Immobilienbrief Nr. 96 vom 15. Juni 2010

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft

Ausgabe 096_ 5. Jahrgang / 14. Juni 2010

INHALT

2 Überraschung am Shopping center-Markt

3 Nachrichten: Body Shop/Coop

6 Swiss Lake Capital: Gebührenstrukturen bei Fonds

7 Nachrichten: Ledermann Immobilien/ Corestate

8 Hotelinvestments: Performance-Entwicklung mittelfristig positiv

8 Nachrichten: BFS-Beherbergungszahlen/ Paxmontana-Hotel

11 Immo-Fonds, AGs

12 Immobiliennebenwerte

13 Marktkommentar

15 Projekt «4 towers» bei Zug

16 Impressum

EDITORIAL

Aus der Krise gelerntDie Vorzeichen für den Neubeginn eines Im-mobilienzyklus stehen gut, ebenso die Chancen, an einigen Märkten günstig einzukaufen. Um Opportunitäten nutzen zu können, rüsten viele Gesellschaften auf – etwa indem sie sich über die Börse frisches Geld holen. Kapitalerhöhungen von Schweizer Immobiliengesellschaften gingen in den vergangenen Wochen glatt über die Bühne, weite-re stehen bevor. Auch andere Investoren sehen die Zeit für einen (Wieder-)Einstieg gekommen – zum Beispiel am Hotelinvestmentmarkt. Laut Jones

Lang LaSalle nimmt die Kauflust zu: 33,7 Prozent von 2.500 aktuell befragten internationalen Investoren wollen Hotelimmobilien erwerben. Im Herbst 2009 waren es deutlich weniger. Ganz oben auf der Einkaufsliste: Hotelimmobilien in London oder Paris und weiteren europäischen Destinationen.Auch bei Büro- oder Detailhandelsimmobilien bieten sich Gelegenheiten; der Einstiegszeitpunkt scheint günstig. Doch haben viele Investoren derzeit noch mit dem Management bestehender Investments zu tun. Die globale Finanz-krise hat nicht nur Fondsmanagern, sondern auch vielen Investoren Grenzen aufgezeigt – und hierfür geben, wie aus einer Swisslake Capital-Studie her-vorgeht, oftmals die Gebührenstrukturen der Fonds den Anlass. Allerdings scheint die Branche zu lernen: Die Rahmenbedingungen beginnen sich zu ändern, Schritt für Schritt. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten.

Beste Grüsse,Birgitt Wüst

Sponsoren Immobilienbrief

Birgitt WüstRedaktionsleiterin

Reservieren Sie in Ihrer Agenda folgende Termine:Donnerstag, 26. August 2010 Donnerstag, 23. September 2010Donnerstag, 28. Oktober 2010Mittwoch, 24. November 2010

Die Themen werden frühzeitig bekannt gegeben.

18. Februar 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Wie macht Steuerwissen Immobilien rentabler?Referenten: Rudolf Schumacher, Schumacher swisstax AG, Köniz; Simeon L. Probst, Director, Tax and Legal Services, PricewaterhouseCoopers AG, Basel; Samuel Gerber, samuel-gerber.ch AG, Raumbewältigung, Zürich.

Das neue Mehrwertsteuergesetz per 1.01.2010 als Chance für die Immobilienbranche.Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Liegenschaftssteuern beeinflussen in der Schweiz die Rentabilität von Immobilien. Wir erläutern, wie optimiert werden kann.

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Mediation und Schiedsgerichtsbarkeit – Andere Arten der Konfliktlösung?Referenten: Prof. Dr. Winfried Schwatlo, Focus Real Estate AG, München; Jürg Gasche Bühler, Rechtsanwalt und Mediator, Zürich; Alex Keller, Baudepartement, St. Gallen.

Konflikte in den Bereichen Planen, Bauen und Immobilien sind alltäglich. Ordentliche Gerich-te sind überlastet. Wir zeigen auf, wie man sich durch den Einsatz von Mediationstechniken und geeignete Schiedsgerichtsmodelle Zeit, Geld und Ärger ersparen kann.

Moderation: Beatrice Hofmann, MRICS, moderiert die beiden Anlässe. Beatrice Hofmann ist Systemischer Business Coach, Business Mediator RICS sowie Master of Science in Real Estate (CUREM). Sie ist seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig.

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Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Die Veranstaltungen richten sich primär an Immobilienprofis die in diesem Wirtschaftssegment tätig sind sowie an alle, am Thema Immobilien interessierte Personen. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE

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IMMOBILIENBUSINESSDas Schweizer Immobilien-Magazin

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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF /// 12_2010 / Seite 2

Die KONSuMeNteN liebeN DAS GlAttzeNtruM, DOch De-tAilliSteN SchwöreN AufS ShOppylAND. zuM erSteN MAl beurteilt eiNe StuDie AuS Sicht DeS hANDelS Die huN-Dert uMSAtzStärKSteN eiN-KAufSzeNtreN Der Schweiz. ÜberrAScheNDeS fAzit: Die beKANNteN ceNter lANDeN Nur iM MittelfelD.

