Immobilienbrief Nr. 126 vom 19. September 2011

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft

Ausgabe 126_ 6. Jahrgang / 19. September 2011

EDITORIAL

Turbulenzen nicht auszuschliessenKaum machen sich nach der Finanz- und Wirt-schaftskrise die ersten Erholungstendenzen an den Immobilienmärkten bemerkbar, schon ziehen neue Wolken am Horizont auf. Beispiels-weise in Folge der jüngsten währungspoliti-schen Entwicklungen. Experten erwarten, dass der Entscheid der SNB, eine Untergrenze des Franken zum Euro bei 1,20 CHF zu ziehen, nicht ohne Folgen für die Schweizer Immobilienmärk-te bleiben wird. Anlass zur Sorge geben auch die gewerblichen Immobilienkredite, die in Vorkri-

senzeiten in Europa und in den USA aufgenommen wurden. Bekanntermas-sen stiegen bis 2007 die in hohem Masse fremdfinanzierten Investitionen in Büro- und Detailhandelsimmobilien stark an. Diese Entwicklung könnte nun zu einem Bumerang werden: Für viele dieser Portfolios laufen die Kre-ditverträge in den kommenden Jahren aus; die Refinanzierungsrunden dürf-ten spannend werden. Mehr noch als für traditionelle Bankdarlehen gilt dies für Kredite, die in den Hype-Jahren verbrieft und als Commercial Mortgage Backed Securities an die Kapitalmärkte weitergereicht wurden. Alleine in Europa soll es sich um Kredite im Volumen von rund 1.000 Milliarden Euro handeln. Die Hälfte davon dürfte Experten zufolge schwer zu refinanzieren sein, vor allem da die Kapitalwerte für die Gebäude an vielen Standorten deutlich unter dem Vorkrisenniveau liegen. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Mit den besten Grüssen,Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

Birgitt WüstRedaktionsleiterin

InhALT

2 «Wechselkurs wird Immobilienmarkt aufpumpen»

2 nachrichten: Swiss Life AST

3 nachrichten: Ernst & Young

4 Keine Entwarnung bei Refinanzierungsrisiken

5 nachrichten: CMBS «2.0»/Savills

7 Im Gespräch: Oliver hofmann, UBS

7 nachrichten: Finpoint

9 «Der Umsatz macht die Miete»

9 nachrichten: PSP/Steigenberger/ODh

10 nachrichten: Discounter/Studie

12 «FOC-Markt wird erwachsen»

13 nachrichten: JLL

16 Marktkommentar

16 nachrichten: SPS/SF&P

17 Immobiliennebenwerte

18 Immobilienfonds/-Aktien

19 Projekt: Sihlbogen

20 nachrichten: Davos-Dorf

20 Impressum

Immobilien bei Nachfolgeregelungen – Chance oder Last?Donnerstag, 22. September 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

Anmeldung unter www.immobilienbusiness.ch / [email protected] CHF 75.-. Die Teilnehmerzahl ist beschränkt

Media Partner:

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE

Moderation: Dr. John Davidson, Hochschule Luzern Referenten: Ulrich Prien, Director, Real Estate Advisory, KPMG (ca. 25-30 Min.) Stefan Fahrländer, Partner, Fahrländer Partner AG (ca. 15 Min.) Ulrich Braun, Credit Suisse Asst Management (ca. 15 Min.)

Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an [email protected]

Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

Apéro-Sponsor:

Legal Partner:

Academic Partner:

Do, 17. Februar 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Anlagestrategien institutioneller Investoren: Core oder Kreativität?Die Anlagestrategien vieler institutioneller Investoren in der Schweiz gleichen sich sehr stark. Mit dem Resultat, dass viele Gelder in die gleichen Immobilien investiert werden wollen, was in den letzten Jahren zu massiv sinkenden Renditen im Core-Bereich geführt hat. Verschiedene, vor allem grosse Investoren haben sich Gedanken über Alternativen gemacht. Fonds mit alternativen Anlagethemen werden aufgelegt. Für den Investor stellt sich die Frage, wieweit er mit dem Strom schwimmen soll, und wieweit es sinnvoll ist, bewusst andere Wege zu gehen.

Experten geben Antworten zu Fragen wie: · Welche Überlegungen bei der Strategiefestlegung eine Rolle spielen · Welche Alternativen zu Core-Investments möglich sind: B-/C-Lagen, Logistik, Industrie · Welche Chancen und Risiken zu beachten sind. · Welche Voraussetzungen der Investor erfüllen muss, um «exotischere» Themen anzugehen · Wie Gefässe zu komplexeren Themen geführt werden können

Spezialisten aus Theorie und Praxis geben Antworten und zeigen worauf es ankommt, um mit den neuen Vermarktungsinstrumenten tatsächlich erfolgreich zu sein.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF /// 18_2011 / Seite 2

nAChRIChTEn

SWISS LIFE: AST LAnCIERT nEUE AnLAGEGRUPPE Die Anlagestiftung (AST) Swiss Life vergrössert ihr Angebot für Schweizer Pensionskassen mit einer neuen Immobilienanlage-gruppe im Umfang von maximal 500 Millionen ChF. Das breit diversifizierte Portfolio kommer-ziell genutzter Liegenschaften stamme aus dem hochwertigen Immobilienportfolio von Swiss Life und enthalte als Beimischung einen Wohnanteil von 15 Prozent, teilt die Gesellschaft mit. Die neue Anlagegruppe ermög-licht Vorsorgeeinrichtungen In-vestitionen in ein Portfolio von Schweizer Geschäftsimmobilien. Das Portfolio zeichnet sich den Angaben zufolge dank gezielter Konzentration auf die starken Wirtschaftsräume durch hervor-ragende Makrolagen und Objek-te an zentralen, innerstädtischen Standorten aus. Die Liegenschaf-ten weisen eine ausgezeichnete Vermietungsquote und eine breit diversifizierte Mieterstruktur auf. «Viele Pensionskassen su-chen Investitionsmöglichkeiten in aktiv bewirtschaftete Schwei-zer Immobilienbestände. Die neue Anlagegruppe ermöglicht eine Investition in ein von Beginn weg ertrags- und wertstabiles Immobilienportfolio», sagt Ste-phan Thaler, Geschäftsführer der Anlagestiftung Swiss Life. Der Manager zeigt sich überzeugt, dass die neue Anlagegruppe auf grosse Resonanz stossen wird: «Die Anlagestiftung Swiss Life hatte zuletzt im herbst 2009 eine Anlagegruppe mit Wohnimmo-bilien lanciert, die im Markt mit grossem Erfolg aufgenommen wurde.» Die Zeichnungsfrist läuft vom 19. September bis zum 25. Oktober 2011; die Zuteilung er-folgt am 27. Oktober und die Li-berierung am 1. november 2011.

Der entScheiD Der SnB, eine UntergrenZe DeS FranKen ZUm eUro Bei 1,20 chF ZU Ziehen, wirKt Sich aUch aUF Die realwerte aUS. marKt-BeoBachter erwarten einen weiteren SchUB Für Die immo-BilienmärKte.

EW. Je mehr die Geldmenge aufge-bläht wird, desto stärker wirkt sich das auf die Preise von Realwerten, also Immobilien aus. Eine ähnliche Aktion mit der Anbindung an die D-Mark hat die Immobilienpreise und die Inflation Ende der 70er, Anfang der 80er Jahre markant hochschnel-len lassen. Für Immobilienbesitzer kommen also potenziell rosige Zei-ten. Hauptgewinner ist der Bereich Wohneigentum. Die niedrigen Zinsen animieren zum Kauf von Stockwerk-eigentum oder Einfamilienhäusern. Die Baupromotoren erstellen denn auch in hoher Kadenz neue Wohnun-gen, mit deren Verkauf sich schöne Margen erzielen lassen: Rund 40.000 Wohneinheiten wurden in den letz-ten zehn Jahren jährlich erstellt, zwei Drittel davon gingen in den Verkauf. Denn für den Käufer von Eigenheim zählen vor allem Kriterien, die sich um die Tragbarkeit der finanziel-len Belastung drehen. Niedrige Hy-potheken sind dabei die wichtigste Triebfeder, da die Belehnung meist maximal ausgenutzt wird. Eine Renditerechnung gehört hinge-gen definitiv nicht zu den Entschei-dungsgrundlagen. Entsprechend werden an begehrten Lagen auch Preise bezahlt, die auf dem Prinzip Hoffnung (auf noch höhere Preise)

beruhen und auf eine Immobilien-blase schliessen lassen. Seit rund drei Jahren ist auch im Bereich der Mehrfamilienhäuser eine Entwick-lung zu beobachten, die sich mit dem Nationalbankentscheid weiter akzen-tuieren dürfte: Aus Sicherheitsüberle-gungen parkieren private Investoren ihr Geld vermehrt in Immobilien und begnügen sich vielfach mit einer unzureichenden Rendite. Bei einer ähnlichen Milchbüchleinrechnung wie beim Kauf des Eigenheims se-hen dann überteuerte Mehrfamilien-häuser gegenüber Staatsobligationen bei Nettorenditen um drei Prozent und Hypothekarzinsen von 1,5 Pro-zent plötzlich top-attraktiv aus. Wird allerdings beim Kauf ein zu hoher Preis bezahlt, hat dies meist Konse-quenzen: Es fehlen die Reserven und Rücklagen für Renovationen und die Objektentwicklung.

