Immobilienbrief 107 vom 29. Nov. 2010

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft

Ausgabe 107_ 5. Jahrgang / 29. November 2010

EDITORIAL

FM-Branche wächstAls «heimlicher Riese» wird das Facility Ma-nagement (FM) auf der Webseite der Zürcher Fachhochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) bezeichnet. In der Tat ist wenig be-kannt, wie stark sich dieser Zweig der Immobili-enbranche in den vergangenen Jahren entwickelt hat. In einigen europäischen Märkten beträgt der Markt für externe und interne FM-Leistungen rund fünf Prozent des Bruttoinlandproduktes. So belegt eine aktuelle Studie des Instituts für Angewandte Innovationsforschung an der Ruhr-

Universität Bochum, dass in Deutschland die Bedeutung der FM-Branche mit einem Wertschöpfungsanteil von 5,03 Prozent am BIP noch vor der Bau- (4,5%), Maschinenbau- (3,3%) oder der Automobilbranche (3,1%) liegt. Jeder zehnte Erwerbstätige in Deutschland ist somit mit internen und exter-nen Sekundärprozessen des FM beschäftigt. Für die Schweiz gibt es bisher keine detaillierten Daten; ein Projekt zur Aufarbeitung dieser Wissenslücke ist jedoch in Vorbereitung. Experten gehen davon aus, dass sich auch hierzu-lande ähnliche Grössenordnungen ergeben. Quantifizierbare Aussagen und Analysen über verschiedene Aspekte des Schweizer FM-Marktes liegen indes seit Jahren vor: Mit dem FM-Monitor der pom+Consulting AG. Die neunte Edition wurde Ende November vorgestellt. Mehr über die Ergebnisse des jüngsten FM-Monitors sowie zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgen-den Seiten. Mit den besten Grüssen,Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

Birgitt WüstRedaktionsleiterin

InhALT

2 Preisexplosion im Luxussegment

2 nachrichten: Wohnungsmarkt Paris

4 SBB mit «Mehr Bahnhof» auf Erfolgskurs

4 nachrichten: CBRE-Studie Detailhandelsimmobilien- Investmentmärkte

6 pom+: neuer FM-Monitor

7 nachrichten: JLL-Studie Detailhandels-Trends

9 Druck auf Banken und Investoren nimmt zu

10 nachrichten: Allreal baut in Meilen

12 Immobilienfonds/-Aktien

13 Immobiliennebenwerte

14 Marktkommentar

14 Impressum

16 Internationaler hochhaus Preis 2010

17 nachrichten: Sihlweid- Bauten/2000-Watt-Gebäude

Anlagestrategien institutioneller Investo-ren – Lemmingverhalten vs. Alternativen? Donnerstag, 17. Februar 2011 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

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Wie macht Steuerwissen Immobilien rentabler?Referenten: Rudolf Schumacher, Schumacher swisstax AG, Köniz; Simeon L. Probst, Director, Tax and Legal Services, PricewaterhouseCoopers AG, Basel; Samuel Gerber, samuel-gerber.ch AG, Raumbewältigung, Zürich.

Das neue Mehrwertsteuergesetz per 1.01.2010 als Chance für die Immobilienbranche.Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Liegenschaftssteuern beeinflussen in der Schweiz die Rentabilität von Immobilien. Wir erläutern, wie optimiert werden kann.

18. März 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Mediation und Schiedsgerichtsbarkeit – Andere Arten der Konfliktlösung?Referenten: Prof. Dr. Winfried Schwatlo, Focus Real Estate AG, München; Jürg Gasche Bühler, Rechtsanwalt und Mediator, Zürich; Alex Keller, Baudepartement, St. Gallen.

Konflikte in den Bereichen Planen, Bauen und Immobilien sind alltäglich. Ordentliche Gerich-te sind überlastet. Wir zeigen auf, wie man sich durch den Einsatz von Mediationstechniken und geeignete Schiedsgerichtsmodelle Zeit, Geld und Ärger ersparen kann.

Moderation: Beatrice Hofmann, MRICS, moderiert die beiden Anlässe. Beatrice Hofmann ist Systemischer Business Coach, Business Mediator RICS sowie Master of Science in Real Estate (CUREM). Sie ist seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig.

Die Teilnahme kostet 70 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch.

Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Die Veranstaltungen richten sich primär an Immobilienprofis die in diesem Wirtschaftssegment tätig sind sowie an alle, am Thema Immobilien interessierte Personen. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

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IMMOBILIENBUSINESSDas Schweizer Immobilien-Magazin

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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF /// 21_2010 / Seite 2

Bei Den Preisen Für einFamili-enhäUser liegt genF an Der sPitZe UnD Bisher hält Der Boom an.

BW. Im Jahr 2004 wurde in Genf eine 200 Quadratmeter grosse Eigentums-wohnung in zentraler Stadtlage für zwei Millionen CHF verkauft. Zwei Jahre später wurde für die gleiche Wohnung bereits für über vier Millionen CHF verkauft. Jetzt kam das Appartement wieder auf den Markt – diesmal be-zahlte eine Privatperson aus Russland über acht Millionen CHF dafür. Eine Steigerung von satten 400 Prozent in knapp sechs Jahren. Gemäss dem IAZI-Transaktionsdatenpool steht der Kanton Genf bei den Eigentumswoh-nungen dabei noch nicht einmal an der Spitze. Das Luxussegment der teuers-ten zehn Prozent aller Eigentumswoh-nungen beginnt hier bei knapp unter 1,5 Millionen CHF, im Top-Kanton Schwyz jedoch erst bei 1,55 CHF und auch der Kanton Zug liegt mit 1,5 Mil-lionen CHF noch etwas vor Genf. Im Jura dagegen startet das Topsegment schon bei unter 500.000 CHF. Bei den Einfamilienhäusern ist Genf dagegen der teuerste Standort. Das günstigste Einfamilienhaus der teuersten zehn Prozent kostet 2,75 Millionen CHF. Der Aufwärtstrend im Luxussegment hat sich zuletzt beschleunigt und wird, wie zu hören ist, wohl weiterhin anhal-ten – insbesondere in der Genfersee-Region. So bestätigt etwa das renom-mierte Maklerunternehmen de Rham Sotheby’s in Genf eine aktuell sehr hohe Nachfrage nach Luxusimmobili-en, insbesondere in Ufernähe. Den Run auf die gehobenen Woh-nimmobilien führen Marktbeob-