Von Nicole KirchnerAus Kundensicht ist die Sache klar: In zahlreichen Ratings schwingt das Glattzentrum in der Agglomerati-on Zürich als bestes Einkaufszen-trum obenaus. Mit 661 Millionen

CHF Umsatz ist es auch das grösste der Schweiz. Doch wie beurteilt der Handel die Qualität der 100 umsatz-stärksten Einkaufszentren? Dies wur-de nun erstmals anhand von sechs Kriterien wie Quadratmeterumsatz, Zentrumsmanagement oder Anzahl Shops pro Center in einer Arbeit an der Hochschule für Wirtschaft Zü-rich untersucht (siehe Kasten). Die Studie liegt der «Handelszeitung» exklusiv vor. Fazit: Der Handel setzt das Einkaufszentrum Glatt «nur» auf den vierten Rang. Der Grund, warum es nicht für das Siegerpodest gereicht hat, liegt vor allem an den Kosten. Die Mieten werden im Quervergleich mit anderen Centern als «eindeutig

sehr hoch» eingestuft. Studienver-fasserin Carla Rüesch erklärt: «An-genommen, die Kosten würden beim Glattzentrum im durchschnittlichen Bereich liegen, hätte es für Platz eins gereicht.»

ShOppylAND Auf rANG 1Dass der Handel das Shoppyland in Schönbühl auf dem Spitzenplatz sieht, ist eine überraschende Wahl. Das Center ist bereits über 30 Jahre alt und befindet sich noch im Umbau, der aber bis Ende Jahr abgeschlossen sein wird. Der Umbau kostete die Be-sitzerin, die Migros Genossenschaft Aare, 160 Millionen CHF. Ein Invest-ment, das sich offensichtlich

DETAILHANDELSIMMOBILIEN

Überraschung am Shoppingcenter-Markt

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Neue Shoppingcenter brauchen offenbar «Anlaufzeit». Das Westside in Bern ist nicht unter den Top Ten.



gelohnt hat. Auch auf dem zweiten Rang liegt kein schweizweit bekanntes Einkaufszentrum: Das Zu-gerland in Steinhausen. Es wurde im September 2005 nach einem zweijäh-rigen Umbau neu eröffnet. Die Flä-che wurde von ursprünglich 10.000 auf 22.000 Quadratmeter mehr als verdoppelt. «Bezüglich des Umsat-zes und der Kosten liegt das Center weit über dem Durchschnitt», sagt Rüesch. «Würde man mit den Er-hebungsdaten spielen, könnte man argumentieren, dass das Zugerland aufgrund seiner fair kalkulierten Mietpreise in die vordersten Ränge kam.»Was weiter auffällt: Migros und Ma-nor sind bei allen zehn bestklassier-ten Zentren die Ankermieter – also

jene Frischprodukteanbieter mit der grössten Fläche. Das einzige Top-Ten-Center, in dem sich Coop als zweiter Ankermieter neben Migros einquartiert hat, ist das Seedamm-Center in Pfäffikon SZ. Dieses Fazit hat auch Paul de Micheli, Direktor der Standortvermittlerin Retail Fac-tory SA, die Rüeschs Arbeit begleitet hat, überrascht. Er sagt: «Ganz of-fensichtlich sind das die Erfahrungen der Detaillisten: Einkaufszentren mit Migros oder Manor als Ankermieter scheinen erfolgreicher zu agieren.»Weiteres Ergebnis der Studie: Fünf der zehn umsatzstärksten Center befinden sich in Zürich oder in der näheren Umgebung von Zürich. Die anderen fünf Center sind in der In-nerschweiz bis hin zur West-

«Das Stücki bietet für die Konsumenten sehr viel»

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NACHRICHTEN

BODy SHOP INTERNATIONAL:SCHwEIZER FILIALEN GEHEN AN COOP

Coop übernimmt die 37 Läden der auf Kosmetik und Körper-pflege spezialisierten Detailhan-delskette Body Shop Internati-onal. Über die Grössenordnung der Transaktion machte Coop keine Angaben. Den Angaben zufolge wurde ein Franchise-vertrag geschlossen: Die Body Shop Switzerland AG soll als eigenständiges Unternehmen innerhalb der Coop-Gruppe weitergeführt werden. Auch für Liechtenstein hat Coop mit Body Shop International ein so-genanntes Masteragreement ab-geschlossen. Body Shop wurde 1976 im UK gegründet und ist in-zwischen in mehr als 65 Ländern mit insgesamt 2.800 Geschäfte vertreten. In der Schweiz gibt es die Body Shop Switzerland AG seit 1983. Der erste Shop wurde damals in Zürich eröffnet. An den inzwischen 37 Standorten arbeiten heute 175 Mitarbeiten-de. Hinzu kommen 17 Beschäf-tigte in der Verwaltung in Uster.

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schweiz verteilt. Auffällig ist, dass in den flächenmässig grossen Kantonen wie dem Tessin, Graubün-den oder dem Wallis kein grosses Center vorhanden ist.

Gut GeMANAGt, hOhe uMSätzeErstmals hat Rüesch in ihrer Arbeit auch das Center-Management beur-teilen lassen. Spannend bei der Aus-wertung dieses Erfolgskriteriums ist, dass Shoppingtempel, die über ein gutes Center Management verfügen, gute bis sehr gute Umsätze erzielen. Auch bezüglich Umsatz pro Quadrat-meter weisen alle diese Center hohe Werte aus.Nicht in den Top Ten rangieren da-

gegen zwei neue Grossprojekte, das Sihlcity in Zürich und das Westside in Bern. «Grosse neue Center brau-chen eine Anlaufzeit. Im Sihlcity scheinen zudem der Ladenmix und

das Layout des Zentrums nicht opti-mal», so de Micheli. Und im Westside seien es vor allem die Mietzinse, die vom Handel «deutlich zu hoch» ein-gestuft würden.