nettorenDiten Unter vier ProZent nicht Ungewöhnlich

Die Situation akzentuiert sich, wenn hohe Hypotheken bei steigenden Zinsen bedient werden müssen. Dass Eigentums- statt Mietwohnungen gebaut werden, hängt auch mit dem wenig flexiblen Mietrecht zusammen, welches Altmieter subventioniert und Investitionen hemmt: Der Markt spielt kaum, die Mieten sind hoch re-guliert und verpolitisiert, die Bauvor-schriften zu rigide: Noch wird mun-ter in die Breite gebaut und ganze Regionen werden zersiedelt, statt den knappen Boden effizienter zu nutzen und in die Höhe zu bauen.Auch institutionelle Anleger haben

IMMOBILIEnInVESTMEnTMARKT SChWEIZ

«Wechselkurs wird Immobilienmarkt aufpumpen»

Seite 3 / 18_2011 /// SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

die Vorteile von Immobilien wieder entdeckt. Sie treffen auf einen Markt mit hohen Preisen an den begehrten Standorten, die Objekte sind nur kurz auf dem Markt und Nettoren-diten von vier Prozent oder darunter sind nicht ungewöhnlich. Dies ist al-lerdings nicht nachhaltig. Investoren in Immobilienfonds sollten sich statt auf zukünftige Wertsteigerungen lieber auf heute erzielbare Renditen konzentrieren. Setzt man die Netto-Mietzinseinnahmen eines Fonds ins Verhältnis zum Gesamtvermögen, hat man schnell einen Eindruck, ob sich ein Portfolio im langfristig nachhal-tigen Bereich von Nettorenditen von fünf bis sechs Prozent bewegt. Eini-ge neu aufgesetzte Fonds liegen klar darunter. Immobilienfonds mit schon

länger bestehenden und gut bewirt-schafteten Portfolios von Wohnlie-genschaften haben dagegen den Vor-teil, dass mit den Mietzinseinnahmen eine konstante Rendite erzielt und auch an die Anleger ausgeschüt-tet werden kann. Da die Fonds in Durchschnitt nur 20 Prozent fremd-finanziert sind, sind sie kaum von Zinsänderungen betroffen. •

nAChRIChTEn

ERnST & YOUnG KOnZERnE DEnKEn An WEGZUG

Im Standortranking von Ernst & Young (E&Y) ist die Schweiz von Platz 2 auf Platz 4 gerutscht. Platz 1 belegt das derzeit stark vom schwachen Euro profitie-rende Deutschland, gefolgt von den USA und dem niedriglohn-land Indien. Jedes dritte auslän-dische Unternehmen mit Stand-orten in der Schweiz erwäge die Abwanderung, heisst es in der jüngst publizierten Studie. 2007 dachten erst 24 Prozent der aus-ländischen Konzerne über eine Verlagerung von Aktivitäten aus der Schweiz nach, 2009 waren es schon 26 Prozent und inzwischen sind es 38. Schwellenländer wie China, Indien und Russland sind für Investoren wegen tieferer Kosten und auch wegen ihres Wachstums und zahlreicher un-erschlossener Märkte attraktiv. Einen Schub gäbe dem Standort Schweiz ein Beitritt zur EU und zum Euroraum, meinen 68 Pro-zent der befragten 700 ausländi-schen Führungskräfte. Mit die-sem Entscheid würde das Land zu einem attraktiveren Standort. Die Empfehlung der Topmanager dürfte indes auf wenig Zuspruch treffen. Kurzfristig würde ein Beitritt zum Euroraum das Prob-lem des überbewerteten Franken zwar lösen, doch würde sich die Schweiz mit einem Euro-Beitritt «massive Probleme» einhandeln, meint Bruno Chiomento, Lei-ter von E&Y Schweiz. Trotz der breiten Euro-Skepsis der Schwei-zer meinen 77 Prozent der In-vestoren, dass das Land eine für internationale Geldgeber inter-essante Politik umsetzt. Punkten kann die Schweiz weiterhin mit guter Lebensqualität, einer funk-tionierenden Infrastruktur und hoher Sicherheit.

Das hohe Preisniveau des Schweizer Immobilienmarkts (im Bild: Genf) könnte durch das Wechselkursdiktat der SNB noch steigen

Der Autor:

erwin Häfelin,

PräsiDent

immofonDs, Zug



Zahlreiche Büro- UnD Detail-hanDelSimmoBilienPortFo-lioS, Die vor aUSBrUch Der FinanZ- UnD wirtSchaFtSKri-Se in hohem maSSe FremDFi-nanZiert wUrDen, Stehen in KürZe ZUr reFinanZierUng an – Keine einFache SitUati-on Für Die märKte in eUroPa UnD in Den USa.

BW. Nicht nur die Wohnungsmärk-te in den USA und in vielen Staaten Europas sendeten vor der jüngsten Weltwirtschaftskrise Überhitzungssi-gnale; ähnlich stark wie an den Woh-nungsmärkten stiegen bis 2007 auch in hohem Masse fremdfinanzierte In-vestitionen in Büro- und Einzelhan-

delsimmobilien stark an. Dies könnte sich nun zu einem Bumerang entwi-ckeln – sowohl bei herkömmlichen Gewerbeimmobiliendarlehen als auch bei Verbriefungen, heisst es in Studie der Deutschen Bank. Die Ka-pitalmarktfinanzierung über CMBS (Commercial Mortgage Backed Secu-rities) machen in Europa rund sieben Prozent der gewerblichen Immobi-lienfinanzierungen aus, in den USA etwa 22 Prozent. «Trotz dieses gerin-gen Anteils ist die Entwicklung des CMBS-Marktes bedeutend, denn hier könnte die Refinanzierung schwie-riger sein als für traditionelle Bank-darlehen», sagt Tobias Just, Leiter Branchen- und Immobilienmarktre-search der Deutsche Bank Research.

«Dies liegt interessanterweise an den eigentlichen Stärken des Pro-dukts, nämlich an der Heterogenität der Tranchen sowie an der geringen Grösse der Mindestinvestitionshöhe. Es gibt bei einer CMBS-Transaktion sehr unterschiedliche Investitionsin-teressen und in der Regel viele Betei-ligte. Beides erschwert die Verhand-lung um eine Refinanzierung.»

riSiKen: eigenKaPitallücKen, geDroSSelteS wachStUm

Wie gross die Herausforderung tat-sächlich ist, wird aus Sicht der DB-Analysten dadurch deutlich, dass das Marktumfeld durch vier Belastungs-faktoren begrenzt ist. Zum einen

IMMOBILIEnFInAnZIERUnG

Noch keine Entwarnung bei Refinanzierungsrisiken

US-Gewerbeimmobilienmärkte: CMBS machen rund 22 Prozent der Immobilienfinanzierungen aus.


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nAChRIChTEn

CMBS «2.0»: nO-GO-BOnDS WIEDER SALOnFähIG

Um das eingebrochene Ge-schäft mit Immobilienfinanzie-rungen neu zu beleben, brachte die Deutsche Bank erstmals seit dreieinhalb Jahren CMBS-Bonds an den europäischen Markt. Von den umstrittenen CMBS-Papieren der Vorkrisen-zeit unterscheidet sich der neue Bond wesentlich: Er ist mit nur einem Kredit unterlegt, der von der US-Beteiligungsgesellschaft Blackstone zum Kauf des Lon-doner Bürokomplex Chiswick Park aufgenommen wurde. Schon 2009 hatten US-Banken, u.a. Goldman Sachs, ähnliche «vereinfachte» CMBS-Bonds – von Moody›s und Standard & Poor›s «CMBS 2.0» getauft – erfolgreich am Markt platziert. nachdem die Deutsche Bank den CMBS über 302 Mio. GBP im Juni platzieren konnte, ver-briefte das Institut im August UK-Kredite über 450 Mio. GBP. Damit deute sich Erholung auf Europas CMBS-Markt an, kom-mentiert IVG-Reserch..

