Immobilienbrief Nr. 98 vom 12. Juli 2010

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft

Ausgabe 098_ 5. Jahrgang / 12. Juli 2010

INHALT

2 GewinnerderKrise

3 Nachrichten:SPS

4 Hauptstadtregion formiertsich

6 Mietrechtrevision

6 Nachrichten:KMP

8 DasKapitalkehrtzurück

10Nachrichten:Asien

14Immo-Fonds/-AGs

15Immobiliennebenwerte

16Marktkommentar

16Nachrichten:CS/Mobimo

16Impressum

EDITORIAL

Toplagen bevorzugtAn Europas Immobilienmärkten melden sich die Investoren zurück. Die Transaktionsvolumina neh-men seit Monaten zu; internationale Immobilien-makler gehen davon aus, dass gegen Ende Jahr die 100-Milliarden-Euro-Marke erreicht wird. Dennoch: Der Schreck aus der Krise sitzt noch tief. Gefragt sind aktuell vor allem „sichere“ Invest-ments, Liegenschaften in guter Lage, am besten langfristig und an Nutzer zweifelsfreier Bonität ver-mietet. Der Wettbewerb institutioneller Investoren um Core-Immobilien werde wohl noch eine Weile

anhalten, heisst es im jüngsten INREV Investment Intentions Survey. Doch ist die Anzahl solcher Objekte begrenzt, und wie alle knappen Güter haben sie ihren Preis, egal ob in Zürich, London oder Paris.Manche Investmentgesellschaften empfehlen Anlegern daher, sich eher nach ausgewählten Objekten «in der zweiten Reihe» umzusehen: Investments in Top-objekten im direkten Umfeld der 1a-Lagen haben eine leicht höhere Risikostruk-tur, bringen aber in der Regel mehr Rendite. Mit Blick auf den Kapitalandrang bei Core-Assets rät auch LaSalle Investment Manangers Investoren dazu, ein höheres Risiko auf der Risikokurve einzugehen; angesichts der schwachen Fun-damentaldaten sei dies allerdings ein «anspruchsvolles Unterfangen». Unterdes-sen scheint man sich in der Schweiz um die Fundamentals wenig Sorgen machen zu müssen. Laut einer CS-Studie wird das Land gestärkt aus der Krise hervorge-hen. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Mit den besten Grüssen,Birgitt Wüst

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Birgitt WüstRedaktionsleiterin

Auslandsimmobilien: Ist die Zeit für einen Wiedereinstieg gekommen?

Donnerstag 26. August 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch

18. Februar 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Wie macht Steuerwissen Immobilien rentabler?Referenten: Rudolf Schumacher, Schumacher swisstax AG, Köniz; Simeon L. Probst, Director, Tax and Legal Services, PricewaterhouseCoopers AG, Basel; Samuel Gerber, samuel-gerber.ch AG, Raumbewältigung, Zürich.

Das neue Mehrwertsteuergesetz per 1.01.2010 als Chance für die Immobilienbranche.Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Liegenschaftssteuern beeinflussen in der Schweiz die Rentabilität von Immobilien. Wir erläutern, wie optimiert werden kann.

18. März 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Mediation und Schiedsgerichtsbarkeit – Andere Arten der Konfliktlösung?Referenten: Prof. Dr. Winfried Schwatlo, Focus Real Estate AG, München; Jürg Gasche Bühler, Rechtsanwalt und Mediator, Zürich; Alex Keller, Baudepartement, St. Gallen.

Konflikte in den Bereichen Planen, Bauen und Immobilien sind alltäglich. Ordentliche Gerich-te sind überlastet. Wir zeigen auf, wie man sich durch den Einsatz von Mediationstechniken und geeignete Schiedsgerichtsmodelle Zeit, Geld und Ärger ersparen kann.

Moderation: Beatrice Hofmann, MRICS, moderiert die beiden Anlässe. Beatrice Hofmann ist Systemischer Business Coach, Business Mediator RICS sowie Master of Science in Real Estate (CUREM). Sie ist seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig.

Die Teilnahme kostet 70 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch.

Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Die Veranstaltungen richten sich primär an Immobilienprofis die in diesem Wirtschaftssegment tätig sind sowie an alle, am Thema Immobilien interessierte Personen. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF /// 13_2010 / Seite 2

Die SchweiZer wirtSchAft geht geStärKt AUS Der fi-nAnZ- UnD wirtSchAftSKriSe herVor. DieS Zeigt eine neUe StUDie Der creDit SUiSSe, Die Den StrUKtUrwAnDel Der SchweiZ Seit 1998 Unter-SUcht.

PD. Die Analyse der vergangenen Jahre zeigt auf, dass sich die Wirt-schaft erfolgreich aus der Stagnati-onsphase der 90er-Jahren lösen konn-te. Stark an Bedeutung gewonnen hat der Dienstleistungssektor. Der Trend hin zur Dienstleistungsgesellschaft zeichne sich vor allem im Boom des Gesundheits- und Sozialwesen ab,

stellen die CS-Researcher fest. Dort sei die Zahl der Beschäftigten al-leine von 2000 bis zur aktuellsten Erhebung im 2008 von 300.000 auf 364.000 gestiegen; ähnlich sei die Entwicklung auch im Bildungswesen.In den Boomjahren von 2005 bis 2008 sei - gemessen an der Zahl der Beschäftigten - erstmals seit den 60er-Jahren auch die Industrie wie-der gewachsen. Zurückzuführen ist dies auf die Spitzenindustrie, also das Chemie- und Pharmazeutische Un-ternehmen, Maschinen- und Kompo-nentenbauer sowie Elektroindustrie.

