-Autor der Studie, sagt zur starken Präsenz jün-gerer Center in den unteren Rängen: «Genehmigungsrechtlich werden neue Center meist nur noch in inte-grierten Einzelhandelslagen gebaut, sodass gerade in der Anfangsphase die Positionierung im Wettbewerbs-umfeld anspruchsvoller ist.»Die besten Noten bekamen Einkaufs-zentren mit mehr als 40.000 qm Ge-schäftsfläche (2,56). Kleine Center (weniger als 20.000 qm) schnitten deutlich schlechter ab (3,24). Unter den 108 Centern, die mit befriedi-gend oder besser bewertet wurden, sind 47 grosse und nur 16 kleine. Anders ausgedrückt: 45 der 100 am besten bewerteten Einkaufszentren sind grösser als 40.000 qm, aber nur 15 kleiner als 20.000 qm.

ZwieSpältige haltUNg Der häNDler gegeNüber Shop-piNgceNterN

Wertet man nach Alter aus, liegen die zwischen 1991 und 2000 eröffneten Shoppingmalls vorne (2,60). Neuere Center (2001 bis heute) bekamen im Schnitt nur die Note 2,97. Von den

50 unterdurchschnittlich benoteten Centern (3,01 oder schlechter) sind 29 neu, aber nur elf alt. Unter den 20 Schlusslichtern findet sich die Kom-bination neues, kleines Center mit Abstand am häufigsten (7). Weiteres Ergebnis: Grüne-Wiese-Center (2,61) wurden von den Mietern im Schnitt besser benotet als Stadtteil- (2,69) oder innerstädtische Standorte (2,84).Die Befragung offenbart eine zwie-spältige Haltung der Mieter gegen-über Einkaufszentren. Einerseits rechnet eine Mehrheit (76,7%) damit, dass die Bedeutung von Centern für den Erfolg des eigenen Unterneh-mens steigen oder zumindest gleich bleiben wird, andererseits sagt eine einfache Mehrheit (37,7%) auch, dass es zu viele Shoppingcenter in Deutschland gebe. Die Einschät-zung, dass Deutschland zu wenige Einkaufszentren hat, findet eine kla-re Mehrheit der Befragten (46,8%) falsch. Thomas Terlinden, Ecostra-Mitarbeiter und Co-Autor der Stu-die, meint: «Ich bin überrascht über die insgesamt guten Noten. Von 158 Centern, die es ins Ranking geschafft haben, bekommen 108 die Bewertung durchschnittlich oder besser. Aller-dings sagen die Mieter in der Ten-denz auch, dass der Shoppingcenter-Markt in Deutschland gesättigt ist.» •

Der Autor: Christoph von Schwanen-flug, Immobilien ZeitungNachdruck mit freundlicher Erlaubnis der Immobilien Zeitung (IZ), Frank-furt a. Main. Die IZ gehört zur Verlags-gruppe Deutscher Fachverlag (dfv)

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Die haN’S eUrope ag hat DaS hotel eUrope iN eNgelberg erworbeN. DaS UNterNeh-meN voN YUNgfeNg gao iSt gleichZeitig iNveStor DeS Seit läNgerem geplaNteN 5-SterNe-hotelS im KloSter-Dorf.

BW. Bei der weiteren Entwicklung des seit langem geplanten Neubau-projekts eines Luxushotels in Engel-berg spielt das traditionsreiche Hotel Europe ab sofort eine zentrale Rolle. In diesen Tagen wurden die Verträge für den Eigentümerwechsel unter-zeichnet. Das Hotel Europe, seit den 1980er-Jahren im Besitz der Familie Leibrecht aus Deutschland, geht an die Han’s Europe AG mit Sitz in En-gelberg. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Um all die Modalitäten für die Übergabe zu re-geln, sei der Beginn von Nutzen und Schaden per 1. Dezember 2011 fest-gelegt worden, teilt die Han’s Europe AG, eine Tochtergesellschaft der in Shenzhen domizilierten und börsen-

kotierten Han’s Laser Technology Co., Ltd., mit. Gründer, Verwaltungs-ratspräsident und CEO des Unterneh-mens ist Yunfeng Gao. Der Investor, der mit einem geschätzten Vermö-gen von 535 Millionen Dollar Platz 357 im Forbes-Ranking der reichs-ten Chinesen belegt, hat sich neben dem Technologieunternehmen mit Engagements im Immobilienbereich ein zweites Standbein aufgebaut. Yungfeng Gao ist bereits Besitzer von verschiedenen Tourismusobjekten und Hotels und fungiert unter ande-rem auch als Investor des geplanten 5-Sterne-Hotels in Engelberg. groSSprojeKt mit hiNDerNiSSeN

Das Projekt eines Luxushotels ist seit Jahren geplant, denn ein Angebot im 5-Sterne-Segment fehlt bislang in Engelberg. In diesem Frühjahr kam nun Bewegung in das Vorhaben: Für das Bauprojekt habe sich ein Investor gefunden, teilte Toni Bucher, Ge-schäftsführer der Eberli-Gruppe in