SAVILLS: InVESTITIOnSVO-LUMInA STEIGEn

Savills erwartet, dass einige euro-päische Märkte, u.a. Frankreich, Deutschland, Irland und norwe-gen, 2011 den Investmentumsatz des Vorjahres übertreffen werden. Das Immobilienberatungsunter-nehmen prognostiziert einen An-stieg des Gesamtinvestitionsvolu-mens um insgesamt 2,1 Prozent; für einige Märkte sogar eine noch bessere Performance. nachdem das Ergebnis des 1. halbjahres noch 7,9 Prozent höher als im 1. halbjahr 2010, rechnet Savills im 2. halbjahr mit einem leicht abge-schwächten Transaktionsniveau.

bewegten sich in vielen Märkten die Kapitalwerte für Bürogebäude trotz einer moderaten Verbesserung in den letzten Quartalen noch deutlich unter den Vorkrisenniveaus. In Madrid und Barcelona liege der Kapitalwert für ein gutes Bürogebäude um 50 Pro-zent, in Dublin um 76 Prozent und in Paris um 24 Prozent unter dem höchs-ten Vorkrisenniveau. «Nur in wenigen Städten, z.B. in Frankfurt, Mailand oder Wien werden schon wieder die alten Preise gezahlt», sagt Just. Bei all diesen Angaben handele es sich aber um die besonders gefragten «Topla-gen» – bei peripheren Gewerbeob-jekten dürfte der Rückstand grösser ausfallen. Für eine mögliche Refinan-zierung könne so eine Eigenkapitallü-cke entstehen – selbst unter der An-nahme, dass noch heute ähnlich hohe Fremdkapitalquoten erreicht werden könnten wie vor der Krise.Ein weiteres Risiko sehen die DB-Re-searcher in der konjunkturellen Ent-wicklung – denn sowohl die Wachs-tumserwartungen sowohl für die USA als für Europas Volkswirtschaf-ten mussten in den letzten Monaten deutlich nach unten revidiert werden. «Für die USA erwarten wir aktuell für 2012 nur noch einen Anstieg des realen Bruttoinlandprodukts von 2,5 Prozent, für Euroland von knapp 1,5 Prozent – da bleibt wenig Raum für steigende Büromieten», sagt Just. Es sei damit heute noch unwahrscheinli-cher als vor zwölf Monaten, dass das Finanzierungsproblem einfach über höheres Wachstum gelöst wird.Zudem drohten neue regulatorische Hürden. Just verweist darauf, dass die Umsetzung von Basel III in die europäische Regulierung «CRD IV» auch Änderungen in der Kapitalun-terlegung von Gewerbeimmobilien-darlehen mit sich bringe (die neuen Eigenkapitalregeln sollen ab 1.1.2013 gelten). So werde etwa für «speku-lative» Immobilienfinanzierung ein

Risikogewicht von 150 Prozent an-gesetzt. «Entsprechend könnte dies Gewerbeimmobilienfinanzierungen betreffen, die bisher ein geringeres Risikogewicht genossen», gibt der Researcher zu bedenken. Die Fol-gen: Eine höhere Risikogewichtung verteure die Kreditvergabe; zudem erhöhe sich im Rahmen der neuen Ei-genkapitalanforderungen die Anfor-derung an den Zähler (Kernkapital) quantitativ und qualitativ. Gleichzei-tig würden die Risikogewichte zur Berechnung der gesamten Risikopo-sition (Nenner) teilweise erhöht oder an höhere Anforderungen geknüpft.Just zufolge sind die Auswirkungen schwer kalkulierbar, da den Mitglied-staaten viel Freiraum gegeben wird, wesentliche Faktoren wie Risikoge-wichte oder die Anforderungen für privilegierte Risikogewichte sowie den antizyklischen Puffer zu ändern.

verBrieFUngen weiterhin nicht Sehr geFragt

Hinzu kommt das mangelnde Ver-trauen. Noch vor dem Lehman-Crash fielen die Kurse von mit Hypotheken besicherte Wertpapiere im Herbst, schwer durchschaubare Produkte wie CMBS fanden keine Ab-

KAPITALWERTE nOCh nIChT VOLLSTänDIG EInGEhOLT

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>>> nehmer mehr. Die geringe Transparenz an den Verbriefungs-märkten sorgt weiterhin für Miss-trauen; noch immer liegt das Emis-sionsvolumen am CMBS-Markt weit unter dem Vorkrisenniveau. «In den USA wurden in den letzten drei Jah-ren im Durchschnitt nicht mehr als 15 Milliarden US-Dollar an CMBS pro Jahr neu emittiert, ein Achtel des durchschnittlichen Volumens, das in den Vorkrisenjahren jährlich mög-lich war», berichtet Just. In Europa sei das Missverhältnis etwas kleiner, doch auch hier werde erst zirka ein Drittel des jährlichen Vorkrisen-durchschnitts emittiert. «Diesseits wie jenseits des Atlantiks werden allerdings nur wenige CMBS-Emis-sionen bei Investoren platziert; der überwiegende Rest dient als Sicher-

heit für Repotransaktionen mit den Zentralbanken.» Die fehlende Markt-liquidität komme in den Preisen der CMBS zum Ausdruck: «Die Spreads für europäische CMBS liegen selbst in der Klasse mit geringem Ausfall-risiko um den Faktor 20 über dem Vorkrisenniveau.» Selbst wenn man davon ausgeht, dass die derzeitigen Spreads nicht die tatsächlichen Fun-damentalwerte spiegeln, zeigten sie doch, dass der Markt noch immer nicht «normal» läuft, so Just.Die Refinanzierungsrisiken blie-ben insbesondere für jene Produkte gross, die Immobilien in den Jahren 2005 bis 2007 in Märkten mit starken Preisanpassungen wie Spanien, Ir-land oder die USA und/oder schlech-ter Wirtschaftsprognose (Portugal, Spanien) aufweisen.

«Für alle Produkte gilt gleichermas-sen, dass jedes Instrument willkom-men sein muss, das in der Lage ist, frisches Eigen- oder Fremdkapital in die gewerblichen Immobilien-märkte zu locken», meint Just. Dies gelte für Pfandbriefe ebenso wie für Fondslösungen, Direktanlagen oder REITs. Folgerichtig sei der Anteil von Gewerbeimmobiliendarlehen in den Deckungsstöcken deutscher Hy-pothekenpfandbriefe von 40 Rrozent im Jahr 2007 auf 52 Prozent im 2. Quartal 2011 gestiegen. Justs Fazit: «Mit den Herausforderungen könn-ten durchaus – begrenzte – Chancen verbunden sein. Dies gilt für Immo-bilienfinanzierer, v.a. aber auch für eigenkapitalstarke, keineswegs nur langfristig ausgerichtete Immobilien-investoren.» •

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Die jüngSte weltweite Fi-nanZ- UnD wirtSchaFtSKriSe iSt Zwar aBgeKlUngen, Doch anScheinenD noch nicht vorBei. wie Sich im geSPräch mit oliver hoFmann, leiter Der aBteilUng real eSta-te aDviSory Bei UBS wealth management & SwiSS BanK, Zeigte, DürFten Die nächSten reFinanZierUngSrUnDen im gewerBlichen immoBilienBe-reich SPannenD werDen.

Interview: Birgitt Wüst

Herr Hofmann, in den USA und Eu-ropa stehen in den kommenden Jahren Verhandlungen über die Prolongation oder Refinanzierung von gewerblichen Immobilienkrediten an. Wo liegen aus Ihrer Sicht die Risiken?In der Tat wurden in den drei bis fünf Jahren vor der Finanzkrise substanti-elle Immobilien-Kreditfinanzierungen abgeschlossen. Alleine in Europa ste-hen in den nächsten sieben Jahren Re-finanzierungen von kommerziellen Im-mobilienkrediten in der Höhe von rund 1.000 Milliarden Euro an. Viele dieser Kredite weisen eine hohe Belehnung auf oder übersteigen gar den Immobi-lienwert. Gleichzeitig bestehen Kredi-te auf Liegenschaften an unterdurch-schnittlicher Lage oder in schlechtem Bauzustand. Gesamthaft machen sol-che Kredite etwa die Hälfte des oben genannten Volumens aus. Für die Kre-ditgeber birgt dies das Risiko eines Kreditausfalls oder die Problematik des Eigenkapitalnachschusses bzw. der Herbeiführung zusätzlicher Sicherhei-ten durch den Kreditnehmer.