VerlAgerUng im trenDEin Blick auf die Beschäftigungsent-

wicklung zeigt, dass zwischen 1998 und 2008 ein Agglomerations-Boom stattgefunden hat. Zum Beschäfti-gungswachstum der Agglomeratio-nen trugen inbesondere Branchen mit Filialcharakter bei; so verringer-ten etwa Finanzdienstleister, Ver-kehr, Post und Telekom ihre Präsenz in den Städten. Den Trend zur Verlagerung von Arbeitsplätzen aus den Städten be-obachteten die CS-Researcher in insgesamt knapp zwei Drittel aller Branchen, und insbesondere bei der Spitzenindustrie, wo eine eigentliche Flucht aus der Stadt hinaus aufs Land zu beobachten war. Das Gastgewerbe dagegen hat seinen Beschäf-

KONjuNKTuR

Schweiz als Gewinner der Krise

Die Schweizer Topographie – limitierender Faktor für den erwartete Wachstumsschub von Wirtschaft und Bevölkerung?

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tigungsanteil in den Städten auffallend stark erhöht, während die Baubranche namentlich in touristi-schen Gebieten gewachsen ist. Der Filialisierungsgrad (Anteil Beschäf-tigte in Mehrbetriebsunternehmen) beträgt in der Schweiz 45 Prozent, wobei je nach Branche grosse Unter-schiede bestehen. Der Filialisierungs-grad bewegt sich zwischen 75 Prozent in der Finanzbranche und lediglich 21 Prozent im Gastgewerbe. Die Filialen eines Unternehmens lie-gen in der Regel relativ nahe beiei-nander und die Neigung zu Filialen nimmt mit zunehmender Distanz zum Hauptsitz stark ab. Dennoch verfügen 65 Prozent aller Mehrbe-triebsunternehmen über Filialen aus-serhalb ihres lokalen Heimmarktes und immerhin noch knapp ein Fünf-tel der Schweizer Mehrbetriebsun-ternehmen wagt den Sprung in eine andere Sprachregion. Betrachtet man die aus den grösseren Städten der Schweiz gespannten aggregierten Fi-lialnetze, so zeigt sich, dass Bern als Verwaltungszentrale die ökonomisch am stärksten vernetzte Schweizer Stadt ist. Zürich hingegen ist stark mit grossen und mittleren Städten verbunden, während zu den ländlich geprägten Regionen weniger ausge-prägte Verbindungen bestehen.

chAncen 2020Die Ökonomen der Credit Suisse sind der Ansicht, dass sich der Schweiz aktuell die einmalige Chance bietet, sich im internationalen Wettbewerb als Zukunftsmodell mit Vorbildcha-

rakter zu positionieren. Wachsende Staatsverschuldung und demographi-scher Wandel setzen die traditionel-len Schweizer Handelspartner unter Druck. Gleichzeitig werden die rie-sigen Absatzmärkte der rasch wach-senden Schwellenländer mit ihren status- und zunehmend qualitätsori-entierten Mittelschichten zu Magne-ten für «Swiss Made»-Produkte und - Dienstleistungen. Man geht davon aus, dass sich wegen der guten Rahmenbedingungen und nicht zuletzt aufgrund der Verfügbar-keit hochqualifizierter Arbeitskräf-te in den kommenden zehn Jahren weitere internationale Firmensitze in der Schweiz ansiedeln werden. In deren Umfeld werde sich ein Clus-ter von Unternehmensdienstleistern und Informationsspezialisten bilden. Zusammen mit dem nach wie vor starken Finanzsektor formen sie den weiter anwachsenden tertiären Sek-tor. Im zweiten Sektor wird sich die Spitzenindustrie weitgehend auf In-genieurleistungen und Entwicklung spezialisieren. Die eigentliche Pro-duktion dürfte aufgrund der hohen Löhne und der anhaltenden Franken-stärke vermehrt ins Ausland ausgela-gert werden. Als Wachstumshemmnis könnte sich die Kleinräumigkeit und Topographie der Schweiz erweisen: Im Schweizer Mittelland sei der Platz schon heute ähnlich knapp wie in den Nieder-landen. Angesichts des erwarteten Wachstumsschub von Wirtschaft und Bevölkerung ist eine sinnvolle Raum-planung gefragt. •

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NACHRICHTEN

SwISSPRIMESITE:AuFRICHTEFüRDENPRIMETOwER

Zürich hat eine neue Skyline:Der Prime Tower, das mit 126Metern höchste Gebäude derSchweiz, ist rohbaufertig. Mar-kusGraf,CEOderSwissPrimeSiteAG,zeigtesichbeiderAuf-richte mit dem BaufortschrittundderNachfragenachdenneu-enFlächensehrzufrieden:«wirhaben heute nicht nur einenVermietungsstand von 68 Pro-zent, sondern auch einen Mixvon Mietern, der hervorragendzuZürichwest,zumMaag-ArealundzuSwissPrimeSitepasst.»Swiss Prime Site investiert aufdem Maag-Areal 355 Mio. CHFin den Prime Tower, das Ge-schäfthaus Platform sowie dieNebengebäude Cubus und Dia-gonal. Für Architekt Mike Guy-er, Gigon/Guyer Architekten inZürich, zeigen die nun erreich-ten126MeterdiehoheVisibili-tät des Bauwerks: «Seine wahreQualitätschöpftesindessenausdem differenziert gestalteten

Volumen undseiner unver-w e c h s e l b a r e nHülle aus grü-nem Glas. Die-ser skulpturaleEffekt wird erstbei der Fertig-stellung voll er-kennbarsein.»

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fünf KAntone, 19 StäDte UnD elf regionen wollen Sich Am AUfbAU Der «hAUptStADtregi-on SchweiZ» beteiligen.