Sarnen, die das Hotel als General-unternehmer bauen will, im Febru-ar mit. Das zunächst geplante Pro-jekt sah zwei Gebäude mit total 100 Zimmern und 25 Appartements mit Hotelservice vor; als Investitionsvo-lumen wurde damals die Summe von 64 Millionen CHF genannt. Doch während der Gemeinderat und Tou-rismuskreise das ambitionierte Vor-haben befürworteten, gab es bei der Gemeinde zahlreiche Einsprachen gegen den Neubau, der mitten im Ort und auch auf einem Teil des Kur-parks zu stehen kommen sollte – und so wurde das Hotelprojekt bereits im Sommer wieder sistiert. Nachdem es auf Kritik gestossen sei, hätten Investor und Generalunternehmung Gespräche mit dem Tourismusver-ein und der Kursaal Engelberg AG geführt, liess das Kommunikations-unternehmen Akomag damals im Auftrag der Initianten wissen. Die Analyse habe dazu geführt, dass das bisherige Hotelprojekt beim Kur-saal Engelberg nicht weiterverfolgt werde. Damit entfiel auch die Volks-

Architektur im Kopf? Profile ausgewählter Architekten und Landschafts-architekten. Plus Bau der Woche, Jobs, eMagazin. swiss-architects.com

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Chancen für 5-Sterne-Hotel in Engelberg steigen


abstimmung über eine Umzonung im Kurpark, die für die Realisierung des alten Projektes erforderlich gewe-sen wäre.

NeUer aNlaUf

Mit dem Kauf des Hotel Europe er-folgt nun ein neuer Anlauf zur Reali-sierung des Fünf-Sterne-Hotels. Das traditionsreiche Haus soll jetzt Teil des Gesamtkonzepts des geplanten 5-Sterne-Hotels werden. Als nächs-ter Schritt werde ein Ideenwettbe-werb auf Einladung unter Architek-turbüros ausgeschrieben, teilt Han’s Europe mit. Die Evaluation der

Büros sei bereits so weit fortgeschrit-ten, dass in den nächsten Wochen die definitive Einladung erfolgen könne. Spätestens im März 2012 sollen die Ergebnisse vorliegen und der Bevöl-kerung vorgestellt werden.Unterdessen bleibt das traditionsrei-che Hotel Europe weiter geöffnet. Es sei das erklärte Ziel des neuen Eigen-tümers, das Hotel im Sinne der bis-herigen Besitzerfamilie und mit dem bisherigen Personal weiterzuführen, teilte die Han’s Europe AG mit: Für Yunfeng Gao hätten «die Wahrung der Geschichte und der Erhalt der Traditionen des Hotels Europe einen sehr hohen Stellenwert». •

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nAChRIChTEn

ThERME VALSkOnkURREnZ FüR STOFFEL Rund 50 Mio. ChF will der Chu-rer Unternehmer Remo Stoffel in die berühmte Felsentherme von Architekt Peter Zumthor im Bündner kurort Vals investieren. Die bestehenden Anlagen sollen saniert und um ein hotel mit 70 Zimmern ergänzt werden. Dazu plant die Stoffel Partizipationen AG die übernahme aller Aktien der hotel und Thermalbad Vals AG sowie von Landreserven für 7 Mio. ChF. Die Gemeinde soll Investitionsbeiträge von 6 Mio. ChF beisteuern; ferner soll Vals sein Thermalwasser gratis abgeben und auf Baubewilli-gungs- und Anschlussgebühren verzichten. Doch ob Stoffels Plä-ne aufgehen, ist fraglich. Denn inzwischen haben sich weitere Interessenten gemeldet – für den Fall, dass sich die Gemein-de Vals als Alleinaktionärin der hotel- und Thermalbad Vals AG zurückzieht. Vor Stoffels Offer-te war nicht bekannt, dass diese Möglichkeit besteht. Die Aus-gangslage für Investoren hat sich damit verändert.

Soll bald in der Luxusliga spielen: Das Hotel Europe in Engelberg



Seit geraUmer Zeit mehreN Sich poSitive melDUNgeN über Die eNtwicKlUNg Der wirtSchaft Der USa UND iN Der folge aUch Der immobili-eNmärKte DeS laNDeS. aNle-ger ScheiNeN DavoN aUSZU-geheN, DaSS Die eNtwicKlUNg Stabil iSt. DeNNoch ScheiNt eiNe gewiSSe SKepSiS aNge-bracht.