Sind auch Schweizer Marktakteure be-troffen?Diesbezügliche Marktdaten fehlen. Allerdings ist bekannt, dass auslän-dische Immobilieninvestoren vor der Finanzkrise im grösseren Stil Einzel-objekte oder Portfolios in der Schweiz gekauft haben. Solche Akquisitionen waren oft durch ausländische Finanz-institute fremdfinanziert und wurden möglicherweise später als Verbrie-fungen in den Sekundärmarkt trans-feriert. Es ist daher anzunehmen, dass in den nächsten Jahren auch Schweizer Marktakteure in gleicher Weise mit der Frage der Refinanzie-rung konfrontiert werden. Auf

IMMOBILIEnFInAnZIERUnG

Kredite über eine Billion Euro stehen zur Refinanzierung an

nAChRIChTEn

FInPOInT: nEUE FInAnZIE-RUnGSPLATTFORM

Immobilienentwickler und Real Estate Investoren in Deutsch-land können sich die Suche nach kreditgebenden Banken jetzt wesentlich erleichtern. Finpoint, ein unabhängiger Finanzierungs-marktplatz im Internet, bietet die Möglichkeit, Finanzierungsgesu-che für gewerbliche Immobilien-projekte bis zu einem Volumen von 50 Millionen Euro auf der Plattform einzustellen und auf diesem Weg interessierte Ban-ken zu erschliessen. «Mit unse-rer Plattform wollen wir einen Beitrag leisten, damit die jeweils richtigen Partner schnell und ef-fizient zueinanderfinden», erklärt Michael Klein, Geschäftsführer von Finpoint Unter http://www.finpoint.de/ haben gewerbliche Immobilienentwickler und In-vestoren die Möglichkeit, ihr Projekt und die dafür benötig-te Kreditsumme zunächst ano-nym einzustellen. Interessierte Banken sehen im so genannten Listing Board die wichtigsten Daten ein, z.B. Art und Verwen-dungszweck der Immobilie, Ob-jektwert und Lageklassifizierung sowie gesuchtes Kreditvolumen. Bekundet ein Kreditinstitut kon-kretes Interesse, entscheidet der potenzielle Kreditnehmer, ob er umfangreiche Dateneinsicht ge-währt und seine Identität offen-legt. nach Abgabe einer Vertrau-lichkeitserklärung kann die Bank dieses Angebot wahrnehmen und mit dem Unternehmen in direkte Verhandlungen treten. «Finpoint verkürzt die Kreditanbahnung, eröffnet den Zugang zu neuen Fi-nanzierungspartnern, bietet ein mehrfach geschütztes und kom-fortabel zu bedienendes System», so Klein. Transaktionsgebühren fallen nur dann an, wenn ein Kre-ditvertrag zustande kommt.

Oliver Hofmann leitet die Ab-teilung Real Estate Advisory bei

UBS Wealth Management & Swiss Bank. Er ist Chairman der Royal

Institution of Chartered Surveyors Switzerland und hält einen Master

of Science in Real Estate des CU-REM (Universität Zürich).

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das gesamte schweizerische Hypothekarfinanzierungs volumen macht dies jedoch einen kleinen Teil aus. Finanzierungen von kommerzi-ellen Schweizer Immobilien durch Schweizer Banken erfolgen in der Re-gel unter konservativeren Bedingun-gen als jenen, die im Ausland vor der Finanzkrise üblich waren.

Die Hypothekarneugeschäfte der Ban-ken sind nach der Finanzmarktkrise im gewerblichen Bereich auf das niedrige Niveau von 2003 gesunken. Wie ist dieser Umstand zu werten?Das jährliche Neugeschäftsvolumen von kommerziellen Immobilienfi-nanzierungen betrug in den Jahren 2001 bis 2003 rund 100 Milliarden US-Dollar. Allerdings stiegen diese Finanzierungen bis ins Jahr 2007 auf über 400 Milliarden Dollar pro Jahr an, um sich nach der Krise wieder auf dem Niveau von 2003 einzupen-deln. Interessanterweise kann man korrelierende Wachstumsraten auf den jährlichen Emissionsvolumen

von Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) im Zeitraum 2003 bis 2007 feststellen, welche gleicher-massen auf ein sehr tiefes Niveau eingebrochen sind. Vor der Finanz-krise wurden viele Bankbilanzen als «warehouse» eingesetzt, d.h. die arrangierten Fremdfinanzierungs-volumen wurden zu einem späteren Zeitpunkt wieder von der Bilanz weg transferiert. Bei künftigen Refinan-zierungen stellt sich indes die Fra-ge, ob die Banken weiterhin und in ähnlichem Ausmass ihre Bilanzen für solche Volumen zur Verfügung stel-len wollen und können.

Welche Auswirkungen sind durch Ba-sel III für die Immobilienfinanzierung zu erwarten?Basel III stellt höhere Mindestanfor-derungen an die Kapitalunterlegung im Verhältnis zu den risikogewichte-ten Aktiven und beschränkt die Ge-samtdarlehenssumme im Verhältnis zur Bilanzsumme. Limitierungen be-stehen somit in Form der Bilanzgrös-

se bzw. in der Fähigkeit, zusätzliches Eigenkapital aufzubauen sowie in der Frage der Höhe der risikogewichteten Aktiven. Letzteres hängt unter ande-rem von der Qualität der Aktiven ab. Entsprechende Berechnungen kön-nen je nach Bank stark variieren, wes-halb eine generelle Aussage schwierig ist. Gemäss Marktstudien ist jedoch davon auszugehen, dass die Zinsmar-gen im Immobilienbereich künftig um mehrere Basispunkte ansteigen könnten. Ob und wie ein solcher An-stieg auf den Endkunden übertragbar ist, bleibt abzuwarten.

Wie können Finanzinstitute mögliche Finanzierungslücken schliessen?Lücken müssten vermehrt via Eigen-kapital geschlossen werden, was die Finanzierungskosten erhöht. Alter-nativ müssten Kapitalgeber einsprin-gen, welche ebenfalls sogenannte Senior- und Sub-Debt-Ausleihungen anbieten. Darunter fallen zum Bei-spiel Versicherungen oder speziali-sierte Mezzanine-Häuser. •

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Die mieten Für verKaUFSFlä-chen an Der BahnhoFStraSSe Zürich erreichen höchSt-werte. Die Frage iSt: erKlärt Sich DaS mietniveaU DUrch Die marKetingBUDgetS Der internationalen retailer oDer DUrch Die geSchäFtS-moDelle? FW. Spitzenwerte von 8.000 CHF/qm/Jahr und mehr – den Mieten für Verkaufsflächen an der Bahn-hofstrasse Zürich wird nachgesagt, sie seien nur damit zu rechtfertigen, dass die Retailer einen Teil davon als Marketingaufwand verbuchten. Die geschätzten bezahlten Mieten pro

Quadratmeter entlang und in der unmittelbaren Nachbarschaft der Einkaufsmeile bewegen sich im Mit-tel zwischen 1.500 CHF (Bahnhofs-trasse-See) und 3.800 CHF (Parade-platz), Spitzenwerte erreichen rund 8000 CHF und mehr. Diese Zahlen scheinen die Vermutung der Querfi-nanzierung der Mieten auf den ersten Blick zu bestätigen, zumal internati-onal tätige Luxusgüterhersteller und Bekleidungsketten mit einem grossen Werbebudget zunehmend die lokalen Detailhandelsunternehmen verdrän-gen. Die Bahnhofstrasse spielt hinsicht-lich der Höhe der Mieten in einer Liga mit der Londoner New

nAChRIChTEn

PSPnEUES hOChhAUS FüR BASEL PSP Swiss Property will für rund 80 Mio. ChF an der Basler Grosspeterstrasse den «Gross-peter Tower» bauen: einen 78 Meter hohen hotel- und Bü-roturm. Mit der Projektierung wurde das Basler Architekturbü-ro Degelo beauftragt. Geplante Fertigstellung: Mitte 2014.

STEIGEnBERGER: LUxUShOTEL In AnDERMATT Steigenberger will noch 2011 mit der Orascom-Tochter Andermatt Swiss Alps einen Vertrag zum Bau eines Luxusresorts schlies-sen. «Wir sind dabei, die Ver-tragsdetails zu verhandeln», sagt Arco Buijs, Chef der Steigenber-ger hotel Group. Das «Steigen-berger Andermatt» soll vis-á-vis des neuen Sportzentrums in drei Gebäuden realisiert werden. Frühester Eröffnungstermin: 2015.

ORASCOMhAFTSTRAFE AUFGEhOBEn Zwei Jahre haft; ca. 6.780 ChF Busse: Das jüngst von einem ägyptischen handelsgericht gegen Samih Sawiris verhäng-te Urteil ist aufgehoben. Wie Orascom mitteilt, wurde mit der ägyptischen Finanzaufsichts-behörde EFSA ein Vergleich geschlossen. Als «Zeichen des guten Willens» habe Orascom eine Bankgarantie in höhe der maximal nach ägyptischem Kapi-talmarktrecht zulässigen Busse (2,72 Mio. ChF) zugunsten der EFSA ausgestellt.

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«Der Umsatz macht die Miete»

Für den Standort Bahnhofstrasse greifen Retailer tief in die Tasche

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Bond Street, der New Yorker Madison Avenue oder der Avenue des Champs Elysées in Paris. Spitzen-werte erreicht die 5th Avenue in New York mit umgerechnet rund 18.000 CHF pro Quadratmeter für die zehn besten Standorte. Sind also alle Re-tailer an den Einkaufsmeilen dieser Welt bereit und in der Lage, hohe Millionen- oder gar Milliardenbe-träge für das «Marketinginstrument Standort» auszugeben oder lässt sich das Mietzinsniveau auch betriebs-wirtschaftlich begründen?

PaSSantenFreqUenZ variiert

Der gängigen These wird hier gegen-übergestellt, dass die Mieten an der Bahnhofstrasse in einem direkten Zusammenhang mit dem Umsatz der Retailer und dieser wiederum von der Branche, dem Retailsegment, der Pas-santenfrequenz sowie der Kaufkraft der Bevölkerung im Einzugsgebiet und der Touristen abhängig ist. Je hö-her der Umsatz bei branchenüblicher Marge, umso mehr kann ein Retailer für den Verkaufsstandort bezahlen.