BW. Hintergrund ist der Entwurf zum Raumplanungskonzept Schweiz, in dem Zürich, Basel und Genf/Lau-sanne als Metropolitanregionen be-zeichnet werden. Stadt und Kanton Bern fühlten sich in die «zweite Liga» zurückversetzt und lancierten daher vor einem Jahr gemeinsam das Projekt «Hauptstadt-region Schweiz», an dem sich fünf Kantone, 19 Städte und elf Regionen beteiligen wollen. Mit dabei sind die Kantone Bern, Freiburg, Neuenburg, Solothurn und Wallis, die sich ebenso wie ihre wichtigsten Gemeinden dem politischen Zentrum der Schweiz zu-gehörig fühlen. Ziel ist, die Haupt-stadtregion national und internati-onal zu stärken; dabei will man vor allem mit der Nähe zur nationalen Politik und zum öffentlichen Sektor punkten: Dieser Standortvorteil soll als wirtschaftliches Kapital genutzt werden; zudem will man die Position der Region als wichtigster Standort der grossen Service-Public-Unter-

nehmen und öffentlich-rechtlichen Anstalten ausbauen. Da die Stand-ortkonkurrenz zunehme, sei es für die Hauptstadtregion wichtig, ihr

wirtschaftliches Profil zu schärfen: Nur so sei es möglich, sich mit den anderen Metropolitanräumen Zürich, Basel und Arc Lémanique auf

RAuMPLANuNG

Hauptstadtregion Schweiz formiert sich

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Bern will Metropolregionen Paroli bieten



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AnfAng 2011 StArtKlAr An der ersten Hauptstadt-Konferenz, die am 7. Juli 2010 stattfand, ging es darum, «eine gemeinsame Vision und gemeinsame Ziele zu definieren». Die Vision der Hauptstadtregion Schweiz basiere auf zwei Säulen: erstens das Wahren gemeinsamer Interessen gegenüber dem Bund, damit dieser die Hauptstadtregion gleichwertig behandelt wie die Metropolitanre-gionen. Zweitens das Nutzen der Hauptstadtfunktion und der Nähe zur nationalen Politik als Standort-vorteile für die wirtschaftliche und gesellschaftliche Entwicklung.

Die Hauptstadtregion Schweiz soll ein «Zusammenarbeitsraum» sein und lebt darum vor allem auch von konkreten Projekten. Sechs thema-tische Arbeitsgruppen erarbeiten zurzeit Projektvorschläge in den Bereichen «Hauptstadtfunktion», «Verkehr», «Bildung», «Kultur», «Raumentwicklung/Wirtschaft» und «Landwirtschaft». Auf der Tages-ordnung der Konfernz stand auch eine erste Auslegeordnung möglicher Projekte. Sechs thematische Arbeits-gruppen erarbeiten Projektvorschlä-ge in den Bereichen Hauptstadt-funktion, Verkehr, Bildung, Kultur, Raumentwicklung/Wirtschaft und Landwirtschaft. Erste Ideen wurden im Bundeshaus vorgestellt, so die Er-

arbeitung einer Wertschöpfungsana-lyse für die Hauptstadtfunktion und die Optimierung des S-Bahnsystems (inklusive eines leistungsfähigen Bahnhofs Bern) oder die Intensivie-rung der überkantonalen Verwal-tungszusammenarbeit. Die Arbeits-gruppen haben nun den Auftrag, die zahlreichen Projektvorschläge bis im Oktober zu vertiefen und zu bewer-ten. Die Projektliste soll als Grund-lage für die Beschlüsse zum konkre-ten Arbeitsprogramm anlässlich der zweiten Konferenz dienen. Man geht davon aus, dass die besten der priori-tären Projekte Anfang 2011 gestartet werden können, denn bis dahin will die Hauptstadtregion operativ tätig werden. •

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nAchDem Die rechtSKommiS-Sion Dem nAtionAlrAt Un-längSt ein eintreten AUf Die mietrechtSreViSion empfoh-len hAt, Könnte wieDer neU-eS leben in Die lAngwierige DiSKUSSion Kommen.

RM. Die Herausforderungen bleiben dieselben und auch die möglichen Ri-siken für die Investoren ändern sich nicht. Über die Einführung einer In-

dexmiete ist sich die Vermieter- und Mieterseite grundsätzlich einig. Die Anpassung des Mitzinses soll nicht mehr an die Entwicklung des Hypo-thekarzinses gebunden sein, sondern einmal jährlich der Teuerung ange-passt werden. Die Geister scheiden sich aber an der Frage, ob man die Mieten zu 100 Prozent am Landesin-dex der Konsumentenpreise anpassen soll oder nur eine reduzierte Über-wälzung stattfinden darf. Für

MIETRECHTREVISION

Neuer Anlauf und alte Ideen

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Reto Müller, IAZI AG

NACHRICHTEN

TMC:PHILIPPEMuELLERIMFüHRuNGSGREMIuM

AnderGeneralversammlungderStockwerkeigentümer des Tex-tilundModeCenters(TMC)imGlattparkvom15.juni2010wur-dePhilippeMueller,PartnerundGründer von Kuoni Mueller &Partner, zum neuen Delegiertengewählt. Damit erhält das TMCzumerstenMalseitseinerGrün-dung einen Immobilienexpertenim obersten Führungsgremium.Das TMC ist mit zirka 250 Ei-gentümern die wahrscheinlichgrösste Stockwerkeigentümerge-meinschaftderSchweiz;derwertderImmobiliewirdaufrund150MillionenCHFgeschätzt.PhilippeMueller’sHauptaufgabewirdessein,dasTMCzusammenmitseinenKollegenimAusschussunddenVerwaltungsräteninderBetriebsgesellschaft,alsZentrumderModeweltzustärkenundden

Immobil ienwertnachhaltig zu fes-tigen.