BW. Die US-Ökonomie wird weiter wachsen, eine Rezession zeichnet sich nicht ab. Zu dieser Einschätzung kom-men Marktbeobachter wie etwa John Carey, Fondsmanager des U.S. Pio-neer Fund. Als einen der Haupttrei-ber für das US-Wirtschaftswachstum der kommenden zwölf bis 24 Monate sieht Carey den grossen Nachholbe-

darf beim privaten Konsum, von dem unter anderem der US-Einzelhandel sowie Kreditkartenanbieter profi-tierten. In der Tat ging es im dritten Quartal leicht bergauf: Ersten Be-rechnungen zufolge konnte ein Wirt-schaftswachstum von 2,5 Prozent er-zielt werden – eine Entwicklung, die insbesondere der privaten Konsum-nachfrage geschuldet ist. Weitere Im-pulse erhält die US-Wirtschaft Carey zufolge durch gesunkene Rohstoff-preise und den schwachen Dollar: «Der günstige Dollar-Kurs hilft vor allem der US-Exportwirtschaft.» Auf Wachstumskurs sieht der Fondsma-nager ferner den IT-Sektor, da viele Unternehmen ihre Ausrüstung mo-dernisieren müssen, ebenso wie der Health-Care-Sektor. Die Lage vieler US-Unternehmen sei deutlich besser

als die Stimmung, meint der Experte und verweist auf die derzeit gesunden Bilanzen von «corporate america». Die Firmen könnten sich zu günsti-gen Konditionen Kapital beschaffen, die Dividenden legten zu. Vor die-sem Hintergrund gehe er davon aus, dass das US-Wachstum intakt bleibt, auch wenn es schwächer ausfalle, als in früheren Erholungsphasen. «Viele wirtschaftliche Fehlentwicklungen, die gewöhnlich zu einer Rezession führen, gibt es derzeit in den USA nicht», so Carey.

«eS SiND wieDer acht biS NeUN proZeNt DriN»

Auch an den Gewerbeimmobilien-märkten scheint sich die Erholung fortzusetzen. So konnte der Bran-

InTERnATIOnALE IMMOBILIEnInVESTMEnTMÄRkTE

Erholungstendenzen an den US-Immobilienmärkten

New York: Der Himmel über den Gewerbeimmobilienmärkten scheint aufzuklaren


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chenindex FTSE NAREIT in den vergangenen Wochen deutlich zule-gen und die seit Januar angefallenen Verluste wieder wettmachen: Auf’s Jahr gesehen notieren die Papie-re inzwischen wieder im Plus. Was darauf schliessen lässt, dass Anleger von einer stabilen Erholungstendenz ausgehen. Tatsächlich mieten Unter-nehmen seit dem Frühjahr wieder mehr Büro-, Detailhandels- und La-gerflächen an: Gemäss Jones Lang LaSalle konnten im zweiten Quartal mehr als eine Million Quadratmeter allein an Bürofläche neu vermietet werden; dies sei der höchste Umsatz innerhalb eines Drei-Monats-Zeit-raum seit 2007. Eine Entwicklung, die den Immobilienunternehmen zugute kommt: So verzeichnete Si-mon Property, der mit einer Markt-

kapitalisierung von umgerechnet 32,2 Milliarden CHF grösste US-REIT, im dritten Quartal mit 606,2 Millionen Dollar ein Plus von 90,3 Prozent gegenüber dem Vorjahres-zeitraum. Der Büro-REIT Boston Properties (Marktkapitalisierung: umgerechnet 12,1 Mrd. CHF) stei-gerte seine Einnahmen im dritten Quartal gegenüber dem Vorjahres-zeitraum um 26,2 Prozent auf 190,3 Millionen Dollar. Ferner scheinen die Unternehmen von neuen Finan-zierungsmöglichkeiten zu profitie-ren: «Grund ist unter anderem der Markteintritt neuer Finanzierer aus Asien – und sogar aus Russland –, die sehr attraktive Konditionen bie-ten», berichtet Harald Engbrocks, Geschäftsführer der internationalen Immobilienberatung Atlanticus mit

Sitz in Bad Homburg. «Wir hören beispielsweise von Festkonditionen von unter 4,0 Prozent auf fünf Jahre fest und bereits wieder tilgungsfrei.» Damit würden auch im risikoscheuen Anlagefeld wieder Gesamtkapitalver-zinsungen (IRR-Renditen; d.h. nach Einsatz von Fremdkapital, A.d.R.) im hohen einstelligen Bereich möglich. «Es sind wieder acht bis neun Pro-zent drin», konstatiert Engbrocks. «Derzeit ist beispielsweise im Nord-osten der USA – also in den Gross-räumen New York, Washington, Phi-ladelphia, New Jersey und Boston – ein sehr interessantes Fenster ge-öffnet.» Die anziehenden Kaufpreise motivierten Institutionelle zur Um-schichtung ihrer Portfolien und reg-ten dadurch wiederum andere neue Aktivitäten an. >>>