Die Erhebung zeigt, dass in den vier Zonen Bahnhofstrasse-Bahnhofplatz, Bahnhofstrasse-Mitte, Paradeplatz und Bahnhofstrasse-See ein sehr spezifischer Mix der vertretenen Branchen und Retailsegmente vor-herrscht. Nahe des Bahnhofplatzes sind vor allem Firmenketten mit ei-nem mittleren bis tiefen Preisniveau, in der Mitte Fachgeschäfte in einem gehobenen Spektrum, am Parade-platz überwiegend Flagship Stores im obersten Segment und in Seenähe wiederum Fachgeschäfte in einem gehobenen bis mittleren Segment an-zutreffen. Auch das Publikum und die Passantenfrequenz unterscheiden sich in den vier Zonen deutlich. Am höchsten ist die Frequenz bei gleich-zeitig jüngstem Publikum in Bahn-hofsnähe, am ältesten und kaufkräf-tigsten rund um den Paradeplatz. Frühere Analysen zeigen, dass sich die Rangierung der Umsatzzahlen in den vier Zonen mit den durchschnitt-lichen Mieten deckt: Mit rund 14.000 CHF/qm ist der Umsatz rund um den Bahnhofplatz am tiefsten, gefolgt vom See mit rund 17.000 CHF/qm, Bahn-

nAChRIChTEn

MARKTPEnSIOnäRE SChäTZEn DISCOUnTER Die hauptkundschaft von Aldi, Lidl und Denner sind keines-wegs, wie man vermuten wür-de, junge Familien, sondern vielmehr ältere Leute. Wie eine aktuelle Studie des Bera-tungsunternehmens Fuhrer & hotz ergab, sind 30 Prozent der Kundschaft der Discounter älter als 65 Jahre und weitere 46 Pro-zent zwischen 40 und 65 Jahre alt. Auffällig ist, dass für diesen Kundenkreis selten der Preis beim Einkauf die grösste Rolle spielt. Es geht viel mehr um den Standort und die Bequemlich-keit: Wegen der vielen Parkplät-ze müssen die Konsumenten ihre Einkäufe nicht weit schleppen. So wird der Standort von den meisten Befragten als haupt-motiv für den Einkauf bei einem Discounter genannt.

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hofstrasse-Mitte mit 19.000 CHF/qm und dem Paradeplatz mit rund 36.000 CHF/qm. Die Mieten bewegen sich in allen Zonen etwa bei 10 bis 15 Pro-zent dieser Umsatzwerte.

Zürich alS gloBal city

Zürich zeigt in einer weiteren Bezie-hung eine beachtliche Gemeinsam-keit mit den vorerwähnten Global Ci-ties: Alle verfügen in ihrem direkten Einzugsgebiet über eine Bevölkerung mit ausserordentlicher Kaufkraft und hohem Lohnniveau. An der Limmat sind die Werte im internationalen

Vergleich sogar am höchsten – noch vor New York, Sydney, Tokio und London. Verstärkt wird dieser Effekt auf den Umsatz der Retailer in Zürich durch eine besonders hohe Frequenz zahlungskräftiger Touristen. Interna-tional tätige Luxus- und Konsumgü-termarken folgen der Kaufkraft und der Passantenfrequenz mit einem erfolgreichen Geschäftsmodell: Sie sprechen eine mobile, international orientierte Käuferschaft im oberen Einkommenssegment an – mit wach-sendem Erfolg zulasten der lokal ori-entierten Fachgeschäfte für die Güter des täglichen Bedarfs. Aus diesem

Grund werden letztere zunehmend von der Bahnhofstrasse verdrängt und erstere dürften in der Tendenz die Mietpreise an der Einkaufsmeile weiter anheizen. •

Dr. fABiAn wilDenAu-

er, msC in reAl estAte,

ist HeAD reseArCH &

investment ADvisory

Des ZürCHer immoBi-

lienBerAtungsunter-

neHmens

mArkimo Ag.



eine Der UmStrittenSten vertrieBSFormen DeS Detail-hanDelS iSt nUn enDgültig in DeUtSchlanD angeKommen. mehrere BaUgenehmigUngen Für Factory oUtlet cen-ter SinD rechtSKräFtig; an mehreren StanDorten wirD geBaUt. UnD Die PiPeline mit laUFenDen genehmigUngS-verFahren iSt weiterhin voll.

BW/PD. Noch vor wenig mehr als zehn Jahren war die Rede davon, Factory Outlet Center (FOC) wür-den dazu führen, dass Innenstäd-

te veröden, der Fachhandel keine Überlebenschance mehr habe und qualifizierte Arbeitsplätze im Han-del abgebaut würden. Der Wider-stand von betroffenen Städten und den Organisationen des Einzelhan-dels war entsprechend hoch. Meh-rere Bundesländer haben daraufhin ihre Landesentwicklungspläne und Detailhandelserlasse geändert und spezielle Regelungen zur Ansiedlung dieser Herstellerdirektverkaufszen-tren getroffen. Bei den Genehmi-gungsbehörden herrschte weitgehen-der Konsens, eine Ansiedlung dieser Vertriebsform nur sehr restriktiv zu behandeln. Zwischenzeitlich ist eini-

ges geschehen. Im Mai 2000 eröffnete mit dem B5 Outlet Center in Wuster-mark, unmittelbar westlich von Ber-lin, das erste Fabrikverkaufszentrum in Deutschland; 2001 das zweite Center in Zweibrücken (Rheinland-Pfalz). Weitere FOC starteten 2003 in Wertheim (Baden-Württemberg), 2005 in Ingolstadt (Bayern) und in Hermsdorf (Sachsen-Anhalt) und 2007 in Wolfsburg (Niedersach-sen). Abgesehen von der Übernah-me und Neukonzeption des Centers in Wustermark im Juni 2009 durch den Betreiber McArthurGlen war es seither wieder ruhig um die FOC in Deutschland gewesen, wenn auch an

DETAILhAnDELSIMMOBILIEn

«FOC-Markt wird erwachsen»

Das Factory Outlet Center Roermond, eines der grössten in Deutschland


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nAChRIChTEn

JLLFRAnK PöRSChKE nEUER DEUTSChLAnDChEF Dr. Frank Pörschke (46), bis Ende August der Vorstandsspre-cher der Eurohypo AG, wird ab 01. november 2011 als Internati-onal Director seine Tätigkeit bei Jones Lang LaSalle in Deutsch-land aufnehmen und ab dem 01. Januar 2012 Vorsitzender der Geschäftsführung (CEO). Er tritt damit in die nachfol-ge von Andreas Quint, 51, der nach drei erfolgreichen Jahren als Deutschlandchef Jones Lang LaSalle die Leitung des paneuro-päischen Geschäftsbereichs Cor-porate Finance mit Sitz in Lon-don und Frankfurt übernimmt. «Frank Pörschkes und meine Wege haben sich seit vielen Jah-ren gekreuzt, und ich bin sehr erfreut, ihn nun als Kollegen bei Jones Lang LaSalle begrüssen zu dürfen», kommentiert Christian Ulbrich, CEO EMEA bei Jones Lang LaSalle. «Die fortschrei-tende Internationalisierung des Corporate Finance-Geschäfts erfordert eine starke Führungs-hand. Andreas Quint wird den Bereich den Erfordernissen ge-mäss gestalten und erfolgreich in die Zukunft führen.»

Ex-Eurohypo-Vorstandssprecher Frank Pörschke: Neuer Deutsch-

land-Chef von JLL

verschiedenen Stellen Planungen – mal mehr, mal weniger intensiv – vo-rangetrieben wurden und sich dann im regionalen Umfeld vereinzelt Wi-derstand regte.