Philippe Mueller, KMP



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den Mieter wie auch für den Eigentümer hat dies einen Einfluss, welcher natürlich unterschiedlich in-terpretiert wird. Unabhängig von der Höhe der Überwälzung gibt es aber für den Eigner auch weitere Heraus-forderungen bei der Umstellung auf eine indexierte Miete.Das Zinsrisiko der Immobilien als Anlage würde nämlich durch die Revision erheblich erhöht. Mit dem aktuellen Mietrecht können Zinsstei-gerungen und damit verbundene hö-here Belastungen für den Eigentümer an den Mieter weitergegeben werden. Sinkt der Hypothekarzins, gilt es die Mieten entsprechend anzupassen.

Mit dem neuen Mietrecht wird die Immobilie generell stabile Erträge generieren, aber die Immobilienwer-te könnten stark schwanken. Steigen-de Zinsen werden beispielsweise im Rahmen der Ertragswertermittlung ceteris paribus zu sinkenden Immo-bilienwerten führen. Bisher führte ein Anstieg der Zinsen z.B. um 1 Pro-zent zu einer Steigerung der Mieten von zehn bis zwölf Prozent. Dieser Anstieg kompensiert den Wertver-lust, welcher durch den höheren Ka-pitalisierungssatz resultiert.Das aktuelle Mietrecht bietet also eine ideale Zinsabsicherung, welche mit dem neuen Mietrecht verloren

geht. Bei der Bewertung von Rendi-teliegenschaften mit einer auf dem Ertragswert basierenden Methode (Ertragswert, DCF-Methode) wird in Zukunft bei weiterhin volatilem Zin-sumfeld mit höheren Wertschwan-kungen zu rechnen sein, was über die Zeit ein erhöhtes Risiko für Eigentü-mer und Finanzierer bedeutet.Das erhöhte Zinsrisiko für den Eigen-tümer ist einer der Nachteile, den es den Vorteilen der geplanten Lösung, wie z.B. der starken Vereinfachung des Mietrechts, gegenüber zu stellen gilt. •

Der Autor: Reto Mueller, IAZI AG

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Die Büroflächen-Leerstände haben sich in den meisten Märkten stabilisiert, in London und Paris sind sie rückläufig.

trotZ eUro-Schwäche UnD griechenlAnD-KriSe: Die wirtSchAftliche erholUng eUropAS iSt AUf Dem weg. in Die immobilienmärKte Kommt bewegUng.

BW. Die wichtigsten europäischen Volkswirtschaften – Deutschland, Frankreich und Grossbritannien – sowie die meisten nordeuropäischen Länder verzeichnen nach dem Crash 2008/09 wieder eine gesteigerte

Wirtschaftsleistung. Wenngleich das Wachstum bisher nicht spektakulär ist, scheint der Aufwärtstendenz so-lide. Dennoch, einigen Staaten wird es schwerfallen, in diesem Jahr über-haupt ein Wachstum zu verzeichnen. So werden die Volkswirtschaften in Mittel- und Osteuropa – mit Aus-nahme von Polen, das die Rezession vermeiden konnte – wohl etwas län-ger brauchen, um über den Berg zu kommen. Doch sei auch hier ab 2011 wieder mit Wachstum zu rechnen,

heisst es im jüngsten Bericht über die europäischen Investmentmärkte von LaSalle Investment Management, dem Mid-Year Update des ISA (In-vestment Strategy Annual) LaSalle Europe 2010. Für Süd- und Osteuropa sei die Euro-Krise schmerzhaft, während Nordeu-ropa von einer billigeren und damit exportfördernden Währung profi-tiere. Die LaSalle-Experten rechnen mit einer schlechten Wirtschaftsleis-tung aller Mittelmeerländer;

IMMOBILIENINVESTMENTMäRKTE

Das Kapital kehrt zurück

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Griechenland befinde sich weiterhin «im Auge des Sturms». Auch Spanien sei wegen der stark ge-stiegenen Arbeitslosigkeit, einer be-trächtlichen Auslandsverschuldung und eines stark überbeanspruchten Bankensystems gefährdet, doch sei seine finanzielle Ausgangsposition sehr viel stärker als die Griechen-lands. Dass die bereits schwachen BIP-Prognosen für die Mittelmeer-länger für den Rest des Jahres 2010 voraussichtlich nach unten korrigiert werden, sei «ein wenig förderlicher Hintergrund für die immobilienwirt-schaftlichen Rahmendaten dieser Märkte».

KreDitVergAbe wirD locKererSeit dem 4. Quartal 2009 ist das In-teresse an Immobilien schnell gestie-gen; die Nachfrage hat sich erholt. Eigenkapital sei hauptsächlich von den offenen Fonds in Deutschland und Grossbritannien angezogen wor-den, berichtet Claus Thomas, Eur-

pean Director bei LaSalle Investment Management: «In Grossbritannien waren die Kapitalzuflüsse im vierten Quartal aussergewöhnlich hoch. Sie erreichten mit Nettoinvestments, die zweimal so hoch waren wie zu Zeiten des Markthöchststandes 2006, eine neue Rekordhöhe und waren auch im 1. Quartal 2010 anhaltend stark, wenngleich das Volumen moderater war.» (s. Abbildung)Auch in Deutschland wurden hohe Kapitalzuflüsse verzeichnet. So sam-melten die deutschen Offenen Im-mobilienfonds nach Angaben des Branchenverbands BVI im 1. Quar-tal dieses Jahres 3,1 Milliarden Euro neue Anlegergelder ein, und damit fast genauso viel wie im Gesamtjahr 2009, obwohl einige Produkte Liqui-ditätsprobleme haben. Wie der jüngs-te INREV Investment Intentions Survey belegt, hält das Interesse in-stitutioneller Investoren an Immobi-lien, inbesondere Core-Immobilien, weiter an. Anzeichen, dass Investoren die Asset-Klasse meiden, wie es etwa

nach dem letzten grossen Abschwung in den 1990er Jahren der Fall war, gebe es nicht. Eines habe sich jedoch geändert – die Form, in welcher In-vestoren Zugang zu Immobilien ha-ben möchten: «Generell bevorzugen sie mehr Kontrolle durch Joint Ven-tures und Direkteigentum und ziehen dies privaten Fonds oder REITs vor.»