Leicht positive Nachrichten kamen zuletzt auch vom US-Häuser-markt. So ist die annualisierte Zahl der Neubauverkäufe in den USA im September von 296.000 auf 313.000 gestiegen. Dies lag über der Markter-wartung (300.000) und ist zudem der höchste Wert seit April dieses Jahres. Gleichzeitig stagnierte die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser bei 163.000, was bei der aktuellen Ver-kaufsdynamik noch den Bedarf für 6,2 Monate decken würde. Aus Sicht der Kaufinteressenten dürfte die Dy-namik noch zunehmen, da die Haus-preise im September zum dritten Mal in Folge gesunken sind – aus Sicht der Verkäufer spricht jedoch gerade dies gegen eine steigende Dynamik. Wer nicht verkaufen müsse, werde mit der Veräusserung seines Hauses warten, bis sich höhere Preise erzielen lassen, so die Argumentation.

reStriKtive KreDitvergabe bremSt NeUbaUtätigKeit

Auch die Zahl der Wohnbaubeginne ist in den USA im September so stark gestiegen wie seit rund anderthalb Jahren nicht mehr: Gemäss Mittei-lung des Handelsministeriums legte sie um 15,0 Prozent auf eine Jahresra-te von 658.000 zu und damit deutlich mehr, als Analysten erwartet hatten. Gefragt waren vor allem Mehrfami-

lienhäuser: Hier gab es ein Plus von 51,3 Prozent auf 233.000; bei den Einfamilienhäusern gab es dagegen nur einen Zuwachs auf 425.000 (+ 1,7 %) – was Marktbeobachter auf unter-schiedliche Ursachen zurückführen.So erklärte Lawrence Yun, Cheföko-nom der National Association of Re-altors (NAR) auf dem alljährlichen International Real Estate Congress, der in diesen Tagen in Miami statt-fand, dass die Hausverkäufe inzwi-schen wieder das Niveau von 1997 erreicht hätten. Hintergrund sei der Zuwachs von schätzungsweise drei Millionen neuer Bürgern, den die USA jährlich zu verzeichnen hätten und der am Wohnungs- und Häu-sermarkt für eine enorme Nachfra-ge sorge. Ferner wies Yun darauf hin, dass derzeit über 40 Millionen Menschen aufgrund der ökonomisch schwierigen Zeiten in Mehrfamilien-haushalten lebten: Kinder zögen zu den Eltern und Grosseltern zurück und teilten mit ihnen eine Wohnung – alles Menschen, die unter normalen Umständen typischerweise ein Haus kaufen würden. Da das Neubauvo-lumen auf einem «all-time low» an-gekommen sei – selbst wenn man bis ans Ende des Zweiten Weltkrieges zurückblicke –, sei in den kommen-den Jahren auf dem US-Häusermarkt mit einem Engpass zu rechnen. Spä-testens dann, wenn mit steigenden

nAChRIChTEn

BLACkSTOnEkRIEGSkASSE GEFüLLT Die Beteiligungsgesellschaft Blackstone musste für das dritte Quartal 2011 ein Minus von 342 Millionen US-Dollar vermelden – vor jahresfrist hatte die Gesell-schaft noch einen Gewinn in glei-cher höhe verbucht. Allerdings konnte Blackstone das verwaltete Vermögen steigern und verfügt nach eigenen Angaben zum Quar-talsende über ein Rekord-kapital von 33,4 Milliarden Dollar, das für Investitionen zur Verfügung steht. Dies sind zwei Milliarden mehr als drei Monate zuvor - obwohl der konzern mit 4,8 Milliarden Dollar so viel investierte wie seit 2007 nicht mehr. 10,1 Milliarden Dol-lar von dem jetzt neu zugesagten Eigenkapital der Investoren sind den Angaben zufolge für Immobi-lieninvestments vorgesehen; allein vier Milliarden Dollar wurden beispielsweise im August mit dem ersten Closing des neuen Immobi-lienfonds BREP VII eingespielt. In den ersten neuen Monaten des jahres stieg das von Blackstone verwaltete Immobilienkapital auf 30 Milliarden Dollar; im gleichen Zeitraum wurden Anlegergelder in höhe von 1,7 Milliarden Dollar in Immobilen investiert.

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Wirtschaftswachstumsraten auch die Beschäftigung zunehme und die Menschen wieder Häuser kaufen könnten. Was derzeit den Bau von neuen Häusern bremst, sind Yun zu-folge vor allem die neuen Kreditricht-linien der Banken und die Schwie-rigkeiten der Projektentwickler, eine Finanzierung zu erhalten. Das Pendel schwinge zurück: Hätten die Kredit-institute vor der Krise zu viel zu laxen Konditionen den Bau und Erwerb von Häusern finanziert, seien sie nun zu rigide.