achter unter anderem darauf zu-rück, dass viele ausländische Firmen in den letzten Jahren ihre Sitze an den Genfersee verlegten, was zu ei-ner weiteren Angebotsverknappung auf dem Wohnungsmarkt und wei-ter steigenden Preisen geführt habe. Weitere Unternehmenszuzüge wer-den erwartet, nicht zuletzt mit Blick auf die vom EU-Parlament geplanten und beschlossenen schärferen Kontrol-len privater Kapitalbeteiligungsgesell-schaften und Hedgefonds. Im diesem Zusammenhang wird etwa der Umzug des britischen Hedgefonds-Managers Alan Howard von der Themse an den Genfersee genannt. Der Mitbegründer von Howard Brevan Howard Asset Management, der Nummer drei unter den britischen Hedgefonds-Gesell-schaften, erwarb im Juli dieses Jahres eine Luxusimmobilie im Genfer Stadt-zentrum (cour des bastions) für 29,3 Millionen CHF oder 29.300 CHF/qm.

Zahl Der sUPerreichen ist gestiegen

Makler- und Beratungsunternehmen wie Naef et Cie SA und de Rham Sotheby’s bestätigen denn auch, dass Hedgefonds zu den neuen Klienten zählen, die ihren Unternehmens- oder Hauptwohnsitz aus steuerlichen oder geschäftlichen Gründen in die Schweiz verlegen und entsprechende Immobilien suchen. «Dennoch: Zwei Drittel der Käufer sind bereits in der Schweiz ansässig», sagt Christele Buh-ler von de Rham Sotheby’s. Ein weiterer Grund für die steigende Nachfrage nach Luxus-Eigenheimen in begehrten Lagen wie etwa am Gen-fersee dürfte darin liegen, dass die

nAChRIChTEn

PARIS: WOhnunGSPREISE In LIChTEn höhEn

In der französischen haupt-stadt kostet ein Quadratmeter einer Altbauwohnung aktuell im Schnitt 7.030 Euro, 10,6 Prozent mehr als vor einem Jahr – deut-lich mehr als der historische Re-kordpreis von 6.680 Euro im ver-gangenen Quartal. Die jährliche Steigerung liege bei 10,6 Prozent, heisst es in der jüngsten Quar-talsbilanz der Pariser notarkam-mer. Für die Stadt selbst – ohne die umliegenden Gemeinden – liegt die Steigerungsquote so-gar im Durchschnitt bei knapp 14 Prozent; in einigen gefrag-ten Vierteln liegt der Preis etwa beim Doppelten. Die Preisexplo-sion ist der gestiegenen nachfra-ge nach Wohnraum geschuldet. Die Immobilienpreise in Paris haben sich mittlerweile denen der besonders teuren Metropole London angeglichen.Die ursache dafür dürfte nicht zuletzt darin liegen, dass die Region Paris Europas grösster Beschäftigungsstandort ist: 53 Prozent der französischen Füh-rungskräfte leben in diesem Grossraum. Der hohe Anteil an Führungskräften ist auf die Dich-te der dort ansässigen unterneh-menszentralen zurückzuführen. «Der Erfolg und die wirtschaft-liche Vielfalt der Stadt beruhen auf der intensiven Forschungs- und Entwicklungsaktivität, ver-stärkt durch die Schaffung von Kompetenzzentren, die neue Möglichkeiten der Kooperation zwischen dem öffentlichen und dem privaten Sektor eröffnet haben», heisst es im E-Regi 2010 von La Salle Investment. Paris zählt im Standort-Ranking wei-terhin zu den Top 5, hauptsäch-lich auf Grundlage anhaltender Wachstumsaussichten und des hohen Wohlstandsniveaus.

WOhnIMMOBILIEn

Preisexplosion im Luxussegment

Seite 3 / 21_2010 /// SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Zahl derjenigen, die sie sich leisten können oder wollen, zuletzt stark zu-genommen hat. Gemäss einem Bericht der Beratungsfirma Cap Gemini ist die als «superreich» bezeichneten Per-sonen im Jahr 2009 um 17,1 Prozent auf zehn Millionen gestiegen. Das Ge-samtvermögen dieser High Networth Individuals (HNWI): 39 Billionen US-Dollar. Davon entfallen etwa 9,5 Billi-onen auf Europa. Bei auf Luxusimmo-bilien fokussierten Unternehmen wie etwa der Zürcher Peach Property geht man davon aus, dass es in Deutsch-land und in der Schweiz rund 861.000 respektive 222.000 HNWI gibt.