büroflächenleerStänDe rücKläUfigDie Bedingungen auf den Kredit-märkten haben sich ebenfalls gelo-ckert. «Vorrangige Darlehen stehen erfahrenen Immobilien-Profis für gute, ertragsstarke Assets in allen wichtigen Märkten bei Transaktio-nen in Höhe von bis zu mindestens 100 Millionen Euro ausreichend zur Verfügung», sagt Thomas. Dies habe deutliche Auswirkungen auf die Transaktionsvolumina. Allerdings würden die Beleihungswerte streng eingehalten: Vorrangige Darlehen über einen Beleihungswert von 60/65 Prozent seien ohne Amortisie- >>>

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Quelle: AReF, BVI (StAnd: 01 2010)



rung nur schwer erhältlich. Zu-dem sei die Qualitätsschwelle bei den als Sicherheit akzeptierten Immobilien hoch. Die Finanzierung von Value-Add oder opportunistischen Transaktionen gestalte sich weiterhin schwierig.Die Rückkehr des Kapitals hat die in den Jahren 2008/2009 beobachtete Renditeexpansion offensichtlich um-gekehrt. «Die Kapitalraten für Spit-zen-Büroflächen sind in allen Märk-ten, mit Ausnahme von Spanien leicht gefallen», so Thomas. Am weitesten fortgeschritten sei dieser Prozess im UK, doch die Renditen lägen überall oberhalb des Spitzenniveaus (1. Hj. 2007) und seien weiterhin generell at-traktiv, insbesondere für Büroimmo-bilien in Paris. Ungeachtet der langsamen Erholung und der schwachen konjunkturellen Aussichten erwiesen sich die immo-bilienwirtschaftlichen Rahmendaten laut LaSalle als recht robust: «Die Büroflächen-Leerstände haben sich in den meisten Märkten stabilisiert, in London und Paris sind sie rück-läufig.» Spitzenimmobilien in Cen-tral London verzeichneten sogar ein Mietpreiswachstum, wenn auch aus-gehend von einem niedrigen Niveau. Dieses Mietwachstum wurde von Nutzern generiert, die erkannt ha-

ben, dass die Anmietung von Flächen während eines zyklischen Tiefstands eine Gelegenheit darstellt, doch das Angebot an verfügbaren Flächen ist knapp geworden und der Wettbe-werb treibt die Konditionen in die Höhe. «Wie schon im ISA 2010 rechnen wir insgesamt überall in Europa da-mit, dass die Leerstandsraten ihren Höchsttand in diesem Jahr erreichen werden», sagt Thomas und verweist auf die deutliche Abnahme des neuen Angebots in diesem Jahr und in 2011: «Die Projektentwicklungs-Pipelines schrumpfen schnell und es werden nur wenige neue Projekte in Angriff genommen, denn die Finanzierungs-möglichkeiten für Projektentwick-lungen sind extrem knapp und das Vertrauen schwach.» Zwar gehe die Rede davon, dass bereits eingemot-tete Projekte wieder aufgenommen werden sollen, doch gleichzeitig gebe es Vorhaben, die beträchtliche Vorvermietungen aufweisen können und dennoch keine Finanzierung er-halten. Wahrscheinlich würden auch während des restlichen Jahres nur sehr wenige neue Projektentwicklun-gen gestartet. (s. Abbildung auf S.11)Thomas geht davon aus, dass sich die europäischen Büroflächen-

NACHRICHTEN

ASIEN:BISHERKEINEBLASENBILDuNG

NachdemPlatzenvonHauspreis-blasen in vielen OECD-Ländernbehalten Anleger Preisentwick-lungenanVermögensmärkten,dieaufeineBlasehindeutenkönnten,genau im Blick. Derzeit überbe-wertet sind vor allem die woh-nungsmärkteinChina,Hongkongund Singapur. An den indonesi-schenoderkoreanischenMärktenfürwohnimmobilienoderdenma-laysischen Büromärkten sind kei-neRisikenfürsinkendePreisezuerkennen. Trotz des eindeutigenRisikoseinerKorrekturaneinigenMärktenfürwohnimmobilien,ge-hendieResearcherderDeutschenBanknichtdavonaus,dassdieszuernsthaften makroökonomischenVerzerrungen führen wird: DennandenuntersuchtenMärktengebees kein Subprime-Segment, unddie Schuldenfinanzierung sei vonsehrvielgeringererBedeutungalsin zahlreichen OECD-Ländern.Auch seien die mittel- bis lang-fristigeTrendswieurbanisierungund Bevölkerungswachstum wei-terhinintakt.