marKtDUrchBrUch in Sicht

Bis 2013 werden mindestens zwei, wahrscheinlich aber sogar vier bis fünf weitere FOC den Betrieb auf-nehmen. Bauarbeiten laufen derzeit in Neumünster (Schleswig-Holstein), in Soltau (Niedersachsen), Och-trup (Nordrhein-Westfalen), Monta-baur (Rheinland-Pfalz) und Brehna (Sachsen-Anhalt), an mindestens 15 weiteren Standorten Genehmigungs-verfahren für neue Center. Die Städte haben die Chance erkannt, welche in der Ansiedlung eines Outlet Centers liegen kann. «Viele Kommunen ha-ben intern schon Standorte auf ihre Eignung und Verfügbarkeit geprüft», weiss Dr. Joachim Will, Geschäfts-führer der Wiesbadener Ecostra GmbH, aus seiner täglichen Bera-tungspraxis. «Viele haben auch genau erkannt, dass es sich bei den Outlet Centern um einen kleinen Nischen-markt handelt. Wir gehen davon aus, dass es in den nächsten 10 bis 15 Jah-ren in Deutschland nicht mehr als 20 in Betrieb befindliche Outlet Center geben wird. Sechs davon sind schon am Markt. Und die meisten restlichen Standorte werden jetzt verteilt.»Das neue Denken ist u.a. auch von den Erfahrungen aus der inzwischen zehnjähren Praxis mit Outlet Cen-tern in Deutschland geprägt. Die ursprünglichen Befürchtungen von verödeten Innenstädten haben sich bisher nirgends bestätigt. Im Gegen-teil: verschiedene der Center haben sich zu bedeutenden regionalen Job-motoren entwickelt, haben dem Tou-rismus und der regionalen Wirtschaft wichtige Impulse gegeben. «Gleich-wohl sollten Ansiedlungen von FOC

sorgfältig geprüft und die möglichen Auswirkungen verantwortlich ab-gewogen werden», empfiehlt Will. «Aufgrund ihres Warenangebotes mit nahezu ausschliesslich zentren-relevanten Sortimenten haben Outlet Center nach wie vor ein grosses Ge-fährdungspotenzial für die gewachse-nen innerstädtischen Geschäftslagen. Auch wenn bisher kaum negative Auswirkungen von FOC nachgewie-sen werden konnten, heisst dies nicht, dass dass so bleibt.»Eine besondere Gefahr sieht der Ecostra-Chef in Outlet Centern mit schwachen Konzepten, ungeeigneten Standorten und in schrumpfenden Märkten. «Derzeit wird mal wieder in Ermangelung anderer Alternativen bei fast jeder ‚sauren Wiese‘ darüber nachgedacht, ob hier nicht ein FOC angesiedelt werden kann», so Will. Das Rennen ist also voll im Gange.

intereSSanter marKt Für BranDS

Für die Markenhersteller als Mie-ter in den FOC ist Deutschland ein hochinteressanter Markt. Wie eine von Ecostra in Kooperation mit dem Maklerhaus CB Richard Ellis seit 2008 jährlich durchgeführte, euro-paweite Befragung von Markenher-stellern zeigt, ist Deutschland mit weitem Abstand jenes Land, in dem diese Marken für sich ein Potenzial an weiteren Standorten sehen. Ent-sprechend wird die Expansion aus-gerichtet. Markenbewusste Verbrau-cher mit hoher Kaufkraft und eine im europäischen Vergleich sehr ge-ringe FOC-Dichte machen Deutsch-land zum bevorzugten Zielland für Marken und FOC-Betreiber. Dies hat sich auch in der Finanzbranche herumgesprochen. Institutionelle Fonds haben bereits vor einiger Zeit begonnen, Outlet Center als ein an-tizyklisches Element in ihre



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Handelsimmobilien-Portfolien aufzunehmen. Henderson Global In-vestors hat gar einen 1,5 Mrd. Euro schweren Fonds aufgelegt, welcher ausschliesslich in europäische Outlet Center investiert und dabei deutlich überdurchschnittliche Renditen er-wirtschaftet. Gerade auch die nach der Finanzkrise ausserordentlich vorsich-tig agierenden Hypothekenbanken ha-ben zwischenzeitlich damit begonnen FOC-Entwicklungen zu finanzieren. So outete sich erst jüngst die Eurohy-po AG, welche mit dem Projekt in Sol-tau ihr erstes Outlet Center betreut.

wenig tranSaKtionen

Outlet Center sind zu einer eigenen Asset-Klasse, zu einem eigenen Inves-titionsprodukt geworden – allerdings mit einem entscheidenden Problem: es gibt in diesem Markt nur wenige Transaktionen. Nach Einschätzung von Ecostra haben im gesamten Jahr 2010 in Europa nicht mehr als ma-ximal drei Outlet Center den Besit-zer gewechselt. Aktuell gibt es nach Ecostra-Recherchen in Europa 139 in Betrieb befindliche Outlet Cen-ter mit einer gesamten Verkaufsflä-che von ca. 2,1 Mio. qm. Die höchste Zahl an FOC-Standorten besitzt das Vereinigte Königreich mit 37, ge-folgt von Italien mit 23 und Spanien

mit 16 Centern. Die britische Insel gilt dabei als gesättigter Markt, hier haben in den letzten Jahren mehr Outlet Center aufgrund wirtschaft-licher Probleme geschlossen als neue eröffnet wurden. Auch Italien zeigt bereits erste Sättigungstendenzen. Die Planung neuer Center konzent-riert sich derzeit neben Deutschland auf Frankreich und die Länder Ost-europas, welche zunehmend in den Fokus der Entwickler geraten. Auch im Markt der FOC-Betreiber hat sich in Europa einiges getan: Der briti-sche Marktführer McArthurGlen hat mit Neueröffnungen und Flächen-

erweiterungen seine Marktposition ausgebaut und erreicht nun einen Marktanteil von ca. 20,3 Prozent. Als hochexpansiv und durch den IRUS-Fund mit ausreichend Kapital ausgestattet gilt das spanische Unter-nehmen Neinver, welche mit einem Marktanteil von 9,0 Prozent zwi-schenzeitlich Platz 2 erobert hat. An dritter Stelle folgen mit Realm Outlet Centre Management (ca. 7,9 %) und an vierter Stelle mit Value Retail (ca. 6,1 %) wieder Briten, wobei bei den letztgenannten Betreibern in jünge-rer Zeit nur wenige Aktivitäten in der Standortexpansion erkennbar waren.

Schweizer FOC: Das Alpenrhein Village in Landquart

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üBERSIChT: AKTUELLE DATEn ZUM MARKT DER OUTLET CEnTER In EUROPA

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011

Der ebenfalls britische Betreiber GVA Outlet Services ist im vergange-nen Jahr durch eine Verlagerung des gesamten Management-Teams in der belgischen Fashion House Gruppe aufgegangen und entfaltet nach der Restrukturierung nun Aktivitäten vor allem in Osteuropa und im chine-sischen Markt. Als neuer Player sind

nun Österreicher auf dem Markt ak-tiv: bei der ROS Retail Outlet Shop-ping GmbH handelt es sich aber um keine Branchenneulinge, sondern um ehemalige Top-Manager von McAr-thurGlen, welche den Gang in die Selbständigkeit gewagt haben. Der Start dürfte den Wienern gelungen sein: mit dem Betreibervertrag für

das Outlet Center in Soltau haben ROS einen der besten deutschen FOC-Standorte akquirieren können. Wills Fazit: «Insgesamt ist erkenn-bar, dass sich die Diversifizierung und Professionalisierung des FOC-Betreibermarktes in Europa weiter fortsetzt.» Dieser Markt werde «zu-nehmend erwachsen» •



trotZ leichter aBKühlUngS-tenDenZen Können Sich Die Kotierten inDireKten immo-Bilienanlangen gUt BehaUP-ten; real inDex UnD Swiit inDex verZeichnen aUFS jahr geSehen DeUtliche wertStei-gerUngen.

TM. Nach der deutlichen Aufwärts-bewegung bis Ende August ist der In-dex der kotierten Immobilienaktien (Real Index) negativ in den Septem-ber gestartet. Jedoch erwies sich diese Gegenbewegung zum Monatsbeginn nur als kurzfristige Verschnaufpause. Die Fortsetzung des vorangehenden Aufwärtstrends führte innert kurzer Zeit zu einer neuen Höchstmarke bei 1.576,99 Indexpunkten. Nach dieser neuen Höchstmarke am 09. Septem-ber 2011 ist wiederum eine Abküh-lung des Trends zu erkennen. Per 12. September 2011 notiert der Real In-dex mit einem Plus von 0,11 Prozent nur leicht höher gegenüber dem Vor-monat. Für das laufende Jahr erzielt der Index eine Wertsteigerung von 8,6 Prozent. Am 08. September hat die Swiss Prime Site ihre Zahlen für das erste Halbjahr 2011 präsentiert. Die Ge-sellschaft konnte den Reingewinn vor Neubewertungseffekten auf 105,1 Millionen CHF steigern, das ent-spricht einer Zunahme von 24 Pro-zent. Mit 203,8 Millionen CHF erzielt die SPS einen um 3,6 Prozent tieferen Mietertrag gegenüber dem Vorjahr. Diese Reduktion um 7,6 Millionen CHF ist auf Verkäufe zur Portfoli-ooptimierung zurückzuführen. Mit

den vorgelegten Zahlen hat die Ge-sellschaft den Konsensus der Analys-ten teilweise leicht übertroffen.Die kotierten Immobilienfonds (Swiit Index) haben den laufenden Monat ebenfalls mit einer kleinen Abwärts-bewegung gestartet und konnten bereits am dritten Handelstag im September zur Gegenbewegung aus-holen. Nach dieser Bodenbildung folgte eine deutliche Aufwärtsphase, die am 08. September 2011 zu einem neuen Allzeithoch bei 274,60 Index-punkten führte. Aktuell hat sich er-neut eine kleine Gegenbewegung ge-bildet, jedoch wird der vorangehende Aufwärtstrend weiterhin durch die technischen Indikatoren bestätigt. Bis zum 12. September konnte der Swiit Index 0,6 Prozent an Wert zu-legen. Für das Jahr 2011 verzeichnet der Index eine Zunahme von 7,78 Prozent. •