SKepSiS bleibt

Doch auch wenn die US-Konjunktur wieder Fahrt aufzunehmen scheint: Anlass zur Euphorie sei dies noch

lange nicht, heisst es W&W Asset Ma-nagement GmbH, Teil des Stuttgarter Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische (W&W). Vielmehr sprächen verschiedene Indikatoren dafür, dass das Wirtschaftswachstum der USA auf absehbare Zeit grund-sätzlich gedrückt bleibt, meinen die Experten.«Dass die Konsumfreude der US-Verbraucher sich ungebrochen fort-setzt, steht in extremem Gegensatz zur weiterhin sehr angespannten Arbeitsmarktlage und der daraus resultierenden Skepsis der US-Pri-vathaushalte, die sich in Stimmungs-indikatoren widerspiegelt», meint Ortansa Becker, Kapitalmarktanalys-tin der W&W Asset Management. Sie rechnet damit, dass die belastenden

Faktoren künftig stärker durchschla-gen werden und sich dann bremsend auswirken könnten. Eine Gefahr sieht die Expertin auch bei den Un-ternehmensinvestitionen: Die bislang anhaltende Ausgabefreude lasse sich unter anderem auf die mehrheitlich gute Finanzlage der Unternehmen zurückführen, aber möglicherweise auch auf das baldige Auslaufen der Steuervergünstigungen: «Unter Um-ständen wurden deshalb aktuell In-vestitionen vorgezogen, so dass sie nach dem Jahreswechsel deutlich an Schwung verlieren dürften.» Insge-samt sei damit zu rechnen, dass so-wohl im Gesamtjahr 2011 wie auch 2012 die Wirtschaftswachstumsrate die Zwei-Prozent-Marke nicht nen-nenswert überschreiten wird. •



Der real iNDex bewegt Sich im laUfeNDeN moNat weiter SeitwärtS, währeND Der Swi-it iNDex ZUlegeN KaNN.

NH. Die vergangene Woche stand im Fokus der Quartalszahlen der bei-den Indexschwergewichte SPS Swiss Prime Site und PSP Swiss Property. Bereits am 10. November 2011 prä-sentierte die SPS unangekündigt ihre Zahlen für das dritte Quartal 2011. Das Unternehmen kann den Rein-gewinn im Vergleich zur Vorjahres-periode um 22,4 Prozent auf 191,7 Millionen CHF steigern. Mit dem Quartalsergebnis konnte die SPS die Analystenerwartung bestätigen und das Vorjahresergebnis übertreffen. Am 11. November 2011 folgte die PSP Swiss Property mit dem Ergeb-nis für die ersten neun Monate des laufenden Geschäftsjahres. Zur Vor-jahresperiode konnte der Reingewinn mit Neubewertungseffekten um 57,6 Prozent auf 234,3 Millionen gestei-gert werden. Auch der Liegenschafts-ertrag stieg im Vergleich zum dritten Quartal 2010 um 7,3 Millionen auf 203,9 Millionen CHF. Das solide Neun-Monats-Ergebnis hat die Er-wartungen der Analysten leicht über-troffen und bestätigt den positiven Ausblick der Gesellschaft für 2011.

Swiit iNDex leicht im plUS

Der Index der kotierten Immobilien-aktien (Real Index) hat die Seitwärts-phase zum Monatsbeginn nach unten durchbrochen. Der Index konnte sich jedoch wieder auf der Höhe von 1.540 Indexpunkten fangen und posi-

tioniert sich nun in einer Seitwärtsbe-wegung. Dieser Ausbruch führt dazu, dass der Real Index im laufenden Monat 1,05 Prozent an Wert verliert. Für das aktuelle Jahr bleibt noch eine Wertzunahme von 7,78 Prozent. Der Index der kotierten Immobilienfonds (Swiit Index) konnte im November leicht an Wert zulegen und steigt um 0,1 Prozent auf 271.88 Indexpunkte; für das Jahr resultiert ein Plus von 7,24 Prozent. Die im September ent-standene Dreiecksformation konnte sich bis am 4. November bestätigen, bevor sie sich am Folgetag durch ei-nen Ausbruch durch die obere Kan-te des Dreiecks auflöste. Diesem Ausbruch folgten drei positive Han-delstage, bis die Aufwärtsbewegung deutlich an Schwung verlor und zum Ausgangspunkt zurückkehrte.Seit dem 7. November 2011 läuft die Zeichnungsfrist des neuen Credit Su-isse Real Estate Fund Global; sie en-det am 18. November 2011. Wie die SIX Swiss Exchange Index-Kommis-sion am 03. November 2011 bekannt gegeben hat, wird das neue Immobi-lienprodukt der Credit Suisse, gegen die vorgängigen Erwartungen, vor-erst nicht im Swiit Index aufgenom-men. Die Index-Kommission wird zu einem späteren Zeitpunkt in dieser Angelegenheit informieren. •