Volatile Preise im «aUsserir-Dischen» lUxUssegment

Dass das Luxussegment gerade in Genf boomt, ist indes nichts wirklich Neues. Ein Zürcher Makler weist dar-auf hin, dass das «normale»Luxussegment vom «ausserirdischen»

Luxussegment zu unterscheiden sei. Grundstücke und Anwesen, wie sie von der auf «Superluxus» abonnier-ten Klientel gewünscht würden, gebe es in den meisten Gemeinden der Schweiz aufgrund der Bodenknapp-heit und der Zonenplanung kaum. Anders in Genf und im Waadtland. Noch heute zeugten viele prachtvolle Landsitze von der grossen herrschaft-lichen Agglomeration, die die Region Genf und das angrenzende Burgund früher einmal bildeten – und für die-se phantastische Privatvillen bezahl-ten einige Leute aktuell offensichtlich enorm viel Geld. Ob diese Invest-ments auf die Dauer ihren Wert halten werden? «Die unglaublichen Preise sind sicher nicht nachhaltig», ist sich der Makler sicher. Allerdings sei das Superluxussegment seit jeher viel vo-latiler als das normale Luxussegment – also etwa die zwischen 150 und 200 Quadratmeter grosse Etagenwoh-nung, die mit drei bis vier Millionen

Franken zu Buche schlägt. Die Frage, ob der Boom des Luxussegments zur Entwicklung einer Immobilienblase führen könnte, kommentieren Exper-ten mit einem Schmunzeln. Es sei we-nig wahrscheinlich, heisst es. «Sicher haben sich die Preise in den vergan-genen zehn Jahren verdoppelt – doch damit ist Genf immer noch nicht so teuer wie vergleichbare ausländische Metropolen», sagt Olivier de Rivoire vom Immobilienunternehmen Naef et Cie SA mit Blick auf die allgemeine Preisentwicklung. «Und selbst wenn die Preise im Luxussegment sehr hoch sind, ist das Angebot an den entsprechenden Gebäuden doch sehr knapp.» Auch bei de Rham Sotheby’s geht man aufgrund des anhaltenden Zuzugs – und nicht zuletzt auch auf-grund der aktuell sehr günstigen Hy-pothekarzinsen – davon aus, dass die Preise für Luxusimmobilien wahr-scheinlich das Niveau halten oder so-gar noch steigen. •

Derzeit sehr begehrt: Luxuriöse Eigenheime in der Genferseeregion Foto: de Rham Sotheby’S



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nAChRIChTEn

DETAILhAnDELDEuTSChLAnD unD uK GEFRAGT

Die umsätze auf dem europäi-schen Investmentmarkt für De-tailhandelsimmobilien lagen im dritten Quartal 2010 bei 7,3 Mrd. Euro und konzentrierten sich auf wenige Märkte. 90 Prozent des Investitionsvolumens ent-fallen laut CB Richard Ellis auf Deutschland, Grossbritannien, Frankreich, Polen und Spani-en, die fünf führenden Detail-handels-Expansionsmärkte in Europa. Dominant in Q3 waren Deutschland und das uK mit umsatzsteigerungen von 30 bzw. 22 Prozent. Im unterschied zu Deutschland gab es im uK in Q3 nur wenige grosse Detailhandel-simmobilieninvestments. Gröss-te Transaktionen waren der mehr als eine Milliarde Euro schwere Sale and Lease Back-Deal der Tesco Supermärkte und der 110 Mio. Euro teure Kauf des Strat-ford Shopping-Centers durch Catalyst Capital. In Frankreich, Polen und Spanien flossen mehr als 450 Mio. Euro in den Sektor; dabei gingen die Investitionen in Frankreich im Quartalsvergleich zurück. Polen und Spanien legten im Vergleich zu Q2 aufgrund ei-ner Vielzahl kleinerer Transakti-onen zu (Spanien: letzte Tranche der BBVA-Bankfilialen-Trans-aktion; Polen: unibail-Rodamco Akquisition der Arkadia- und Wilenska Shopping-Center).

shoPPingcenter in Bahnhö-Fen Bringen toP-UmsätZe UnD Der sBB gUte mietein-nahmen.

BW. In den kommenden fünf Jahren wollen die Schweizerischen Bundes-bahnen (SBB) eine halbe Milliarde Franken in die Weiterentwicklung von Bahnhöfen zu Einkaufs- und Dienstleistungszentren investieren – rund 400 Millionen in die Gross-bahnhöfe, den Rest in mittlere und kleinere Stationen. Unter dem Titel «Mehr Bahnhof» sollen 23 Halte-punkte aufgerüstet werden – das

Erfolgsmodell der florierenden Rail-City-Shoppingcenter wird nun auch auf kleinere Stationen übertragen. Gemäss SBB-Sprecher Christian Ginsig werden die Bahnhöfe an die steigenden Passagierfrequenzen an-gepasst: «Wir wollen die Angebote in den Bereichen Service, Gastronomie und Detailhandel noch besser auf die Bedürfnisse der Kunden ausrichten.» Die Investition dürfte sich rechnen: Schon 2009 erzielten Shoppingcenter in den 32 grössten Schweizer Bahnhö-fen 1,46 Milliarden CHF Umsatz. 300 Millionen CHF Mieteinnahmen flos-sen an die SBB Bundesbahnen.

DETAILhAnDELSIMMOBILIEn

SBB mit «Mehr Bahnhof» auf Erfolgskurs

Der Zürcher Hauptbahnhof zählt täglich 300.000 Passanten


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Die Bahnhöfen Aarau, Biel BE und Olten SO wurden bereits einem «Facelifting» unterzogen und in den letzten zwölf Monaten eröffnet.Die nächsten Bahnhöfe, die auf das Konzept «Mehr Bahnhof» umgestellt werden, sind Bellinzona, Lugano TI, Solothurn und Baden AG. Doch auch kleinere und mittlere Standorte wie Burgdorf BE oder Langnau BE sollen in bescheidenerem Rahmen erneuert werden.Als Spitzenreiter beim Umsatz bei den «Mehr Bahnhof»-Stationen gilt die Shop Ville-RailCity im Zürcher HB mit ihren 100 Geschäften und 38 Restaurants. Hier gaben Reisende und Besucher im vergangenen Jahr 409 Millionen CHF aus. Beim Um-satz pro Quadratmeter belegt Bern

mit 28.000 CHF/qm den Spitzenplatz.Dass die Kalkulation der SBB auf-geht, dafür sprechen nicht zuletzt der erwartete Anstieg der Zahl der Bahnreisenden: Aktuell sind täglich