Zur StudieErstmals wurde im Rahmen einer Bachelor-Arbeit ein Einkaufszentrums-Rating aus Sicht des Handels erstellt. Verfasserin Carla Rüegg von der Hochschule für Wirtschaft Zürich hat dazu gut 50 Konzernchefs und Ex-pansionsmanager von Schweizer Detailhandelsunternehmen, die zu den am stärksten filialisierten Detailhändlern der Schweiz gehören, befragt. Mehr Personen für die Teilnahme an der Studie zu finden war schwierig, denn nur wirklich grosse Konzerne haben Einblick in sämtliche Einkaufszentren der Schweiz. Die Studie entstand in Zusammenarbeit mit der Firma Retail Fac-tory, die auf Standort-Management spezialisiert ist. Retail Factory hat unter anderem das Einkaufszentrum Stücki kommerzialisiert. Die Einkaufszentren an Bahnhöfen und Flughäfen wurden nicht berücksichtigt, weil diese andere Öffnungszeiten und Kostenstrukturen haben.

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Dass die beiden relativ neuen Prestige-Objekte in Zürich und Bern aus Sicht des Handels nicht vorne liegen, ist für Detailhandelsexperte Gotthard F. Wangler keine Überra-schung. «Die Erwartungen an neue Einkaufszentren wie Sihlcity oder Westside waren zu hoch.»Wangler ist aber überzeugt, dass für die Betreiber dieser Einkaufszentren die Rechnung dennoch aufgehe, weil alle Läden vermietet seien. Und er

wagt eine Prognose: «Das grösste Po-tenzial hat meines Erachtens das neue Einkaufszentrum Stücki in Basel. Dieses bietet für die Konsumenten sehr viel und wird sich mit der Zeit am Markt durchsetzen.» •

Quelle: Handelszeitung Online & The Wallstreet Journal.Nachdruck mit freundlicher Erlaubnis der Verfasserin

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eiNe Neue StuDie vON SwiSS-lAKe cApitAl zeiGt: GebÜhreN-StruKtureN bei fONDS hAbeN Sich Seit AuSbruch Der fi-NANzMArKtKriSe veräNDert – zuM vOrteil Der iNveStOreN.

BW. Seit ein paar Monaten ziehen die Investitionen in Real Estate Pri-vate Equity Fonds wieder an – und das tut der Immobilienbranche gut. Ungeachtet der positiven Vorzeichen für den Neubeginn eines Immobi-lienzyklus und günstigen Einstiegs-zeitpunkten, haben viele Investoren noch mit dem Management ihrer be-stehenden Fondsinvestments zu tun. Die globale Finanzkrise hat nicht nur Fondsmanagern, sondern auch vielen Investoren Grenzen aufge-zeigt. Anlass hierzu geben häufig die Rahmenbedingungen und Ge-bührenstrukturen der Fonds selbst. Denn die Fondsprospekte sind häufig sehr flexibel gehalten, um damit den Fondsmanagern einen hinreichend grossen Bewegungsspielraum im Rahmen ihrer Aktivitäten zu ermög-lichen. Deshalb werden bei Zeich-nung eines Fondsanteils häufig Son-

derbedingungen ausgehandelt, die in sogenannten Sidelettern festgehalten werden.

GebÜhreN währeND Der iNveStitiONSphASe SOrGeN fÜr uNMutDie Finanzkrise hat jedoch viele Fonds mit Bedingungen konfron-tiert, deren Wirkungen weit über die Absicherung durch diese Sideletter hinaus gingen. In diesem Zusammen-hang sind ein aktives Asset-Manage-ment und eine kontinuierliche Kom-

munikation mit den Fondsmanagern gefragt. Unmut bei den Investoren erzeugen aktuell am häufigsten die Gebühren während der Investitions-phase eines Fonds. Diese beträgt im Branchendurchschnitt drei Jahre. In diesem Zeitfenster haben vor Beginn der Finanzkrise mehr als 83 Prozent der Fonds die Fondsverwaltungsge-bühren auf den insgesamt gezeich-neten und nicht auf den investierten Eigenkapitalanteil bezogen. Da vie-le Fondsmanager von der schnellen Wiedererholung der Märkte

FONDSMANAGEMENT

«Ein Schritt in die richtige Richtung»

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FONDSVERwALTUNGSGEBÜHREN IN DER INVESTITIONSPERIODE

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überrascht wurden, günsti-ge Einstiegszeitpunkte deswegen verpasst haben und das Angebots-volumen deutlich hinter den Erwar-tungen vieler Fondsmanager zurück geblieben ist, haben viele Fonds nur einen Bruchteil der abgegebenen Zeichnungsverpflichtungen investie-ren können. Dementsprechend hoch sind auch die aufgelaufenen Gebühren im Ver-gleich zu den investierten Werten, sehr zum Leidwesen der Investoren, zumal zahlreiche Fondsmanager nicht bereit sind, ihre Gebühren an die tatsächlichen investierten Be-träge anzupassen oder Gebühren-reduktionen zu akzeptieren. Dass sich eine aktive Kommunikation mit den Fondsmanagern rentieren kann, zeigt sich für Dr. Bernhard Köhler, CEO des unabhängigen Immobilien-Investmentberatungsunternehmens Swisslake Capital AG mit Sitz in Pfäffikon/Zürich und Singapur, am Beispiel des grössten amerikanischen Pensionsfonds Calpers: «Calpers konnte mit insgesamt 50 Fondsmana-gern Gebührendreduktionen erzielen und damit ein Einsparpotential von 99 Millionen US-Dollar realisieren.»