MARkTkOMMEnTAR

SPS und PSP steigern den Gewinn

Nikolaus HattSwiss Finance & Property

nAChRIChTEn

SwISS PRIME SITE GEwInn ERhöhT

Die Swiss Prime Site AG (SPS) hat in den ersten drei Quarta-len 2011 den Betriebsgewinn vor Steuern und Zinsen (EBIT) auf 335,2 Mio. ChF (+ 15,5 %) und den Gewinn auf 191,7 Mio. ChF (+22,4 %) gesteigert. Ohne neu-bewertungen sank das EBIT auf 243,3 Mio. ChF (-1,6 %). Der wert des Immobilienportfolios (191 Liegenschaften) stieg um 248,6 Mio. auf 8,2 Mrd. ChF (+3,1%). Die höherbewertung er-klärt das Unternehmen mit Bau-fortschritten, Renovierungen und neuvermietungen. So ist etwa die «Platform» auf dem Maag-Areal in Zürich seit juni an Ernst & Young voll vermietet. In den Prime Tower und die Annexbau-ten Cubus und Diagonal ziehen derzeit die letzten Mieter; im De-zember wird das derzeit höchste Gebäude der Schweiz offiziell eröffnet. Aufgrund von Verkäu-fen beziffern sich die Mieterträ-ge in den ersten neun Monaten auf 307,4 Mio. ChF (-2,6%). Die Leerstandsquote lag mit 4,8 Pro-zent über Vorjahresstand (4,2%), gemäss SPS jedoch im avisier-ten korridor. Der Betriebsertrag sank von 431,8 auf 415,3 Mio. ChF, was u.a. auf den gesunke-nen Detailhandelsumsatz zurück-geführt wird: wegen des starken Frankens hätten die Erträge des warenhauses jelmoli von 128,6 auf 120,7 Mio. ChF nachgege-ben. Ferner teilt die SPS mit, dass Franco Savastano zum CEO des warenhauses jelmoli und zum Mitglied der SPS-Geschäftslei-tung berufen wurde. Savastano ist derzeit Direktor der Grieder Mo-dehäuser Deutschschweiz. Der schweizerisch-italienische Dop-pelbürger tritt seine Stelle bei jel-moli im April 2012 als nachfolger von hanspeter Grüninger an.



Immobilien-Finanzmärkte SchweizkURSE nIChTkOTIERTER IMMOBILIEn-nEBEnwERTE 9. nOVEMBER 2011

NOM. BRUTTO- VALOREN- BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF WERT DIVIDENDE NUMMER 2011 2011

500 3490024 N AG für ErstElluNG bill iGEr WohNhäusEr iN WiNtErthur 32,000.00 40,000.00 2 35,000.00 53,000.00 1

50 140241 N AGruNA AG 3,900.00 4,450.00 15 3,900.00 4,300.00 10

50 155753 N bürGErhAus AG, bErN 850.00 1,490.00 5 1,110.00 1,350.00 20

96 6.00 10202256 N C AsA iNvEst rhEiNtA l AG, D iEpolDsAu 187.00 225.00 30 205.00 215.00 100

10 4.25 255740 N EspACE rE A l EstAtE holD iNG AG, b iEl 135.00 145.00 200 139.10 140.00 770

25 363758 i f tb holD iNG sA , br issAGo 570.00 820.00 8 570.00 690.00 37

500 191008 N im mGEs v i A m Al A , thusis 1 6,210.00 7,635.00 5

400 257750 i im mobil i ArE phAr m ApArk sA , bArbENGo 1,650.00 1,650.00 5 1,200.00 1,750.00 19

200 11502954 N koNkorDiA AG N 2,100.00 2,470.00 10 2,200.00 3,500.00 5

50 154260 N löWENGArtEN AG 130.00 500.00 20 156.00 500.00 12

10 254593 N msA im mobil iEN, ADl isWil 425.00 525.00 22 525.00 0.00 0

500 3264862 N pfENNiNGEr & C iE AG, WäDENsWil 3,950.00 3,960.00 1 3,950.00 7,860.00 1

1 2989760 i rE A l EstAtE holD iNG 0.90 0.90 0 0.00 1.10 72500

600 36.00 225664 i sAE im mobil iEN AG, uNtEr äGEr i 2,700.00 3,500.00 2 2,850.00 0.00 0

870 228360 N sChüt zEN rhEiNfElDEN im mobil iEN AG, rhEiNfElDEN 2,500.00 3,000.00 3 1,900.00 2,750.00 13

800 160.00 231303 i s i A - hAus AG, zür iCh 4,800.00 5,300.00 1 5,000.00 5,200.00 4

5 1789702 i s ihl m ANEGG im mobil iEN AG 1.00 3.00 1500 1.00 0.00 0

1000 172525 N t l im mobil iEN AG 7,100.00 9,100.00 4 7,100.00 9,100.00 2

100 250.00 253801 N t ErsA AG 8,405.00 15,000.00 1 9,250.00 13,500.00 2

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100 635836 N zürChEr frEil AGEr AG, zür iCh 5,000.00 5,400.00 3 5,050.00 5,300.00 10