MARKTKOMMEnTAR

Aufwärtstrend bei Schweizer Immobilienfonds hält an

Thomas MartiSwiss Finance & Property

nAChRIChTEn

SPS: GEWInn DEUTLICh GESTEIGERT

Die Swiss Prime Site (SPS) AG, Investor der neuen Zürcher Landmarke «Prime Tower», hat im ersten halbjahr ihren Rein-gewinn deutlich gesteigert: Er fällt mit 152,4 Mio. ChF um 41 Prozent höher aus als 2010. 77,8 Mio. ChF am Gewinn (Vorjahr: +49,4 Mio. ChF) sind laut Un-ternehmensangaben auf neube-wertungen von Liegenschaften zurück zu führen: Die SPS habe vom robusten Wirtschaftsum-feld, tiefen Zinsen und dem stei-genden Interesse an indirekten Immobilienanlagen profitiert. Das Umfeld sei zwar unsicherer geworden, die Voraussetzungen für Immobilien in Premiumla-gen aber weiter positiv – und somit bestätigt die SPS auch den Ausblick auf das Gesamtjahr. Aufgrund der Mietverträge zeigt sich SPS-CEO Markus Graf op-timistisch, «einen sehr guten Jahresabschluss zu erreichen».

SF SUSTAInABLE PROPERTY FUnDKAPITALERhöhUnG

Der Immobilienfonds SF Susta-inable Property Fund führt eine Kapitalerhöhung durch, in deren Verlauf ein Mittelzufluss von maximal 42,93 Mio. ChF erwar-tet wird. Dabei würden maximal 405.000 neue Anteile ausgege-ben, wobei zwei bisherige Antei-le zum Bezug drei neuer Antei-le berechtigen würden, teilt die Swiss Finance & Property Funds AG mit. Der Ausgabepreis be-trägt 106 ChF netto pro neuen Anteil. Der Emissionserlös soll in Immobilien in der ganzen Schweiz investiert werden.


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500 3490024 N AG für ErstEl luNG b il l iGEr WohNhäusEr iN WiNtErthu 32 000.00 40 000.00 2 35 000.00 53 000.00 1

50 140241 N AGruNA AG 4 100.00 4 450.00 10 3 950.00 4 400.00 10

50 155753 N bürGErhAus AG, bErN 850.00 1 490.00 5 1 110.00 1 640.00 2

96 6.00 10202256 N C AsA iNvEst rhEiNtA l AG, D iEpolDsAu 187.00 220.00 100 215.00 220.00 100

10 4.25 255740 N EspACE rE A l EstAtE holD iNG AG, b iEl 135.00 145.00 28 138.00 140.00 240

25 363758 i f tb holD iNG sA , br issAGo 650.00 820.00 20 560.00 690.00 37

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400 257750 i im mobil i ArE phAr m ApArk sA , bArbENGo 1 650.00 1 650.00 5 1 200.00 1 750.00 19

200 11502954 N koNkorDiA AG N 2 100.00 2 470.00 5 2 050.00 0.00 0

50 154260 N löWENGArtEN AG 130.00 500.00 20 156.00 375.00 12

10 254593 N msA im mobil iEN, ADl isWil 425.00 525.00 22 502.00 0.00 0

500 3264862 N pfENNiNGEr & C iE AG, WäDENsWil 3 950.00 3 960.00 1 3 950.00 8 000.00 2

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600 36.00 225664 i sAE im mobil iEN AG, uNtEr äGEr i 2 700.00 3 500.00 2 2 700.00 0.00 0

870 228360 N sChüt zEN rhEiNfElDEN im mobil iEN AG, rhEiNfElDEN 2 500.00 3 000.00 10 2 300.00 2 850.00 13

800 160.00 231303 i s i A - hAus AG, zür iCh 4 800.00 5 300.00 6 5 000.00 5 300.00 5

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100 250.00 253801 N t ErsA AG 8 405.00 15 000.00 1 9 250.00 13 500.00 2

1000 256969 N tuWAG im mobil iEN AG,WäDENsWil 1 13 000.00 0.00 0

100 635836 N zürChEr frEil AGEr AG, zür iCh 5 000.00 5 400.00 13 5 050.00 5 300.00 10



Immobilien-Finanzmärkte SchweizIMMOBILIEnFOnDS 13. SEPTEMBER 2011

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2 672 561 boNhotE im mobil iEr 104.60 119.50 2.23% 14.24% 5.12% 1.68% 112.00 120.00 647 059 638

844 303 Cs 1A im mo pk 1125.00 1370.00 3.99% 21.78% 4.18% N iCh t kot iEr t 1215.00 1365.00 3 615 916 350

4 515 984 Cs rEf propErt Y plus 108.00 143.50 2.90% 32.87% 9.50% 2.66% 134.00 145.00 1 223 308 800

276 935 Cs rEf iNtErsWiss 177.00 229.50 3.77% 29.66% 6.74% 1.21% 213.00 229.40 1 557 890 523

3 106 932 Cs rEf l iv iNGplus 96.35 121.50 2.16% 26.10% 4.73% 1.76% 116.00 125.00 2 126 250 000

1 291 370 Cs rEf s i At 124.00 170.50 3.25% 37.50% 11.37% 1.79% 152.00 167.50 2 160 379 755

1 458 671 f ir 100.90 138.00 2.78% 36.77% 8.24% 2.87% 126.00 135.00 807 400 740

977 876 im mofoNDs 281.40 382.00 3.53% 35.75% 3.24% 1.11% 371.00 389.00 1 117 841 252

278 226 l A foNCiErE 584.00 828.00 2.47% 41.78% 12.04% 1.97% 741.00 822.00 933 487 200

277 010 im mo hElvE t iC 152.15 198.00 3.33% 30.13% 5.60% 1.91% 190.00 203.10 554 400 000

3 499 521 pAtr imoNium srE fuND 106.00 121.50 2.67% 14.62% 0.18% 9.77% 113.00 125.60 370 823 954

3 362 421 proCim mo sWiss Com m fuND 108.65 133.50 3.02% 22.87% 17.09% 1.66% 119.00 132.00 446 890 316

3 941 501 rE A lstoNE sWiss prop fuND 107.50 127.00 3.00% 18.14% 7.46% 4.31% 114.30 125.00 311 433 972

278 545 solvA lor «61» 168.50 262.00 2.30% 55.49% 2.95% 1.62% 252.00 280.00 930 413 352

725 141 sChroDEr im moplus 859.00 1135.00 1.16% 32.13% 7.69% 1.41% 1045.00 1100.00 1 089 600 000

3 743 094 sWissC ANto (Ch) rEf ifC A 85.15 117.25 2.93% 37.70% 3.56% 1.78% 111.60 121.90 1 112 712 115

2 616 884 sWiss iNvEst rE if 106.70 131.00 3.42% 22.77% 8.26% 1.15% 120.00 133.00 536 981 707

1 442 082 ubs sWiss rEs. ANfos 48.90 63.75 3.22% 30.37% 5.81% 1.76% 59.00 64.60 1 763 788 016

2 646 536 ubs Ch pf D irEC t rEs iDENt i A l 11.50 15.90 1.92% 38.26% 11.19% 0.00% 14.40 17.40 395 786 966

1 442 085 ubs l Em AN rEs. foNCipArs 61.65 77.25 3.22% 25.30% 8.07% 1.97% 73.00 78.30 792 673 297

1 442 087 ubs sWiss miXED s im A 73.90 98.50 3.35% 33.29% 10.48% 1.52% 91.30 99.50 5 557 401 225

1 442 088 ubs sWiss Com. sWissrE A l 58.30 70.70 3.74% 21.27% 5.01% 2.21% 64.30 71.90 1 102 981 085

Ø (1) Ø SW I T T Ø ToTal

3 .01% 29.95% 7.73% 1.88% 29 155 420 260

CH-VALOREN AKTIEN NAME NAV BÖRSEN- AUS- ECART PERF. MTL . KURSE SEIT 1.1.11 BÖRSEN- KURS SCHüT- YTD UMSATZ TIEFST / HÖCHST KAPITALISIERUNG TUNGS- 2011 %JULI RENDITE

883 756 A l lrE A l holD iNG 112.90 138.00 4.06% 22.23% 5.36% 3.47% 134.80 148.70 1 124 898 444

1 820 611 bfW l iEGENsChAf tEN N 33.90 27.40 3.33% -19.17% 6.79% 0.55% 24.50 28.50 128 540 250

255 740 EspACE rE A l EstAtE 147.35 139.00 3.09% -5.67% 3.52% 0.39% 135.00 145.00 238 623 524

1 731 394 iNtErshop 247.10 322.50 6.36% 30.51% 12.85% 7.97% 297.00 322.00 352 170 000

1 110 887 mobimo 187.50 213.50 4.29% 13.87% 11.42% 7.34% 189.30 226.00 1 095 276 137

1 829 415 p sp sWiss propErt Y 68.20 80.25 3.52% 17.67% 10.73% 10.77% 67.00 82.00 2 797 482 672

803 838 sWiss pr imE s i t E 59.00 72.25 4.94% 22.46% 8.60% 8.92% 62.70 73.80 3 731 732 607

261 948 WArtECk iNvEst 1361.00 1875.00 3.61% 37.77% 8.49% 0.58% 1706.00 1900.00 208 828 125

2 183 118 zübl iN im mobil iEN holD iNG 6.47 2.95 0.00% -54.40% -20.49% 2.75% 2.64 4.30 84 897 165

Ø Ø RE al Ø ToTal

3 .69% 7.25% 8.52% 8.06% 9 762 448 924

IMMOBILIEnAKTIEn 13. SEPTEMBER 2011

www.mvinvest.CHtel. nr. 043/499 24 99


mit Dem ProjeKt «SihlBogen» realiSiert Die Bg ZUrlinDen am StaDtranD von Zürich ein neUeS wohn- UnD gewerBe-qUartier.