900.000 Reisende auf der Schiene unterwegs; 2030 sollen es doppelt so viele sein. Den Hauptbahnhof Zürich sollen 2020 täglich 500.000 Menschen passieren, aktuell sind es 300.000. •

Umsatzstarkes Shoppingcenter: Die Shopville im HBF Zürich



Pom+consUlting ag stellt Die ergeBnisse Des Fm moni-tors Vor, eine UmFassenDe UntersUchUng Des Fm marK-tes schweiZ. PD. Der FM Monitor, der von der pom+Consulting AG in Zusammen-arbeit mit der ETH Zürich, der EPF Lausanne sowie erstmals mit der Zür-cher Hochschule für Angewandte Wissenschaften ZHAW erstellt wur-de, umfasst zwei Bereiche: Einerseits

werden Kosten- und Flächenkenn-zahlen von verschiedenen Gebäude-typen veröffentlicht, anderseits setzt sich die Publikation mit langfristigen Trends im Facility Management aus-einander. Schwerpunktthema 2010 war «Facility Management als Trei-ber nachhaltiger Entwicklung». Die Kennzahlen basieren auf einer Ge-samtstichprobe von 5.621 Objekten, die Analyse auf einer Befragung der Eigentümer und Benutzer von Immobilien bzw.

Immobilienportfolios sowie der FM-Dienstleister, die Immobilienbestän-de bewirtschaften. Im Folgenden die wichtigsten Ergebnisse im Überblick. höchste BewirtschaFtUngs-Kosten Bei hanDelsgeBäUDen

Die Bewirtschaftungskosten von Handelsgebäuden liegen bei 62,20 CHF/qm Geschossfläche. Sie sind damit um knapp 10,00 CHF/qm Geschossfläche höher als jene der

FACILITy MAnAGEMEnT

FM als Treiber nachhaltiger Entwicklung

Pom+: «Zentral für erfolgreiches Facility Management ist eine klare FM-Strategie.»


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nAChRIChTEn

DETAILhAnDELMEhR STORE DESIGn

Apple und hollister machen mit ihren Stores Furore; sie setzen neben Toplagen auf ein einzig-artiges Store Design, um sich von der Masse abzuheben. Laut Jones Lang LaSalle (JLL) über-denken mehr als 40 Prozent der handelskonzepte ihr Store De-sign; der Trend zur «Bühne für die Marke» sei unverkennbar. Immer häufiger fielen in Gesprä-chen mit potenziellen Mietern Stichworte wie Authentizität, Verführung und Atmosphäre. Das Thema umweltverträglich-keit gewinne an Bedeutung: na-tur, natürlichkeit und Gemüt-lichkeit stünden im Ladenbau ebenso hoch im Kurs wie zeitge-mässe Wohntrends in der Laden-gestaltung.

Büro- und Verwaltungsbauten. Kos-tentreibend wirken mit je 29 Prozent der Bewirtschaftungskosten die Rei-nigungskosten sowie die Kosten des Unterhalts und der Instandhaltung. In den Büro- und Verwaltungsgebäu-den sind vor allem auch die Ver- und Entsorgungskosten mit 16,30 CHF/qm Geschossfläche massgebend. Während die Ver- und Entsorgungs-kosten von Wohngebäuden leicht gestiegen sind, sanken die Verwal-tungskosten. Die Kosten der Überwa-chung- und Instandhaltung in Höhe von 4,80 CHF/qm Geschossfläche sind mit den Ausgaben des Vorjahres iden-tisch. Die Instandsetzungskosten ha-ben sich mit 42,60 CHF/qm Geschoss-fläche zwischen dem Vorjahreswert und dem Wert aus dem FM Monitor 2008 eingependelt. Bei den Gebäuden für Unterricht, Bildung und Forschung ist bei allen Kosten ein leichter Anstieg gegenüber dem Vorjahr zu verzeich-nen. Sie nähern sich den Werten aus dem FM Monitor 2008 an. Fm-strategien gewinnen an BeDeUtUng

Zentral für erfolgreiches Facility Ma-nagement ist eine klare FM-Strategie. Idealerweise ist sie Teil der Unter-nehmensstrategie und als solche auf Geschäftsleitungsebene verankert. Die Mehrheit der Eigentümer, Benut-

zer und FM- Dienstleister stimmt die FM-Strategie auf die Unternehmens-strategie der Eigentümer ab. Eine be-sonders starke Abstimmung erfolgt mit 48 Prozent bei den FM-Dienst-leistern. FM-Strategien enthalten häufig Detailstrategien für Objekte. Rund ein Viertel der FM-Dienstleis-ter legt FM-Strategien für alle Ob-jekte fest, bei den Eigentümern und Benutzern ist der Anteil mit 14 bzw. 11 Prozent wesentlich geringer. Die Konzeption des Facility Manage-ments erfolgt in der Planungs- und Erstellungsphase einer Immobilie. Sowohl Architekten als auch Facility Manager zeichnen in etwa gleichem Ausmass in der Praxis für diese Auf-gaben verantwortlich und steuern, kontrollieren und optimieren die betrieblichen Prozesse von Immobi-lien. FM-Dienstleister nehmen mit 31 Prozent am häufigsten das Know how von Profis in Anspruch. Bei den Nutzern und Eigentümern liegt die-ser Wert mit rund 10 Prozent wesent-lich tiefer. Am wenigsten oft greifen Eigentümer auf Dienstleistungen von FM-Planern zurück – 31 Prozent ziehen nie Spezialisten bei Projekten bei, Tendenz aber steigend. Die Leistungen des Facility Manage-ments sind vielseitig und komplex. Nutzerbedürfnisse sollten daher sys-tematisch erhoben werden, um die Services darauf auszurichten. >>>