GebÜhreN Auch Auf Die bewirtSchAftuNGSphASe bezieheNAufgrund der grossen Kritik von In-vestoren an der bisherigen Gebüh-rensystematik hat Swisslake aus einer Gesamtheit von 513 Fonds, die in den Jahren 2007 bis 2010 aufgelegt wur-den, analysiert, inwiefern sich Verän-derungen der Verhaltensmuster be-treffend der Fondsgebühren bei den Fondsmanagern nach dem Beginn der Finanzkrise (ab 2009) ergeben haben. Wie die Studie ergab, haben sich die Gebührenstrukturen in Bezug auf die Gesamtheit der aufgelegten Fonds verändert. Immerhin weisen in den

Jahren 2009/2010 nur noch 78 Prozent aller aufgelegten Fonds eine Gebühr in der Investitionsphase bezogen auf das gezeichnete Fondskapital aus (im Vergleich zu 83 Prozent in den Jahren 2007/2008). Der Anteil der Fonds, die ihre Gebühren in dieser Phase auf investiertes Eigenkapital oder den so-genannten Net Asset Value, also den tatsächlichen Wert des Portfolios, be-ziehen, beläuft sich nunmehr auf 15 Prozent (im Vergleich zu sieben Pro-zent vor der Finanzkrise). Rückläufig sind auch die Gebührenmodelle, in denen die Gebühr auf den Gross As-set Value (also inklusive der Fremd-finanzierung) bezieht. Diese gingen von neun auf sechs Prozent zurück. «Aus unserer Sicht zeichnet diese Entwicklung einen Schritt in die rich-tige Richtung ab, bedeutet aber leider noch keinen Paradigmenwechsel in der Denke der Fondsmanage», meint Köhler. Eine Win-Win-Situation für Investoren würde aus seiner Sicht dann eintreten, wenn die Gebühren sowohl in der Investitionsphase, als auch in der Bewirtschaftungsphase auf den Net Asset Value (NAV) bezo-gen würden: «Hiermit würden für die Manager Anreize geschaffen, denn sie werden für eine gute Performance der Immobilien belohnt und für eine schlechte Performance bestraft.» Das Fazit: Fondsgebühren bei Immo-bilienfonds sind sehr heterogen und haben insbesondere in der aktuellen Finanzkrise aufgrund des fehlenden Gegenwertes Spuren in der Perfor-mance von zahlreichen Portfolien hin-terlassen. Investoren können deshalb nur durch aktive Kommunikation mit den Fondsmanagern Gebührenreduk-tionen erzielen oder Investitionsperi-oden abkürzen. Trotzdem zeichnet sich eine zunehmende Einsicht bei den Fondsmanagern ab, die Gebüh-renmodelle anlegerfreundlicher zu gestalten. •

NACHRICHTEN

LEDERMANN IMMOBILIEN AG: NEUEN CEO BESTELLT

Urs Ledermann, Inhaber der Zür-cher Ledermann Immobilien AG gibt den operati-ven Bereich ab: Zum 1. Septem-ber 2010 tritt Michael Müller den Posten des CEO im Range

eines Direktors an. Vor seinem wechsel zu Ledermann Immo-bilien war Müller vier Jahre als CEO der an der SIX kotierten bfw liegenschaften ag in Frau-enfeld tätig. Davor war er von 2004 bis 2006 bei der LIVIT AG Standortleiter Zürich und Regio-nenleiter Zürich/Ostschweiz.

CORESTAT CAPITAL AG:THOMAS BORER NEU IM BEIRAT

Seit dem 1 Juni 2010 ist Dr. jur. Thomas Borer Mitglied des Bei-rates der Cores-tate Capital AG mit Sitz in Zug. Borer, der von 1987 bis 2002 im diplomati-schen Dienst der

Schweiz, zuletzt als Botschafter in Deutschland, tätig war, hält als selbstständiger Unternehmer ver-schiedene europäische und inter-nationale Beratungs- und Verwal-tungsratsmandate, insbesondere in der Vertretung strategischer Unternehmensinteressen sowie im Immobiliensektor. Für Corestate soll Borer im Bereich Akquisition und Betreuung institutioneller In-vestoren tätig werden.

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Dr. Thomas Borer

Michael Müller



zuM 20. MAl iN fOlGe befrAG-te JONeS lANG lASAlle (Jll) iM frÜhliNG 2010 weltweit Mehr AlS 2.500 NAtiONAle uND iNterNAtiONAle iNveStOreN NAch ihrer eiNSchätzuNG Der zuKuNftSAuSSichteN fÜr DeN hOtel- uND hOteliNveStMeNt-MArKt. Die erGebNiSSe lieGeN Jetzt vOr: iM Jll hOtel iNveS-tOr SeNtiMeNt Survey.