BW. «Der Sihlbogen darf als Pio-nier aller bis anhin erstellten und geplanten 2000-Watt-Gebäude in der Schweiz bezeichnet werden», sagt Urs Frei, Präsident des Baugenossen-schaft (BG) Zurlinden. Auf einem rund 21.000 Quadratmeter grossen Areal in Zürich-Leimbach lässt die Baugenossenschaft in den kommen-den Jahren eine durchmischte Sied-lung mit 222 Mietwohnungen sowie rund 6.000 Quadratmeter Gewerbe- und Dienstleistungsflächen errich-

ten; hinzu kommen öffentliche Frei-flächen, die einen neuen, lebendigen Quartiermittelpunkt schaffen sollen. Das Investitionsvolumen: rund 90 Millionen CHF. Die BG Zurlinden legt Wert dar-auf, beim «Sihlbogen» hinsichtlich einer nachhaltigen Entwicklung im Wohnungsbau ein Zeichen zu set-zen; die Nachhaltigkeitsziele im Be-reich Umwelt/Energie wurden Frei zufolge schon im Projektwettbewerb sehr hoch angesetzt: «Das Quartier folgt als erstes Projekt überhaupt den 2000-Watt-Kriterien in jeder Hinsicht (SIA Effizienzpfad).» Die «Sihlbogen»-Planer berücksichtig-ten die Bereiche Graue Energie, Heizung/Lüftung/Kühlung,

PROJEKTEnTWICKLUnG

Neuer Quartiermittelpunkt für Zürich-Leimbach

Entlang der Rosalia-Allee entsteht ein attraktiver Mix aus Gewerbe, Dienstleistung und Kultur.

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Warmwasser, Elektrizität so-wie Mobilität. Die Lage in Nähe der S-Bahn-Station Zürich-Leimbach er-möglicht es, die Parkplätze auf eine absolutes Minimum zu reduzieren; ein Car-Sharing-Stützpunkt steht zur Verfügung und zudem will man den Mietern ein vergünstigtes, in die Wohnungsmiete eingerechnetes Abonnement für den öffentlichen Verkehr anbieten. Die Wohnlage di-rekt am Fluss ist attraktiv, zumal mit der Eröffnung West-Umfahrung der Transitverkehr massiv abgenommen hat. Wie die BG Zurlinden mitteilt, sind auf dem östlichen Areal am Flussufer zwei Scheibenbauten vorge-sehen, ein langgezogener Hofbau auf

dem westlichen Teilareal; zwischen den beiden Teilarealen verläuft die Sihltalbahn mit der Haltestation Zü-rich-Leimbach. In den Wohnbauten am Sihlufer sollen Dreieinhalb- bis Fünfeinhalb-Zimmer -Wohnungen mit geschosshohen Fenstern auf der Flussseite entstehen; aufgrund der vorgesetzten Balkonschicht erhält das Projekt trotz der langgezogenen Grundform eine hohe Kompaktheit mit mustergültigem Energiehaushalt.

erSte wohnUngen aB 2013 BeZUgSBereit

«Die Konzentration des Bauvolumens auf zwei markante Baukörper bietet den künftigen Bewohnern und dem Quartier weite, offene Aussenräume, die zum Wasser hin naturnah gestal-tet werden und zu einer Belebung der Flussfront beitragen», sagt Frei. Im Hofgebäude entstehen in den drei oberen Geschossen Alterswohnun-gen, kleinere Ladenflächen, ein Gast-ronomiebetrieb und Dienstleistungs-flächen. Nachdem Rekurse den Baubeginn des Projekt «Sihlbogen» um Jahre verzögert hatten, begann Anfang Juli mit dem ersten Spatenstich die Reali-sierungsphase; schon 2013 sollen die ersten der geplanten Wohnungen be-zugsbereit sein. Das Projekt kommt offensichtlich gut an. Wie Frei be-richtet, haben sich schon so viele Interessierte angemeldet, «dass man sich beeilen muss, wenn man sich noch für die eine oder andere Woh-nung interessiert». •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEFDas e-paper der Schweizer ImmobilienwirtschaftAusgabe 18/2011 / 6. Jahrgang / 126. Ausgabe.

Immobilien Business Verlags AGGrubenstrasse 56, 8045 Zürichwww.immobilienbusiness.ch

Birgitt Wüst, RedaktionsleiterinErich Schlup, VerlagsleiterSandra Schwarzenberger, GestaltungskonzeptSusana Perrottet, Layout

Dominique Hiltbrunner, Verleger

Administration & Verwaltung:[email protected]

WEITERE TITEL:IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche

HAFTUNGSAUSSCHLUSS:Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

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S: PD

nAChRIChTEn

DAVOS DORFhOTELPLänE FüR DIE «DERBY»-PARZELLE

Auf dem Areal des ehemaligen «Derby»-hotels in Davos Dorf sollen nicht nur Zweitwohnun-gen gebaut werden. Wie regio-nale Medien berichten, sind die Eigentümer der Parzellen offen-bar dazu bereit, zusätzlich auch ein hotel zu realisieren. Den Angaben zufolge hat die Davos Resorts SA mit der Gemeinde Davos einen Vertrag zur Bebau-ung des «Derby»-Areals in Da-vos Dorf ausgearbeitet. Diese Vereinbarung sehe vor, dass auf den «Derby»-Parzellen nicht wie ursprünglich geplant nur Zweit-wohnungen erstellt werden, son-dern auch ein neues hotel gebaut wird, wird der Davoser Landam-mann hans Peter Michel zitiert. Die Davos Resorts SA habe den Vertrag bereits unterschrieben. Die Gemeinde Davos könne dies erst dann, wenn das Stimmvolk im Landwassertal über eine hän-gige Volksinitiative entschieden hat. Mit dieser sollen hotelf lä-chen wie das «Derby»-Areal vor der Bebauung durch Zweitwoh-nungen geschützt werden. Dazu hat der Davoser Kleine Landrat einen Gegenvorschlag erarbei-tet, über den der Davoser Grosse Landrat im Dezember entschei-den wird. Weitere Details zum Vertragsinhalt wurden bisher noch nicht bekannt.

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Partner:

Online-Partner: Academic Partner: Media-Partner:

Moderation: Dr. Markus Schmidiger, MRICS / IFZ, Hochschule Luzern

Referenten:· Oliver Schärli, Leiter Mergers & Akquisitions, Zürcher Kantonalbank· Daniel Dänzer, dipl. Steuerexperte, Zürcher Kantonalbank· Dr. jur. Matthias Streiff, Rechtsanwalt, Wetzikon

Die Teilnahme kostet 75 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an [email protected]

Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

Donnerstag, 22. Sept. 2011, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich (Vortragssaal)

Immobilien bei Nachfolgeregelungen –Chance oder Last?Bei Nachfolgeregelungen in KMU’s stellt sich oft die Frage, wie mit den Betriebsliegenschaften umzu-gehen ist. Häufig wird die Gesellschaft für die übernehmende Partei mit den Immobilien zu „schwer“, so dass nach Lösungen zur Trennung von Immobilien und Kerngeschäft gesucht wird. Dabei stellen sich rechtliche, steuerliche und auch bewertungstechnische Fragen. Experten zeigen auf, welche Lösungs-möglichkeiten sich bieten und zeigen auf:

· Welchen Stellenwert Immobilien in der Nachfolgeregelung einnehmen.· Wann der Verkäufer die Immobilie selbst behalten oder extern platzieren soll. · Wie Immobilie und Kerngeschäft rechtlich und steuerlich optimal getrennt werden.· Welche bewertungs- und finanzierungstechnischen Fragen sich stellen.· Worauf beim abzuschliessenden Mietvertrag zu achten ist.

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Immobilienbrief Nr. 126 vom 19. September 2011