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märkte in den nächsten zwölf bis 24 Monaten erholen. «Voraus-gesetzt die Projektentwickler sehen diese Erholung nicht bereits voraus und bauen zu früh zu viele Flächen.» Dies scheint jedoch in Anbetracht der Länge des Produktionsprozesses un-wahrscheinlich, zumal das Mietpreis-niveau in einigen Lagen zu niedrig ist, um Projektentwicklungen rentabel zu machen. Als grösstes Risiko erscheint, dass die konjunkturelle Erholung so schwach ist, dass die Nachfrage nicht wie prognostiziert wiedereinsetzt.

bAnKen trennen Sich Von notleiDenDen ASSetSDie Immobilien-Transaktionsvolu-mina sind seit dem Tiefstand im 1. Quartal 2009 wieder gestiegen. Wie

Jones Lang LaSalle (JLL) berichtet, summierten sich die direkten ge-werblichen Immobilientransaktionen im zweiten Quartal in Europa auf 23 Milliarden Euro, was gegenüber dem Vorquartal (20 Milliarden Euro) einem Zuwachs von 15 Prozent und gegenüber dem Vorjahresvergleichs-quartal einem Plus von 80 Prozent entspricht. Für das zweite Halbjahr 2010 geht das Makler- und Bera-tungsunternehmen davon aus, dass die Volumina um 35 Prozent steigen und Ende des Jahres die 100-Milliar-den-Euro-Marke erreicht wird. Die Trendwende an den Transakti-onsmärkten ist Thomas zufolge meh-reren Faktoren geschuldet, so etwa der gesteigerten Lust auf Risiko-As-sets, die insbesondere unter den Ein-

zelhandels-Investoren verbreitet sei. Daneben spiele die Rückkehr institu-tioneller Investoren auf einen Markt, der ihrer Ansicht nach den Tiefstand erreicht hat, eine Rolle sowie nicht zuletzt auch die Vergabe vorrangiger Kredite durch die Banken und die einsetzende Trennung von notleiden-den Assets. «Wir rechnen damit, dass die beiden letztgenannten Faktoren auch dann noch einen anhaltenden Volumenzuwachs mit sich bringen werden, wenn das volatilere Interesse der Einzelhandelsinvestoren wieder abnimmt, sobald das relative Rendi-tegefälle an Attraktivität verliert», meint Thomas. Der Wettbewerb um solide, ertragsstarke Immobilien wer-de wahrscheinlich stark bleiben –das Risiko, dass die Preiserholung >>>

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zum Stillstand kommt, sei also gering. Die Banken trennen sich nun leichter von ihren notleidenden Krediten, dies jedoch auf moderatem Niveau. In einer massgeblichen Stu-die der De Montfort University, dem «Annual UK Lending Survey» wur-den in Grossbritannien Ende 2009 rund 50 Milliarden GBP an Krediten als notleidend eingestuft – es gibt also eine beträchtliche Menge an Assets, die eine Eigenkapitalspritze benö-tigen. Nach Schätzungen von DTZ besteht europaweit zudem eine Kre-ditfinanzierungslücke in Höhe von 115 Milliarden Euro, sodass nach und nach eine ganze Menge betroffener Assets auf den Markt kommen wird. Diese befinden sich grösstenteils in Grossbritannien, Spanien, Deutsch-land und Frankreich. Investoren sollten ein höheres Risiko auf der Risikokurve eingehen, um den Kapitalandrang zu vermeiden, der auf Core-Assets abzielt, raten die Verfass-er des LaSalle-Berichts. Angesichts der schwachen Fundamentaldaten sei dies allerdings ein «anspruchsvolles

Unterfangen». Investment-Chancen sieht LaSalle weiterhin in Frank-reich, Deutschland und Grossbritan-nien, Skandinavien sei «bevorzugte

Sekundärlage». Polen sei inzwischen ebenfalls ein interessanter Markt, doch in Bezug auf das restliche Mittel- und Osteuropa rät LaSalle zur Vorsicht. •

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Konjunktur:ProblemStaatsverschuldung

Alle europäischen länder haben Probleme mit der öffentlichen und privaten Verschuldung, wenn auch in unterschiedlichem Ausmass. So spielt die Regierungspolitik eine wichtige Rolle für eine Progno-se, wie schnell die verschiedenen Volkswirtschaften zu einem trend-mässigen Wachstum zurückkehren werden. «ein reales wirtschaftliches Wachstum ist die wichtigste Voraus-setzung für einen Schuldenabbau – die Alternative sind Inflation oder Zahlungsunfähigkeit, was beides nicht angenehm wäre», sagt Claus thomas, european director laSal-le Investment Management. «die Regierungen müssen nicht nur die Ausgaben kürzen und neue einkom-mensquellen suchen – wobei ein jeder hierbei zuerst an die Banken denkt. Sie müssen zudem einerseits die Arbeitsmärkte per Gesetzes-

kraft reformieren, damit die Arbeit-geber einen Anreiz haben, Stellen zu schaffen.» Andererseits müssten sie die Rentensysteme anpassen, damit diese trotz der alternden Bevölke-rung bezahlbar bleiben. «die neue britische Koalitionsregierung hat einen vielversprechenden Anfang in Bezug auf den umgang mit der Staatsverschuldung gemacht, doch es gibt nach wie vor noch beträcht-liche Herausforderungen für die Re-gion.» die Investoren würden gerne stärker koordinierte europaweite Massnahmen und Strukturreformen sehen, vor allem auf den Arbeits-märkten. «Allerdings befürchten sie auch, dass die nationalen Regierun-gen ihre eigenen Agendas verfol-gen werden, die häufig nur dem lo-kalen Stimmenfang dienen, anstatt ein langfristiges Wirtschaftswachs-tum zu fördern», so thomas. (bw)

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2672561 BONHOTE IM MOBIL IER 102.50 115.75 2.16%3 12.93% 6.53% 3.13% 102.00 120.50 626754419