BW. Nachdem in der Umfrage im Oktober 2009 lediglich London als Hotelmarkt in der Region EMEA (Europe, Middle East, Africa) in den kurzfristigen Aussichten (sechs Monate) positiv bewertet wurde, wa-ren es in der Frühjahrsumfrage 2010 bereits neun der 36 untersuchten Hotelmärkte. Dies ergab die jüngs-te Umfrage des internationalen Im-mobilienberatungs- und Maklerun-ternehmens Jones Lang LaSalle bei nationalen und internationalen Inves-toren. Neben London, Paris und Rom erwarten die Befragten demnach in

den nächsten sechs Monaten auch für die drei deutschen Städte Frankfurt, Hamburg und München eine positive Entwicklung. Mittelfristig sehen die Investoren für 29 Hotelmärkte eine Verbesserung der Performance, füh-rend wiederum London, Paris und Rom. «Märkte, in denen die operati-ve Talsohle überwunden scheint und die Barrieren für neue Hotelprojekte gross sind, finden sich im Fokus der Investoren wieder», sagt Christoph Härle, Managing Director, Jones Lang LaSalle Hotels. Kritisch würden weiterhin osteuropäische Hotelmärk-te wie Prag, Zagreb oder Budapest bewertet. «Aber auch für spanische Resortmärkte oder Lissabon sehen die Investoren für die operative Ver-besserung noch keinen Silberstreif am Horizont.»

reNDiteerwArtuNGeN SiNKeN weiterDas Ergebnis der aktuellen Umfrage zeigt für die Region EMEA durch-schnittlich eine Renditeerwar-

HOTELINVESTMENTS

Performance-Entwicklung mittelfristig positiv

NACHRICHTEN

SCHwEIZER HOTELS: BESSERE AUSLASTUNG

Laut den jüngst veröffentlich-ten BFS-Beherbergungszahlen verzeichnete die Hotellerie in der Schweiz in der wintersaison 2009/2010 mit 15,9 Millionen Logiernächten gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum ei-nen Zuwachs von 0,5 Prozent. Vor allem im Februar und März waren die Hotelbetten besser ausgelastet. Im April lag die Zahl mit 2,4 Millionen Logier-nächte allerdings um 1,4 Prozent unter des April 2009, was sich insbesondere in den Bergregi-onen bemerkbar machte. Dafür zog es mehr Touristen in Städte wie Genf und Zürich.

«PAXMONTANA» JUGENDSTILHOTEL VOR DEM FACELIFTING

Das Hotel «Paxmontana» in Flüeli-Ranft/Obwalden bleibt bis Ende 2011 geschlossen: Der fünfstöckige Holzbau soll für 26 Millionen CHF erweitert und umgebaut werden, finanziert durch die Obwaldner Kantonal-bank und private Darlehensge-ber. Mitte August beginnt die Gesamtsanierung des Gebäudes; geplant ist eine Anpassung der Statik, die Erhöhung der Erdbe-bensicherheit sowie die Anpas-sung der Brandschutzmassnah-men an den heutigen Standard.

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ENTwICKLUNG INVESTMENTSTRATEGIE ZUM ZEITPUNKT DER UMFRAGE

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tung von 8,0 Porzent – ein wei-terer Rückgang seit der Umfrage im Oktober 2009 (8,4 %) und vor einem Jahr (April 2009: 9,2 %). In Boomjah-ren wie 2006 oder 2007 lag die Ren-diteerwartung im Durchschnitt bei etwa sieben Prozent. Hotelmärkte wie London oder Paris, die nie aus der Mode kommen, zeigen traditionell die niedrigsten Renditeerwartungen - so auch beim aktuellen Survey mit 6,7 Prozent für London und sieben Prozent für Paris. Die deutschen Ho-telmärkte München, Hamburg und Berlin folgen auf den Plätzen drei bis fünf – hier erwarten Investoren eine Rendite von 7,1 bis 7,3 Prozent. Auch Düsseldorf und Frankfurt liegen mit 7,5 und 7,6 Prozent unter dem Durch-schnitt der EMEA Region.

eiN Drittel Der iNveStOreN Möchte KAufeNImmer noch setzen Hotelinvestoren auf «Hotelimmobilie halte» – diese Strategie dominiert mit rund 38,8

Prozent, zeigt aber gegenüber der Umfrage vom Herbst 2009 (40,4 %) einen leichten Rückgang. Dagegen hat die Strategie «Kaufen» weiter zugenommen: laut der aktuellen Um-frage möchten 33,7 Prozent der Teil-nehmer Hotelimmobilien erwerben, gegenüber 29,9 Prozent im Herbst 2009 und 29,1 Prozent im April 2009. Als Spiegelbild der niedrigen Rendi-teerwartungen für London und Paris sind Hotelimmobilien in diesen Ho-telmärkten ganz oben auf der Ein-kaufsliste der Investoren - ebenfalls Rom, Mailand, Barcelona und die deutschen Top-Hotelmärkte.Die vermehrt favorisierte Strategie, Hotelimmobilien zu kaufen, resul-tiert in einem etwas gesünderen Käufer:Verkäufer-Verhältnis von 2,2 zu 1 - im Oktober 2009 kamen auf einen Verkäufer 1,8 Käufer. «Eine Wettbewerbssituation unter Käufern, wie wir sie in 2006 oder 2007 erleb-ten - mit etwa fünf Käufern auf einen Verkäufer - ist das natürlich nicht,