Apple-Store – Bühne für die Marke



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Die FM-Dienstleister und Be-nutzer setzen dieses Wissen bereits häufig bis sehr häufig ein (59% bzw. 30%), die Eigentümer liegen etwas zurück. Frühzeitige Qualitätssiche-rungsmassnahmen bieten ebenfalls die Chance, die Zufriedenheit mit den FM-Dienstleistungen zu erhöhen. FM-Dienstleister, Benutzer und Ei-gentümer überprüfen die Services be-reits in der Planungs- und Erstellungs-phase hinsichtlich deren Qualität: Die Anteile liegen bei 44 (Benutzer) bzw. 40 Prozent (FM Dienstleister) und 24 Prozent (Eigentümer). Energiemanagement gehört zu den zentralen Aufgaben des Facility Ma-nagements. In vielen Immobilien wird bereits heute aktives Energie-management betrieben. Am stärksten

ausgeprägt sind die Bestrebungen der Benutzer: 60 Prozent geben an, prak-tisch immer aktives Energiemanage-ment zu betreiben. FM-Dienstleister und Eigentümer sind etwas zurück-haltender: 67 bzw. 54 Prozent tun es meistens.

energiemanagement wirD immer wichtiger

Ihr Beitrag besteht darin, neue Tech-nologien, die den Verbrauch senken, anzuschaffen oder einen Wechsel der Energieträger vorzunehmen. Beides ist kostenintensiv und wird in der Re-gel bei der Planung der Objekte und bei Sanierungen umgesetzt. Daher sind die niedrigeren Mittelwerte bei Eigentümern und FM-Dienstleistern

nicht überraschend. Viele Immobili-en verfügen heute über einen Gebäu-deenergieausweis und damit über eine Bestandsaufnahme der ener-getischen Situation. Sollen zudem Nachhaltigkeitsaspekte umgesetzt und deren Erfüllungsgrad überprüft werden, bieten sich diverse Zertifi-zierungslabel wie Minergie, LEED, etc. an. Das Label Minergie ist in der Schweiz das bekannteste Label - bei rund der Hälfte aller Umfrageteil-nehmer befinden sich bereits Miner-gie-Gebäude im Immobilienbestand. Die Nachfrage ist vor allem bei den Nutzern und FM-Dienstleistern sehr hoch. Das bestätigt Minergie Schweiz AG: gegenüber dem Vorjahr hat sich die Zahl der Zertifizierungen um rund ein Drittel erhöht. •

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reFinanZierUngslücKe Von 245 milliarDen Us-Dollar aUF Den gloBalen gewerBeimmo-BilienmärKten

Auf den globalen Immobilienmärk-ten wird sich in den kommenden drei Jahren eine Refinanzierungslücke von

245 Milliarden US-Dollar auftun. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie von DTZ. Mit voraussichtlich 126 Milliarden US-Dollar wird gut die Hälfte des Gesamtfehlbetrages auf europäische Gewerbeinvestitio-nen entfallen. Es folgen die Region Asien-Pazifik mit 70 Milliarden US-

Dollar und die USA mit 49 Milliar-den US-Dollar. Im Ländervergleich weist Japan mit 70 Milliarden US-Dollar die derzeit grösste Refinan-zierungslücke auf. Schwierig ist auch die Finanzierungssituation in Gross-britannien und in Spanien. Dort hat DTZ Gesamtfehlbeträge von

IMMOBILIEnFInAnzIERunG

Druck auf Banken und Investoren wird stärker

Für Deutschland erwartet DTZ eine Refinanzierungslücke von 6 Mrd. Dollar

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54 beziehungsweise 33 Milli-arden US-Dollar errechnet. In allen anderen europäischen Ländern liegt die Refinanzierungslücke jeweils un-ter zehn Milliarden US-Dollar. Für Deutschland hat DTZ einen Fehlbe-trag von sechs Milliarden US-Dollar errechnet. Das entspricht etwa einem Prozent des in deutsche Gewerbeim-mobilien investierten Kapitals. Irland weist die grösste relative Finanzie-rungslücke auf. Der Fehlbetrag für die nächsten drei Jahre liegt dort bei etwa 6,5 Milliarden US-Dollar, das sind 16 Prozent des in Gewerbeim-mobilien investierten Kapitals. Auch in Ungarn ist die relative Lücke hoch: Der Fehlbetrag von nur zwei Mil-liarden US-Dollar entspricht zehn Prozent des investierten Kapitals. In Grossbritannien und Spanien liegt die Quote bei etwa sechs Prozent.

«Die relativ grosse Finanzierungslü-cke in Europa ist auf die vergleichs-weise kurzen Darlehenslaufzeiten zu-rückzuführen», sagt Nigel Almond, Associate Director of Forecasting & Strategy bei DTZ. «In den USA liegen

die Darlehenslaufzeiten üblicherwei-se bei zehn Jahren, so dass die fallen-den Kapitalwerte von US-Immobilien sich bislang kaum auf die Finanzie-rungssituation bestehender Invest-ments auswirken. Im Gegensatz dazu sind Darlehenslaufzeiten in Europa und Japan mit durchschnittlich fünf beziehungsweise drei Jahren deutlich kürzer. Daher sind diese Märkte auch stärker von den gesunkenen Kapital-werten betroffen.»

Einen weiteren Grund für die hohen Fehlbeträge in Europa sieht DTZ in der starken Stellung der Banken. «Die Finanzierungslücken in vielen europäischen Märkten gehen zum grossen Teil auf die historische Do-minanz der Banken am Hypotheken-markt zurück», erklärt Magali Mar-ton, Leiterin von DTZ Research in Europa. «Die aktuellen Probleme bei der Refinanzierung könnten behoben werden, wenn an den europäischen Märkten mehr Nicht-Banken als Dar-lehensgeber für gewerbliche Baufi-nanzierungen tätig würden.»Nach DTZ-Beobachtungen sind vor

nAChRIChTEn

ALLREALBAuSTART In MEILEn

An der Rainstrasse in Meilen hat Allreal mit der Realisierung der Wohnüberbauung holengass be-gonnen. Bis zum Sommer 2012 sollen fünf Mehrfamilienhäuser (17 Eigentumswohnungen) und drei Doppel-Einfamilienhäuser bezugsbereit sein. Gebaut wird im Minergie-Standard. Das An-gebot reicht von der grosszügi-gen dreieinhalb zimmer-Woh-nung über eine Attikawohnung mit mehr als 100 qm Terrasse bis hin zu rund 250 qm Wohnfläche auf einem Geschoss. Die Bau-summe: rund 27 Millionen ChF.