844303 CS1A IM MOPK 1092.00 1325.00 4.10% 21.34% 8.16%NICHTKOT IER T 1140.00 1320.00 3497145375

4515984 CSREFPROPERT YPLUS 106.00 128.00 3.08%3 20.75% 2.25% 2.63% 110.50 136.00 1091174400

276935 CSREF INTERSWISS 172.90 206.50 4.17% 19.43% - 4.76% 1.81% 169.00 226.50 1246010882

3106932 CSREFL IV INGPLUS 94.95 117.00 1.81%3 23.22% - 0.75% 1.57% 104.00 125.00 2047500000

1291370 CSREFS I AT 120.65 154.50 3.57% 28.06% -2.22% 2.12% 136.30 163.00 1957646171

1458671 F IR 99.00 122.00 3.06% 23.23% -3.56% 0.90% 105.00 126.50 713789060

977876 IM MOFONDS 290.50 365.00 3.81% 25.65% -1.35% 1.85% 327.50 383.50 985933255

278226 L AFONCIERE 556.00 736.00 2.74% 32.37% 2.58% 1.40% 581.00 733.00 829766400

277010 IM MOHELVE T IC 148.15 192.50 3.40% 29.94% 5.82% 2.29% 168.00 198.00 385000000

3499521 PATR IMONIUMSREFUND 103.28 114.00 2.45%3 10.38% 8.64%N ICHTKOT IER T 100.00 111.00 347933586

3362421 PROCIM MOSWISSCOM MFUND 108.00 114.50 2.62%3 6.02% 4.84% 1.52% 103.50 120.00 204420285

278545 SOLVA LOR«61» 165.20 264.00 2.23%3 59.81% 4.76% 1.47% 216.00 257.50 937515744

725141 SCHRODER IM MOPLUS 820.25 986.00 1.33% 20.21% 5.57% 2.40% 740.00 1025.00 946560000

3743094 SWISSC ANTO(CH)REF IFC A 82.60 115.00 3.20% 39.23% 3.81% 2.24% 97.00 125.50 1091359430

2616884 SWISS INVESTRE IF 105.00 120.00 3.72% 14.29% - 4.69% 0.96% 104.10 125.00 491891640

1442082 UBSSWISSRES. ANFOS 48.35 58.25 3.51% 20.48% 0.60% 1.49% 49.80 60.00 1611618070

1442085 UBSL EM ANRES. FONCIPARS 60.35 71.75 3.44% 18.89% 2.84% 1.41% 63.00 76.05 736237010

1442087 UBSSWISSMIXEDS IM A 72.40 86.50 3.79% 19.48% 2.28% 2.78% 77.05 91.80 4270312711

1442088 UBSSWISSCOM.SWISSRE A L 57.60 65.75 3.99% 14.15% 2.17% 1.85% 50.80 70.00 854797340

Ø (1) Ø SW I T T Ø ToTal

3 .20% 22 .99% 0.83% 2 .01% 25289367414

CH-VALOREN AKTIENNAME NAV BÖRSEN- AUS- ECART PERF. MTL . KURSESEIT1.1.08 BÖRSEN- KURS SCHÜT- YTD UMSATZ TIEFST/HÖCHST KAPITALISIERUNG TUNGS- JAN.09 RENDITE