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2,672,561 boNhotE im mobil iEr 105.00 119.00 2.24% 13.33% 4.69% 1.47% 112.00 120.00 644,352,275

844,303 Cs 1A im mo pk 1134.00 1365.00 4.03% 20.37% 3.80% NiCht kotiErt 1215.00 1365.00 3,602,719,575

4,515,984 Cs rEf propErt Y plus 108.65 142.50 2.94% 31.16% 8.75% 1.41% 134.00 145.00 1,214,784,000

276,935 Cs rEf iNtErsWiss 178.40 227.00 3.83% 27.24% 5.58% 0.92% 213.00 229.40 1,540,920,038

3,106,932 Cs rEf l iv iNGplus 96.80 121.00 2.18% 25.00% 4.30% 1.54% 116.00 125.00 2,117,500,000

1,291,370 Cs rEf s i At 124.90 168.50 3.30% 34.91% 10.06% 1.31% 152.00 167.50 2,135,038,057

1,458,671 f ir 102.80 137.50 2.73% 33.75% 10.78% 1.05% 126.00 135.00 884,734,675

977,876 im mofoNDs 288.60 387.00 3.51% 34.10% 8.24% 1.40% 371.00 389.00 1,132,472,682

278,226 l A foNCiErE 587.35 823.00 2.50% 40.12% 11.37% 0.83% 741.00 822.00 927,850,200

277,010 im mo hElvE t iC 153.25 203.00 3.26% 32.46% 8.13% 1.12% 190.00 203.10 568,400,000

3,499,521 pAtr imoNium srE fuND 106.50 119.00 2.73% 11.74% -1.83% 2.19% 113.00 125.60 363,193,831

3,362,421 proCim mo sWiss Com m fuND 113.00 134.00 3.02% 18.58% 17.51% 1.40% 119.00 132.00 448,564,062

3,941,501 rE A lstoNE sWiss prop fuND 108.10 126.50 3.02% 17.02% 7.06% 1.95% 114.30 125.00 310,207,854

278,545 solvA lor «61» 165.25 266.00 1.92% 60.97% 6.52% 1.36% 252.00 280.00 944,618,136

725,141 sChroDEr im moplus 865.50 1105.00 1.19% 27.67% 4.84% 1.25% 1045.00 1100.00 1,060,800,000

3,743,094 sWissC ANto (Ch) rEf ifC A 85.70 115.30 3.00% 34.54% 1.89% 1.40% 111.60 121.90 1,094,206,455

2,616,884 sWiss iNvEst rE if 106.40 129.00 3.45% 21.24% 10.29% 1.30% 120.00 133.00 552,819,180

1,442,082 ubs sWiss rEs. ANfos 49.40 64.80 3.18% 31.17% 7.55% 1.20% 59.00 64.60 1,792,838,642

2,646,536 ubs Ch pf D irEC t rEs iDENt i A l 11.75 15.70 2.23% 33.62% 12.24% 0.90% 14.40 17.40 390,808,513

1,442,085 ubs l Em AN rEs. foNCipArs 62.25 77.50 3.22% 24.50% 8.41% 0.77% 73.00 78.30 795,238,583

1,442,087 ubs sWiss miXED s im A 74.70 96.50 3.44% 29.18% 8.31% 1.21% 91.30 99.50 5,444,560,591

1,442,088 ubs sWiss Com. sWissrE A l 58.90 71.25 3.73% 20.97% 5.79% 1.40% 64.30 71.90 1,111,561,560

Ø (1) Ø SW I T T Ø ToTal

3 .02% 28.35% 7.20% 1.26% 29,078,188,908

CH-VALOREN AKTIEN NAME NAV BÖRSEN- AUS- ECART PERF. MTL . KURSE SEIT 1.1.11 BÖRSEN- KURS SCHüT- YTD UMSATZ TIEFST / HÖCHST KAPITALISIERUNG TUNGS- 2011 % OKT RENDITE

883,756 A l lrE A l holD iNG 114.20 139.75 4.04% 22.37% 6.64% 3.00% 134.80 148.70 1,139,163,461

1,820,611 bfW l iEGENsChAf tEN N 34.10 28.25 3.24% -17.16% 10.00% 0.48% 24.50 28.50 132,527,813

255,740 EspACE rE A l EstAtE 148.40 139.50 3.10% - 6.00% 3.87% 0.60% 135.00 145.00 239,481,882

1,731,394 iNtErshop 252.00 320.00 6.48% 26.98% 12.03% 2.80% 297.00 322.00 349,440,000

1,110,887 mobimo 189.70 220.00 4.19% 15.97% 14.67% 3.55% 189.30 226.00 1,128,621,780

1,829,415 p sp sWiss propErt Y 68.60 79.25 3.58% 15.52% 9.40% 7.48% 67.00 82.00 2,762,623,075

803,838 sWiss pr imE s i t E 59.85 71.50 5.03% 19.47% 7.53% 6.00% 62.70 73.80 3,692,994,898