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allem Immobilien ausserhalb des Spitzensegments von Finanzierungs-engpässen betroffen. «Angesichts der aktuellen Risikoaversion von Investo-ren und Kreditgebern ist die Nach-frage nach solchen Objekten derzeit äusserst gering», sagt Marton. «Ihre Werterholung bleibt daher deutlich hinter der von Premiumobjekten zu-rück.» Hinzu komme das Risiko, dass der Cashflow durch unzureichende

Investitionen belastet werde. Unzurei-chende Investitionen könnten zu einer doppelten Gefahr sowohl für den je-weiligen Kredit als auch für die als Si-cherheit dienende Immobilie werden.

Insgesamt erwartet DTZ, dass der Druck auf Banken und Investoren zunehmen wird. «Die Politik kon-zentriert sich momentan darauf, die Staatsschulden zu reduzieren», sagt

Hans Vrensen, Leiter von DTZ Re-search. «Die möglichen fiskal- und geldpolitischen Instrumente erhöhen in der Regel jedoch auch den Druck auf die Banken, sich verstärkt mit problematischen Darlehen auseinan-derzusetzen. Wir erwarten jedoch, dass die Marktteilnehmer innerhalb eines längeren und komplexen Work-out-Prozesses innovative Lösungsan-sätze entwickeln werden.» •



Immobilien-Finanzmärkte SchweizIMMOBILIEnFOnDS 23. nOVEMBER 2010

CH -VA LOREN A NL AGEFONDSN A ME RÜCKN A ME BÖRSEN - AUS - EC A R T P ERF. MT L . K URSESE I T 1.1.09 BÖRSEN - P R E IS K URS SCHÜ T T. - Y T D UMS AT Z T I EFS T/HÖCHST K A P I TA L IS I ERUNG REND I T E DE Z . 09

2672561 BONHOTE IM MOBIL IER 103.50 114.70 2.20%3 10.82% 5.59% 2.68% 108.00 120.00 621068958

844303 CS1A IM MOPK 1114.00 1350.00 4.08% 21.18% 10.20% N ICH TKOT IER T 1215.00 1350.00 3563129250

4515984 CSREFPROPERT YPLUS 107.70 129.50 3.08%3 20.24% 3.41% 1.95% 122.50 136.00 1103961600

276935 CSREF INTERSWISS 176.40 215.00 4.06% 21.88% - 0.87% 1.86% 202.50 226.50 1297299465

3106932 CSREFL IV INGPLUS 95.80 115.50 1.84%3 20.56% -2.00% 1.81% 113.00 125.00 2021250000

1291370 CSREFS I AT 122.90 156.20 3.58% 27.10% -1.14% 1.38% 149.00 163.00 1979186614

1458671 F IR 97.80 121.50 3.09% 24.23% - 0.18% 2.23% 117.00 126.50 710863695

977876 IM MOFONDS 283.60 361.00 3.77% 27.29% 2.77% 2.28% 354.00 383.50 1056389246

278226 L AFONCIERE 564.30 730.00 2.80% 29.36% 1.74% 1.79% 683.00 852.00 823002000

277010 IM MOHELVE T IC 150.85 198.00 3.35% 31.26% 8.68% 1.35% 179.00 198.00 475200000

3499521 PATR IMONIUMSREFUND 104.20 123.50 2.28%3 18.52% 17.48% 0.00% 106.00 117.00 376928052

3362421 PROCIM MOSWISSCOM MFUND 109.00 118.50 2.56% 33 8.72% 8.40% 1.42% 112.00 120.00 317342408

3941501 RE A LSTONESWISSPROPFUND 107.00 122.00 3.12%3 14.02% 13.29% 5.09% 111.00 120.50 119669190

278545 SOLVA LOR«61» 163.60 257.00 2.30% 33 57.09% 4.33% 2.26% 240.00 270.00 912657372

725141 SCHRODER IM MOPLUS 836.50 987.00 1.33% 17.99% 5.67% 1.82% 926.00 1034.00 947520000

3743094 SWISSC ANTO(CH)REF IFC A 84.10 116.00 3.21% 37.93% 4.68% 2.14% 109.00 121.00 1100849512

2616884 SWISS INVESTRE IF 103.45 120.50 3.62% 16.48% - 0.41% 2.75% 118.90 125.50 493941189

1442082 UBSSWISSRES. ANFOS 47.45 58.00 3.45% 22.23% 3.63% 1.38% 56.50 60.70 1604701254

2646536 UBSCHPFD IREC TRES IDENT I A L 11.50 14.00 2.15%3 21.74% 18.14% 0.00% 0.00 0.00 348491668

1442085 UBSL EM ANRES. FONCIPARS 61.35 72.80 3.44% 18.66% 4.30% 2.30% 70.40 76.00 747011210

1442087 UBSSWISSMIXEDS IM A 73.75 88.25 3.77% 19.66% 4.25% 1.69% 82.80 91.80 4356706320

1442088 UBSSWISSCOM.SWISSRE A L 58.70 69.00 3.86% 17.55% 7.03% 1.46% 63.30 70.00 897049680

Ø (1) Ø SW I T T Ø ToTal

3 .12% 22 .93% 2 .47% 1.96% 25874218681

CH-VALOREN AKTIENNAME NAV BÖRSEN- AUS- ECART PERF. MTL . KURSESEIT1.1.08 BÖRSEN- KURS SCHÜT- YTD UMSATZ TIEFST/HÖCHST KAPITALISIERUNG TUNGS- JAN.09 RENDITE