883756 A L LRE A LHOLD ING 110.60 120.00 4.22% 8.50% 4.21% 9.09% 105.10 131.70 737851194

1820611 BFWL IEGENSCHAF TENN 31.70 21.30 2.40% -32.81% -3.62% 2.60% 15.00 26.50 99923625

255740 ESPACERE A LESTATE 143.00 134.00 3.00% - 6.29% 15.00% NK 105.00 135.00 191699998

1731394 INTERSHOP 239.00 291.00 6.96% 21.76% 4.36% 9.28% 260.00 318.00 317772000

1110887 MOBIMO 185.50 189.00 5.01% 1.89% 7.33% 3.01% 121.80 191.00 897814048

1829415 P SPSWISSPROPERT Y 63.80 64.35 4.21% 0.86% 14.62% 6.76% 41.25 67.70 2173739167

803838 SWISSPR IMES I T E 58.10 63.00 5.56% 8.43% 8.62% 8.36% 39.15 68.00 2877192345

261948 WARTECK INVEST 1324.00 1830.00 3.57% 38.22% 11.54% 1.13% 1280.00 1879.00 203816250

2183118 ZÜBL IN IM MOBIL IENHOLD ING 6.02 3.60 0.00% - 40.20% -11.11% 2.25% 3.20 5.08 167649008

Ø Ø RE al Ø ToTal

3 .88% 0.04% 11.23% 6.78% 7667457635

IMMOBILIENAKTIEN 8.juLI2010



NOM. BRUTTO- VALOREN- BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEFWERT DIVIDENDE NUMMER 2009 2009

500 600.00 3490024 N AGFÜRERSTEL LUNGB IL L IGERWOHNHäUSER INWINT.THUR 30500.00 30500.00 7 25010.00 65000.00 1

150 0.00 140241 N AGRUNAAG 4050.00 4100.00 5 3950.00 4400.00 10

50 155753 N BÜRGERHAUSAG, BERN 50 850.00 1500.00 11

100 10202256 N C ASA INVESTRHEINTA LAG, D IEPOLDSAU 140.00 195.00 65 180.00 195.00 50

10 4.00 255740 N ESPACERE A LESTATEHOLD INGAG, B IEL 119.00 135.00 1252 133.00 135.00 4960

25 2.50 363758 I F TBHOLD INGSA , BR ISSAGO 815.00 820.00 46 650.00 820.00 61

10 4582551 N FUNDA MENTARE A LESTATEAG 11.90 12.85 20 12.60 12.70 20

500 150.00 191008 N IM MGESV I A M AL A , THUSIS 7000.00 7250.00 1 6350.00 7950.00 1

400 40.00 257750 I IM MOBIL I AREPHAR M APARKSA , BARBENGO 1250.00 1255.00 10 1270.00 1650.00 12

800 80.00 197641 N KONKORDIAAGNOM1000 6000.00 6000.00 10000.00 2

200 20.00 197640 N KONKORDIAAGNOM250 1500.00 1900.00

10 254593 N MSA IM MOBIL IEN, ADL ISWIL 10 220.00

100 0.00 2766143 N PAGA MENOINVESTAGN 100.00 100.00 8 100.00 180.00 198

100 2766145 P S PAGA MENOINVESTAGP S

500 25.00 3264862 N PFENNINGER&C IEAG, WäDENSWIL 1 3375.00

1 2989760 I RE A LESTATEHOLD ING 500 1.00

600 36.00 225664 I SAE IM MOBIL IENAG, UNTER äGER I 2050.00 2500.00 5 2110.00 2800.00 1

870 80.00 228360 N SCHÜT ZENRHEINFELDEN IM MOBIL IENAG, RHEINFELDEN 2501.00 3000.00 5 2650.00 3500.00 5

800 208.00 231303 I S I A - HAUSAG, ZÜR ICH 4800.00 5000.00 5 4600.00 5000.00 13

5 0.00 1789702 I S IHLM ANEGG IM MOBIL IENAG 0.40 1.00 48 1.00

100 0.00 253801 N TERSAAG 2 8350.00 23500.00 1

1000 120.00 172525 N T L IM MOBIL IENAG 8700.00 8700.00 5 5100.00

1000 260.00 256969 N TUWAG IM MOBIL IENAG,WäDENSWIL 15500.00 15520.00 1 14500.00

Immobilien-Finanzmärkte SchweizKuRSENICHTKOTIERTERIMMOBILIEN-NEBENwERTE 7.juLI2010

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Die Kotierten SchweiZer immobilienAKtien (reAl in-Dex) Konnten DieSen monAt KnApp ein proZent An wert ZUlegen.

NH. Für das Jahr bedeutet dies eine Rendite von über 11,5 Prozent. Für diese Performance verantwortlich zeigen sich die beiden Indexschwer-gewichte Swiss Prime Site mit über 15 Prozent und PSP Swiss Property mit über 14 Prozent Jahresrendite. Swiss Prime Site zahlte per 7. Juli die jähr-liche Ausschüttung aus. Der Börsen-kurs konnte dank des momentanen Aufwärtstrends bereits einen Teil des daraus resultierenden Preisverlustes wettmachen. Im europäischen Um-feld sind die Schweizer Immobilien-aktien momentan sehr gefragt, dies einerseits aufgrund der defensiven Charaktere und andererseits wegen der Handelswährung Schweizerfran-ken, die gegenüber dem Euro zusätz-liche Sicherheit suggeriert.Die kotierten Schweizer Immobili-enfonds konnten im laufenden Mo-nat ca. 0,75 Prozent zulegen, was ei-ner Rendite von 1,5 Prozent für das Jahr entspricht. Alle durchgeführten Kapitalerhöhungen waren voll (UBS Sima, CS Interswiss), beziehungswei-se bei denen wo kein Anrechtshandel an der Börse stattgefunden hat (Im-moHelvetic, Realstone, Procimmo) überzeichnet. Diese massive Kapital-nachfrage durch Kapitalerhöhungen führt natürlich dazu, dass ein Teil des Nettogelzuflusses in die Immo-bilienfonds befriedigt wird ohne Einfluss auf die Kurse. Sollten sich die Zins und Wirtschaftsindikatoren

nicht deutlich verbessern, dürfte von steigenden Fondskursen ausgegangen werden, da ein Grossteil der Kapital-erhöhungen für dieses Jahr nun be-reits abgeschlossen sind. •

Nicolas HattSwiss Finance & Property

MARKTKOMMENTAR

Schweizer Immobilienaktien sind sehr gefragt

Nicolas Hatt

NACHRICHTEN

CREDITSuISSE:FRISCHESGELDFüRCSREFINTERSwISSDer Immobilienfonds CreditSuisse Real Estate Fund Inters-wiss (CS REF Interswiss) hatdie Kapitalerhöhung mit Zeich-nungsfrist vom 21. juni bis 2.juli2010erfolgreichabgeschlos-sen. Dem Fonds sind durch dieEmission Neugelder im umfangdes Maximalbetrags von 144,1MillionenCHFzugeflossen.DieZeichnungsquote belief sich auf100Prozent.Die Liberierung der neuen An-teilscheinefindetam9.juli2010statt.DenEmissionserlössollderinLiegenschaftenmitkommerzi-eller Nutzung und in wohnbau-ten investierende Fonds für denweiteren Ausbau des Immobi-lienportfolios verwenden. Neuverfügt der CS REF Interswissein Gesamtvermögen von über1,7MilliardenCHF.

MOBIMO:AKTIEIMIGPR250AuFGENOMMEN

Seit dem 21. juni sind die Ak-tien der Mobimo Holding AGim iGPR 250 Property Securi-ties Index von Global PorpertyResearchgelistet.DeriGPR250ist einer der bedeutendsten Im-mobilienindices, der von vielenangelsächsischen Investoren alsBenchmark verwendet wird. IndemIndexsinddie250weltweitführenden Immobiliengesell-schaften enthalten. Für Mobi-mo sei die Aufnahme in diesenIndex ein wichtiger Schritt, umvermehrt auch ausländische In-vestorenzugewinnen,meintMo-bimo-CEOChristophCaviezel.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEFDas E-Magazin der Schweizer ImmobilienwirtschaftAusgabe 14/2010 / 5. Jahrgang / 98. Ausgabe.

Immobilien Business Verlags AGGrubenstrasse 56, 8045 Zürichwww.immobilienbusiness.ch

Birgitt Wüst, RedaktionsleiterinErich Schlup, Marketing / Product ManagerSandra Schwarzenberger, GestaltungskonzeptSusana Perrottet / Layout

Dominique Hiltbrunner, Verleger

Administration & Verwaltung:[email protected]

WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche

HAFTUNGSAUSSCHLUSS:Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

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Immobilienbrief Nr. 98 vom 12. Juli 2010