aber ein Indikator für eine graduel-le Belebung des Investmentmarktes», weiss Härle. Und weiter: «In der Re-gion EMEA ist diese Belebung schon am gestiegenen Hotelinvestmentvo-lumen messbar, mit einem Wachstum von rund 46 Prozent im ersten Quar-tal 2010 gegenüber den ersten drei Monaten 2009.» In Deutschland beläuft sich das Ho-telinvestmentvolumen für Einzel- und Portfoliotransaktionen über je zehn Millionen Euro von Januar bis Mai 2010 auf etwa 60 Millionen Euro - mit drei Einzeltransaktionen und einem Portfolio mit zwei Hotels. «Voraus-setzung aller Hoteltransaktionen in Deutschland waren langfristige Pacht-verträge », sagt Härle. Die von Banken initiierten bzw. forcierten Verkäufe hätten - im Gegensatz zu beispielswei-se England - in Deutschland beispiels-weise noch nicht stattgefunden: «Aber auch im restlichen Kontinentaleuropa kann von einem grossen Ausverkauf nicht die Rede sein.» •

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Immobilien-Finanzmärkte SchweizIMMOBILIENFONDS 10. JUNI 2010

CH-VALOREN ANLAGEFONDSNAME RÜCKNAME BÖRSEN- AUS- ECART PERF. MTL . KURSESEIT1.1.09 BÖRSEN- PREIS KURS SCHÜTT.- YTD UMSATZ TIEFST/HÖCHST KAPITALISIERUNG RENDITE NOV.09

2672561 BONHOTE IM MOBIL IER 102.50 118.00 2.12%3 15.12% 8.56% 1.93% 102.00 120.50 638937550

844303 CS1A IM MOPK 1087.00 1310.00 4.13% 20.52% 6.94%N I CH TKOT IER T 1140.00 1320.00 3457555050

4515984 CSREFPROPERT YPLUS 105.70 126.50 3.11%3 19.68% 1.09% 2.68% 110.50 136.00 1078387200

276935 CSREF INTERSWISS 172.20 213.00 4.03% 23.69% -2.65% 2.67% 169.00 226.50 1285231563

3106932 CSREFL IV INGPLUS 94.75 118.00 1.79%3 24.54% 0.08% 2.98% 104.00 125.00 2065000000

1291370 CSREFS I AT 120.20 157.50 3.49% 31.03% - 0.32% 2.51% 136.30 163.00 1995658718

1458671 F IR 98.70 124.00 3.00% 25.63% -1.98% 1.16% 105.00 126.50 725490520

977876 IM MOFONDS 289.40 379.00 3.66% 30.96% 2.43% 1.66% 327.50 383.50 1023749873

278226 L AFONCIERE 554.30 730.00 2.76% 31.70% 1.74% 1.35% 581.00 733.00 823002000

277010 IM MOHELVE T IC 147.60 195.00 3.35% 32.11% 7.12% 3.73% 168.00 198.00 390000000

3499521 PATR IMONIUMSREFUND 104.95 113.50 1.84%3 8.15% 5.58%N ICH TKOT IER T 100.00 111.00 243763837

3362421 PROCIM MOSWISSCOM MFUND 110.00 118.00 1.89%3 7.27% 4.89% 2.39% 103.50 120.00 210668940

278545 SOLVA LOR«61» 164.70 255.00 2.31%3 54.83% 1.19% 1.99% 216.00 257.50 905554980

725141 SCHRODER IM MOPLUS 817.00 1017.00 1.29% 24.48% 8.89% 2.98% 740.00 1025.00 976320000

3743094 SWISSC ANTO(CH)REF IFC A 82.30 117.00 3.13% 42.16% 5.56% 2.31% 97.00 125.50 1110339594

2616884 SWISS INVESTRE IF 104.60 124.00 3.59% 18.55% -1.51% 2.15% 104.10 125.00 508288028

1442082 UBSSWISSRES. ANFOS 48.20 58.50 3.49% 21.37% 1.04% 3.37% 49.80 60.00 1618534886

1442085 UBSL EM ANRES. FONCIPARS 60.10 72.80 3.38% 21.13% 4.30% 2.35% 63.00 76.05 747011210

1442087 UBSSWISSMIXEDS IM A 72.10 88.25 3.70% 22.40% 4.25% 7.33% 77.05 91.80 4356706320

1442088 UBSSWISSCOM.SWISSRE A L 57.40 66.80 3.92% 16.38% 3.74% 1.84% 50.80 70.00 868448096

Ø (1) Ø SW I T T Ø ToTal

2 .99% 24.12% 2 .37% 3.41% 25332337524

CH-VALOREN AKTIENNAME NAV BÖRSEN- AUS- ECART PERF. MTL . KURSESEIT1.1.08 BÖRSEN- KURS SCHÜT- YTD UMSATZ TIEFST/HÖCHST KAPITALISIERUNG TUNGS- JAN.09 RENDITE