883756 A L LRE A LHOLD ING 112.20 133.50 3.84% 18.98% 15.19% 3.53% 114.00 138.30 820859453

1820611 BFWL IEGENSCHAF TENN 31.35 26.00 1.97% -17.07% 17.65% 0.75% 20.90 27.00 121972500

255740 ESPACERE A LESTATE 144.30 142.00 2.86% -1.59% 21.67% N ICH TKOT IER T 119.00 145.00 203144774

1731394 INTERSHOP 245.70 298.00 6.98% 21.29% 6.71% 13.31% 289.00 321.00 325416000

1110887 MOBIMO 179.50 188.00 4.85% 4.74% 11.87% 2.60% 175.00 193.90 893063709

1829415 P SPSWISSPROPERT Y 64.70 71.00 3.87% 9.74% 25.98% 7.75% 58.25 78.50 2398375771

803838 SWISSPR IMES I T E 59.20 66.00 5.41% 11.49% 19.83% 6.73% 57.95 72.40 3014201504

261948 WARTECK INVEST 1345.00 1770.00 3.74% 31.60% 8.00% 0.69% 1651.00 1879.00 197133750

2183118 ZÜBL IN IM MOBIL IENHOLD ING 6.47 3.65 0.00% - 43.59% -9.88% 1.58% 3.38 4.77 169977467

Ø Ø RE al Ø ToTal

3 .73% 3.95% 18.43% 6.01% 8144144928

IMMOBILIEnAKTIEn 23. nOVEMBER 2010


Immobilien-Finanzmärkte SchweizKuRSE nIChTKOTIERTER IMMOBILIEn-nEBEnWERTE 25. nOVEMBER 2010

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50 155753 N BÜRGERHAUSAG, BERN 850.00 1000.00 40 850.00 1490.00 5

96 10202256 N C ASA INVESTRHEINTA LAG, D IEPOLDSAU 140.00 200.00 30 193.00 210.00 50

10 4.00 255740 N ESPACERE A LESTATEHOLD INGAG, B IEL 119.00 146.00 40 142.50 143.00 350

25 2.50 363758 I F TBHOLD INGSA , BR ISSAGO 650.00 820.00 30 651.00 820.00 59

10 4582551 N FUNDA MENTARE A LESTATEAG 11.90 13.05 20 13.00 13.10 20

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400 40.00 257750 I IM MOBIL I AREPHAR M APARKSA , BARBENGO 1250.00 1255.00 10 1270.00 1650.00 12

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50 75.00 154260 N LÖWENGARTENAG 10 140.00 250.00 77

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870 80.00 228360 N SCHÜT ZENRHEINFELDEN IM MOBIL IENAG, RHEINFELDEN 2501.00 3000.00 6 2302.00 3300.00 5

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5 0.00 1789702 I S IHLM ANEGG IM MOBIL IENAG 0.40 1.00 19775 0.85

100 0.00 253801 N TERSAAG 2 8300.00 20500.00 1

1000 120.00 172525 N T L IM MOBIL IENAG 8700.00 8700.00 1 5510.00 9100.00 3

1000 260.00 256969 N TUWAG IM MOBIL IENAG,WäDENSWIL 15500.00 15520.00 1 16000.00



KaUm VeränDerUngen Bei Den immoBilienFonDs; UBs swissreal VerZeichnet Zehn-Jahres-hoch.

NH. Die kotierten Schweizer Immo-bilienaktien (REAL Index) haben im laufendem Monat um die 4,5 Prozent eingebüsst. Dafür verantwortlich sind PSP Swiss Property, Swiss Pri-me Site und Züblin – alle drei Titel sind im November um fünf Prozent gefallen. Nach diesen für Immobili-entitel massiven Kursverlusten in den letzten Handelssessionen lässt sich eine Bodenbildung erkennen. Eine Trendumkehr in der kurzen Frist zu interpretieren wäre noch zu früh, jedoch hat die Geschwindigkeit des Abwärtstrendes deutlich abgenom-men. Auf das Gesamtjahr gerechnet liegt die Wertsteigerung der kotier-ten Schweizer Immobilienaktien bei knapp 19 Prozent.

Die kotierten Schweizer Immobili-enfonds (SWIIT Index) entwickelten sich für den November unverändert. Für das laufende Jahr können die Fonds einen Wertzuwachs von gut drei Prozent verzeichnen.Interessant zu beobachten war die Entwicklung des UBS Swissreal, der Fonds legte diesen Monat knapp 3,3 Prozent an Wert zu. Im Vormonat ver-lor Swissreal drei Prozent und konnte den Widerstand von 70,00 CHF nicht überwinden. Seit Mitte November verzeichnete der Fonds nun einen ra-santen Anstieg und erzielte ein Zehn-Jahres-Hoch von 70,40 CHF. Für ei-nen Immobilienfonds sind solch hohe Volatilitäten aussergewöhnlich und sollten genau verfolgt werden: Fun-damentale Einflüsse sind bei solchen Bewegungen nicht mehr die relevan-ten Treiber. •

Nicolas Hatt, Swiss Finance & Property

MARKTKOMMEnTAR

Bodenbildung bei den Schweizer Immobilien-AGs

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEFDas E-Magazin der Schweizer ImmobilienwirtschaftAusgabe 21/2010 / 5. Jahrgang / 107. Ausgabe.

Immobilien Business Verlags AGGrubenstrasse 56, 8045 Zürichwww.immobilienbusiness.ch

Birgitt Wüst, RedaktionsleiterinErich Schlup, VerlagsleiterSandra Schwarzenberger, GestaltungskonzeptSusana Perrottet, Layout

Dominique Hiltbrunner, Verleger

Administration & Verwaltung:[email protected]

WEITERE TITEL:IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche

HAFTUNGSAUSSCHLUSS:Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

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Gewinner des High Rise Award 2010: Das Hochhaus «The Met» in Bangkok

InTERnATIOnALER hOChhAuS PREIS 2010

Wohnhochhaus setzt neue Massstäbe

«the met» in BangKog Prä-miert; BUrJ KhaliFa erhält BesonDere anerKennUng.