261,948 WArtECk iNvEst 1377.00 1825.00 3.74% 32.53% 5.70% 0.92% 1706.00 1900.00 203,259,375

2,183,118 zübl iN im mobil iEN holD iNG 6.47 2.83 0.00% -56.26% -23.72% 1.42% 2.64 4.30 81,443,721

Ø Ø RE al Ø ToTal

3 .71% 5.94% 7.99% 5.32% 9,729,556,004

IMMOBILIEnAkTIEn 10. nOVEMBER 2011

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iN berN will Die SchweiZe- riSche poSt eiNeS ihrer gröSSteN projeKte reali- SiereN. aNfaNg November fiel Der StartSchUSS für DeN «poStparc» .

PD/BW. Anfang November erfolgte am Berner Hauptbahnhof der ers-te Spatenstich für den «PostParc», ein Projekt der Schweizerischen Post: Anstelle der bisherigen Bebau-ung soll bis 2015 ein Einkaufs- und

Dienstleistungsgebäude mit rund 40.000 Quadratmetern Nutzfläche entstehen: 10.000 Quadratmeter Fläche für Läden und Restaurants sowie weitere 30.000 Quadratmeter Büro- und Dienstleistungsfläche für Praxen, Kanzleien, Beratungsunter-nehmen, Bildungsinstitutionen oder Firmensitze. Ursprünglich wollte die Post hier ihren Hauptsitz einrich-ten; entschied aber, die Gebäude an attraktiver Lage Dritten zu über-lassen und in den Norden Berns zu

ziehen. Mit dem «PostParc», einem «Leuchtturm-Projekt», wolle man das ungenutzte Potenzial der Liegen-schaft wirtschaftlich nutzen, teilt die Gesellschaft mit. Der Gebäudekom-plex – mitten im Zentrum der Haupt-stadt gelegen und aus der ganzen Schweiz in kurzer Zeit zu erreichen – soll am Westeingang des Berner Bahnhofs einen lebendigen Stadt-raum mit besseren Verbindungen schaffen. Das Investitionsvolumen beziffert sich auf zwischen 200 und

PROjEkTEnTwICkLUnG

Baubeginn für den «PostParc»

Der «PostParc» in Bern: ein «Leuchtturm-Projekt» der Schweizerischen Post


300 Millionen CHF; mit der Reali-sierung hat die Post die Steiner AG beauftragt.

KomplexeS baUprojeKt

Der «PostParc» setzt sich aus drei Gebäuden zusammen: Dem zu sa-nierenden Posthochhaus im Osten sowie zwei Neubauten. Um Platz für die neue Bebauung zu schaffen, wer-den das Betriebsgebäude entlang der Schanzenstrasse und der alte Post-bahnhof rückgebaut. Den Angaben zufolge werden die Neubauten länger und schlanker ausfallen als die beste-hende Bebauung und auch transpa-renter: Glasfassaden sollen den Blick

durch die Gebäude hindurch ermög-lichen. Die Bauarbeiten beginnen noch im November mit dem Abriss der bestehenden Gebäude.Das Bauprojekt gilt als sehr komplex: Die Baustelle liegt nicht nur in einem stark frequentierten Stadtzentrum mit vielfältigen Nutzungen, sondern auch über den Geleisen des Berner Bahn-hofs. Die Bauarbeiten sollen laut Post mit grösstmöglicher Rücksicht auf Nachbarn und Passanten ausgeführt werden. Für den öffentlichen wie pri-vaten Verkehr sollten sich während der Bauzeit nur wenige Einschrän-kungen ergeben. Zurzeit finden die Vorbereitungsarbeiten für den Rück-bau statt. Bezugsbereit soll der «Post-Parc» im Frühling 2015 sein. •

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Immobilien Business Verlags AGGrubenstrasse 56, 8045 Zürichwww.immobilienbusiness.ch

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Moderation: Dr. Markus Schmidiger, MRICS / IFZ, Hochschule Luzern

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Internationale Investments als Ausweg aus dem Anlagedruck in der Schweiz?Der herrschende Anlagedruck auf dem Schweizer Immobilienmarkt führt dazu, dass sich viele Investoren Gedanken machen, wo noch vernünftige Renditen zu erzielen sind. Neben dem Einstieg in Projektentwick-lungen könnte man, unterstützt durch den aktuellen hohen Frankenkurs, annehmen, dass auch Auslandin-vestments interessant sind. Bei Auslandsengagement stellen sich jedoch grundsätzlich andere, bzw. zusätz-liche Fragen als bei inländischen Direktinvesments. Ein übereilter, unüberlegter Einstieg könnte gefährlich sein. Einige Schweizer Investoren haben den Schritt bereits einmal zu einem unguten Zeitpunkt gewagt und dementsprechend Geld verloren. Experten zeigen auf:

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Immobilienbrief NR. 130 vom 14. November 2011