883756 A L LRE A LHOLD ING 109.30 118.50 4.26% 8.42% 2.99% 7.28% 105.10 131.70 728628054

1820611 BFWL IEGENSCHAF TENN 31.45 21.50 2.37% -31.64% -2.71% 1.45% 15.00 26.50 100861875

255740 ESPACERE A LESTATE 142.30 134.00 2.99% -5.83% 15.00% NK 105.00 135.00 191699998

1731394 INTERSHOP 234.00 293.00 6.88% 25.21% 5.03% 5.52% 260.00 318.00 319956000

1110887 MOBIMO 183.30 184.00 5.13% 0.38% 4.49% 2.80% 121.80 191.00 874062354

1829415 P SPSWISSPROPERT Y 65.85 64.75 4.35% -1.67% 10.68% 6.37% 41.25 67.70 2187251143

803838 SWISSPR IMES I T E 60.70 65.15 5.66% 7.33% 12.33% 11.42% 39.15 68.00 2975382242

261948 WARTECK INVEST 1313.00 1850.00 3.52% 40.90% 12.71% 2.11% 1280.00 1879.00 206043750

2183118 ZÜBL IN IM MOBIL IENHOLD ING 6.47 3.93 0.00% -39.26% -2.96% 3.12% 3.20 5.08 183016834

Ø Ø RE al Ø ToTal

3 .91% 0.43% 4.72% 7.54% 7766902250

IMMOBILIENAKTIEN 10. JUNI 2010



NOM. BRUTTO- VALOREN- BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEFWERT DIVIDENDE NUMMER 2009 2009

500 600.00 3490024 N AGFÜRERSB IL L IGERWOHNHäUSER INWINTERTHUR 30500.00 30500.00 4 25600.00 65000.00 1

150 0.00 140241 N AGRUNAAG 4050.00 4100.00 16 4050.00 4400.00 10

50 155753 N BÜRGERHAUSAG, BERN 50 850.00 1500.00 11

100 10202256 N C ASA INVESTRHEINTA LAG, D IEPOLDSAU 140.00 180.00 50 165.00 180.00 140

10 4.00 255740 N ESPACERE A LESTATEHOLD INGAG, B IEL 119.00 135.00 3307 133.00 135.00 100

25 2.50 363758 I F TBHOLD INGSA , BR ISSAGO 815.00 820.00 5 675.00 820.00 61

10 4582551 N FUNDA MENTARE A LESTATEAG 11.90 12.85 20 12.60 12.70 20

500 150.00 191008 N IM MGESV I A M AL A , THUSIS 7000.00 7250.00 1 6350.00 7950.00 1

400 40.00 257750 I IM MOBIL I AREPHAR M APARKSA , BARBENGO 1250.00 1255.00 10 1260.00 1650.00 12

800 80.00 197641 N KONKORDIAAGNOM1000 6000.00 6000.00 10 5100.00 9990.00 1

200 20.00 197640 N KONKORDIAAGNOM250 1500.00 1900.00 10 1400.00

10 254593 N MSA IM MOBIL IEN, ADL ISWIL 10 220.00

100 0.00 2766143 N PAGA MENOINVESTAGN 100.00 100.00 8 100.00 180.00 198

100 2766145 P S PAGA MENOINVESTAGP S

500 25.00 3264862 N PFENNINGER&C IEAG, WäDENSWIL 1 3375.00

1 2989760 I RE A LESTATEHOLD ING 500 1.00

600 36.00 225664 I SAE IM MOBIL IENAG, UNTER äGER I 2050.00 2500.00 4 2050.00

870 80.00 228360 N SCHÜT ZENRHEINFELDEN IM MOBIL IENAG, RHEINFELDEN 2501.00 2600.00 1 2500.00 2850.00 8

800 208.00 231303 I S I A - HAUSAG, ZÜR ICH 4800.00 5000.00 2 4500.00 5000.00 3

5 0.00 1789702 I S IHLM ANEGG IM MOBIL IENAG 0.40 0.90 8445 0.55

100 0.00 253801 N TERSAAG 2 8300.00 24000.00 1

1000 120.00 172525 N T L IM MOBIL IENAG 8700.00 8700.00 5 5100.00 8700.00 1

1000 260.00 256969 N TUWAG IM MOBIL IENAG,WäDENSWIL 15500.00 15520.00 1 14500.00

Immobilien-Finanzmärkte SchweizKURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENwERTE 9. JUNI 2010

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KApitAlerhöhuNGeN GeheN weiter

NH. Die kotierten Schweizer Immo-bilienaktien sind für diesen Monat 1,332 Prozent im Plus, was einer po-sitiven Wertentwicklung von 9,144 Prozent seit Beginn des Jahres ent-spricht. Stark entwickelte sich die Aktie von Mobimo: Der Titel konn-te im Juni 2.21 Prozent zulegen und ging bei am Freitag, 11.6.2010, bei 185,00 CHF aus dem Handel. Spezi-ell aufgefallen ist auch Warteck mit einer Performance von 3,52 Prozent für den Juni.Die kotierten Schweizer Immobili-enfonds konnten im Juni ein neues Allzeithoch erzielen beim SWIIT Indexstand von 247,75. Per 11.6.2010

notiere der Index bei 245.10 was für den Monat einem Minus von 0,15 Prozent entspricht. Für das Jahr ist das eine positive Rendite von 2,2 Pro-zent. Aus technischer Sicht impliziert die Kursentwicklung der Immobilien-fonds eine mögliche Konsolidierung. Man hört bereits wieder mehr Inves-toren, die die Prämien der Immobili-enfonds als sehr hoch empfinden.Die Kaptalerhöhungen gehen weiter. Nachdem soeben die Zeichnungsfrist des Realstone Swiss Property abgelau-fen ist, werden in den nächsten Wo-chen CS Interswiss und möglicher-weise auch andere im Fokus stehen. •