BW. Das Finale im Wettbewerb um das weltweit innovativste Hochhaus ist entschieden: «The Met» im thai-ländischen Bangkok hat den 4. In-ternationalen Hochhaus Preis (IHP) gewonnen. Der von der Stadt Frank-furt, dem Deutschen Architekturmu-seum und der DekaBank ausgelobte

Hochhaus-Preis wird seit 2004 jedes zweite Jahr vergeben. Die Jury würdigte das 230 Meter hohe Wohnhaus (Entwurfsplanung: WOHA, Singapur; Assoziierte Ar-chitekten: Tandem Architects, Bang-kok) als «global richtungsweisend bei der Suche nach innovativen lo-kalen Entwurfsansätzen» für den künftigen Hochhausbau. Das vom Architekturbüro WOHA in Singa-pur entworfene Gebäude kommt

trotz tropischer Aussentemperaturen ohne Klimaanlagen aus. «Die Idee ist, ein Hochhaus so zu öffnen, dass es inmitten einer Megacity nahezu buchstäblich atmet», urteilte die Ex-pertenjury unter Vorsitz von Spencer de Grey, Head of Design bei Foster + Partners, London, dem Gewinner des IHP 2008. Durch vorgelagerte, begrünte Balkons und in den Baukör-per quer hinein geschnittene Freiräu-me zeichnet sich das Hochhaus durch


eine sehr hohe Durchlässigkeit aus. Alle 370 Wohnungen werden allseitig belichtet und belüftet, was ein beson-ders nachhaltiges tropisches Wohnen ohne Klimaanlage ermöglicht – aus Sicht der Jury eine sowohl ökologisch als auch ökonomisch äusserst effizi-ente Struktur. Projektentwickler des 2009 fertig ge-stellten Hochhauses ist die thailändi-sche Pebble Bay Co. Ltd., ein Toch-terunternehmen des internationalen Hotelbetreibers und -entwicklers Hotel Properties Ltd. (HPL), Singa-pur. Die Preissumme in Höhe von 50.000 Euro spendet der Bauherr an den School Pocket Money Fund der singapurischen Tageszeitung «The Straits Times». Die Stiftung unter-stützt Kinder aus einkommensschwa-chen Familien bei der Schulbildung.

hochhäUser eröFFnen neUe leBensräUme

Neben dem diesjährigen Gewinner wurden auch die übrigen vier Fi-nalisten-Gebäude geehrt sowie die besondere Auszeichnung für techno-logische Innovation vergeben. Eine

Anerkennungsurkunde erhielten das 262 Meter hohe Wohnhochhaus Aqua Tower (Chicago) von Studio Gang (Chicago), der 828 Meter hohe Burj Khalifa (Dubai) von SOM (Chicago), das 492 Meter hohe Shanghai World Financial Center (Shanghai) von KPF (New York) sowie das 203 Meter hohe Berufsfachschulzentrum Tokyo Mode Gakuen Cocoon Tower (Tokio) von Tange Associates (Tokio). Der Burj Khalifa erhielt zudem die beson-dere Anerkennung für technologi-sche Innovation aufgrund zahlreicher Neuerungen auf dem Gebiet der Bau-konstruktion und der Aufzugtechnik. Beides werde nach Ansicht der Jury künftig den Hochhausbau weltweit massgeblich beeinflussen. Die Ausstellung «Best HighRises - Internationaler Hochhaus Preis 2010», die das Deutsche Architektur-museum wegen eines Umbaus vom 6. November 2010 bis 16. Januar 2011 im benachbarten Museum für Ange-wandte Kunst Frankfurt zeigt, wür-digt den Preisträger sowie die vier weiteren Finalisten und präsentiert das breite Spektrum der insgesamt 27 nominierten Projekte. •

nAChRIChTEn

SIhLWEID-BAuTEnVOM SAnIERunGSFALL zuM 2000-WATT-GEBäuDE

Die beiden hochhäuser der Siedlung «Sihlweid» in zürich Leimbach bedürfen einer drin-genden Sanierung. Die Bauge-nossenschaft zurlinden nimmt die notwendige Renovation zum Anlass, um erstmals überhaupt in der Schweiz bestehende Ge-bäude in punkto Energieeffizi-enz auf den neuesten Stand zu bringen. Ab Mai 2011 werden die beiden Bauten in je eineinhalb Jahren umfassend renoviert. Die gesamte Fassade der beiden hochhäuser wird neu mit Photo-voltaik-Platten versehen, um die Sonne als Energiequelle zu nut-zen. neue Fenster und eine ins-gesamt verbesserte Isolation re-duzieren den Energieverbrauch. Durch die umwandlung der Bal-kone in geschlossenen Wohn-raum und die Schliessung der heute aussenliegenden Trep-penhäuser wird das gesamte hochhaus ausserdem um ein Vielfaches kompakter und der Wärmeverlust markant redu-ziert. nebst den erwähnten An-passungen zur Reduktion des Energieverbrauchs wird auch wohnungsintern modernisiert. Die Küchen werden saniert und mit modernen Markengeräten ausgerüstet, die nasszellen re-noviert, die Korridorwände ausgebessert. Wie die Bauge-nossenschaft mitteilt, machen diese Investitionen eine Anpas-sung des Mietzinses erforder-lich. Die Erhöhung sei innerhalb des zeitraums von 15 Jahren die erste und angesichts des neuen Ausbau- und ökologiestandards auch plausibel.

Detailansicht: Eine grüne Fassade

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Immobilienbrief 107 vom 29. Nov. 2010