Nicolas HattSwiss Finance & Property

MARKTKOMMENTAR

Prämien bei Immobilienfonds hoch

Nicolas Hatt

NACHRICHTEN

UBS:KAPITALERHöHUNG FÜR NEUEN FONDS

Für ihre im November 2009 er-folgreich lancierte neue Anlage-gruppe UBS AST Kommerzielle Immobilien Schweiz will die UBS im Juni frisches Geld ein-sammeln. Der Erlös aus der Ka-pitalerhöhung – angepeilt sind rund 30 Millionen CHF – soll umgehend in Immobilien plat-ziert werden. Dabei handelt es sich um eine Büroliegenschaft an Zentrumslage in winterthur, die bereits erworben wurde; weitere Objekte befinden sich in Prüfung. Die Zeichnungsfrist läuft noch bis zum 16. Juni; Va-luta-Termin ist der 30. Juni 2010.

CREDIT SUISSE:FRISCHES KAPITAL FÜR CS REF INTERSwISS

Die Credit Suisse plant im Juni eine Emission für den aktuell 1,5 Milliarden CHF schweren Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund (CS REF In-terswiss). Die Kapitalerhöhung soll zwischen 100 und 150 Mil-lionen CHF einspielen. Detail-lierte Informationen will die CS kurz vor der Kapitalerhöhung bekannt geben. Die Massnahme wird unter wahrung der Bezugs-rechte der bestehenden Anteils-inhaber erfolgen; der Emissions-erlös soll den Angaben zufolge für den weiteren Ausbau des Im-mobilienportfolios genutzt wer-den. Der CS REF Interswiss investiert vor allem in Liegen-schaften mit kommerzieller Nut-zung in Schweizer Städten oder deren Agglomerationen.



iNDuStrieGebiete SiND Oft weNiG AttrAKtiv. DASS eS Auch ANDerS SeiN KANN, zeiGt Sich iN SteiNhAuSeN.

BW. In Steinhausens Gewerbege-biet Sumpf/Turm, direkt an der Autobahn A4, gibt es einen neuen Blickfang: die «4 towers». Die Immo-bilie ist in vielerlei Hinsicht ausserge-wöhnlich: 4-towers besteht aus einem Sockelbau, auf dem vier runde 25 m

hohe Türme thronen und dem Objekt seinen Namen geben. Jeder Turm ver-fügt über eine Nutzfläche von 4.100 Quadratmeter; in der Etage 1 stehen 395 Quadratmeter, in den Etagen 2 bis 4 jeweils 678 Quadratmeter und in der Etage 5 weitere 575 Quadrat-meter Bürofläche zur Verfügung. Die Halle im Erdgeschoss bietet total bis zu 1.100 Quadratmeter Nutzfläche pro Tower; sie ist unterteilbar und für verschiedenste Nutzungen verwend-

bar. 4-Towers liegt an prominenter Lage im Kanton Zug und verfügt über eine gute Anbindung an das Strassen- und Bahnnetz. Durch die neue Verbindung A4 ist sind Zürich sowie der Internationale Flughafen Zürich Kloten in einer halben Stunde erreichbar; gleichzeitig ist Nähe zu Natur, Shopping- und Freizeitange-boten sowie zum Stadtzentrum Zug gewährleistet. Aussergewöhnliche Architektur kombiniert mit

ZUG

Steinhausens Industriegebiet punktet mit «4 towers»

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Legende



guter Lage kommt am Markt anscheinend gut an. «Das Echo bei potenziellen Mietern ist sehr gut», erklärt Manfred Schweri, Geschäfts-führer des Generalunternehmens Schweri & von Euw GmbH und Bau-herr des Gebäudekomplexes «4 tow-ers». Eigentümer von Turm 1 und 2 ist die Helvetica Property Investors AG, Turm 3 und 4 gehört der Schweri

& von Euw GmbH. Dem Vernehmen nach ist bereits ein weiterer Bauab-schnitt in Planung: Gleich gegenüber den «4 towers» soll ein zweistöckiges Bürogebäude mit einer Geschossflä-che von 9.500 Quadratmetern entste-hen, in dem es auch ein Restaurant geben wird. Schweri zufolge bietet der Gesamtkomplex Platz für rund 800 Arbeitsplätze. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEFDas E-Magazin der Schweizer ImmobilienwirtschaftAusgabe 12/2010 / 5. Jahrgang / 96. Ausgabe.

Immobilien Business Verlags AGGrubenstrasse 56, 8045 Zürichwww.immobilienbusiness.ch

Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin

Erich Schlup, Marketing / Product ManagerSandra Schwarzenberger, GestaltungskonzeptSusana Perrottet / Layout

Dominique Hiltbrunner, Verleger

Administration & Verwaltung:[email protected]

WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche

HAFTUNGSAUSSCHLUSS:Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

FO

TO

S: P

D

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Immobilienbrief Nr. 96 vom 15. Juni 2010